2020年江苏司法考试庭审技巧之不动产登记纠纷

1、文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。2017年江苏司法考试庭审技巧之不动产登记纠纷一、不动产登记的槪念和法律性质物权法定和物权公示是我国物权法的两项基本原则。物权法第六条规左：“不动产 物权的设立、变更、情况和消火，必须依照法律规定进行登记；动产物权的设立、变更、情 况和消火，必须交付。”不动产通过登记的方法进行公示，动产通过交付的方式进行公示。 不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。 不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。不动产登记是国家专门机关依照法泄程序将物权人的

2、物权记载于登记薄并公之于众的 过程，既有行政机关的行政行为，又存在物权人对实体权利的处分。具有公法和私法的双重 性质。1、不动产登记的公法性质首先不动产登记的行为主体是行政机关。中华人民共和国房地产管理法第60条规 立："国家实行上地使用权和房屋所有权登记发证制度。”和61条的规左："以岀让或者 划拨方式取得上地使用权，应当向县级以上地方人民政府上地管理部门申报核实，由同级人 民政府颁发上地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭上地使用 权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变 更时，应当向县级以上地方人民政府房地

3、产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记申请 土地使用权变更登记，经同级人民政府上地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土 地使用权登记。”第六十一条规泄：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规泄的 部门办理抵押登记。”第七条规定：“国务院建设行政主管部门、上地管理部门依照国务院 规定的职权划分，各司其职、密切配合。县级以上人民政府房产管理、上地管理部门的机构 设置由省、自治区、直辖市人民政府规左。”中华人民共和国上地管理法第11条规左, 对不动产的登记一般由当地政府的国上资源管理局负责；依中华人民共和国草原法第 11条和中华人民共和国森林法第3条规圧，履行此项不动产登记的机关政府林

4、业局。 由此看岀，国家行政机关是不动产登记的主体，国家公权力介入了不动产登记，赋予不动产 登记强大的公示效力。英次，不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为。物权法规泄了不动产登记 的设权效力，物权法第9条第1款规立：“不动产物权的设立、变更、转让和消火，经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规泄的除外。”第14条规左：“不 lword格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。动产物权的设立、变更、转让和消火，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时 发生效力。”第139条规左：“设立建设用

5、地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用 权登记，建设用地使用权自登记时成立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使 用权证书。”第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、岀资或者赠予的应当向登记机 构申请变更登记。”第155条规泄：“已经登记的宅基地使用权转让或消火的，应当及时办 理变更登记或者注销登记。”此外，其他法律、法规对不动产登记也有明确规泄。具体某项 不动产的登记，需要行政机关依照法泄程序进行审查、核实后才能作出。当事人提出不动产 登记申请后，登记机关可能作岀是否予以登记的决圧。权利人提出的不动产登记申请不等于 获得不动产登记。因此不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的

6、行政确认成份。再次，不动产登记有行政管理的性质。不动产登记发生法律效力后，登记机关对侵犯、 破坏已登记物权的行为有管理职责。物权法第131条规左：“抵押期间，抵押人未经抵押权 人同意，不得转让抵押物，但受让人代为淸偿债务，消火抵押权的除外。”登记机关可以依 抵押登记，禁止或限制抵押物产权的转移。不动产登记成立后有国家强制力的维护，具有一 立的强制性。另外，行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一，物权法第19条规定：“权利人、 利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记，但如果在不动产登记薄 权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以向登记机关申请异议登记，登记机关予以异议 登记的

7、，申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼，请求人民法院撤销行政机 关颂让的具体行政行为。”不动产登记是国家专门机关通过严格法左程序运行的结果，既有 国家信誉的支持，又有法律制度作保障。具有公法的性质。2、不动产登记的私法特征体现。不动产登记行为，是不动产物权人所实施的申谙登记私法行为和登记机关实施的登记许 可行为的结合。因此，根据物权行为理论，物权私法规左的权利的变动，确因当事人对物 权变动的合意。不动产登记应体现当事人对物权的合意。不动产登记有着证明不动产物权的 基本功能。新的不动产登记制度产生之前，对不动产物权的界左是通过一般规泄和为权利人 提供救济实现的。如民法通则规泄了所有权

8、的基本权能，授予所有权人一左的权利，同时， 规泄在权利人权利受到侵害时提供法律保护，权利人可以请求追究侵权人的民事责任。而物 权法所规立的不动产登记，在不动产登记薄中记载物权主体、客体、权利性质、权利转移等 登记事项，能准确地界左不动产的归属，明晰物权关系。依照物权法第14条和15条之规左， 当事人就不动产物权转務已经达成合意，合同关系就已经成立生效。但未经登记，不发生物 权转移的效力。不能对抗善意第三人。很显然，物权法对物权采取的是登记生效主义，并且 将登记效力与合同效力分开。认清不动产的法律本质，可以区分不动产权属纠纷案件的类别, 属于民事纠纷的，按民事诉讼程序进行诉讼，属于行政诉讼的案件

9、按行政诉讼程序进行诉讼。 然而，现实权属纠纷案件，往往存在权属纠纷为已往不动产登记所约朿的情况，民事、行政 相互交叉。对于这类案件，按照现行法律规左，公法优先于私法，先行后民，可以先进行政 诉讼，撤销已往的不动产登记的具体行政行为。然后进行民事诉讼，在民事诉讼终结后重新 办理不动产登记。二、不动产登记的程序。由于不动产有不同类别，分属不同的行政机关管辖，不同的不动产登记程序也不尽相同。 但物权法规定了不动产登记各方的权利，明确了不动产登记各方的义务及违反规左的法律责 任。然而，登记各方凑在一起，各自行使权利履行义务，也不一立就能迅速地办理好不动产 登记。从哪里开始着手、应具备哪此条件、先办什么

10、、后亦什么如果不能明确，只能是瞎胡 闹，什么也不好办。即使能办理，也会效率低下，质量不高，不动产登记不能达到准确无误。 因不动产登记应当制泄操作流程，从什么步骤开始，到什么步骤结朿。登记机关应制主方便 不动产登记申请人操作的流程，并在显要位置展示，让申请人一目了然。然后依操作流程依 次办理，才可能多而不乱。申请人应首先了解不动产登记的程序，按照程序提交相关资料， 尽量保证提交资料的真实性、完整性。对于可能涉及多个登记机关的不动产登记，申请人要 了解谁先谁后，多个登记机关也应密切配合，相互联动，尽量为不动产登记创造方便，简化 繁琐的手续。下面以房屋权利变更登记为例，介绍有关不动产登记的实际操作程

11、序。城市 房屋登记管理办法就房屋权利变更登记的规泄可分为两种，一种是转移登记、一种是他项 权登记。在登记程序上该办法也采用了通则加特殊规泄的方式，变更登记一般按下列程序进 行。受理登记申请一权属审核一公告一核准登记一颁发房屋权属证书。申请转移登记的，权 利人提交房屋权属证书及相关的合同、证明文件等。设泄房屋抵押权、典权等他项权利，权 利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权登记。申请房屋他项权利登记的，权利人应 提交房屋权属证书，设左房屋抵押权、典权等他项权利合同书及相关的证明文件。权利人名 称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登 记。（1）房屋坐落

12、的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的：（2）房屋而积增加或者减少 的：（3）房屋翻建的：（4）法律法规规定的其他情形。申请他项权登记时，一般应提交以 下手续：权利人和他项权人的身份证明：原不动产权属证书：他项权设左的依据或产生原因 证明：确泄他项权的范囤、期限文件：与他项权相关的其他材料和文件。其他不动产的物权 登记，与房屋产权登记大同小异。权利人符合不动产登记的条件，具有不动产登记的事由， 并向不动产登记机关提岀登记申请，登记机关应当受理。如不受理必须在法泄期间内回复当 事人有权申请行政复议或提起行政诉讼。提出申请时应提交不动产权属来源证明、相关合同 和不动产界址、而积等现状证明。不动产登记

13、机关受理登记申请后，应对当事人提交的资料 进行审查，需要实地踏勘的，进行实地踏勘，形成并保留相关证据。符合登记条件的，予以 登记：不符合登记条件的不予以登记并说明原因，指明补救途径。不动产登记最关健也是最 后一道程序是将不动产物权事项记载于不动产登记簿，向物权权利人颁发不动产权属证书。 不动产登记薄由登记机构管理，是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该 项不动产物权的证明。不动产权属证书一般都有固左的格式和通用模本，记载不动产权属事 项与登记薄一致，结尾有颁证日期和颁证机构公章。不动产物权人领取不动产权属证书、不 动产登记即告完成。如发现权属证书记载内容有误，可以要求登记机构依法

14、更正。三、不动产登记易产生的纠纷不动产登记作为物权公示的重要手段和方法，他人可以通过简便、明显的途径就可以确 龙不动产物权归属及其内容。权利人对不动产的直接支配权取得公众的信任和认可，交易的 机遇将有所增加。另一方而，对方因有不动产登记可以增加交易的信心和安全系数。对于促 进不动产的利用，保障不动产交易的安全，有着重要意义。然而，我国不动登记制度对不动 产登记制度还不够完善，存在以下缺陷：（1）不动产登记的法律效力不十分明确：（2）尚 未形成统一的不动产登记管理制度：（3）已完成的不动产登记存在不准确的情况：（4）登 记机关工作人员履职行为存在失职和滥用职权的行为。不动产登记的法律效力不明，除

15、有强 制性规左必须进行登记的不动产物权外，有的不动产物权人并不积极申请登记。以往未进行 登记的不动产，物权人申请登记，登记机关又按新的规左设置条件、将登记申请拒之门外。 并不能实现同类不动产同样的登记，有失登记机关作为行政机关行政行为的公平。另外，由 于不动产物权种类繁多，分属不同部门管辖。不方便不动产物权人办理登记，同时不动登记 的种类需要法律法规明确规定，对于新出现的不动产相邻物权登记及小区公用设施的物权登 记等应有明确的归属。难免产生纠纷。错误的不动产登记会让人对登记机关的公正产生怀疑, 降低不动产登记的公信力。不动产登记各方在不动产登记的任何环节，不依法或未依法都可 能引起纠纷。涉及不

16、动产登记的纠纷有很多种类，可能发生在登记前，也可能发生在登记后 或若登记过程中。有可能因不动产本身的产生、变化、消亡而发生，也可能因不动产权利人 的有意或无意的行为发生，还有可能因不动产登记机关消极或积极的行为而发生。如果形成 诉讼可分为行政诉讼和民事诉讼。行政诉讼主要是因不动产登记机关不作为或滥作为阻却不 动产登记流程、错误登记损害相对人或利害关系人的合法权益引起，诉讼的目的是为了促进 不动产登记机关依法行政，保障不动产登记及时有效的进行。权利人（或利害关系人）可以 作为原告，不动产登记机关为彼告，苴他权利人（或利害关系人）可以作为第三人。造成损 害的可以附带提起行政赔膜诉讼。关于涉及不动产

17、登记的民事诉讼，最髙人民法院关于 民事诉讼案由的规立列举了两类，一是不当异议登记责任纠纷，二是错误登记责任纠纷。 这两类纠纷因当事人申请登记的过错行为引起，发生在登记过程中或者登记之后，未涉及登 记机关的行政行为。在现实生活和司法实践中，涉及不动产登记民事诉讼案件还有很多，只 是归属于其他案由。当事人是否具有不动产登记申请人资格？是否具备不动产登记的前提条 件？以及不动产登记后的变更都影响不动产登记的存在和效力。对于如何完善我国的不动产 登记制度，专家学者们认为应从以下几个方而着手：（1）建立统一的不动产登记制度。（2） 明确不动产登记的效力。（3）规龙不动产登记的程序。（4）规范登记当事人和

18、登记机关的 行为及错误行为的赔偿责任。笔者对以上意见很是赞同。认为不动产的地理位置是唯一的。 在同一时间同一地点只可能有一项某种类的特左物权。从客观上具有唯一性。如依照物随地 泄的属地原则，有可能将种类繁多的不动产物权归属国上资源部门或某一独立不动产登记管 理部门管辖。不动产登记管理部门对不动产物权进行实质性审査，保证不动产登记的确立性、 权威性，减少因不动产登记产生的纠纷。四、如何减少不动产登记纠纷正因为不动产登记有着物权法左和物权公示的双重意义，可以避免纠纷，甚至可以更充 分有效的利用不动产物权，产生一立效益，国家法律才予以肯泄和保护。不动产登记制度在 推行过程中，难免会产生纠纷。从目前不

19、动产登记的现状来看不动产和不动产登记在物权 法实施前均已存在。对于符合物权法泄要件不动产物权，可能已经登记，也可能未办理登 记。未办理登记的不动产物权，只能说是不产生公示效力，仍具有法律效力，可以对抗与之 相关的利害关系人。合同法第四十四条规泄，依法成立的合同自成立时生效法律、行政 法规规左应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规左。不能因设立、变更、消火不动产 物权的合同未经登记而视为无效。从法律意义上讲，只是两者的法律效力不一样，一个对所 有人都有效，一个只对部分人生效。也就是说，一个是绝对的，一个是相对的。而法律意义 上的绝对，也不是一成不变的，只是非经法定机关法泄程序不得更改。一般的当

20、事人只看到 办理登记的重要性，而木有认识到已登记与未登记的实质差别，力图与他人及现行法律制度 保持一致，不惜冒诉讼风险盲目诉讼，本无可厚非。有的当事人生怕自己的不动产物权得不 到保障，力求万无一失，尝试诉讼。有的当事人已受到不动产不当登记的损害，被迫进行诉 讼，还有的当事人为了逃避法律义务，恶意诉讼。凡此种种不同原因、不同想法的当事人， 满怀通过诉讼解决问题的愿望，疋进了法院，以致近年来涉及不动产登记的诉讼越来越多， 案由五花八门。笔者常常看到有的人因不动产登记问题打官司，却不知告谁，有没有理由。 如果遇到懂法律、讲道徳法律工作者还能帮帮他们该不该诉讼，怎样诉讼，问题能够顺解决。 比如父母在协

21、议离婚时，将共同所有的房屋赠与未成年子女的事例非常常见，由于未成年子 女民事行为能力的缺失或受限制，必须有监护人代为行使英房屋所有权，但又不能继续由父 母双方共同行使。离婚的双方一致同意将房屋赠与未成年子女，往往不是纯粹的赠与合同关 系，而是双方在财产分割、子女抚养等问题上达成的妥协。实际上抚养子女的一方以子女的 名义占有、使用房屋，最终将产权归于子女需下，另一方认可。原夫妻共同所有的房屋的房 主有的人会及时变更，有的会待子女成年后作变更，有的不会去变更。夫妻双方在协议离婚 后，一方以子女的名义办理房屋过户登记时，也可能因对方不协助，原协议存在瑕疵等原因， 房管局拒绝办理。或者未成年子女成年前

22、，父母一方提出反悔以及子女成年后办理房屋过户 登记时存在障碍都可能引起纠纷。近年来，父母在协议离婚时，将共同所有的房屋赠与未成 年子女后，又因房屋产权归属产生的纠纷经常发生。起诉的案由和立案的案由也不尽相同， 有些当事人无所适从，不知道有没有问题？案例一：甲与乙在民政部门登记离婚，双方协议 约定婚生子丙由甲抚养至成年；婚后共同财产两间三层楼房等双方自愿赠与丙。按理说夫妻 双方意思表示一致，内容明确，并经有关部门确认，甲乙丙已形成赠与合同关系。但是由于 丙系未成年人不能独立完成这一事民事活动，只能由他（她）的法立代理人代理民事活动。 作为未成年人法怎代理人的一方代表了赠与合同的双方。甲在离婚后欲

23、将房屋产权过户给 丙，会出现什么样的情况？如果甲以丙的名义办理过户如果房屋登记在乙的需下，房屋登记 在乙的划下，办理过户需要乙的协助，乙枳极协助，也许能顺利完成，不会形成纠纷。如果 乙不积极协助或者乙要以以丙的名义办理呢？如果房屋虽然登记在甲的名下，房地产登记笛 理部门认为双方协议不明确，拒绝办理等等都可能产生纠纷。另外，子女成年后办理过户也 可能种种原因不能过户，不知逍该怎么办。案例二：甲与乙在人民法院调解离婚、双方协议 约泄婚生子（女）丙由甲抚养至成年；婚后共同财产位于XX地的XX房屋估价30万元，双 方一致同意赠与丙，三方的权利义务关系足够明确。同样因为原夫妻共同房屋是否已经登记, 登记在谁的名下，谁代表谁办理过户登记，对方是否枳极协助，以及因房地产登记主管部门