收益还原法和成本法房地产估价实例报告

1、篇一 :房地产评估案例市场法+ 收益法 + 成本法房地产估价案例分析一、市场比较法 - 大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为 * 银行总行位于 * 市 * 新区 * 路 * 号的办公楼。该楼建筑面积 69,720.566平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。2房地产的权利状况委估房地产 “房地产权证” 尚在办理之中， 估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同” 载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，委估建筑面积为69,7

2、20.566平方米。3房地产概况委估房地产座落于 * 市 * 新区路号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,27486 平方米，地下为车库，建筑面积 84408 平方米（车位 116 个）。该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络， 电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精

3、装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石 (办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。评定估算（1 ）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1 美元 03 元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据* 市现行房地产市场情况，修正系数取03 。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基

4、准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数 00 。 E.因素修正 (详见下表 )比较因素修正表篇二 :房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例 1以北京市朝阳区大郊亭中街2 号院 2 号楼 2-3HA 房地产处于抵押权利状况进行评估。分析一、受理评估业务1、评估目的房地产抵押2、评估对象(1)房地产权利状况根据委托方提供的房屋所有权证(X 京房权证朝私字第XXXXX 号)知 ,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚 .根据房屋所有权证 (X 京房权证朝私字第 504697 号 )中 "设定他项权利摘要 "之内容 ,2008 年 11 月 10 日该房产以人民

5、币2112541元的权利价值 ,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点 ,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD 商圈内 .北京市朝阳区大郊亭中街2 号院华腾国际项目 ,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环 2300 米,东四环 300 米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与 CBD 的各地标相呼应 ),五星级帝景豪廷酒店与会所 ,酒店公寓 ,商务公寓 ,高档住宅 ,国际双语学校 ,国际双语幼儿园 ,五星级商业街 ,集中式商场于一体 ,是 CBD 超大型国际化 ,经典 ,舒适的豪宅社区 .3、估价的时间 :二九年五月十五日二、价值定义

6、本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利 ,于二九年五月十五日的房地产市场价值 .三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法 ,成本法等 ,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行 .在此评估中 ,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法 ,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法 ,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2 号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比

7、较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2 号院 2 号楼 2-3HA 附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明 ,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格 .收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 .3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值 ,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比

8、较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同 ,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较 ,结合影响地价的因素 ,进行因素修正 ,求取待估宗地的价格 .实例 A:珠江帝景 ,位于朝阳西大望路甲23 号 ,土地用途为住宅 ,建筑面积为180.37 平方米 ,交易价格为 25000 元/m2, 日期为 2009 年 5 月 .实例 B:珠江帝景 ,位于朝阳西大望路甲23 号 ,土地用途为住宅 ,建筑面积为1632 平方米 ,交易价格为 22000 元/m2, 日期为 2009 年 5 月 .实例 C:珠江帝景 ,位于朝阳西大望路

9、甲23 号 ,土地用途为住宅 ,建筑面积为1816 平方米 ,交易价格为 24000 元/m2, 日期为 2009 年 5 月 .2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下 :(1)日期修正所选案例交易日期均为2009 年 5 月 ,与估价时点接近 ,不予修正 .(2)区域因素 :商业繁华程度 ,公交便捷程度 ,社区成熟度 ,环境景观 ,公共设施完备度待估宗地均一般或较好 ,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素 :建筑结构 :分砖木 ,砖混 ,钢混 ,钢结构四级 ,每相差一级应相应修正1%.主窗朝

10、向 :分为南北 ,南向 ,东向 ,东西 ,其他朝向 ,每相差一级应相应修正1%. 装修水平 :分为无装修 (毛坯房 ),简单装修 ,普通装修 ,精装修四种 ,委估宗地为 100, 每相差一级应相应修正2%.设备设施 :住宅包括燃气 ,通风 ,暖气 ,电梯 ,地下车库 ,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。4,编制因素比较修正系数表取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格 :单价 =(24267+21782+23527)÷3=23192元 /m2总价 =23192 ×3203 

11、47;10000=7453万元(二),采用收益还原法测算房地产市场价格1,月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例 ,并分别进行实地查看 ,调查 ,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在 36000 元/ 套·月时有一定的市场竞争力 ,所以本报告按 36000 元/ 套·月租金进行测算 .2,年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为:36000 ×12=42万元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况

12、较好,年空置率按15 天即 0.5/12=17%计算 ,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况 ,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为 :42 万×(1-17%) ×(1-1%)=40.99万元3,客观运营费用税费根据关于调整住房租赁市场税收政策的通知(财税 2000125号文 )中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房 ,符合上文暂减规定 ,因此按 5% 房产税 ,营业税测算 .A, 房产税按年有效租金收入的5% 计算 .40.99 万×5%=05 万元B,

13、两税一费 (营业税 ,教育费附加 ,城市建设维护税 )按年有效租金收入的5% 计.40.99 万×5%=25 万元上述税费合计 :05 万+25 万=3 万元(2)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的0%, 则物业维修费为 :40.99 万×0%=0.41万元(3)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费 ,以及员工工资 ,福利等费用 ,按年有效租金收入的 0% 计:40.99 万×0%=0.82万元(4)其他费用如租赁代理费 ,印花税 ,不可预见费等费用 ,取有效租金收入的0%.40.99 万×0%=0.41万元(5)年

14、客观运营成本年客观运营成本 = 税费 + 物业维修费 + 物业管理费 + 其他费用=3 万+0.41 万+0.82 万+0.41 万 =94 万元4,净收益年净收益 = 年有效租金收入 - 年客观运营成本 =40.99万-94 万=305 万元5,确定资本化率A, 资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取.所谓安全利率 ,是指无风险的资本投资收益率,以一年期国债利率作为安全利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为5%.B,估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响

15、和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡 ,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态 .6,完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r ×1-1/(1+r)n其中 :p: 房地产市场价格a:年净收益 (305 万元 / 年)r: 资本化率 (5%)n:收益年限 (按剩余土地使用年限600年计 )根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为7384 万元人民币 ,单价为 23046 元/m三 ,最终结果采用市场比较法和收益法测算的结果估价方法市场比较法 收益法总价 (万元 )74537384单价 (元/ m2)2319223046市场比较法是将估价

16、对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正 ,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 .收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益 ,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 ,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此 ,本报告利用权重法取得最终结果 :权重值 :市场比较法 :0.6收益还原法 :0.4总价 =7453万×0.6+7384万×0.4=7465万元单价 =7465 ×10000 ÷3203=23133元根据房屋所有权证 (X 京房权

17、证朝私字第XXXXX 号)中 "设定他项权利摘要" 之内容 ,2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的权利价值 ,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行 ,截止估价时点 ,该房产存在该项抵押权利 .因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值.现状产权及权利状况条件下房地产的价格为 :房地产总价 =7465 ×10000-2112541=5313959元房地产单价 =5313959 ÷3203=16553元/ 平方米案例 2评估对象为陆建有限公司位于河南省洛阳市西苑桥工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象

18、房地产向法院提供财产担保，委托某评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003 年 2 月 21 日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。评估程序一、受理评估业务1、评估目的土地使用权出让评估2、评估对象（1 ）估价对象四周情况估价对象位于洛阳市西苑桥开发区，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场52 公里，距上海火车站45 公里，距浦东国际机场 30 公里。（2 ）估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791 平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区， 厂区道路为水泥地坪， 路面平整，能承载大型货车， 绿化种植有

19、序，厂区周围有集中绿化带。二、评估价值定义本次评估所揭示的是路陆建有限公司位于洛阳市西苑桥开发区的房地产（建筑总面积 6,791m2 ，土地总面积 29,032m2 ）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、估价方法1、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房

20、地产在估价期日的比准价格， 用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。2、 成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。（一）土地使用权评估

21、计算(市场比较法 )篇三 :2012 房地产评估案例分析报告2012 房地产评估案例分析报告案例 1以北京市朝阳区大郊亭中街2 号院 2 号楼 2-3HA 房地产处于抵押权利状况进行评估。分析一、受理评估业务1、评估目的房地产抵押2、评估对象(1)房地产权利状况根据委托方提供的房屋所有权证(X 京房权证朝私字第XXXXX 号)知 ,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚 .根据房屋所有权证 (X 京房权证朝私字第 504697 号 )中 "设定他项权利摘要 "之内容 ,2008 年 11 月 10 日该房产以人民币2112541元的权利价值 ,全部抵押给中国民生银行股份有限公

22、司北京南二环支行,截止估价时点 ,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD 商圈内 .北京市朝阳区大郊亭中街2 号院华腾国际项目 ,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环 2300 米,东四环 300 米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与 CBD 的各地标相呼应 ),五星级帝景豪廷酒店与会所 ,酒店公寓 ,商务公寓 ,高档住宅 ,国际双语学校 ,国际双语幼儿园 ,五星级商业街 ,集中式商场于一体 ,是 CBD 超大型国际化 ,经典 ,舒适的豪宅社区 .3、估价的时间 :二九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,

23、存在抵押权利 ,于二九年五月十五日的房地产市场价值 .三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法 ,成本法等 ,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行 .在此评估中 ,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法 ,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法 ,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2 号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,

24、对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2 号院 2 号楼 2-3HA 附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明 ,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格 .收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 .3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值 ,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相

25、近,交易类型相同 ,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较 ,结合影响地价的因素 ,进行因素修正 ,求取待估宗地的价格 .实例 A:珠江帝景 ,位于朝阳西大望路甲23 号 ,土地用途为住宅 ,建筑面积为180.37 平方米 ,交易价格为 25000 元/m2, 日期为 2009 年 5 月 .实例 B:珠江帝景 ,位于朝阳西大望路甲23 号 ,土地用途为住宅 ,建筑面积为1632 平方米 ,交易价格为 22000 元/m2, 日期为 2009 年 5 月 .实例 C:珠江帝景 ,位于朝阳西大望路甲23 号 ,土地用途为住宅 ,建筑面积为1816 平方米 ,交

26、易价格为 24000 元/m2, 日期为 2009 年 5 月 .2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下 :(1)日期修正所选案例交易日期均为2009 年 5 月 ,与估价时点接近 ,不予修正 .(2)区域因素 :商业繁华程度 ,公交便捷程度 ,社区成熟度 ,环境景观 ,公共设施完备度待估宗地均一般或较好 ,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素 :建筑结构 :分砖木 ,砖混 ,钢混 ,钢结构四级 ,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向 :分为南北 ,南向 ,东向 ,东西 ,其他朝向 ,每相差一级

27、应相应修正1%. 装修水平 :分为无装修 (毛坯房 ),简单装修 ,普通装修 ,精装修四种 ,委估宗地为 100, 每相差一级应相应修正2%.设备设施 :住宅包括燃气 ,通风 ,暖气 ,电梯 ,地下车库 ,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。4,编制因素比较修正系数表取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格 :单价 =(24267+21782+23527)÷3=23192元 /m2总价 =23192 ×3203 ÷10000=7453万元(二),采用收益还原法测算房地产市

28、场价格1,月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例 ,并分别进行实地查看 ,调查 ,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在 36000 元/ 套·月时有一定的市场竞争力 ,所以本报告按 36000 元/ 套·月租金进行测算 .2,年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为:36000 ×12=42万元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按15 天即 0.5/12=17%计算 ,能客观反

29、映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况 ,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为 :42 万×(1-17%) ×(1-1%)=40.99万元3,客观运营费用税费根据关于调整住房租赁市场税收政策的通知(财税 2000125号文 )中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房 ,符合上文暂减规定 ,因此按 5% 房产税 ,营业税测算 .A, 房产税按年有效租金收入的5% 计算 .40.99 万×5%=05 万元B,两税一费 (营业税 ,教育费附加 ,城市建设维护税 )按年有效租

30、金收入的5% 计.40.99 万×5%=25 万元上述税费合计 :05 万+25 万=3 万元(2)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的0%, 则物业维修费为 :40.99 万×0%=0.41万元(3)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费 ,以及员工工资 ,福利等费用 ,按年有效租金收入的 0% 计:40.99 万×0%=0.82万元(4)其他费用如租赁代理费 ,印花税 ,不可预见费等费用 ,取有效租金收入的0%.40.99 万×0%=0.41万元(5)年客观运营成本年客观运营成本 = 税费 + 物业维修费 + 物业管

31、理费 + 其他费用=3 万+0.41 万+0.82 万+0.41 万 =94 万元4,净收益年净收益 = 年有效租金收入 - 年客观运营成本 =40.99万-94 万=305 万元5,确定资本化率A, 资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取.所谓安全利率 ,是指无风险的资本投资收益率 ,以一年期国债利率作为安全利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为5%.B,估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡 ,估价人员假设估

32、价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态 .6,完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r ×1-1/(1+r)n其中 :p: 房地产市场价格a:年净收益 (305 万元 / 年)r: 资本化率 (5%)n:收益年限 (按剩余土地使用年限600年计 )根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为7384 万元人民币 ,单价为 23046 元/m三,最终结果采用市场比较法和收益法测算的结果估价方法市场比较法收益法总价 (万元 )74537384单价 (元/ m2)2319223046市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地

33、产的成交价格做适应的修正 ,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 .收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益 ,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 ,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此 ,本报告利用权重法取得最终结果 :收益还原法和成本法房地产估价实例报告.权重值 :市场比较法 :0.6收益还原法 :0.4总价 =7453万×0.6+7384万×0.4=7465万元单价 =7465 ×10000 ÷3203=23133元根据房屋所有权证 (X 京房权证朝私字第XXXXX 号)中 "设定他项权利摘要" 之内容 ,2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的权利价值 ,全部抵押给中国民生银行股份有限公司