江苏新城“曲线救国”之困

1、江苏新城“曲线救国”之困1月5日，江苏新城公布了销售简报：去年全年实现销售105亿元，比上年增长44.57%.其中，2009年进入的上海市场贡献了30亿元的收入，新城的“发源地”常州仍然贡献卓越：47亿元。靓丽业绩的背后，是整整10年的“不寻常”融资路。作为江苏省内最大的房地产开发企业，江苏新城长期以来不得已借道信托融资，信托融资在其资本链条中扮演了极为重要的角色。江苏新城的母公司新城控股集团董事长王振华曾略带无奈地感慨道：“江苏新城或许是在上市10年中，没有通过股权融资得到一分钱而实现从小到大并最终登上百亿规模的唯一一家房地产企业。”戴着镣铐跳舞 王振华之所以有如上感慨，完全源于江苏新城这家

2、上市地产公司10年来在资本市场的坎坷经历。目前，沪深两地的B股上市公司（分别以美元和港元计价交易）已经被边缘化，丧失了融资功能。新城B股是2002年正式获财政部批准、国有股向非国有单位协议转让审批工作恢复以来获批的首家B股公司。新城B股的前身是江苏五菱柴油机股份公司，进入新世纪后，行业竞争激烈，五菱柴油机盈利能力每况愈下，江苏新城以重组方的角色进入，上市公司也完成了更名。在对接资本通路上，江苏新城起了个大早，并独辟蹊径。在遭遇多年的尴尬后，王振华当对这次借壳上市追悔莫及。B股市场多年来丧失融资功能，当中国越来越为泛滥的美元发愁时，B股未来的改革之路更显逼仄和渺茫。江苏新城空有上市公司之“名”，

3、却无上市公司之“实”，如果不是站错了队，进入B股市场，以王振华的运作能力，将早已登陆A股并顺利融资。作为新晋加入的百亿企业，江苏新城的资本金比率可能是最小的，很难想象江苏最大的地产公司净资产只不过区区23亿元，资产负债率长期以来居高不下，资本市场直接融资已经成为制约其发展的短板。去年年底，几则公告使江苏新城10年来“曲线救国”的融资路浮出水面。从某种程度上说，除了销售回款和银行贷款，信托融资基本上是公司融资的唯一渠道。就像公司投资部人员告诉本刊：“要是有其他办法，谁还发信托呀！”假道信托融资 12月27日，江苏新城发布公告称，公司董事会审议通过关于设立“2010年中诚信托新城金郡投资集合信托计

4、划”的议案。公告显示，江苏新城子公司上海新城万嘉房地产有限公司与中诚信托有限责任公司合作，设立“2010年中诚信托新城金郡投资集合信托计划”，募集资金用于上海新城金郡房地产有限公司（以下简称“上海新城金郡”）所属漕盈路项目建设。该信托计划优先级受益权的规模不超过4.5亿元，由中诚信托负责募集；次级受益权由上海新城万嘉以其对上海新城金郡享有的债权认购。期限为信托计划成立之日起1224个月，综合成本为不超过13%每年。其中，此次信托计划中的3亿元用于受让海新城金郡93.75%股权（上海新城金郡原注册资本为3.2亿元），不超过1.5亿元用于向上海新城金郡进行单方面增资，上述股权转让和增资完成后，上海

5、新城金郡注册资本增加到不超过4.7亿元，中诚信托将代表信托计划持有不超过95.75%的股权。其中，增资资金的具体用途仅限于支付上海新城金郡本项目后续开发建设投入或偿还上海新城金郡债务。仅仅10天前，江苏新城还宣布与江苏国际信托有限责任公司合作，设立“江苏信托-新城房地产投资基金”的计划。据透露，此信托基金规模不超过5亿元，分为优先级和次级，两者基金单位的比例为3：1.新城B股将作为次级委托人认购次级信托基金单位，信托基金存续期限为5年。据江苏新城不具名人士透露，这几项信托均为银监会发布对信托市场监管新规之前运作的，他对今年公司的信托融资感到“非常有压力”。据他透露，包括管理层在内的许多公司内部

6、人士都对监管层收紧信托感到“担忧”。公开资料显示，新城B股仅在2010年就运作了8项信托计划，全年通过信托方式融资超过30亿元。除了信托融资方式，江苏新城还通过股权质押的方式进行融资。12月14日，新城控股将其持有的2.75亿股新城B股向重庆国际信托有限公司的信托贷款提供质押，该贷款用于新城控股下属商业贸易类公司开业前期及运营投入。分析人士告诉本刊记者，信托无疑已成为江苏新城最主要的融资方式。不过，这是无奈之举。雪上加霜的是，银监会似乎格外“关照”信托市场。“风声紧时，江苏省内的国信信托、苏州信托、无锡国联信托、南京紫金信托等几家主要信托公司全部暂停受理新的房地产信托业务。”江苏一位接近江苏新

7、城的人士告诉记者。江苏新城证券事务代表王国宁表示，信托融资10%12%的年利率是公司所能承受的最高成本。公司2009年年报显示，公司总资产131亿元，但负债却高达107亿元，负债率高达84%.2009年在上海、南京、常州等地拿地花费54亿元，正在建设的项目有十几个，对资金链的挑战非常大。在B股市场再融资开闸遥遥无期的情况下，江苏新城也曾因为B股上市公司晨鸣纸业(000488,股吧)、伊泰通过H股上市融资而看到了希望。但其对外表示“公司也努力尝试过H股融资，但证监会一事一议，这是证监会审批的问题。”可以预见，在监管层暂停房企上市和再融资的情况下，江苏新城通过上市重组获取发展资金更是难以企及。不过它依然孜孜以求。据多方了解，母公司新城控股旗下的另一家全资子公司新城万博拟A股或H股上市。新城万博目前在湖北和浙江已经有项目拓展，为防止同业竞争，新城万博专注于商业地产及长三角以外地区的住宅开发，而江苏新城将深耕长三角的南京、苏州、无锡、常州和上海五个城市。尽管2010年交出了漂亮的业绩单，江苏新城的内部人士却连连表示：“放在整个行业之中，我们觉得压力很大，很有危机感。”2010年是江苏新城的转型年，新开楼