日本商业发展

1、日本零售业开发、运营管理模式一、日本零售商业现状人均商业营业面积超过1.2平米（2004年）销售效率持续提升零售商业出现规模化发展的趋势 M&A成为零售商业发展的主轴日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况项目每家店铺平均年销售额（百万日元）每平方米营业面积平均 年销售额（万日元）从业人员人均年销售额 （万日元）年份合计百货店超市合计百货店超市合计百货店超市2002562024896359776.6117.561.23870.47717.92828.12003535224831342164.8114.260.13706 .77960.32677.12004512024593329172

2、.1111.558.03589.67963.12590.92005496825037318770.7111.156.73552.88139.22550.52006492725530316270.3110.756.33545.47931.22564.7:、日本零售业百年发展轨迹百货店时代战争空白GMS时代连锁店时代 （便利店连锁 食品店连锁 超市连锁）复合型商业设施时代日本零售商业发展的历史轨迹年年年年4 2 9 50 2 2 4异异弁拜年 弁令弁拜令乌坷令3 9 12 4 04694568 0 3 46 6 7 7 7 88889999 o o O三越百货店在东京日本桥开业 高岛屋百货店在大阪

3、长掘桥开业 阪急百货店在大阪梅田开业战败近代化的潮流大荣1号店在神户市三宫开业S. 0.玉川高岛屋在东京二子玉川开业（人均GDP仃32美元）麦当劳1号店在东京银座开业大荣公司销售排名第一（人均GDP2750美元）7-11第1号店在东京开业阳光城60开业优衣库1号店在广岛开业六本木Ark H订Is开业（人均GDP10369美元）大店法颁布价格破坏成为话题POWER CITY在三重县四日市开业 高岛屋时代广场在东京新宿开业础S、百货店相继破产7-11销售额排名第一六本木Hills、丸大厦开业COREDO在日本桥开业多样化的加速三越百货日本桥总店新馆再建第5家PREMIUM奥托莱斯开业（人均GDP3

4、3796美元）效率化的潮流多样化的潮流日本零售业发展的三个阶段近代化阶段(1904-1962)特征：现代百货商店的诞生与发展。日本零售业发展的三个阶段效率化阶段(1963-1972)特征：超市的诞生与崛起; 连锁经营普及化。2007年度日本零售额排名 110位顺序（去年）企业名业态公司 所在地销售额（亿日元）1(1)7and iH D東杲57523 (7.8)2(2)永旺(AEON)超市千葉51673 (7.1 )17678(22. 53(3)YAMADA屯机专群馬）4(5)优尼（UNY）超市愛知12162 (-1.0)5(4)大荣超市兵庫11960 (-6.8)6(6)J.佛伦托百东京117

5、79(0.4)7(7)高島屋百大阪10427 (-0.6)8(8)西友超市東笊9873 (-0.9)9(11)爱迪文专愛知8512 (15.0)1C> (9)伊勢丹百東京7858 (0.5)根据2008年6月25 口口本经济新闻资料整理日本零售业发展的三个阶段多样化阶段（1973-至今）特征：便利店迅速发展；开放外资；综合超市与百货商店出现倒闭; 购物中心与销品茂异军突起。代表第三阶段发展潮流的三大商业项目东京六本木Hills东京COREDO日本桥三越百货日本桥新店1、日本零售业发展的特征日本零售业变迁与消费特征变化的关系年代特征零售业发展20世纪60-70年代规模化销 售的发展20世纪

6、6070年代，生活用品等尚不充足，如何提供产品是流通的 重要课题，以大量销售为主要目标的百货店/超级市场等成长起来， 日本商业格局基本形成。20世纪80年代与生活方 式相适合 的购物20世纪80年代，购物时间自由的“便利店”和可丰富生活的“家居 中心”等行业形态壮大起来，能够提供与生活配套的商品和购物 方式的行业形态得以发展。20世纪90年代务实生活 者阶层的 扩大生活者开始进行”适合自己生活方式的商品选择（一定质量水平 的产品和必需高质量的产品的区别）”，进而有了自己的”质量价 格”价格相合感）”标准：在廉价商店购买的商品、专业店购买的商 品、百货店购买的商品和在超级市场购买的商品被明确区别

7、开来。未来业态的再 次组合回顾过去二十多年的流通情况，伴随着生活者的变化，业态发生 了变化，流通结构也发生了变革。随着大店法修改、规制缓和、 独占禁止法强化等流通环境的变化和务实生活者阶层的扩大，行 业再次组合将会加快，可以预测，在两、三年后将会形成面向21 世纪的新格局。百货商店长盛不衰商业中心的核心业态商品结构优化服务人性化业态发展紧跟消费者特征变化食品超市成为主角便利店通过服务创新迅速发展都市型购物中心一支独秀日本购物中心的发展一根据日本经济产业省2005年商业统计制作¥住业购物中心销借额百贷商店销售额超市销售额卷销售额（A）(B)比蕴（沟(C)比產（）(D)比蕴（）19851

8、,017,188106,20710.4479,8277.8572,9907.1819881,148,399135,9121 1.8395,5188.3282,3267.2619911,422,91 1161,9871 1.38120,8518.49100,7907.0819941,433,250222,02915.491 10,2487.69107,6797.5119971,477,541256,03917.33111,0917.51123,0398.3319991,438,326272,01618.91102,8547.15128,3908.9320021,351,253261,15819.

9、3393,6526.93126,6779.3720041,332,851263,82619.7988,5266.64125,7469.432005(*1 ,295,170)267,298(20.64)(*87,696)(6.77)(*125,614)(970)商业发展与轨道交通紧密结合日本零售商业开发的两种主要模式商业集聚围绕轨道交通枢纽展开四、日本零售业开发运营特征商业项目开发遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则酒店（HOTEL）办公楼（OFFICE）停车场（PARKING）购物空间（SHOPPING）聚会场所（CONVENTION）住宅（APARTMENT东京池袋阳光城60商业项目案例商业项目

10、开发与城市环境优化紧密相连道路和广场空间有机结合自然景观与人工景观巧妙融合土地利用立体化东京新宿时代广场案例招商先行，建设在后东京六本木Ark Hills案例北海道函馆金森红砖墙购物中心案例商业开发与旅游开发紧密结合 PREMIUM连锁奥托莱斯案例联合知名大企业共同开发商业项目横滨MM21项目案例横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程1978年"月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾”（MM21）1983年2月土地规划整理都市计划确定1983年3月三菱重工横滨造船厂完成搬迁1983年门月MM21项目开工1984年7月横滨MM21股份有

11、限公司成立 1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示1985年9月横滨新都市大厦开业 1985年10月MM21供热公司成立 1988年7月MM21街区建设协定签约 1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程1991年4月都市产业废弃物处理系统运营 1991年7月横滨国际和平会议中心开业1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒 店开业1994年6月三菱重工横滨大厦开业1998年10月停车场指示系统运营2002年4月红墙仓库公园开业2004年MM线地铁开通2006年7月MM21体育场开业2007年7月高岛中央公园启用 2008年2月 M.M.TOWERS FORESIS竣工五、对中国商业地产发展的启示商业地产成功的要素适应业态创新要求城市人口结构与分布；消费者购买力；"招商组织能力地理位置及交通便捷度周边历史与