太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告

1、太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告 太原市城中村改造项目可行性研究报告? 项目名称:太原市“西流村城中村改造 项 目 ” ( 暂定);建设地点:山西省太原市尖草坪区西流村;项目内容:回迁房、商品住宅及部分商业用房等。项目由 兴华地块项目由 兴华地块和西流地块组成,和西流地块组成,总占地 687亩,距总占地 687亩,距太原市中心仅 5 公太原市中心仅 5 公里 ,距太原火车里 ,距太原火车站约 8公里、多条站约 8公里、多条交通要道可快速交通要道可快速到达市内各区,到达市内各区,交通十分便利交通十分便利170.43117.5 8.9327.5 16.5西流、兴华地块均为村镇建设用地,

2、不涉及基本农田变性?兴华地块 ?西流地块兴华地块现状为西流村委 西流地块与大东流村、小会投资建设的现代建材城, 东流村居住用地混杂在一起,租期截止到2011年6月底, 地上以村级公建、村民住宅协议约定到期后商户无条件 为主,居住环境较差。搬离;地块西侧现已整理出空地约58亩。2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司(以下简称高盛公司)通过尖草坪区领导介绍,与西流村村委会就太原市西流村城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项目开发规模庞大,建设周期较长,村民回迁安置需要充裕的资金作保障,对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目顺利进行,高盛公司在与区政府协商后,决定引进国内知名

3、大型房企,联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽后,对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。注:高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发,2009年受国家行业调控影响企业转型从事房地产开发,至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。通过和太原市相关政府部门领导沟通,项目操作流程如下:操作流程的关键点说明:双方组建项目公司注册资本金1000万元我公司出资510万元,持股51%;高盛公司出资490万元,持股49%。投资利润分配双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金;最终按实际出资比例分配利润。项目运作项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我方委派;项

4、目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。前期资金投入拆迁安置所需费用(8000万)由高盛公司先期投入,资金风险由其承担;土地进入招拍挂时项目公司参与竞价,所需资金由双方按股权比例出资。? 土地出让金用于村民回迁安置的土地免交土地出让金;商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳;回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算,直接划拨到全体村民入股成立的实体公司。回迁安置房减免项目全额减免城市基础设施配套费(70元/?);全额减免城市消防设施配套费(5元/?);全额减免园林配套绿化工程建设资金(总投资的

5、2%);全额减免中小学建设资金(基建投资的5%);全额减免新型墙体材料专项资金(8元/?);全额减免散装水泥专项基金(0.8元/?);全额减免人防工程异地建设费(建筑面积每平米40元);开发商品房部分,城市基础设施配套费减半;改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施,有关部门优先安排资金建设。项目周边基础配套设施齐全,2公里范围内:(1)交通资源发达 地上公交系统情况:公共交通极为便捷。太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。项目距太原市中心仅5公里。距武宿机场约30分钟车程。项目周边基础配套设施齐全,2公里范围内:(2)教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。(3)商业、休闲

6、配套完善购物商场、中心、体育广场配套较为完善。(4)医疗服务配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。“ ”2011太原现辖六区(小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区)三县(清徐县、阳曲县、娄烦县)一市(古交市)和两个国家级开发区(太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区)、两个省级开发区(太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区)。总面积 6988 平方千米,市区1460 平方千米,建成区(2009)330 平方千米。据山西省2010年第六次全国人口普查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人,市区户籍人口320多万。 2010年地区生产总值为177

7、8.05亿元人民币,比上年增长11.0%,占山西省GDP的21.7%。太原市经济呈稳步增长趋势,年平均增长率大于10% 。 人均可支配及消费支出稳步提升,具有较强支付能力和消费能力2010年城市居民人均可支配收入为17258元,比 上 年 增 长 10.6% ; 城 市 居 民 人 均 消 费 支 出12106 元 , 增 长 3.4% 。 农 村 居 民 人 均 纯 收 入7611元,增长11.5%;农民人均生活消费支出3879元,增长5.2%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%,农村居民家庭恩格尔系数为33.8%。 随着经济环境不断向好,太原市房地产投资市场渐趋活跃,现已进入快速发展阶段。

8、? 土地供应逐步减少商品房供应较为紧张,存在需求缺口成交价格逐年升高,近两年走势平稳?1、规划定位 考虑到项目自身情况,及区域内商品房开发现状,该项目的建筑形态建议以高层板式建筑为主。2 目标市场定位 目前区域内购房者以本区域客户为主。总体上来看,“中高收入阶层”为主流消费群体的客户群定位,主要是政府公务人员、企事业单位中高层管理者、科研人员、教师、医生以及私营业主等中高收入者。项目目标客群定位为:主力客户群:太原市内改善型住户次级客户群:太原周边县市客户(1)商品住宅价格定位在调研地块周边商品住宅销售价格后,我们认为兴华地块如按高端客户进行产品定位,商品住宅销售均价不会低于9000元/?;西

9、流地块按照普通商品住宅考虑,销售均价不会低于5500元/?。(2)商业用房价格定位一般情况下,一个成熟的商业地产市场,商业地产的平米单价应该是住宅地产价格的23倍左右,结合兴华地块的位置,以及周边具有可比性商业的价格,我们认为兴华地块商业用房均价应不会低于20000元/?。(3)地下车位销售价格定位经与太原当地的销售公司了解,地上露天停车位销售价格和地下停车位销售价格在11万元13万元/个,地下独立车位销售价格在13万元16万元/个,户型和车位配比均不低于1:1,且销售火爆。 项目周边地下车位的销售价格在15万元/个左右,我们按照项目地段和产品定位进行区分后认为,兴华地块的地下车位的价格不会低

10、于15万元/个,西流地块地下车位的价格不会低于13万元/个。 本项目是城中村改造项目,首要问题是确保村民按期回迁安置。西流村村委会要求开发商3年内必须完成440000?回迁安置房的建设。因此项目开发的关键是在确保资金不断链的前提下,尽快实现销售资金回流。我们将项目分四期开发建设,一期工程启动440000?的回迁房,配套300000?的商品房,项目的市政配套、小区绿化交叉进行。?2011年7月与高盛公司签订“合作开发协议书”,注册新公司;2011年10月底前完成西流村村民拆迁工作;2012年1月完成土地摘牌;2012年6月领取建筑工程施工许可证;项目分四期建设,一期工程770000?,其中回迁房

11、440000?,商品房330000?;剩余的960000?商品房分三期开发,每期开发约320000?。2012年4月,一期商品房开工建设,6月完成正负零施工,同年9月回迁房开工建设,12月一期商品房开盘销售; 2013年3月,回迁房施工至正负零,同年6月一期商品房主体封顶, 二期工程开工建设,9月二期工程完成正负零施工,7>2014年3月, 二期商品房开盘销售,回迁房主体封顶,同年6月二期工程主体封顶,7月三期工程开工建设,9月三期工程完成正负零施工; 2015年3月,三期商品房开盘销售,回迁房交付使用,10月二期工程交付使用,四期工程开工建设, 12月四期工程完成正负零施工,三期工程主

12、体封顶; 2016年5月,四期商品房开盘销售,12月四期工程主体封顶; 2017年3月,三期工程交付使用, 12月四期工程交付使用。 1300383 30017235200 165139200 414021375 226.5 17.5100 0.5132510000 801400 272535 95375535375 3 370670100 0.51853 3564855 435525 4801 9 89367804304 100 18043 10000 80715 875835 3065301200201 6 04 61.95 6.28 51.46 0.6 1.46 建设用地面积? 4580

13、02.29 商品房销售面积总计? 1264341.00总建筑面积?含回2171101.00 回迁房面积? 535375.00迁房地上建筑面积? 1704341.00 临街商业用房面积? 89367.00地下建筑面积? 466760.00 商品住宅销售面积? 1174974.00开发建设周期(年) 6 资金投入峰值(亿元) 7.83土地开发费用 土地开发费用序 单方造价 总价项目名称 计算 备注计算依据号 (元/?) (万元)一 土地开发费 1515.67 1264341.00 191632 按可销售面积计算1 村民拆迁安置过渡费 63.27 1264341.00 8000 西流村提供数据2 经

14、营用地土地出让金 169.06 1264341.00 21375 按土地评估值的15%缴纳3 住宅市政配套设施费 35 1635726.00 5725 按经营性建筑面积计算含财务费、管理费、市政4 村民回迁住宅 3189 535375 147970 费用、前期报建费、不可预见费5 契税及服务费 67.72 1264341.00 8562前期费用 前期费用单方造价序号 项目名称 计算 总价(万元) 备注计算依据(元/?)二 前期开发费 119.40 1635726.00 19531 按建筑面积计算1 测量勘探费 2.14 1635726.00 350 建安费×0.12%2 设计费 35

15、.63 1635726.00 5829 建安费×2%3 报建证照费 2.50 1635726.00 409 建安费×0.1%4 标底编制费 4.45 1635726.00 729 建安费×0.25%5 招投标管理费 1.50 1635726.00 245 建安费×0.06%6 标底(合同)审查费 0.89 1635726.00 146 建安费×0.05%7 施工图审查费 1.80 1635726.00 294 按建筑面积计算劳保基金8 57.01 1635726.00 9326 建安费×3.2%工程质量监督费9 6.13 163572

16、6.00 1002 建安费×0.245%土地使用税10 4.00 348002.07 835 按经营性土地面积计算11 建设场地清理费 8.00 458002.29 366 按建设用地面积计算房屋开发费用 房屋开发费用序 单方造价(元项目名称 计算 总价(万元) 备注计算依据号 /?)三 房屋开发费 1803.06 1635726.00 294931 1 建安费 1781.68 1635726.00 291434.10 按建筑面积计算 兴华地块商业用房 2500.00 89367.00 22342 按建筑面积计算 兴华地块商品住宅 1500.00 804304.00 120646 按

17、建筑面积计算 兴华地块地下车位 2500.00 306530.00 76633 按建筑面积计算 西流地块商品住宅 1500.00 370670.00 55601 按建筑面积计算 西流地块地下车位 2500.00 64855.00 16214 按建筑面积计算2 工程监理费 21.38 1635726.00 3497 建安费×1.2%市政及服务配套费 市政及服务配套费序项目名称 单方造价(元/?) 计算 总价(万元) 备注计算依据号小区市政及服务配套工程四 384.10 1635726 62828 按建筑面积计算费1 小区外市政配套工程费 190.00 1635726 31079 按建筑

18、面积计算 电贴费及入网建设费 90.00 1635726 14722 按建筑面积计算 热源建设费 100.00 1635726 16357 按建筑面积计算 上下水、雨水入网费 40.00 1635726 6543 按建筑面积计算2 小区内市政配套工程费 154.10 1635726 25206 按建筑面积计算 上下水、雨水工程费 40.00 1635726 6543 按建筑面积计算 供电工程费 25.00 1635726 4089 按建筑面积计算有线电视、宽带、电话工 5.00 1635726 818 按建筑面积计算程费 燃气工程费 3000.00 11750 3525 按每户3000元计算 智能化设施 20.00 1635726 3271 按建筑面积计算 道路、绿化、景观工程费 200.00 348002 6960 按建筑面积计算不可预见费和期间费用等 不可预见费和期间费用等总价序号 项目名称