2009年房地产估价师真题及答案

1、1、估价机构接受估价委托后 ,由于业务繁忙 ,可以适当转让部分受托的估价业务,但要明确合适的人员负责该估价项目。()A、对B、错2、 中国大陆目前有偿出让与转让土地的价格都就是( )。A、所有权价格B、抵押权价格C地役权价格D、使用权价格3、 估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算,一般应在 ( )年以上。A、30B、 25C、 20D、 154、 如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致,则必须进行交易日期的修正。( )A、对B、错5、 某房地产的报酬率为 8%,受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%,受益期 限为50年，则该房地产价格为()元/m2。A、3000B、 4

2、500C、 5200D、 56006、 房屋残值就是指房屋达到使用年限,不能继续使用 ,经拆除后的旧料价值 ,其与房屋造价的 比例为残值率。 ( )A、对B、错7、 某城市房地产交易中 ,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、 3%,某宗房地 产交易中买方付给卖方 2500元/m2,应缴纳的税费均由买方负担 ，则该宗房地产的正常成交价 格为 ( )元 /m2 。A、2660B、 2427C、 2425D、 22948、 估价目的就是由委托人提出的,但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的 ,并可能不懂得如何表达其估价目的,因此一般估价目的都就是由估价人员自己来确定。( )A、对B、

3、错9、 长期趋势法应用的假设前提条件为( )。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B、房地产市场无明显季节性波动C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料10、 甲土地的楼面地价为 2000元/m2,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为 1500元/m2,建筑 容积率为 7,若两块土地的面积等其她条件相同,则( )的总价多。A、甲B乙C、甲、乙一样多D、无法比较答案 1、 B 2、 D 3、 D4、B5、D6、B 7、 A 8、 B9、A10、B1、 在成本法中 ,直接成本利润率的计算基数包括( )。A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售

4、费用2、 收益法的本质就是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A、预期收益大小B、预期收益能力C预期价格高低D、预期价格涨落3、 现实中 ,某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。A、供给量=存量-转换为其她种类房地产量 +新开发量B、供给量=存量-转换为其她种类房地产量 +其她种类房地产转换为该种房地产量C、 供给量=存量-拆毁量-转换为其她种类房地产量+新开发量D、 供给量=存量-拆毁量-转换为其她种类房地产量 +其她种类房地产转换为该种房地产量+新 开发量:( )。4、在完全竞争条件下 ,各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为A、零售业、服务业与批发业、多层住宅、农业B、

5、零售业、多层住宅、服务业与批发业、农业C、农业、多层住宅、零售业、服务业与批发业D、服务业与批发业、零售业、多层住宅、零售业5、计算净收益时 ,房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用与所得税要扣除。( )A、对B错6、某估价事务所在 1998 年 3 月 27 日至 4 月 12 日评估了一宗房地产于 2004 年 4 月 6 日的 价格。之后 ,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求您重新估价以证明该估价结果就是 否真实 ,则重新估价的估价时点应为 ( )。A、2004年4月6日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期考试大论坛7、 收益性房地产的价值就就是

6、其未来净收益的现值之与,价值的高低主要取决于 ( )。A、未来净收益的大小B、获得净收益的可靠性C、获得净收益期限的长短D、获得净收益预期8、 收益法就是以 ( )原理为理论依据。 决定房地产当前价值的 ,重要的不就是过去的因素 ,而就 是未来的因素。A、收益递增原理B、最高最佳使用原理C、预期原理D、未来趋势原理9、 下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的就是 ( )。A、 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向与程度就是不尽相同的B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C、理论上,房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用

7、数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现就是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降10、估价时点为现在 ，估计对象为历史状况下的情形 ，多出现在 ( )中。A、房地产损害赔偿案件B、房地产纠纷案件C房地产预售D、房地产预测答案 1、 AB 2、 B 3、 D 4、 A 5、 B 6、 A 7、 ABC 8、 C9、 ACE 10、A1、 甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1999 年，假定该两宗房地产的产 权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同 ，若采用直线法计算 2004 年该两建筑物的年功能 折旧额并加以比较 ，则( )。A

8、、甲大于乙B、甲小于乙C甲等于乙D、难以判断2、 抵押贷款剩余技术就是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于 对已设定特定抵押的房地产进行估价。 ( )A、对B错3、在市场法估价种 ，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较 ，而并不就是一定要化为单价。( )A、对B错4、用成本法估价房地产时 ，房屋现值 =( )。A、房屋重置价格-房屋年折旧额B、房屋重置价X房屋成新度C、房屋重置价格-年折旧额X耐用年限D、房屋重置价格-年折旧额X尚可使用年限5、建筑物的物质折旧包括 ( )。A、功能衰退B、正常使用的磨损C、环境恶化D、意外的破坏损毁6、房

9、地产的交易类型有 ( )。A、土地使用权协议出让B、一般买卖C、租赁D、征用7 、市场比较法中 ,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为 ( )。A、1、05B、0、98C、0、95D、1、03&房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0、3%0、5%收取。具体收费标准 ,由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。( )A、对B、错9、某市于 2005 年对市中心一平房区进行改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4

10、000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2,重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2,则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。10、为评估出公平合理的价值A、具有良好的职业道德,估价人员应当遵循 ( )。B假设各方当事人都就是理性的、精明的A、 4000B、 5000C、 6000D、 9000C、“换位思考”答案 1、 B 2、 B 3、 BD、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值4、B 5、 BD 6、 ABC 7、 C 8、 B 9、 D 10、ABCD1、建筑物的重新构

11、建价格 ,可以采用 ( )来求取 ,或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中 可能包含的土地价格后的比较修正来求取 ,也可以按照工程造价估算的方法来求取。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法2、2000 年 6 月,根据国务院的统一部署 ,建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的 脱钩改制工作 ,使其改制成为 ( )。A、事业单位B、公私合营企业C、有限责任公司或合伙企业D、私营企业或个体企业3、运用市场比较法估价 ,选取的可比实例应符合 ( )。A、交易日期与估价时点相近B、使用性质相同C、地点相近D、价格相同4、现行的土地权属证书有 ( )。A、国有土地所有证B、国有土地使用证

12、C集体土地所有证D、土地她项权利证明书5、( )就是以房地产内部各构成要素的组合就是否均衡,来判定该宗房地产就是否为最高最佳使用状态。A、权益原理B、均衡原理C、适合原理D、收益原理6、 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时 ,一般( )。A、不能作为可比实例B、取相同的部分作可比性C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D、仍然可作为可比实例7、母公司与子公司之间、 公司与其职工之间的房地产交易 ,由于相互间比较了解 ,其成交价格 往往与正常的市场价格相差不会太大。 ( )A、对B、错8、在城市房屋拆迁估价中 ,当拆迁补偿实行房屋产权调换方式 ,且所调换的房屋

13、为期房时 ,由 于估价对象状况为某个时点的状况 ,因此估价时点应为未来。 ( )A、对B、错9、( )就是随着时间的推移而减少的。A、原始价值B、账面价值C、市场价值D、投资价值10、一宗房地产的价格 ,虽然受到许多复杂多变的因素的影响 ,但仔细观察其形成与运动的过 程,仍然有它自身的基本性规律 ,并不以个人的主观意志为转移。 因此 ,估价人员对房地产的估 价应该做到 ( ) 。A、公正B、公开C、客观D、合理答案 1、 AB 2、 C 3、 ABC4、 BCD5、 B 6、 A 7、 B 8、 B 9、 B 10、ACD1、 房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格,也就就是房地产的市场供

14、给曲线与市场 需求曲线相交时的价格 ,一般叫做 ( )。A、房地产的供给价格B、房地产的需求价格C、房地产的市场价格D、房地产的均衡价格2、关于高层建筑地价分摊的方法 ,下列说法正确的就是 ( )。A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D、 因为房地价值与土地价值都在不断变动，所以按房地价值与土地价值分摊的从理论上要求 地价分摊不断进行3、 在会计上 ，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相 一致。 ( )A、对B错4、下列房地产价

15、格的影响因素中 ，属于一般因素的有 ( )。A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B、通货膨胀率C、环境改善、基础设施D、利率因素5、 一直临街矩形地块甲的总价为 36万元，临街宽度为20 ft,临街深度为75 ft。现有一相邻矩 形地块乙，临街深度为30 ft,临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。A、 65、 4B、 81、 8C、 87、 2D、 109、 06、 对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即( )。A、土地征用管制B、土地使用管制C、房地产相邻关系的限制D、土地权利设置以及行使的限制7、 下列属于房地产的自身因素的有( )。A、位置B、肥

16、力C、地质条件、地形与地势、土地面积与形状D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害8、房地产具有易受限制性 ，政府对房地产的限制通常通过 ( )来实现。A、充公权B、管制权C征税权D、征收权9、比准价格就是一种 ( )。A、理论价格B公平价格C、市场价格D、评估价格10、 对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。( )A、对B、错答案 1、 D 2、 ABCD3、B 4、 BD 5、 A6、BCD7、ABCD8、 ABCD9、 D10、1、在市场法估价中 ,统一中外货币单价时 ,应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。( )A、对B、错2、在确定估价时点时要注意 ,估价时点应采用公历

17、来表示 ,一般要精确到月。 ( )A、对B错3、从卖房的角度瞧 ,成本法的理论依据就是 ( )。A、销售状况价值论B、市场供求价值论C、生产费用价值论D、经济花费价值论4、( )就是以一个城市为对象 ,在该城市一定区域的范围内 ,根据用途相似、地块相连、地价 相近的原则划分地价区段 ,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。A、土地单价B 土地总价C、基准地价5、在运用假设开发法时 ,不应考虑某些无形收益。 ( )A、对B、错6、 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。A、新开发房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、标定地价7、搜集交易实例时应搜集交易实例的 (

18、 )等。A、成交价格B议价时间C、成交日期B、用于出售用途的房地产项目D、用于投资或再开发的房地产D、付款方式8、影响房地产价格的环境因素 ,就是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有 ( )。A、大气环境B、声觉环境9、 数学曲线拟合法主要有:( )A、直线趋势法B、指数平滑法法10、考虑资金的时间价值可以采用如下方式A、现金流量折现法B、未来收益贴现法方法C、水文环境D、卫生环境C指数曲线趋势法D、二次抛物线趋势( )。C计算利息的方式D、计算净现金流的答案 1、 B2、 B 3、 C 4、 C5、 B 6、 C7、 ACD 8、 ABCD9、 ACD 10

19、、AC1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。A、就是否根据房地产估价的原则与最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式B、就是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值C、 就是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费D、 就是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润2、建筑物的重新构建价格 ，可以采用 ( )来求取 ，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中 可能包含的土地价格后的比较修正来求取 ，也可以按照工程造价估算的方法来求取。A、比较法B、成本法C

20、、收益法 D、假设开发法3、房地产估价的重要性在于 ( )。A、为了建立合理的房地产交易秩序B、促进房地产公平交易的基本保障C、有助于将房地产价值导向正常化D、为了方便买卖双方4、重建价格又称重建成本 ，就是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备 与建筑技术等 ，按照估计时点时的价格水平 ，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 ( )A、对 B错5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2,总建筑面积为2000 m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为 ( )m2。A、 40B、 456、在运用路线价法

21、过程中 度的 ( )作为标准深度。A、中位数B、众数C、 48D、 50,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深C、平均数D、分位数7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、 中特别就是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况 度、平整程度及 ( )等。A、权利性质B、使用年限C用途表达方式、基准日期等。其,包括土地的基础设施完备程D、容积率8、一般地说 ,如果家庭人口规模小型化 ,即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋 势。( )对B错实际估价中设定未来净收益每年不变条件下 过去数据简单算术平均法 未来数据简单算术平均法下列费用不用计入商品住宅价格

22、的为 非住宅小区级的公共建筑的建设费用A、9、A、C、10、A、,求取净收益最合理的方法就是B、过去数据加权算术平均法D、未来数据加权算术平均法( )。住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用 住宅小区内的公共设施 住宅小区的文化娱乐中心答案 1、 ABAB1 、一个地价区段可以视为一个地价“均质A、商业路线价区段B、住宅片区段B、C、D、2、 AB 3、 ABC 4、5、6、 B 7、 ABCD 8、 B 9、 D 10、"区域,通常可将土地划分为 3类地价区段 ,即( )。C工业片区段D、教育用地片区段1999 年,假定该两宗房地产的产 ,若采用直线法计算 2004 年该两建筑物的年功能2、甲房地产的建筑物建于 1993 年,乙房地产的建筑物建于 权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同 折旧额并加以比较 ,则( )。考试大论坛A、甲大于乙B甲小于乙C、甲等于乙D、难以判断3、 基准地价修正法可以被定义为 :在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、 土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较,由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。 ( )A、对B错4、毛租金乘数法的优点有 ( )。A、方便易行，在市场上较容易获得