按揭贷款常见问题解答v20090415

1、版本号：V.20090415内部资料， 请注意保密）按揭贷款常见问题解答目录一、贷款需求 11、问：如何筛选排除风险偏高的客户？ 12、问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？ 13、问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？ 14、问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？ 15、问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？ 1二、客户资质相关 21、问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？ .22、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？ 23、问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？ 24、问：共同借款人能否做为保证人？ 2

2、5、问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？ 26、 问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？37、问：我行为什么不接受未成年人共同购房？ 38、问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？3三、贷款额度 31、问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？ .32、问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？ 33、问：由于评估价格偏低，导致“首付 +贷款金额 实际购房价” ，怎么办？ 3四、贷款期限 31、问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65 年”？ 3五、贷款利率 41、 问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正

3、式的文件规定？42、问：商用 /商住两用房的利率上浮可以高于或低于 10%么？ 4六、还款方式 41、 问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？ 4七、抵押登记手续 41、问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？ 42、问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？ 43、问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？ 44、问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限=贷款期限+2年”？ 55、问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？5八、合同签署 51、问：手工借据如何填写放款账号？ 5九、系统录入的问题 51、问：贷款申请“是否农户”是依据户

4、口、还是经营内容来选择？52、问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么？63、问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？64、问：客户申请额度接近 8 成时，出现抵押担保不足，怎么办？ 65、问：贷款已发放，但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？6附件 1个人信用记录分类表 8附件 2客户资信审查表 9附件 3按揭利率浮动及首付比例参考标准 10一、贷款需求1、问：如何筛选排除风险偏高的客户？答：根据近期试点和他行经验，以下客户应慎重受理（但并非强制拒绝）：（1）私企员工。私营企业开具的收入证明，应慎重使用。对于当地实力不 强、知名度不高的私企，应

5、要求客户提供工资账户流水。（2）离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。（3）自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款，都需要按小额贷款 对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实，务必掌握真实的收入水平，并 根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。 对于农民工、房产经纪人、保险代 理人等工作不稳定人士申请房贷，应特别注意是否存在虚假售房、套取贷款行为。（4）危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工，人身安全风 险较咼。客户如果资质较好，在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后，也可 以受理。2、问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？答：我行暂接受二手房契税票

6、日期在 3个月（含）以内的交易。受理时，借 款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户，不再提供首付款备足 的证明；售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完成后， 贷款发放至借款人的收款账户（还款账户是借款人的另一个账户） 。3、问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？答：类似需要包括：离婚时购买与原配偶共有的房产，债权人以债权充抵首 付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大， 直接影响借款人的还款 意愿，我行暂不受理。4、问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？答：这类房产变现能力较差，执行抵押权的机率应非常小，应该作为是否接 受此类房

7、产抵押的首要条件。原则上只接受优质单位职工购买此类房产的需求。5、问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？答：我行二手房贷款产品出于简单操作起见，只接受购房一套房产申请一笔 贷款，客户能否申请贷款购买多套房产，关键要考核客户的收入能力、购房用途。 对于收入不稳定或收入不高的借款人，申请购房多套房产应保持谨慎，原则上不 接受第4套的贷款申请，即原有未结清按揭余额的房产套数、加上我行贷款套数， 原则上不超过3套。二、客户资质相关1、问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过 60周岁？答：对借款人的年龄限制，主要考虑家庭收入支配和抵押物继承的问题。如 果配偶名字不列示在所有权证上，可适

8、当放宽至 65岁。2、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？答：对于我行个人征信制度的规定，附件1个人信用记录分类表采用标 准化文档进行处理，对相关标准进行了优化解释，分类的操作人员可作辅助工具。3、问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？答：配偶征信记录不得为禁入类，主要是基于房产是夫妻共同财产的理念。 我行征信制度允许对房产抵押贷款客户适当放宽准入政策。为此，对于按揭贷款：（1）对于初步分类为禁入类的，应经过调查核实，如果确实因为信用卡年费、信用卡小额（100元以内）逾期的、或者多个信用卡/贷款账户累计逾期30 天以内次数多的，应按附件1个人信用记录分类表调整，重新确定分类。（

9、2）配偶为次级类的，不得将借款人向下调整一级。（3）优质单位职工作为借款人、并且仅靠本人收入即能够足额还款时，可以接受配偶为禁入类（但由于为禁入类，不能作为共同借款人）。4、问：共同借款人能否做为保证人？答：共同借款人，承担与借款人相同的责任和义务，不得作为保证人。5、问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？答：对于夫妻共同购房的，不要求必须作为共同借款人，但如果共同购房人 是不属于夫妻关系的（包括男女朋友），应作为共同借款人。共同借款人限一人。6、问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？答：第十六条规定“抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产”，与第十二条结合起来理解

10、，是针对房产过户后，有借款人之外的其他人（如配偶、共同 购房人）作为共有人的情况。7、问：我行为什么不接受未成年人共同购房？答：我行考虑到初期信贷人员对法律风险把握不好，暂不接受未成年人作为 共有人的贷款申请。& 问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？答：对于我行按揭操作规程的一般规定，附件2客户资信审查表采用标 准化文档进行处理，信贷调查人员和审查人员可作辅助工具。三、贷款额度1、问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%答：依据“制度体系”目录内的“邮银传2008471号”文件，普通住房最 高抵押率为80%二手房贷款操作规程里小于90平米（含）最高抵

11、押率80%大 于90平米最高抵押率70%勺规则，不再作为强制约束。2、问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？答：按揭贷款的融资需求来自于购房资金的不足，所以应保持“首付+贷款金额=实际购房价”。如果客户愿意付更多首付款，我行提供的贷款额度相应下调； 如果客户希望按房产适用的最高抵押率贷款， 意味着他原准备的首付款有一部分 不向售房人支付，而作为装修等用途支配。3、 问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额 实际购房价”，怎么办？答：客户只能自行筹集不足的部分购房款。四、贷款期限1、问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过 65年”？答：（1）共同借款人是由于共同负担

12、债务而产生，基于普通人群收入随年龄 趋减的理念，因此要求的条件与主借款人一致， 适用“贷款期限与借款人年龄之 和不超过65年”。（2）借款人配偶如果不作为共同借款人，即使作为房产证列示共有人，也 不要求“贷款期限与年龄之和不超过65年”但根据第三方抵押人规定、要求不 超过60岁。五、贷款利率1、问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？答：按揭贷款的利率浮动水平和首付比例，由于政策比较模糊，总行暂无明 确的细则。各省分行可以参照当地银行同业，指导地市分行自行制定审批标准， 原则上标准不严于四大银行。附件3按揭利率浮动及首付比例参考标准 可以 作为东部发达地区的参考。2、问：商用/商

13、住两用房的利率上浮可以高于或低于 10%么？答：商用/商住两用房由于房屋售价偏高、客户群风险偏大，所以利率下限 定为基准利率的1.1倍。如果当地同业上浮高于10%我行可以在保持价格优势 的情况下再适当上浮；如果当地同业普遍实行基准利率、甚至下浮，我行应在充 分调研后，向总行提交翔实的调研报告，申请在当地调整利率水平。六、还款方式1、问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？答：等额本金和阶段性等额本金也可以使用，按揭贷款在系统上也没有限制,次性还款法需要客户提供充分的收入证明，以避免恶意的客户申请七、抵押登记手续1、问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司， 可以办理么？答：接受该公司的评估报告

14、，但必须出具我行内部自行评估报告， 作为授信 和审批的依据。2、问：房管局指定抵押期限低于贷款期限， 其他银行认可，我行呢？答：参照当地同业的惯例来操作，但应特别注意获知并采取同业所使用的避 险措施。3、问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？答：可以将个人购房借款及抵押合同第三条修订为下列后批量印刷:本合同项下贷款期限为 月，自20_年_月_日至20_年_月_日止。 实际放款日与到期日以借据为准。 借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等 法律效力。4、 问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限二贷款期限+2年”？答：根据国家相关法规解释，房产抵押不需要设立抵押期限。如果房

15、地局执 意要求明确抵押期限的，可以在“ 31. 5补充条款”填列：抵押权存续期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，抵押权存续期间为贷款提前到期之日起两年。注：如果不接受补充条款，则参照前一问修订合同的第三条。5、问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？答：可以在个人购房借款及抵押合同的抵押率清单“土地出让合同号”项目之后，增加一项，填写的终止日期不得早于贷款期限的终止日期：抵押期限自20 年 月 日至20 年 月 日止八、合同签署1、问：手工借据如何填写放款账号？答：手工借据以个人贷款（手工）借据（贷3008, V.200808）为准，放款借款人

16、姓名李明放款账号户名张军放款账号601000000000001其中，李明为借款人，张军为售房人，放款账号为张军（售房人）的账户账号参照如下例子填写：第一联业务联九、系统录入的问题1、问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？答：对于农业户口居民，到城镇从事生产加工、商业经营， “是否农户”可 以选择“是”。相应借款用途分类根据是购买自住房还是经营门面房， 决定是消 费用途还是个人经营用途。2、问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么？答：首付款监管是我行通过信贷系统联动会计系统， 为客户提供免费资金监 管的增值服务。由于对账问题，首付款监管必须通过信贷系统与贷

17、款合同联动。（1）我行不强制要求作首付款监管。（2）首付款监管要在录入借款申请时选择，并在系统合同签署后冻结首付 款。审批通过后，一定要通知申请监管的借款人、预先在还款账户存足首付款。3、问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？答：此问题待下一期系统升级后修正。当前解决方法：退回内勤岗，将申请 金额修改为授信金额，首付相应增加（注意通知客户增加首付！）4、问：客户申请额度接近8成时，出现抵押担保不足，怎么办？答：此问题待下一期系统升级后修正。 当前解决方法：将抵押评估价取整百 或增加一定金额（1千元以内），以降低抵押成数，不致于反算后抵押担保不足。5、 问：贷款已发放，但期限

18、、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？答：例如：利率调整方式应为“年初调整”，但选择了“不调整”；利率浮动 比例应为下浮30%录入为浮动0。目前，我行系统暂无相应功能对这些操作错 误进行修正，各行可以选择两种方式进行补救：（1）方式一：通知售房人将贷款资金返还，用于提前结清原贷款。另行依 据原有审批意见，重新发放一笔按揭贷款。（2）方式二：借款人重新申请一笔按揭贷款（即行内转按揭）、不重新提交 个人资料，报经原审批机构审批同意后放款，用于提前结清原贷款。对于方式一、二，如果原贷款已经办理抵押登记，均需要注销原有抵押权， 再对新贷款办理抵押登记；如果原贷款以阶段性保证担保、未办理抵押登记的，

19、需要对新贷款重新落实阶段性保证担保。附件1个人信用记录分类表被查询者姓名身份证号码拟承担O借款人 O借款人配偶O共同借款人O共同借款人配偶O保证人使用说明：1、信用报告考察期间为 24个月，是指：（1） 账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1,前一个月为2，依此类推，直至24。（2） 账户状态为 “正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1,前一个月为2，依此类推，直至24。2、 除特别说明，准贷记卡仅使用超过2的记录（含G），并且使用前先扣减 2。3、信用卡与贷款分别进行考察，记录次数不合计使用。4、 使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的

20、结果。调查人 进行调整，须经复核人（初分为禁入或次级类的，由终审行信贷业务主管复核）确认的记录栏目。5、 存在多个账户时，对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数。举例：某借款人信用卡仅有两张账户状态均为正常的单币卡，一张为准贷记卡，仅有5项记录，分别为3、3、4、1、4，超过2的记录经扣减后为1、1、2、2，记录1的次数为2,记录2的次数为2;另一张为贷记卡，仅有 4 项记录，分别为1、1、1、2,记录1的次数为3,记录2的次数为1，故D=3 E=3o6、 对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类（经调整后）的，不将借款人下调分类。信 用 卡还款记录计数账户状态冻 结、止付

21、、呆 账的个数（A）记录为4、5、6、7、G的次 数（B）记录为3 的次数（C）记录为2的 次数（D）记录为 1的次 数（E）F=D+EG=C+D+E原查询经调整贷 款还款记 录计数账户状态冻 结、止付、呆 账的个数（H）记录为4、5、6、7、G、Z、D的次数（I）记录为3 的次数（J）记录为2的 次数（K）记录为1的次 数（L）M=K+LN=J+K+L原查询经调整请依照步骤1 - 6的顺序进行判断步骤类别标准/流程1禁入类满足任一项：O A+B+H+l>0 O C>2 O J>2 O G>8 O N>8。 均不满足，转至“ 2 ”。2次级类满足任一项：O C+J

22、>0 O F>4 O M>4。均不满足，转至“ 3”。3跨期的瑕疵类满足：O D+K>0o不满足，转至“ 4”。4非跨期的瑕疵类满足：O E+L>0。不满足，转至“ 5”。5正常类经过1-4步骤，均不符合的。6原查询O禁入类 O次级类 O跨期的瑕疵类 O非跨期的瑕疵类 O正常类经调整O禁入类 O次级类 O跨期的瑕疵类 O非跨期的瑕疵类 O正常类调整原因操作人（签字）：调查人（签字）：复核人（签字）：20 年 月 日20年 月 日20年 月 日附件2客户资信审查表使用说明： O表示单选项（限选一项）表示多选项（可选一至多个）客户姓名身份证号码拟承担O借款人O借款人配

23、偶 O共同借款人 O共同借款人配偶 O保证人年龄（A）婚姻状况（B）O 1、未婚 O 2、已婚 O 3、离异O 4、丧偶最高学历（C）01、研究生 O2、本科 O3、大专O4、中专/咼中/初中及以下就业类型（D）01、单位职工O 2、自谋职业O 3、无职业且非低保O 4、低保或无职业单位类别（E）01、国有 O 2、集体 O 3、外资 O 4、合资 O 5、民营 O 6、个体现单位工作年数（F）是否有住房公积金（G） O是 O否现任职务（H）01、咼层（如：部长、司长、董事、总经理、校长）O 2、中层（如：处长、部门经理、教授）O 3、普通员工（如：科长、职员、讲师）主要收入来源（1）01、工

24、资 O 2、经营/投资 O 3、无固定收入来源收入证明月收入（J）元当地城镇职工人均收入（K）元自有房产（L）01、无房产 O 2、已有房贷无贷款或贷款已结清O 3、尚有贷款未结清是否为主借款人配偶（MO是 O否是否共同购房（NO是 O否信用记录分类（P）01、禁入类 O 2、次级类 O3、跨期的瑕疵类 O4、非跨期的瑕疵类O5、正常类请依照步骤1 - 9的顺序进行判断步骤类别标准/流程1不能借款/抵押/保证满足任一项：OA<18 OA>60 OD=4 OP-1。不满足，则转至“2”。2优质单位职工必须满足：口 D-1 E-1、3或4，并且满足任一项： O C-1 O F> 5 O C-2且FA 2 O H-1或2。不满足某一项，则转至“ 3”。3普通职工满足：O D-1。不满足，则转至“ 4 ”。4自谋职业者满足：