大型商业招商及商业选址项目操作技巧

1、大型商业招商及商业选址项目操作技巧我们的招商团队现在运作的项目其实有两个，一个是大型商业物业招商，一个是品牌选址服务；两个项目的运作是有一定相关性的。首先，我们需要掌握的技能商业选址技能，也就是熟知各个行业的选址标准，以便准确的为他们推荐合适的房源。我们需要对商业经营中的几大类行业选址需求有大体的了解，简单划分有：零售类、餐饮类、娱乐休闲类、住宿类等， 选址就是选地段 ，所谓地段包含以下几个方面：1，目标客户群也就是商家开业之后是否能够得到足够的客流量，客流量的来源一种是靠原有的人流量、车流量，一种是靠宣传推广吸引客流；比如餐饮类商家，必须要求门前人流量巨大，并且还不能是固定的人群，一个十几万

2、人口的社区门口，虽然车流人流巨大，但是就不一定适合大型餐饮开店，因为他不但需要人流量巨大而且还需要人群更新；某商家想开个茶叶市场或者建材批发市场，那么他就没有必要选在市区繁华位置，因为虽然繁华位置人流量大，但是租金昂贵并且所经过的人流目标客户很少；珠宝城，则必须选择在市区高档消费场所周边，因为目标客户聚集；2，租金租金是我们为客户考虑的重点问题，比如宾馆业、健身房、台球厅能承受的租金在1.0 左右，最高不超过1.5；快餐类的最高可以承受3.0左右租金；高档酒店可以承受5.0 元左右；银行可以承受任何租金；3，知道商家的首要关注点宾馆业首要关注的是交通便利和租金水平以及租赁年限；超市关心的首要是

3、周边竞争对手和居民数量；办公室，首要关心的是地段形象；4，建筑本身的形象和结构某些行业对建筑结构有特殊要求，比如影院，一般要求层高不低于5 米，有的要求 8 米；健身房如果有游泳池只能在一楼或地下；连锁宾馆要求暗房率不高于5%；第二个我们需要掌握的技能市场调研技能，也就是我们需要对我们所拥有或推荐的房源，有一个全面的认识，最起码要能够准确的推荐给合适的商家。我们主要从以下几个方面去调研：1，物业本身情况A ，建筑情况：楼层、层高、面积、装修、水电、物业、空调、配套、停车场、承载力、电梯、楼体、消防设施等；B，租赁政策：最低租金、付款方式、装修免租期、最长最短租赁期限、押金、租金递增方式、是否有

4、行业限制；C，权属情况：所有权、出租人身份、房产证、消防证、户型图、照片等2，周边情况调研A ，人流量、车流量、常住人口性质、收入及消费水平、学校、医院、政府机关等；B，周边商业分布，主要是同一主干道或周边 500 米范围内，各种类型餐饮数量、规模、租金情况等信息统计；C，所处商圈整体情况调研，消费结构分析，消费环境分析；3，SWOT 分析及项目定位根据所调研材料，准确的对项目优势、劣势、机会、威胁作出分析，并根据分析找到市场突破口，看看该物业适合引进哪些项目，正好与周围商业形成互补，也就是所谓的定位；第三个我们需要掌握的技能信息传播技能，也就是为商家和物业之间建立一个桥梁，实现信息的对接，也

5、就是信息的推广；传统的推广模式，主要有以下几种：1，跑市场我们有了准确的项目信息的定位分析，就像跑其他产品业务一样，找准合适的客户电话或上门拜访，主动推荐我们的项目，当然在拜访之前应该对所拜访客户有个详细的了解，知道他们的拓展计划和选址要求；2，广告宣传跑市场是我们主动上门推销，广告宣传则是我们等客户上门咨询，应该说这一种的成功几率要大，根据我们的项目特点，我们一般采用的是报纸和网络推广，主要方式就是物业招商信息发布；随着我们业务的成熟，我们将摆脱单纯的业务形式，采用系统的营销策略进行信息传播比如：1，数据库营销我们通过前期的积累，搜集各行业主流品牌商家的信息，收入到我们的数据库，然后通过邮件

6、、QQ 群或其他形式统一管理和联系，一旦我们有合适的项目，只需要在我们的客户数据库里面找合适的客户就行了；2，网络营销我们建立自己的网站，自己搭建一个物业和客户之间的桥梁，随着资源的增多，就可以很轻松的建立信息联系，实现成交；3，活动或事件营销通过地面的活动，比如招商会等形式，实现大批量的成交；另外，可以组织公关活动、借助新闻事件等扩大我们的影响力；第四个我们需要掌握的技能促成交易的技能，也就是在客户看了我们的房子并且房子基本符合需求的前提下，我们如何促成交易的能力。这一方面，是没有材料可以学习的，比如某品牌餐饮的拓展经理看了我们的房子，各方面都很满意，只是说回去再考虑考虑，打电话跟踪拜访，也说位置、房子都不错，还需要考虑，那么这个时候应该说他的意向还是比较大的，这个时候，可以需要加深一下私人感情，比如请他吃顿饭、聊聊天，并且成交之后可以给他一部分好处，这样成功的机会可能更