房地产估价师考试辅导-成本法讲义[3]

1、房地产估价师考试辅导 -成本法讲义 3第八讲 成本法(三一、内容提要1、现行商品房价格构成;2、现行房屋折旧制度;3、现行房屋完损等级评定标准;4、成本法总结和运用举例。二、考试要求了解现行商品房价格构成、现行房屋折旧制度和现行房屋完损等级评定标准。三、内容辅导第六节 现行商品房价格构成为便于对前述成本法中有关问题的理解及实际应用,下面将现行商品房价格构成的有关规定作一综合介 绍。一、商品住宅价格的构成1992年 7月 20日,国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的商品住宅价格管理 暂行办法 (1992价费字 382号 规定:商品住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,结合供求

2、状况 和国家政策要求制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构 成:1.成本。包括:(1征地费及拆迁安置补偿费:按国家有关规定执行。(2勘察设计及前期工程费:依据批准的设计概算计算。(3住宅建筑、安装工程费:依据施工图预算计算。(4住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费:依据批准的详细规划和施工 图预算计算;住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规 划定额指标执行。(5管理费:以上述 (1至 (4项之和为基数的 1%-3%计算。(6贷款利息:计入成本的贷款利息, 根据当地建设银行提供的本地区商品

3、住宅建设占用贷款的平均周期、 平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。2.利润。以上述成本中 (1至 (4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。3.税金。按国家税法规定缴纳。4.地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。下列费用不计人商品住宅价格:(1非住宅小区级的公共建筑的建设费用; (2住宅小区内的营业性用房 和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价,其代数和应趋近于零。二、经济适用住房价格的构成根据国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知(2002年 11月 17日计价格 20022503号的规定,经济适用住房

4、实行政府指导价。制定经济适用住房价格,应当与城镇中低收入家 庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价,切实体现 政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。(一开发成本1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、道路及平整场地等勘 察设计和前期工程费。3、列入施工图预(决算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基工程费、 水暖电气安装工程费及附属工程费。4、 在小区用地规划红线以内, 与住房同

5、步配套建设的住宅小区基础建设费, 以及按政府批准的小区规划要 求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5、管理费按照不超过以上 1至 4项费用之和的 2%计算。6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。(二税金依照国家规定的税目和税率计算。(三利润按照不超过开发成本中 1至 4项费用之和的 3%计算。三、农地征用费的构成根据中华人民共和国土地管理法 (1998年 8月 29日修订 等法律、法规的规定,在征用农地中发生 的有关税费如下:1.土地补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前 3年平均年产值的 6

6、-10倍。征用其他土地 的土地补偿费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。2.安置补助费。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按 照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的 安置补助费标准,为该耕地被征用前 3年平均年产值的 4-6倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费, 最高不得超过被征用前 3年平均年产值的 15倍。征用其他土地的安置补助费标准,由省、自治区、直辖市 参照征用耕地的安置补助费的标准规定。3.地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、

7、树木、青苗等的 补偿费,其标准由省、自治区、直辖市规定。4.新菜地开发建设基金 (征用城市郊区菜地的 。5.耕地开垦费 (占用耕地的 。6.耕地占用税 (占用耕地的 。7.征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。8.政府规定的其他有关税费。四、城市房屋拆迁安置补偿费的构成根据城市房屋拆迁管理条例 (2001年 6月 13日国务院令第 305号 等的规定,在城市房屋拆迁中发 生的有关税费如下:1.被拆除房屋及附属物的补偿费。2.搬迁补助费。3.临时安置补助费或周转房费。4.拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。5.拆迁服务费。6、拆迁管理费。7.政府规定的其他有关税

8、费。第七节 现行房屋折旧制度建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表 (1992年 6月 5日建综 1992349号印发 对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”,但一些参数,如房屋的耐用年限 (寿命 、残值率等,对于估价上求取建筑物的折旧也有重要参考价值。经租房产折旧的 有关规定如下:经租房产根据房屋结构分为下列 4类 7等:1.钢筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类 房屋一般内外装修良好,设备比较齐全。2.砖混结构一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂 料

9、粉刷,并设有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。3. 砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不 全的非单元式住宅或其他房屋。4.砖木结构一等:材料上等、标准较高的砖木 (石料 结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设 备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。5.砖木结构二等:结构正规,材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专用上、下水等设备的普通 砖木结构房屋,6.砖木结构三等:结构简单,材料较差,室内没有专用上、下水等设备,较低级的砖木结构房屋。7.简易结构:如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。计算折旧必须确定房产的价值、使

10、用年限、残值和清理费用,计算公式为:年折旧额=原价×(1一残值率÷耐用年限房屋耐用年限。各种结构房屋的耐用年限一般为:1.钢筋混凝土结构:生产用房 50年,受腐蚀的生产用房 35年,非生产用房 60年。2.砖混结构一等:生产用房 40年,受腐蚀的生产用房 30年,非生产用房 50年。3.砖混结构二等:生产用房 40年,受腐蚀的生产用房 30年,非生产用房 50年。4.砖木结构一等:生产用房 30年,受腐蚀的生产用房 20年,非生产用房 40年。5.砖木结构二等:生产用房 30年,受腐蚀的生产用房 20年,非生产用房 40年。6.砖木结构三等:生产用房 30年,受腐蚀的生产用

11、房 20年,非生产用房 40年。7.简易结构 10年。房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬 运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用,即为残余价值,其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为:(1钢筋混凝土结构 0; (2砖混结构一等 2%; (3砖混结构二等 2%; (4砖木结构一等 6%; (5砖木结构二等 4%; (6砖木结构三等 3%; (7简易结构 0。例题:(95年考试题同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为(A 、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B 、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C

12、 、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D 、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房答案:C第八节 现行房屋完损等级评定标准房屋完损等级,是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重 要依据。房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建价格。 1984年 11月 8日,原城乡建设环境保 护部发布了房屋完损等级评定标准,同年 12月 12日发布了经租房屋清产估价原则。现将有关内 容综合如下:房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,分 为下列 5类:(1完好房; (2基本完好房; (3一般损坏房; (4严重损坏房;

13、(5危险房。房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为:(1房屋结构组成分为:地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面; (2房屋装修组成分为:门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修; (3房屋设备 组成分为:水卫、电照、暖气及特种设备 (如消防栓、避雷装置等 。房屋完损等级的判定依据是:完好房:结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常。或虽然个别 分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的。基本完好房:结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现 状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修能恢复的。一般损坏房:结构一般性的损坏,部分构

14、部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆 老化,设备、管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局 部大修更换部件的。严重损坏房:房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老 化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏,需进行大修 或翻修、改建的。危险房:承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住用安全的。 房屋新旧程度的判定标准是:(1完好房:十、九、八成; (2基本完好房:七、六成; (3一般损坏房:五、 四成; (4严重损坏房及危险房:三成以

15、下。例题:(2001年考试题 基本完好房的成新度可以为(。A 、五成 B、六成 C、七成 D、八成答案:B 、 C例题:(95年考试题根据国家有关规定,房屋完损等级是根据房屋(的完好、损坏程度来划分的。A 、结构 B、设备 C、设计 D、装修答案:ABD例题:房屋完损等级分为(类。A 、三 B、四 C、五 D、六答案:C第九节 成本法总结和运用举例对成本法内容的总结我们用图 5 2来归纳。故:估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8÷3=684(元 /(2 利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法来求取土地价 格。在估价时点(200

16、1年 7月 30日征用郊区农地平均每亩需要支付 10万元的征地补偿、安置等费用,约合 每平方米 30元;将土地开发成可直接供建筑使用,需要“五通一平”,为此,每平方米还需要投资(含开 发土地的费用、税金和利润等 110元。以上合计每平方米 290元,可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为 10个级别, 城市边缘熟地列为最差级,即处于第十级土地上,而估价对象房地产处于第七 级土地上,因此,还需要进行土地级别修正。各级土地之间的价格差异如表 5-4所示。=638(元 /由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为每平方米 684元和 638元。该房地产估价主要是以前者 为基础,但对于后者也加以充

17、分考虑,并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见,决定土地部分的单价为每平方米 680元。故:估价对象土地的总价=680×2500=170(万元 4. 求取建筑物的重新购建价格。 现时 (在估价时点 2001年 7月 30日 与估价对象建筑物类似的不包括 土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积 1000元 (含合理利润、 税费等 , 以此作为估价对象建筑 物的重置价格,即每平方米建筑面积也为 1000元。故:估价对象建筑物的重新购建总价=1000×8500=850(万元 5.求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断,该专用仓库建筑物 的经济寿命

18、为 60年,残值率为零。故:估价对象建筑物的折旧总额=850×20/60=283.3(万元 估价人员到现场观察,认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成,即将近七成新,与上述计算结果 基本吻合。6.求取积算价格。旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧=736.7(万元 (四 估价结果:根据上述计算结果并参考估价人员的经验, 将本估价对象专用仓库 2001年 7月 30日的价值总额评估为 737万元,折合每平方米建筑面积 867元。一 . 单选题:1. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间的关系为(。A 、有效经过年数等于实际经

19、过年数B 、有效经过年数短于实际经过年数C 、有效经过年数长于实际经过年数D 、有效经过年数可能短于或长于实际经过年数标准答案:d解析:建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的,有效经过年数短于实际经过年数;建筑物 的维修保养比正常维修保养差的,有效经过年数长于实际经过年数。2. 一厂房建成后 8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 40年, 建筑物的经济寿命为 50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为(年。A 、 40B 、 42C 、 48D 、 50标准答案:c解析:因为建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束,所以应按建筑物的实际经过年数 8年加上土

20、地使用 权的剩余年限 40年共计 48年计算折旧。3. 甲房地产的建筑物建于 1993年, 乙房地产的建筑物建于 1998年, 假定该两宗房地产的产权、 建筑结构、 装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算 2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以判断,则(。 A 、甲大于乙福建博士通信息有限公司 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 标准答案：d 解析：功能折旧是指建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失，而该题中未提及 这两个建筑物的功能如何，因此无法判断。 4. 估价上的折旧注重的是（ ）。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销和回收 C、重置价值的

21、摊销和回收 D、价值的减价修正 标准答案：d 5. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A、物质折价 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 标准答案：c 解析：因为这里的价值贬损是由于建筑物以外的不利因素所造成的，所以它属于经济折旧。 6. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断 标准答案：b 解析：建筑物经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长，因此实际成新 率大于用直线法计算出的成新率。 7. 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为

22、 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投 资利润率为 12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 标准答案：c 解析：本题的知识点是：计算开发利润时，与投资利润率相对应的计算基数是土地取得成本、开发成本与 管理费用之和。 故： 估价对象土地的单价（681.4689.9679.8）÷3 684（元/） (2 利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取土地价 格。 在估价时点（2001 年 7 月 30 日）征用郊区农地平均每亩需要支付 10 万元的征地补偿、安置等费

23、用，约合 每平方米 30 元；将土地开发成可直接供建筑使用，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要投资（含开 发土地的费用、税金和利润等）110 元。以上合计每平方米 290 元，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为 10 个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第十级土地上，而估价对象房地产处于第七 级土地上，因此，还需要进行土地级别修正。各级土地之间的价格差异如表 5-4 所示。 估价对象土地的单价290×2.2 福建博士通信息有限公司 638（元/） 由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为每平方米 684 元和 638 元。该房地产估价主要是以前者 为基础，但对于后者

24、也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，决定土地部分的单价为 每平方米 680 元。故： 估价对象土地的总价680×2500 170(万元 4求取建筑物的重新购建价格。现时(在估价时点 2001 年 7 月 30 日与估价对象建筑物类似的不包括 土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积 1000 元(含合理利润、税费等，以此作为估价对象建筑 物的重置价格，即每平方米建筑面积也为 1000 元。故： 估价对象建筑物的重新购建总价1000×8500 850(万元 5求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物 的经济寿

25、命为 60 年，残值率为零。故： 估价对象建筑物的折旧总额850×20/60 283.3(万元 估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果 基本吻合。 6求取积算价格。 旧房地价格土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 170+850-283.3 736.7(万元 (四估价结果： 根据上述计算结果并参考估价人员的经验， 将本估价对象专用仓库 2001 年 7 月 30 日的价值总额评估为 737 万元，折合每平方米建筑面积 867 元。 一.单选题： 1. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间

26、的关系为（ ）。 A、有效经过年数等于实际经过年数 B、有效经过年数短于实际经过年数 C、有效经过年数长于实际经过年数 D、有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 标准答案：d 解析：建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数；建筑物 的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。 2. 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年， 建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 标准答案：c 解析：因为建筑物的经济寿命晚于土

27、地使用年限结束，所以应按建筑物的实际经过年数 8 年加上土地使用 权的剩余年限 40 年共计 48 年计算折旧。 福建博士通信息有限公司 3. 甲房地产的建筑物建于 1993 年， 乙房地产的建筑物建于 1998 年， 假定该两宗房地产的产权、 建筑结构、 装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001 年该两建筑物的年功能折旧额并加以判断，则（ ）。 A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 标准答案：d 解析：功能折旧是指建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失，而该题中未提及 这两个建筑物的功能如何，因此无法判断。 4. 估价上的折旧注重的是（ ）。

28、 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销和回收 C、重置价值的摊销和回收 D、价值的减价修正 标准答案：d 5. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A、物质折价 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 标准答案：c 解析：因为这里的价值贬损是由于建筑物以外的不利因素所造成的，所以它属于经济折旧。 6. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断 标准答案：b 解析：建筑物经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长，因此实际成新 率大于用直线法计算出的成新率。 7. 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投 资利润率为 12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 标准答案：c 解析：本题的知识点是：计算开发利