房地产开发建筑工程发包方案

1、建筑工程承包合同补充协议书（主要部分条款 ） 为了确保本项目按时保质保量圆满完成建设任务，经过 双方充分协商，本着互惠互利原则，在原签订建筑工程承 包合同 基础上特签订本协议。 本协议书只作为双方工程结 算用，不作为建委部门存档备案用。原签订的建筑工程承 包合同中有关工程承包范围、工程量计算和结算方式、质 量、安全文明施工要求、施工进度计划控制和管理措施、 付 款方式及履约保证金规定均按本协议书执行，其它条款均按 双方签订的建筑工程承包合同执行。一、包工包料 发包内容：施工图纸设计范围内除门窗、消防、电梯、内外墙保温项目外的全部内容，其中：水电安装，主电到户 内配电箱；主水到厨、卫闸阀处，室内

2、天棚预埋穿线管。地 面除电梯前室、楼梯间贴块料面层外其它地面只施工砼垫 层；楼面除电梯前室、 楼梯间外均取消找平层改为原浆找平。 天棚除厨、卫不抹灰由用户二次装修外，其它天棚均括 白腻子二遍含砼面打磨、刷胶料结合层、括腻子找平等工 序计 8.008.00元平方米包干计算。二、工程量计算和结算方式工程量据实结算，套用 20082008 年湖北省建筑、安装工程消耗量定额计取定额直接费后再计 1212 综合费率含安全文 明施工措施费、各种法定税费、各部门检测费、以及为本项 目服务的措施费和其它费用作为结算价。其中模板支撑， 不论采用何种材料均按钢支撑计算并套用相应定额子目计 取工程定额直接费；装饰工

3、程、安装工程均按人工费十机械 费之和为取费基数计取 4545 综合费率含安全文明措施费、 各种法定税费、各部门检测费、以及为本项目服务的措施费 和其它费用 。人工费按湖北省现行调整文件进行调增 减， 人工调差只计 6 6 的综合费税。材料费按合同签订时期的黄 冈市建委定额站的信息价执行，在1010 内不调差， 超过下 降，1010 时才进行调整。 其中水、 电安装材料、 外墙面砖、 地面砖、大理石等块料材料以及信息价没有的其它材料，均 以开发商审批的到场价，作为调差依据进行调差，材料调差 只计 6 6 的综合费税。开发商分包项目配合费，按分包项目 结算价电梯安装以安装人工费为基数计1 1 计

4、2 2 的配合费，同时配合费计 6 6 综合税费。挖掘机进场台次按每个 单位工程 4 4 次共 800800 元包干计算，不再另外计算。三、质量标准 本项目施工质量必须符合设计要求和施工验收规范规定， 质量等级“大别山杯” 。 工程质量评定为“大别山杯” 奖承包人 1010 万元人民币，施工质量评定达不到“大别山 杯”时罚承包人 1010 万元人民币 。施工质量达到合格标准 时，按结算价 9898 %付款；施工质量达不到合格标准时承包人 必须采取整改加固措施确保施工质量达到合格标准，否则不 予验收并赔偿由此造成开发商的一切经济损失和相应产生 的法律责任。四、安全文明施工要求本工程安全文明施工必

5、须按国家、省、市关于建筑工程安全生产和文明施工要求进行施工并被评为“大别山杯”或“样板工程”奖承包人 5 5 万元，否则就罚 5 5 万元。因承包人 违反安全操作规程造成安全责任事故的发生所引起的一切 经济和法律责任均由承包人承担。五、施工工期本项目自_ 年_ 月_ 日开工至_年_月_ 日竣工，计 _ 天日历天。因发生重大设计变更或因受恶劣天气洪灾、异常天气、自然灾害、地震、 战争等上述人力不可抗拒因素影响工期以及一周内累计停 水、停电 8 8 小时以上的，经建设方和监理方签字审批方可顺 延工期。同时因建设方不按本合同约定的付款期限拨付工程 进度款，超期一个月以上时导到承包人停工的，从停工之日

6、 起至复工之日止经由建设方和监理方签字审批方可顺延工 期。其它因承包人自身原因造成工程停工的，工期不得顺延。超出双方认可的工期，每延期一天罚30003000 元，每提前完成天奖 30003000 元。六、 交纳投标保证金和履约保证金以及返还 承包人投标报名时需交纳投标保证金 3030 万元，该保证 金中标签订施工承包合同后，可转为履约保证金。若承包人 在中标后 7 7 天内拒绝签订本协议书时， 该投标保证金建设方 有权拒付予以没收。承包人与建设方签订建筑工程承包合 同和该补充协议书 7 7 天内需一次交纳履约保证约 500500 万元。 该履约保证金在承包人本项目基础结构工程完成后开始分 期返

7、还： 即基础结构完成至 0.0000.000后返还 200200 万；三层框 架主体结构完成搂面浇筑返还履约保证金100100 万元；七层框架主体结构完成楼面浇筑返还履约保证金100100 万元；余额主体结构封顶返还完。七、工程款支付方法 本项目工程采用分期分批支付工程进度款方法进行拨 款。承包人承建项目做完五层时拨付工程进度款 300300 万元； 主体工程做完十层时拨付工程进度款 300300 万元；主体工程封 顶并验收合格后付至已完工程量的 5050 ；砌筑和二次结构浇 筑完后并验收合格后付 150150 万元；装饰、 装修工程完成并竣 工验收后累计付至己完成工程量的 7070 ；单位工

8、程完成竣工 决算审计双方签字认可后付至结算总价款的 8080 ；竣工完成 工程备案后付至总结算价的 9090 ；单位工程评为“大别山杯” 后付至总结算价的 9595 未获评大别山杯付至 9393 ，按本协议第三条执行。 ；预留 5 5作为质保金，在完成国家要求 的保修项目的保修期后按国家规定支付保修金。八、材料要求钢材使用鄂钢、武钢产品，鄂钢、武钢缺型产品需提供 有货大型厂家报开发商和监理同意后才能采购；水泥使用华 新堡垒牌 32.532.5 或 42.542.5 水泥，承包人未按要求采购钢材、水 泥，经发现后必须退场，造成的损失由承包人承担；承包人 所进材料必须按国家规定进行复检，复检合格后

9、才能进行使 用， 复检不合格材料必须退场， 已用于工程上的必须拆除返 工重做。拒还退场，每发现一次罚款 1 1 万元。九、本协议书中的条款与原签订的建筑工程承包合同 中相应条款有矛盾时按本协议条款执行。十、本协议与原签订建筑工程承包合同具有同等法 律效力，经双方签字盖章后生效，付清合同尾款后失效。建设方公章 ：承包方公章 ：法定代表人签章 ： 法定代表人签章 ：年月日委托代理人签章 ：委托代理人签章 ：年月日建筑工程发包方案方案一、 开发商股东会集体出资承建即自己开发，自已 做：此种模式是：各股东资金均充足，暂时没有其它项目投资受益时可进行。优势是：1、获得利润比发给外包单位承 建更多不存在让

10、利，便于成本控制。形成开发、建设、销售、服务一条龙管理模式。2、各股东均参与管理，统一 决策，不存在各股东之间闲、忙不均而相互产生埋怨。3、 因资金充足，工程项目建设快，上市早，能掌握市场销售主 动权。缺点是：本工程项目完工后后续项目跟不上或本项目完 工后股东会解散，存在大量旧模板和残存材料以及设备处理 比较困难。方案二 、开发商股东内部的资金雄厚者独资承建即内 部承包方案 。此种模式是：1、各股东内部协商确定工程 对外发包方案后，因个别股东或邀人入股有部分充盈资 金 400400600600 万元可用同外人带资承建工程一样并有外 部垫资条件有开商砼站、钢供应商的朋友能垫资：如：商 砼垫资 2

11、00200 万元，钢材供应商垫资 200200 万元等，这样可用 资金含垫资在 10001000 万元左右，加上人工费、其它材料 可欠一部分就可开工。完成单栋工程建筑规模约 3000030000 平方米的 30305050 %，达到房管局规定的预售要求即可开 盘预售，加之开发商可后续拨款，同样能获利。2 2 、其它股 东参入销售、工程监督、办理手续等管理工作。做到每个股 东人人有事做齐心协力。优势是：能调动各股东的积极性、 齐抓共管同样能达到项目开发、建设、销售、服务一条龙的 目的。缺点是：若遇到销售市场不畅，购买力低时造成个人 压力大， 资金断链， 影响其他短、 平、快项目的投资和发展。方案三 、开发项目对外招标发包：邀请招标议标： 优势是：充分利用已知的有实力的朋友或建筑企业外资开 发， 减轻开发商自己的资金压力，达到双赢目的。缺点是： 外部资金进入时必须让利于人， 造成自己获取利润减少。 例： 建设 3000030000 平方米规模的商品房， 实际投入建筑直接成本约 为 12001200 元平方米，总造价为 3600000036000000 元。假设开发商内 部商定综合费率为 1010 %，承包人认为 1010 %获得利润