物业企业成本管理的方式

1、物业企业成本管理的方式物业企业成本管理的方式物业企业如何在市场竞争中获得利润？很多人 认为是公司的业务能力，当然这点非常重要，然 而还有一个同样非常重要的便是物业企业成本 管理。科学合理的成本管理与严谨有效的成本管 理体系可以有效帮助物业企业获得更高的利润， 尤其在现在的高成本时代，那么，物业企业成本 管理的方式有哪些呢？物业管理行业的生产与其它行业有形产品的生 产不同，有形产品的生产需要产品设计，需要购 买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的 销售环节，一个产品从生产到销售需要经过很多 部门和渠道。所以，有形产品的生产，降低成本 效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂 的经营核算才能

2、反应出来。而物业管理行业不 同，物业管理是无形产品生产，不需要复杂的产 品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工 序，不需要复杂的销售环节，当月生产（服务） 当月见效。节省一份人工费（工资），就增加一 份毛利；节省一万元的管理费支出，就增加一万 元的毛利，效果十分明显、直观。本人认为，物业管理企业降低成本、实行成本费 用管理，主要应从以下四个方面入手：一、固定成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本 费用主要是人力资源成本费用支出。在固定成本 费用组成中，大头是公司管理人员的工资，特别 是中层以上部门领导的工资，千万不可小视它的 比重：一个管理层管理人员的工资，是基层服务 层员

3、工的几倍；减少一个管理人员的岗位，就可 以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、 合理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理 企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理 企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服 务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量，物业 服务管理的全过程，90 %的工作量是在管理处完 成的。因此，物业管理企业职能部门的设置，应 以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。 机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增 加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人 员岗位？笔者认为，以管理“幅度”来确立机构和 和员编制比较科学、合理、有效。

4、管理面积在600万平方米以内的物业管理企业， 总经理的管 理幅度为46人（含副总经理和主要职能部门 经理）；副总经理的管理幅度为810人（含职 能部门经理和管理处主任）；职能部门经理的管 理幅度为1015人（本职能部门和相关事业部 门）。二、管理费用。主要指的是招待费和车辆使用费。招待费在许多 公司占有相当大的比例。大家总是说物业管理行 业是微利行业，赚钱不易，随着行业运作的进一 步规范，赚钱更加不易。如果一个企业仅公司每 年的招待费在30万元左右，车辆使用费在 30 万元左右，这对一个中等规模的物业管理企业来 说，应该是一笔不小的成本费用支出。 对招待费 的支出要有的放矢，该花的钱一定要花到

5、位，不 该花的钱坚决不花。车辆使用方面鼓励个人买 车，公司给予适当补贴，工作时间外出办事用个 人的车，以达到降低公司管理成本的目的。三、变动成本。在物业管理企业成本核算中，变动成本占的比例 最大，主要是基层服务人员的工资。物业管理行 业属劳动密集型服务行业，科学、合理地使用人 力资本是物业管理企业降低成本的上攻方向。如 何控制好人力资本的成本费用？可以从两个方 面入手：（一）科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区（大厦）的实际情况和本公 司的管理水平定岗定编。例如：管理面积比较大 的封闭式多层小区，可按人均管理面积 3500 4000平方米来核定小区管理处人员编制。技防 措施好

6、又是封闭式高层小区，可按人均管理面积 3000平方米来核定管理处人员编制。技防措施 差又不是封闭式的高层小区，可按人均管理面积2000平方米来核定管理处人员编制。面积较小 的封闭式多层小区，可按人均管理面积 2500平 方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理 难度比较大，可根据实际、具体的情况在定编人 数的基础上乘以1020%的系数。定编只是一个参考比较值，我们可把定编值看作 是小区成本核算的边际值，大于边际值就会减少 利润甚至亏损；少于边际值就能保本或者多盈 利。例如：某小区管理面积20万平方米，多层、 封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员 60人，各项

7、服务 人员全部在内。但是，由于小区管理处主任用人 把关比较严，严格按工作量定岗，特别是管理处 内部管理人员，l人身兼数职，结果整个小区管 理服务用了 52人，比定编人数少了 8人，一年 增加收入近14.4万元，效益十分可观。可见严 格地控制变动成本，是物业管理企业降低成本提 高效益的主要途径。（二）向科学管理要效益。向管理要效益在物业管理行业涉及的面很广: 1、合理地使用资源 例如：在物业管理服务中用人第一大户保安服务 和用人第二大户清洁绿化服务方面，如何通过科 学有效的管理来降低人力资本投入，就是一个值 得认真研究的课题。目前，深圳物业管理对保安、 清洁、绿化服务采用两种模式：一种是把保安、

8、 清洁、绿化承包给社会专业公司来完成；另一种 是由自己公司内部的专业公司来完成。 是承包给 社会专业公司做好呢？还是让自己的专业化公 司做好？这要作具体的分析，个论是自己的专业 公司做，还是包给社会专业公司做，总体上说成 本是差不多的。笔者曾以我们公司管理的一个比 较有典型意义的小区为例，用社会专业公司的报 价为基准，对小区的清洁、绿化做过成本分析和 比较：在同等条件下，社会专业公司能做到的成 本底线，我们自己的专业公司也能做到。实践证 明，有条件的单位，清洁、绿化交给自己的专业 公司干，可以最大限度地降低物业管理的成本和 费用支出。主要表现在以下几个方面：(1)自己干可以获得一定的利润空间。

9、一个 20 万平方米的住宅小区，清洁一年至少可以获得 7.5万元的利润收益。(2)小区的“消杀”可以由清洁工来完成，不用 再另外支出“消杀”的人工成本(一年至少可以节 省3万元)。如果将清洁承包给社会专业公司来 做，“消杀”就得另外请专业公司来做，还要另外 支出一笔费用，加大了成本支出，减少了利润收 益。(3)小区高层楼宇的“水池清洗”可以由清洁工 来完成，不用再另外支付“水池清洗”的人工成本(一栋高层住宅)。如果将清洁承包给社会专业 公司来做，“水池清洗”就得另外请社会专业公司 来做，还得另外支付一笔费用(一年至少要多支 出3.5万元)。(4)降低专业技术人力资本的投入。专业技术部门养一个专

10、业工程师，可以满足 10个左右管 理处的专业技术需要，而管理处养一个专业工程 师，待遇低了留不住，待遇高了养不起。至于包 给社会专业公司好管理，交给自己的专业公司做 不好管理的说法是不准确客观的。好不好管理， 关键是看公司内部管理机制能否按市场化机制 一 来运作。在成本核算上能否把自己的专业公司， 当作社会化专业公司一样来对待、来要求，并给 予相应的自主经营权。本人认为，内部专业化服务（由公司自己的专业 公司完成专项服务），应侧重专业技术服务；外 部专业化服务（公司自己的专业服务公司对外开 拓的专业服务项目），应侧重专业经营服务。内 部专业化服务主要指的是：专业化技术服务、专 业技术管理和专业

11、技术培训。例如：保安、绿化、 清洁等专业化服务工作，如果每个管理处都养一 两个这样的专业技术人员，工作量既不饱满，又 会加大管理成本，得不偿失。实行公司内部专业 化管理，专业技术人员可以充分发挥资源优势， 一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专 业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工 作，达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管 理的优势。公司内部专业化管理，就是要把“一体化”管理的 优势与“专业化”管理的优势结合起来一一小区 日常专业化管理交由管理处来完成， 其它的由公 司内部专业化公司完成。例如：小区清洁工作如 何安排，需要多少清洁工，哪里应该重点打扫， 什么地方还需要加派人手，对清洁

12、工作的考核处 罚，清洁工的工作表现以及能否留用等等权力， 交由管理处执行。人员招聘、技术培训、施工材 料、施工专业技术、质量标准、内部考核等等由 专业部门执行。绿化、保安也是如此。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何？质 量好坏？公司只考核各个管理处。至于如何达 标？如何保证服务质量？由管理处来要求和约 束专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、 专业部门等多方面的积极作用，最大限度地提高 成本效益率。2、合理开发资源。对小区各专项专业服务，实行日常工作由管理处“综合”管理的最大好处就是可以最大限度地开 发利用资源。“综合”管理的基点是不管哪一项专 业服务出了问题，日常管理责任都在管理处，都

13、 应由管理处来负责协调解决。通过激励手段提高 员工的工作效率来降低成本。例如：小区的日常 保安巡逻工作，由管理处统筹安排（适当增加清 洁工的待遇），交给保洁工来兼顾完成；保洁工 在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡 视，完全可以兼顾保安员的巡逻职责； 清洁工日 积月累对责任区内的各种情况十分了解， 由清洁 工兼顾保安巡逻工作效果会更好。 一旦出了问题 由负责治安防范的事务助理负责，由事务助理负 责查找原因，提出改进措施并监督执行。这样就 可以减少白天保安巡逻岗的人数（增设少量的保 安巡逻机动岗）。一个15万平方米的开放式小 区，全少可以减少4个保安员巡逻岗位，一年就 可以增加7.2万元的收

14、入。3、合理配置资源。对专业服务公司来讲，合理地配置资源可以最大 限度地降低成本增加效益。例如：负责清洁的专 业部门，在保证与各管理处签订的专业服务合同 书各项条款和服务质量的前提下，合理地配置人 力资源：将清洁工作分为清洁和保洁两部分， 集 中六分之三的人负责清洁，下午 6: 00 7: 00 进行小区公共场所的清洁工作；晚 9: 00以后， 进行楼道内的清洁和垃圾清运（晚间人们已休息 对清洁好的环境不会有多大破坏），工作完就回 家休息，第二天白天不上班。将六分之二的人用 于保洁，保洁工的工作区域大于清洁工的工作区 域。工作时间早上8: 00中午11 : 00,下午2: 305: 00 （人

15、们上班时间）。抽出两个人负责 清运垃圾和顶班凋休。这样既保证了服务工作质 量，又解决了清洁工的休息问题，同时，减少了 六分之一人力资本的投入，达到了减员增效目 的。4、通过科技手段来降低人工成本。在道口增设电脑自动收费系统；在小区内增设安 防监控系统，既安全可靠，又能增加收费，同时 达到减少保安员岗位，降低人力资本的支出，两 年内就可收回投资成本。四、节能降耗 节能降耗在物业管理行业主要体现在两个方面：1、公共用电。本人曾做过详细的测算：高层楼宇每1万个人米 公共用电，电费支出约1万元左右（合电梯用电 在内），公共用电是高层楼宇管理成本费用支出 的大项。公共用电的节能重点应放在地下停车 场、电

16、梯间等24小时用电照明的地方，主要方 法采用节能灯具降低能耗。我们曾用电表对节能 灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的节 能灯具比普通灯具每天节约电能 0.25度，年节 约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具 的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元，效果十分明显。2、电梯用电。电梯是公共用电的耗电大户，一部停站 20层楼 的电梯，每小时综合耗电量约25KW左右。笔者 现在要说的是一种反向能耗，我们现在很多高层 为了节约清洁费用的支出成本，在楼层内个设垃 圾箱。由于楼层内不设垃圾箱给住户带来生活不 便不说，也带来了能耗的增加。如果一层楼有 8 户住户，每天平均倒垃圾最低次数为 1.

17、5次，楼 高30层电梯平均运行一次（一上一下）为 60 秒钟，以耗电量每小时25KW的电梯计算，运行 一秒钟耗电量0.007度电，60秒钟耗电0.32元。 一栋住户240户的高层住宅楼，按每2户同一时 间丢垃圾，电梯每天要为住户丢垃圾多运行耗 电：240 户+5.2X1歇X 0.32元X30 天X 12月 =20736元，这是最保守的计算。而在每层楼设 垃圾箱的成本是：每层楼2个密封垃圾箱，每个 垃圾箱投资100元，垃圾清运车1辆，一次性投 资1000元，人垃圾袋每个0.22元，每天更换一 次，第一年费用支出为：2个X 30层X 100元+（0.22 元X 2X301X 30天X 12月）+ 1000 元=11752元，这是第一年费用支出，垃圾箱、垃 圾车一次性投入，至少可以使用3年以上，所以， 第二年的费用支出仅有4752元。第一年可节约 费用支出：20736元11752元=8984元；第二 年节约费用支出：20736元475