商业城建筑旧楼翻新改造工程项目立项申请报告

1、审核通过，归档资料。 未经允许，禁止外传！ 第一章 项目概况1.1 项目建议书编制所依据的重要文件： 1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求 2、投资项目可行性研究指南试用版 3、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 4、中国建设项目管理实用大全 5、 佛山市建设工程技术经济指标 6、商业城 A 区、B 区、C 区建筑平立剖面图 7、相关的法规和行业文件 8、与项目相关的其他文件资料1.2 项目地址及现状 三水商业城位于三水主干道广海大道中 27 号是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定

2、位和早些年辉煌的历史使商业城成为三水的地标之一。 商业城在建成初期曾经有两三年非常兴旺。1998 年前后，商业城这一带是很火的有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目还有各类购物商家差不多是当时三水最旺的商业中心之一。 商业城占地约 2 万平方米，总建筑面积约 5.5 万平方米，楼龄已超过 10 年；由 A、B、C、D 四个区组成，D 区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅；A 区、B 区、C 区面积总共约 3.4 万平方米，除了一楼的店铺尚在营业楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将 A、B、C 区重新策划、包装，再推出市场。1.3 项目建设规模和内容1.3.1 项目建设规模和内容

3、本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。1.3.2 项目总投资 项目总投资约 21526.68 万元，其中建设期投资约 5067.86 万元，铺底流动资金 50 万元，项目营运期投资约 16408.82 万元。1.4 项目建设的宏观方向 项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心但主要面向中档消费群体。 第二章 项目建设的背景2.1 建设背景2.1.1 项目提出的理由和过程 佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了佛山市人民政府

4、关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定、佛山市推进旧城镇改造的指导意见、佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进三旧改造工作。 佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越交通便利周边有相当数量的企事业单位和居民小区 但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提

5、升、消费的带动有着不可替代的作用尤其是在需要鼓励消费、拉动内需的当下此类商业中心更能发挥其独有的优越性。 三水要建设成为“生态时尚之都”云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目以及身边现成的资源更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。2.1.2 社会发展背景分析 2010 年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4 月 17 日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，

6、而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010 年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年 1-12 月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到 5598.84和 1806.55 亿元，分别增长 33.90和 31.2；2010 年 1-12 月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到 5354.02 和 2148.81 亿元，分别增长 46.3和 31.2，达到近年来最高水平。 2011 年 1 月 26 日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国

7、八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。 目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自 2009 年起，

8、佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。 三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。2005 年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界 500 强企业抢先进驻。娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以 说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区

9、联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。 纵观整个三水中心城区目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心整体的城市商业氛围仍不够成熟距时尚都市更是相去甚远。况且由于地理位置和定位等方面的原因三水广场部分店铺除了周末和节假日外客流量其实并不大；而西南影剧院片区是老城区虽然平日里人气较旺但整体层次偏低缺乏发展潜力目前还面临文锋东路拆迁的影响。因此商业城如果能够重新盘活不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地还能够提升中心城区的整体面

10、貌和都市气息。商业城地理位置优越交通便利周边有相当数量的企事业单位和居民小区而且它有辉煌的过去积淀着很多三水人的情感若加以合理规划改造几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。这样一来还能带动周边的餐饮等服务业的发展可谓一举多得。2.2 “三旧改造”背景分析2.2.1 城市发展的自我完善 一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新 “三旧”改造是城市发展过程中出现的主动提升和完陈代谢”的过程，善城市的城市更新形式。 目前，城市更新步伐加快显露出必然性：城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优

11、美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一 当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化， “三旧”城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段， 改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义 根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进 “三旧”改造的又

12、一重大举措。为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标（1）推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约

13、我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。（2）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模

14、式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进“三旧”改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶段和今后一段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。（3）推进“三旧”改造是推动佛山市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持

15、续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”的有效途径。各级党委、政府和相关职能部门要从践行三个代表“重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度”，把推进 “三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建

16、和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。2.2.3 完善三水商业圈的需要 三水恒福广场，打响了三水旧城改造第一炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是 “旧改”完成后将是一个综合商住区，由于文峰东片区旧歉脑煜钅浚姆宥侨纷钣凭谩棺畛墒斓纳桃登ü沙歉脑旖钗姆宥啻夯婪厥盎盍型肴愠纬善胪凡木置妗泻愀愠飧鱿拭鞯睦樱又桃党撬挠旁降牡乩砦恢茫肴愠。愀愠蘸梅殖扇銎淙行某乔鄙桃党堑亩皇敲嫦蛑械迪颜呷禾澹喽杂谌愠秃岱愠喽愿叩南岩蟾脑旌蟮纳桃党墙胀矫癜傩盏纳睿畈沽巳桃等械瞪桃灯目瞻祝杉桃党蔷陕脑煺猩陶凶庀钅康目峭晟迫行某乔桃等男枰?第三章 建设条件3.1

17、建设条件3.1.1 区域自然条件 地理位置 项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治、文化、经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点；西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。3.1.2 施工条件 （1）交通设施 三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路、国道、省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。 （2）水电设施条件 给水 区域内现时主要由西南水厂、石塘水厂、北江水厂、西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水

18、厂，供水服务面积约 200 多平方公里。本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。 排水 本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂一座。 供电 目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。 第四章 项目投资概算4.1 概算编制范围及内容4.1.1 装饰部分 （1）块料地面：原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺600mm600mm 的瓷质砖，位置是 A 区、B 区、C 区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处、里面的商铺。 （2块料楼梯面层：主要是三区的所有楼梯间和 A 区螺旋台阶

19、的面层、还有 A 区大门口进入的大楼梯的地面。 （ 3 ） 块 料 踢 脚 线 :主 要 是 柱 子 下 面 和 所 有 的 内 墙 面 下 面 贴 有100mm 高的块料踢脚线。 （4）栏杆：所有楼梯间采用不锈钢栏杆、B 区采光井四周和 A 去内圆盘采用玻璃栏杆、所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。 （5）墙面抹灰：主要是 A 区和 C 区与 B 区相连的内墙面的抹灰。 （6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰 A 区、B 区、C 区没有和墙体相连接的独立柱面抹灰。 （7）全玻璃幕墙：A 区、B 区、C 区最外围所有的墙体。 （8）天棚都是采用木龙骨、防火板饰面，其他还有脚手架、墙体拆除、楼面拆除等。4

20、.1.2 安装部分 拆除原来的电气部分、给排水部分、消防部分、空调部分、电梯，重做中央空调（1600RT）、消防（消防栓、自动报警系统、喷淋、防排烟）、低压配电、高压配电改造、给排水、电梯（A 区 2 台、B 区 4台）、自动扶梯（B 区 6 台）。4.1.3 其他 本概算第一部分建筑装饰工程费用包括：装饰工程建安工程费用已包括 10的规费和税金、安装工程建安工程费用；第二部分为建设其他费用包括：建设单位管理费、工程监理费、设计费、招标代理费、预算编制费、项目建议书编制费等；第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用、贷款利息。4.2 编制依据及费用标准 、 1、中华人民共和国建设部安装工程投资

21、概算编制办法装饰工程投资概算编制办法（建标【2007】164 号文）。 、 2、中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标装饰工程 （2007 版投资概算编制办法 ）。 3、主要材料、机械、人工价格按照佛山市工程造价信息2011年二季度计算。 4、本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制 、办法装饰工程投资概算编制办法（建标2007164 号文）的相关规定执行。其中： （1）建设单位管理费按“财建2002394 号文”计算并参考市场行情调整； （2）工程监理费按“国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格2007670 号文”计算并参考市场行情调整； （3）工程设计

22、费按“国家计委及建设部计价格200210 号文”计算并参考市场行情调整； （4）招标代理管理费按“按国家计委计价格20031980 号文”执行分段计算并参考市场行情进行调整； （5）项目建议书编制费 “国家计委计价格19991283 号文”计算并参考市场行情调整； （6）造价咨询费按照市场行情计算； （7）施工图审查费按设计费的 10计算，竣工图编制费按设计费的 8计算； （8）工程质监费按“按国家计委计价格20031980 号文”执行分段计算并参考市场行情调整。 5、第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第一、二部分费用之和的 5计算银行贷款 3000 万的利息，利率为 7.05。

23、商业城整改工程概算表 单 序号 项 目 数量 单价、费率（元） 合价（万元） 备注 位 一 直接工程费 4457.17（一） 装饰部分 1850.08 1 墙体拆除 m3 3430 80.366 27.57 2 运砖渣 m3 4020 50.644 20.36 3 楼地面铲拆除 m2 35200 13.112 46.15 4 墙面铲拆除 m2 4200 7.249 3.04 5 块料楼地面 m2 35200 135.069 475.44 6 块料踢脚线 m2 570 98.571 5.62 7 块料楼梯面层 m2 2120 159.190 33.75 8 不锈钢扶手带栏杆（楼梯间） m 650 303.072 19.70 不锈钢镶夹玻璃栏板（A 区内 9