房地产开发管理办法

1、开发管理办法二O一年六月序言 3第一篇总则 4第二篇组织架构4第三篇开发系统职能 5第四篇业务系统5第一章投资策划及项目决策 6第一节投资机会研究 6第二节项目初选及建议 6第三节项目可行性研究及论证 7第四节土地储备 7第二章立项报批管理 8第三章用地手续办理 8第一节征地谈判8第二节建设用地许可证阶段 9第三节建设用地通知书办理 9第四节征地拆迁阶段的管理 9第五节出让金的评估及合同的签订 10第六节建设用地批准书及国土证的办理 11第四章规划报批管理 11第一节规划报批阶段12第二节建设工程规划许可证阶段 12第三节申领建设工程规划验收的合格证阶段 13第五章预售、确权手续 13第一节预

2、售证 13第二节测量、确权13第六章专业报批管理 14第一节专业报建14第二节专业验收15第七章综合验收 15第一节公建设施的报建及验收 15第二节管线报建及验收17第三节专业报建及验收17第四节工程竣工验收备案 18第五条竣工综合验收18第五篇开发系统员工守贝卩 18第六篇 附则19房地产开发业务是一项地区差异大，特殊性强的工作。本次集团开发管理办法的编写，主要是结合广州地区多年 来房地产开发业务所获得的经验及教训，尝试性的将其归纳、总结， 借制度规范的形式为各地区公司的房地产开发业务提供参考。以其 达到“抛砖引玉”的目的。开发工作实践性强，希望各地区公司在参照执行本制度的过程 中，能针对本

3、地区各项业务的实际操作情况，多些交流、探讨，以 不断完善集团开发管理办法，推动集团房地产开发业务的规范 化、科学化。第一篇总则第一条 为强化开发管理，促进集团开发工作的规范化，控制投资开发成本，特制 定本办法。第二条 开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第一 的理念，以营销为导向，服务于集团生产经营管理目标，为公司创造最大的社会、经济 效益。第三条开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的相关 政策法规，懂得研究政策的变动趋势，通过信息和数字化管理，掌握全局，提高开发质 量，当好集团决策的参谋。第四条 开发管理应坚持因地制宜，在本办法规范的基础上，各地

4、区公司应根据当 地实际情况，制订相应操作细则，规范本地区公司开发工作。第二篇组织架构第五条 集团总部设立开发调研中心，指导、统筹各地区公司开发工作。制定全国性 开发工作管理规范。第六条 各地区公司设立开发部，统一负责本地区公司各项目公司开发工作， 以集中 资源。各地区公司可根据实际需要，在项目公司设立开发部，负责该项目公司的开发工作， 但应处理好两者间的工作分工及业务衔接。第七条 各层级开发部门可根据实际需要及人员编制， 采取项目负责制或职能分工制 开展开发工作第三篇 开发系统职能第八条 开发系统工作职能如下：一、寻找投资机会，拟投资开发项目的专项调研，对投资项目或投资方向提出建议；二、对拟定

5、建设项目参与土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出 让、转让合同等法律文件；三、负责办理外经贸委、建委计委、工商等各项前期立项报批工作，申领外商投资 批准证书、营业执照、资质证书、组织机构代码证等证照；四、办理开发项目各项证照，包括：1、建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、 签订国有土地出让合同；2、总体规划方案、设计要点；3、单体方案、建设工程报建审核书；4、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；5、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见；6、预售证；7、测量、确权；8、负责各项目土地及工程的放线、验线；五、办理综合验

6、收六、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。第九条 各地区公司开发系统具体职能，由各地区公司根据本办法予以细化第四篇 业务系统第一章 投资策划及项目决策第一节 投资机会研究第十条 各地区公司投资决策应遵循科学化、民主化、系统性、合理性的原则，通 过经常性与专题性相结合的房地产市场调查，为土地储备及投资决策提供信息依据。第十一条 地区公司营销部门（以下未特别注明，均指地区公司）负责进行经常性 的市场调研，掌握本地区整体房地产市场走势及动态信息，发现新需求，建议投资方向， 构思投资项目；开发部负责收集政府有关政策法规，掌握本地区房地产政策倾向，了解城市规划方 向；规划设计部门负责

7、收集有关市政规划、地质、水文等方面资料，积累分析数据。 第十二条 行政部门负责汇总、整理有关营销、开发、规划设计部门的市场研究资 料，每年度提交XX地区公司投资发展规划，报地区公司领导审批。第十三条 开发部门根据XX地区公司投资发展规划及公司领导指示，通过各 种途径寻找最有市场发展前景的投资机会。第二节 项目初选及建议第十四条 开发部门获取某一投资项目信息，报经开发管线领导同意后，将该拟投 资项目的初步投资分析列入工作计划。第十五条 由开发部门牵头，会同营销、规划设计、财务、法律部门专人组成前期 策划小组，以统筹各方面力量，对拟投资项目进行初步可行性分析。同时建立项目档案。第十六条 经初步可行

8、性分析，由前期策划小组提交项目建议书报公司领导班 子审批，以确定是否对该项目进行详细可行性分析。第十七条 项目建议书应包括以下内容：1、项目基本情况2、投资发展趋势及定价预测3、目标项目投资收益率估算（根据标准成本）4、项目规划及开发初步可行性分析5、项目存在的主要问题6、结论及建议第三节 项目可行性研究及论证第十八条 项目建议书经地区公司领导班子审批同意对该项目进行详细可行性 研究后，前期策划小组可申请专项经费，作为必要的研究费用。第十九条 经详细可行性分析，由前期策划小组提交项目可行性研究报告 ，组织 论证会议。第二十条 项目可行性研究报告应包括以下内容：1、项目背景2、市场调查及预测3、

9、项目工程规划设计4、项目财务分析5、项目开发可行分析6、项目存在的主要问题7、结论及建议。第二十一条 论证会议由集团总部、地区公司领导、各职能部门及有关专家组成， 经论证会议通过，则完成该项目的内部立项。第四节 土地储备第二十二条 项目经内部立项后， 由前期策划小组具体负责土地出让 / 转让的有关事 宜并提交竞标限价 / 合作条件报地区公司领导班子审批。第二十三条 项目出让 / 合作合同签订后，该项目进入土地储备。第二十四条 项目启动由地区公司报集团总部批准后，由地区公司行政人事部配备 项目公司人员。前期策划小组将项目档案移交项目公司。第二十五条 项目公司成立后，应根据项目的销售计划、目标，组

10、织开发部、销售 部、设计部、工程部等相关部门，制定详细可行的开发建设计划，明确各部门的任务，跟 踪人及任务完成时间。第二章 立项报批管理第二十六条 公司领导决定启动一个新项目后，项目公司将已签字盖章的合作合同 章程、可行性研究报告和已确定的新公司的股东构成比例，董事会成员名单、监事会成 员名单、总经理班子成员名单等一并转交开发部经办人员办理前期立项审批工作。第二十七条 项目立项经办人员根据法定程序办理建委、外经委、计委、工商局各 项证照。在办理每项证照时经办人应做好工作衔接，将有关手续办理进程及时通知办理下一 步手续的部门，主要注意以下几点：1、办理新成立公司外经贸委立项、 合同章程的批复，

11、领取外商投资企业批准证书时， 所需的外方资料应提前出函至合生公司香港办事处要求其提供；2、 领取营业执照后及时通知行政人事部刻制公章，通知财务部办理税务登记证并按 期注资；3、在办理资质证书时，提前通知项目公司提供专业技术人员资料；4、在办理计委正式计划时，提前通知财务部办理资金余额证明；5、做好涉外技术合同的报批，待外经部门批复后及时通知财务部。第二十八条 每年应按期办理批准证书、营业执照、资质证书、项目手册、组织机 构代码证等证照的变更、延期及年检等工作。第二十九条 按公司要求办理外资公司合作合同、章程修订的外经部门的审批及工 商备案手续，做好董事会成员变更等手续的工商备案。第三章 用地手

12、续办理第一节 征地谈判第三十条 用地谈判前应了解土地的属性、权属、出让方（或原用地单位）资格，保证征地合同的有效性。第三十一条 征地补偿款应在充分了解当地土地和物业价格的基础上，采用实物补 偿和现金补偿方式，并充分了解出让方（或原用地单位）的背景、目的（目标）和对补 偿款的需求迫切程度，尽可能采取灵活的措施降低征地补偿金额。实物补偿应明确价格 和数量，现金补偿应分期支付，支付期应结合开发进度和对方应承担的义务。第三十二条 征地合同应明确被征地方的义务，特别是移交场地的时间和应提供的 有关该用地的合法有效法律文件，以及必须协助开发方完成的工作。第二节 建设用地许可证阶段第三十三条 建设用地许可证

13、阶段：提交用地选址意见，将有关开发的建设用地提交政府职能部门审批，取得用地选址 审批意见后，向市规划局申领建设用地规划许可证。第三十四条 申请规划设计要点阶段： 在向市规划局申领建设用地规划许可证时，应要求设计部提供项目总平面规划方案 图，以及提供投资立项批文，同时申请项目的规划设计要点。申请规划设计要点入案后，应控制项目整体规划与城市总体规划无冲突，争取所批 要点的容积率、建筑密度达到分区规划的最大值，公建配套指标达到城市规划控制指标 的最小值。第三节 建设用地通知书办理第三十五条 根据公司的开发策略， 在当地政策法规允许的条件下， 尽早办理 建设 用地通知书 及其加名、转名手续。在此之前项

14、目公司或相关部门应提供计划立项批文、 3 个月内资金证明、开发资质证书或合作合同、合作方同意加、转名意见等。第四节 征地拆迁阶段的管理第三十六条 农用地的征地管理1、控制征地单价，参考周边地块的土地征用标准，地面附着物的补偿标准，迁坟的标准。对于无产权、无报建手续的地上建筑原则上按最低标准赔偿。2、在与被征地单位签订征地协议并支付首期征地补偿款后应及时办妥征地结案过程 中所需的各类征地补偿表格的填写和盖章等工作 , 以免以后因用地或付款纠纷等问题延 误征地结案进度。3、控制征地结案过程中所需的各类征地补偿表格中各项目的填写， 土地类别应严格 把关，尽量争取少交税费。4、控制农用地国有化手续办理

15、过程中各项税费的减免工作，耕地占用税、菜田建设 费、征地管理费、土地垦复金或耕地开垦费等可按照有关政策尽最大可能办理减或免的 手续。5、控制农转非手续，尽量作挂帐处理，先办理后续手续。第三十七条 拆迁1、在取得用地通知书后及时办理征地、交纳有关保证金、管理费，保证用地前期的 合法性，使公司能及时接管所征用地。2、拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或两者相结合的方式；产权调换的面积以原 房屋所有权证的建筑面积为依据。拆除房屋附属物如天井、庭院、花园等，不作产权调 换，仅予以补偿。3、拆迁前了解该房屋产权状况，争取在土地出让金评估时予以抵扣面积、降低土地 成本。第五节 出让金的评估及合同的签订第三十

16、八条 评估送案前项目公司或相关部门应提供教育设施配套建设项目协议 书和白蚁防治合同、合作合同、历史用地证明或拆迁补偿协议、房地产证等权属证明 或建委及外经委批复等评估所需文件。第三十九条 尽量争取先行办理评估手续，在用地周边各项配套未成熟前按自报面 积评估，可使评估单价下降。第四十条 争取以最低调节系数的楼层、最低浮动指标及各项优惠政策评估地价。第四十四条 出让金评估完成后，根据开发进度需要与当地国土部门签定出让金合 同。出让金合同的付款期限尽量延长。第四十五条 尽量利用当地政策缓缴各期出让金。不能缓缴的地区，应按照合同规 定缴交出让金，以免出现违约金或滞纳金等问题，给公司造成损失。第六节 建

17、设用地批准书及国土证的办理第四十六条 办理完成耕地核减和农转非手续，完成出让金评估、签订出让金合同 并按时缴纳土地出让金后可办理建设用地批准书 。第四十七条 争取在办理建设用地批准书前先行办理用地的加、转名手续。第四十八条 如前期的用地结案手续未能及时办完，争取通过保证及具结的形式先 行办理建设用地批准书 。第四十九条 国有土地使用证，争取未缴齐出让金先办理整个地块的国有土地使 用证，或按缴纳比例办理相应面积的国有土地使用证 。为争取时间，可提前先行办 理国土证附图的测量出图。第四章 规划报批管理第五十条 在规划报批之前一个月 , 应根据项目的销售计划、 目标，配合项目公司 , 会同销售部、设

18、计部、工程部等相关部门，制定详细可行的开发建设计划，明确规划报批 各阶段的时间安排 , 压缩总体报批周期 , 并报经公司领导班子批准执行。制定计划时应考 虑到因设计变更而造成的改图、换图等不可预见的情况对报批时间的影响。第五十一条 在各阶段报批之前， 开发部负责组织设计部、总工室对所报批的图纸 资料进行会审，确保其符合政府部门的审批要求。对图纸中出现的与规范不符之处，应 要求设计部门对图纸调整到政府审批部门能够接受的程度。第五十二条 设计方案或施工图经政府审批部门审批后如施工时有修改或变更， 出 现功能性质调整，面积增加等涉及规划验收的情况，设计部必须及时知会开发部，对报 批图纸重新申报调整。

19、影响规划验收的重大修改须及时知会开发部，如开发部认为必要，可召集有关部门 举行论证会并报地区公司总经理批准后方可执行。第一节规划报批阶段第五十三条 总体规划方案报批阶段：对需进行总平面规划报批的项目，应配合设计部核准地块坐标及各项指标，将草案 预先征求市规划局意见，并在总平面规划入案后及时了解审批初步意见并反馈设计部， 对不利于公司的又有弹性的意见先行做通有关人员的工作，尽量按公司送审的规划方案 完成报批手续。第五十四条 修建性详规报批阶段：会同设计部向规划局提交项目修建性详细规划 设计文件、图纸、磁盘等资料，并配合工程进度和销售要求争取以最短时间通过审批。第二节建设工程规划许可证阶段第五十五

20、条 建筑设计方案送审阶段：根据设计部提供的确认方案图到规划部门办 理报批手续。主要控制好单体建筑的间距及退缩要求，外飘阳台的退缩要求等。第五十六条 初步设计审查阶段：根据当地政府部门规定要求，对需要进行初步设 计的项目办理报批手续。主要控制建筑设计、结构设计，水、电、通风设计符合国家设 计规范。第五十七条 建筑放线阶段：协助放线测量单位进行施工现场的放线工作，主要是 控制好建筑物的间距与退缩符合批准的建筑设计方案的要求，会同财务部支付所需测量 费用。在项目总体规划已获得规划局批准，单体建筑由设计公司等有关部门确认外轮廓基 本不变时，可进行试放线，以争取先行施工。第五十八条 申领建设工程规划许可

21、证阶段：施工报建图由设计部确认提供， 扩初、 放线完成、以及取得交通、人防、消防等专业政府部门意见后可办理申领建设工程规 划许可证。主要控制好建筑面积的准确性，审批的公建配套指标的准确性，间距及退缩 的准确性。第五十九条 领取建设工程许可证阶段：根据当地政府部门的要求，会同财务部缴 交市政设施配套费后领取建设工程规划许可证，应先行请款缩短时间办理时间 第三节 申领建设工程规划验收的合格证阶段第六十条 建筑验线阶段：对于项目施工现场已具备规划验收条件的，由总工室提 供确认的竣工图，邀请验线测量单位尽快到施工现场办理规划验收的验线工作。主要控 制实测面积与报建面积在合理的误差以内， 放线的退缩间距

22、、 高度应与验收的退缩间距、 高度尽量一致。第六十一条 领取建设工程规划验收阶段：待取得合格的验线册后，报市规划局办 理规划验收工作，取得建设工程规划验收合格证 。办规划验收工作应提前准备报批所 需报告和各项资料，资料、图纸齐全后应立即送案，保证后续的综合验收工作的及时开 展。第五章 预售、确权手续第一节 预售证第六十二条 控制土地出让金的缴纳， 先予办理全部面积的预售证或按已缴纳比例 办理相应建筑面积的预售证。第六十三条 如有形象工程的控制， 应要求项目公司必须在楼盘公开发售 20 个工作 日前达到形象进度，并在形象进度快达到时申报办理预售证。第六十四条 地名、路名的申报，根据项目公司提供的

23、地名名称，经与相关政府部 门核实未重名后或未出现严重违反命名政策后，由项目公司报地区公司批准后办理；第六十五条 预售证的办理， 根据营销计划及时通知项目公司提供盖齐公章的 （包括 各单元房号、建筑面积、套内面积的）售房明细表和 施工合同、建设工程施工许可证、 （白蚁合同或外销批文） ，并且监督工程形象进度达标后， 提前办理土地出让金的请款手 续，由财务部在送案前按比例缴交。第六十六条 根据销售或财务需要办理预售证调整换证或及时办理年审换证。第二节 测量、确权第六十七条 测量1、在取得验收合格证后，报测绘部门立案。此前项目公司应完成公建配套如配电 房、变压房、水表、电表房等间隔，并提供与现场一致

24、的竣工图及当地派出所批准的门 牌证明和包括各单元房号、建筑面积、套内面积的售房明细表；2、现场测量时，审核部、营销中心面积小组、项目公司派人一起到现场配合测量， 便于公司掌握第一手测量资料；3、现场测量后，由测绘部门经办人员计算面积；开发部取回初步的测量成果，给审 核部审核，确保测绘面积的准确性，避免在销售、办理产权时出现面积方 . 面的纠纷；4、开发部根据审核部审核结果提出意见给测绘部门经办人员参考或修改，在经测绘所技术检验科审查前开发部提前介入争取一审通过， 避免重新计算面积和调整分摊系数；5、测绘所出图后，财务部及时付款以便尽早领取测量图。第六十八条 确权1、开发部备齐资料到登记部门送案

25、，此前项目公司应提供最新业主明细表，开发部 经办人应先熟悉资料及确权的要求，做到先初审后送案，以便及时向收案人员解答；2、登记部门经办人审查并写初审意见，开发部经办人应检查是否有抵押情况，出 让金是否按时交齐，是否有违章，抵扣出让金的中小学等教育设施是否移交，项目公司 移交时要求教育部门有否国资局的批文，提供产权明细表，做到及时跟踪、补齐资料， 如有特殊情况，及时反映并想办法解决；3、登记部门审查批复，如建筑面积超过出让合同面积需到估价所评估，补交出让 金后签订补充合同才能办理权属证明书。第六章 专业报批管理第一节 专业报建第六十九条 专业报建分环保、消防、卫生、人防、交通和绿化报建六个部分。

26、 第七十条 在专业报建过程中，委托设计部门进行专业报建图纸设计，应考虑到国 家及地区的专业设计规范要求，设计符合专业规范的图纸；还要考虑项目的整体规划以 及对项目方案报建的确定，以避免报建工作的重复进行，造成公司资源的浪费；还要全 面考虑住宅的配套设施的功能用途（是否配有商场、餐饮等） 。第七十一条 项目公司在项目的进展过程中也要做好监督和管理工作， 当实际施工 与报建图纸有所出入时，要及时知会设计部门和开发部，以便设计部门做好修改图纸的 工作和开发部在专业部门的报批工作，避免在办理专业验收时造成不必要的拖延，影响 验收进度。第二节 专业验收第七十二条 办理专业验收前， 规划设计部门必须提供与

27、实际施工相符的竣工图纸， 项目公司必须掌握实际的施工进度，将现场的施工情况及时知会开发部。第七十三条 对于项目中配有大型商场和餐饮等配套设施的，规划设计部门及项目 公司应当提出城市污染的收集、运输、处理、综合利用及消纳的原则及方案，确定综合 利用场所的规划和位置。第七章 综合验收第一节 公建设施的报建及验收第七十四条 配套设施的有偿移交（肉菜农贸市场、书店、粮油店、邮政营业所、 卫生院、通讯用房、变电房、储蓄所等） ：1、工程竣工经验收合格后， 综合验收小组负责向相关政府职能部门发出租售通知书， 并让对方签收加具意见及公章，将复印件送项目公司；2、项目公司制定租售价格后草拟移交协议书并交地区公

28、司相关部门办理会签， 根据会签意见与政府相关职能部门签订移交协议书 ；3、移交协议书复印件由项目公司交综合验收小组。第七十五条 配套设施的无偿移交（居委会、文化站、卫生站、街道办事处、派出 所、消防站等）：1、工程竣工经验收合格后，项目公司通知综合验收小组，综合验收小组负责向相关 政府职能部门发出移交通知书，并让对方签收加具意见及公章，将复印件送项目公司；2、项目公司确定具体位置及计算面积后提供竣工图及电子文件送营销中心进行面积测量；3、营销中心测量面积后交审核部，审核部复核并最终确认面积后返还项目公司；4、项目公司草拟移交协议书并交地区公司相关部门办理会签，根据会签意见与 政府相关职能部门签

29、订移交协议书 ；5、移交协议书复印件由项目公司交综合验收小组。第七十六条 （化粪池、公厕、垃圾压缩站、环卫管理用房） ：一、报建1、综合验收小组将经总工室审查后的报建图纸送环卫管理部门审核并加注 审批意见；2、综合验收小组将意见书复印件及报建图返还项目公司， 由项目公司根据图纸及审 批意见要求通知施工单位组织施工建设。二、验收及移交1、工程竣工后项目公司会同综合验收小组、环卫管理部门进行竣工验收工作；2、工程验收合格后，综合验收小组负责领取合格证明书 ，项目公司负责将上述 设施移交给环卫部门管理（化粪池除外） ，协助相关部门办理产权移交。第七十七条 教育配套设施（中学、小学、幼儿园、托儿所）

30、： 1、综合验收小组将经总工室审查后的报建图纸送教育管理部门审核、批复并将批复及图纸送项目公司，2、项目公司将教育部门的批复和图纸送地区公司开发部办理规划报建；3、地区公司开发部将规划部门批复的报建审核书及报建图纸送项目公司；4、项目公司将规划报建审核书及报建图送设计单位出施工图并交施工单位进行施工 建设；5、工程竣工后项目公司通知综合验收小组、会同教育管理部门进行竣工验收工作；6、项目公司草拟移交协议书并送地区公司各相关部门办理会签，会签完毕后与 教育管理部门签订移交协议书 ，并协助相关部门（具体？）将上述设施移交给教育管 理部门。第二节 管线报建及验收第七十八条 永久供水：总工室负责督促供水工程公司按项目进度计划完成供水工程，工程竣工后及 时组织市自来水公司验收并通水，办理市自来水公司出具的同意安装永久用水表安装 表在申办竣工综合验收前 30 天交综合验收小组。第七十九条 永久供电： 总工室负责督促电力工程施工单位按项目进度计划完成供电工程，工程竣工后及时 组织市电力工业局验收并通电，办理市电力工业局出具的工程验收通知书在