资产评估自考题-17_真题(含答案与解析)-交互

1、区资产评估自考题-17（总分100，做题时间90分钟）单项选择题1.土地市场的不完全竞争性决定于土地|SSS_SINGLE_SEL1_ A稀缺性C B用途多样性C C位置固定性C D价值增值性分值：2答案：C解析完全竞争市场要求生产要素的流动性，而土地具有空间位置固定的特点，因而使得土地市场是不完全竞争的。2.标定地价是|SSS_SINGLE_SELC A省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C B市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C C省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格C D市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格分值：2答案:B解析土地

2、的标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正 常经营管理条件和政策作用下，宗地在一定使用年限内的价格。3.不是由政府决定的土地价格是 |SSS_SINGLE_SELC A基准地价C B标定地价C C 土地使用权出让底价C D转让价格分值：2答案:D解析基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市 （县）的土地使用权价格;标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条 件和政策作用下，具体地在一定使用年限内的价格；标定地价是在市、县政府 根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格，这三种价格都是由政府决定的，转让价

3、格是由交 易双方来决定的。4.土地可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地，其划分的依据是 |SSS_SINGLE_SELC A 土地的所有权归属'B 土地的社会经济用途'C 土地的开发程度1 D 土地的利用程度分值：2答案:D解析按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未 用土地或空地和使用不当土地。5.处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。这体现了土地资产价格特点中的 |SSS_SINGLE_SELC A 土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定B B 土地价格主要由土地的需

4、求决定C C 土地价格具有明显的区域性'D 土地价格的上涨性分值：2答案：C解析土地价格具有明显的区域性，处在不同地域的土地，尽管其地质条件完 全相同，但其价格会有很大的差异。6.下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是 |SSS_SINGLE_SELA A居民收入水平1B交通便捷程度'C公用设施完备程度,D地形地质因素分值：2答案：A解析影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和其共同性影响的因素。这些因素主要有：（1）行政因素；（2）社会因素；（3）经 济因素。包括经济发展状况、居民收入和消费水平和物价变动等；（4）其他一般因素。对商业用地土地价格影

5、响最大的因素是 |SSS_SINGLE_SELA A环境质量C B繁华程度C C交通条件'D规划限制分值：2答案:B解析影响商业用地土地价格的区域因素包括商业繁华程度、交通便捷度、环 境优劣度、规划限制等，其中，对商业用地价格的影响因素最大的是商业的繁 华程度。8.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为 |SSS_SINGLE_SELC A建筑密度B容积率'C建筑高度，- D建筑覆盖率分值：2答案:B解析影响住宅用地价格的区域因素之一是容积率，容积率是指地块的建筑面 积与地块总面积的比率。9.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是 原则的 要求。|SSS_SIN

6、GLE_SELC A替代C B变动C C最有效使用C D供需分值：2答案：C解析土地价格以该地块的效用作最有效发挥为前提，这是土地使用权评估的 最有效使用原则的体现。10.越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了 土地的 |SSS_SINGLE_SEL'A经济地理位置的可变性C B面积有限性J C空间位置固定性C D使用价值的永续性分值：2答案:A解析土地的经济地理位置是可变的。土地周围环境，如交通条件、商业网 点、住宅建设等的变化，都会改变土地的价值，城市边沿的土地从农用地变为 房地产开发地体现了土地经济地理位置的可变性。11.土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，而

7、这些价格形成因素经常处于 变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成 的。这就要求土地所有权评估时必须遵循 |SSS_SINGLE_SELA A替代原则B B最有效使用原则C C变动原则D D贡献原则分值：2答案：C解析土地价格的变动原则表明，土地价格是各种地价形成因素相互作用的结 果，这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作 用及其组合的变动过程中形成的。12.下列说法中错误的是|SSS_SINGLE_SEL，- A国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，但 任何个人和单位都不拥有城市国有土地的所有权B B按照土地管理法的有

8、关规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、 行政法规另有规定的外，均有土地使用期限的限制C C以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所 有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权'D 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土 地的，应当不迟于届满前一年申请续期，除社会公共利益需要收回该幅土地， 否则应当予以批准分值：2答案:B解析按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、 行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制。13.下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述,正确的是 SSS_SINGLE_SE

9、LA旅游业用地30年* B商业用地40年C C居住用地50年'D教育用地70年分值：2答案:B解析土地使用权出让最高年限按用途分别确定为：（1）居住用地70年；（2） 工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；（4）商业、旅 游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。14.企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是SSS_SINGLE_SELC A国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司C B国有企业破产或出售C C国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营C D在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方

10、 属于濒临破产的企业分值：2答案:D解析在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方 属于濒临破产的企业，经批准可以采取保留划拔方式处置。15.资产重组与改制中,不属于土地权属的处置方式的是 |SSS_SINGLE_SEL'A出让方式C B出售方式C C直接投资入股方式C D租赁方式分值：2答案:B解析根据股份有限公司土地使用权管理规定，土地权属处置方式有出让 方式、直接投资入股方式和租赁方式。16.被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为40年，折现率为 10%则土地使用年限修正系数为SSS_SINGLE_SELA 0B 0C 1D 1分值：2答案：C

11、I fMLUI*.解析根据公式：K=(1- 0.0085)+(1 -0.0221)=1.014。17.某宗工业用地的最高出让年限为 40年，实际转让年限为35年，若还原利率为 9% 则年限修正系数为 |SSS_SINGLE_SELA 0B 0C 0D 0 分值：2 答案:B解析土地使用年限的修正系数 K=1-1 + (1+r) m +1-1 + (1+r) n =1-1 + (1+9%) 35 +1-1 + (1+9%) 40 =0.982 。 18.现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为 2900元/m 2、2800元/m 2、 2300元/m 2、1500元/m 2 ,其容积率分别是

12、3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗 土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是|SSS_SINGLE_SELCam C B .乙 1C .丙 C D .T分值：2答案：A解析本题考查的是土地估价的运用，属于需要应用的内容，请考生结合练习 题灵活性地学习和掌握此知识点。19.某待估土地容积率相关系数为1.2,确定某比较案例宗地地价为每平方米1000元，其容积率相关系数为1.8,则待估土地的地价为 |SSS_SINGLE_SELA 462 B 666C 1500D 2160 分值：2答案:B解析容积率修正系数是比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系 数的比值，该

13、土地经容积修正后的可比价格为：100OX 1.2 + 1. 8=666.67（元）20.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是SSS_SINGLE_SELC A宗地形状C B宗地周边环境1 C宗地面积C D容积率分值：2答案:B解析个别因素修正包括对宗地形状和容积率系数的修正，其中，容积率与宗 地的面积相关。宗地的周边环境不是需要修正的个别因素。21.基准地价系数修正法所要修正的因素是 |SSS_SINGLE_SELC A地理位置和交通条件C B个别因素和市场转让条件C C容积率和覆盖率C D特别利害关系和特殊动机分值：2答案:B解析基准地价系数修正法是市场法的一种特

14、殊状态，是利用当地政府制定颁 布的基准地价作为参照物（比较案例），对其个别因素和市场转让因素进行系数 修正，求得待估土地评估值的一种方法。22.土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是确定土地的 |SSS_SINGLE_SELA A收益额C B还原利率C C 土地收益年限C D以上均是分值：2答案:D解析从土地使用权评估价值的计算公式来看，土地使用权评估中的收益法的 应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。23.采用收益法评估土地时，收益额应该是SSS_SINGLE_SEL厂A过去的实际收益额'B过去的客观收益额C C将来的实际收益额'D将来的客观收益额分

15、值：2答案:D解析土地的收益可以分为实际收益和客观收益，实际收益一般来说不能用于 评估，应该用将来的客观收益额评估。24.用成本法估算土地价格的公式为SSS_SINGLE_SELC A 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润B B 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+土地增值收益C C 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益广D 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益分值：2答案:D解析成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法，采用成本法的估算土地价

16、格的公式为：评估值 二土地取得费+土地开发费+ 税费+利息+利润 +土地增值收益。25.某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期 2年，开发费3000万 元，其中第一年投入2000万元，利息率为10%则用成本法评估土地时的利息 为|SSS_SINGLE_SELC A 500万元B B 700万元C C 750万元lD 1000万元分值：2答案:B解析用成本法评估土地时的利息=2000X 2X 10%+3000< 2X10%< 50%=700万 元）。26.用成本法评估土地时，投资利息的计算公式正确的是 |SSS_SINGLE_SEL1- A利息=土地取得费X 土地开发期

17、X相应利息率 +土地开发费X 土地开发期X相应利息率c B利息=土地取得费X土地开发期X相应利息率 +土地开发费X土地开发期 X相应利息率X 50%C C利息=土地取得费X 土地开发期X相应利息率X 50%吐地开发费X 土地 开发期X相应利息率C D利息=土地取得费X 土地开发期X相应利息率X 50%吐地开发费X 土地 开发期X相应利息率X 50%分值：2答案:B解析采用成本法估算土地价格的，相关的投资利息费用的计算公式为：利息 二土地取得费X 土地开发期X相应利息率 +土地开发费X 土地开发期X相应利息 率 X50%27.在估算土地增值收益时，其中有一种方法为：土地增值收益=（土地取得费+土

18、地开发费+税费+利息+利润）X增值收益率。其中的增值收益率一般为 |SSS_SINGLE_SELA 15%- 20戒问B 20%- 25戒问C 25%- 30戒问D 30%- 35戒问分值：2答案:B解析土地增值收益的计算公式为：土地增值收益 =（土地取得费+土地开发费+ 税费+利息+利润）X增值收益率，其中，收益率一般在 20%- 25批问。28.采用成本法评估土地使用权价格时，将无限年期土地使用权价格调整为有限年期土地使用权价格的系数为麻庄B. 答案：ASSS_SIMPLE_SIND分值：2解析采用成本法评估土地使用权的价格时，应将无限年期土地使用权的价格 调整为有限年期土地使用权的价格调

19、整系数为：1-1 + （1+r） n。29.假设开发法中专业费估算的计费基础通常为 SSS_SINGLE_SEL* A建筑费C B地价+建筑费C C楼价C D地价分值：2答案：A解析专业费=建筑费x i（i为一定的百分率）。30.在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60%第二年投入40%则总建筑费为元（年折现率为10%）|SSS_SINGLE_SELA 921473 B 918823C 907523D 934156分值：2答案:B解析总建筑价=1000000 X60%< （1+10%） -0.5 +1000000 X40%< （1+10%）1

20、5.=918823（兀）。31.建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上可划分为两大类，即 |SSS_SINGLE_SELC A房屋和构造物C B平房和楼房C C房屋和构筑物C D已完成工程和在建工程分值：2答案:C解析建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上可以将建筑物划分为房屋和构筑物两大类。32.某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物的结构形式为|SSS_SINGLE_SELA A钢筋混凝土结构B B砖混结构C C砖木结构C D其他结构分值：2答案:B解析建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖 砌。这样的结构为砖混结构。33.在建筑物评

21、估中,影响建筑物价值的决定因素是 |SSS_SINGLE_SELC A物理因素C B环境优劣C C经济地理C D新旧程度分值：2答案:A解析建筑物评估是需要考虑多重影响因素，其中物理因素是建筑物价格的决 定因素，也是建筑物评估应考虑的基本因素。34.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市内地城市。|SSS_SINGLE_SELC A高于B B低于C C等于C D不确定分值：2答案：A解析建筑物的价格受经济地理因素的影响，相同建筑质量、相同功能和用途 的建筑物价格，沿海开放城市高于内地城市。35.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用进行评估。|S

22、SS_SINGLE_SELC A收益法B B市场法C C收益法或市场法C D收益法或成本法分值：2答案：C解析建筑物的用途不同，评估时采用的方法也不同，商业用房或商品住宅可 根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况用收益法或市场法进行评估。适用于对不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况的评估方法是SSS_SINGLE_SELc A市场法C B成本法C C收益法D D重置成本法分值：2答案:B解析成本法通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损 耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值，一般适用于不改变用途持续使 用的建筑物单独评估其价值的情况。37.建筑物评估中的成本法是基

23、于建筑物的 或投资的角度来考虑，通过估算其重置成本，再扣减各种贬值计算出评估值。|SSS_SINGLE_SELC A再建造收益C B再建造费用C C成本C D再建造利润分值：2答案:B解析本题考查的是对评估建筑物的成本法的含义。建筑物评估中的成本法是 基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态 下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估 值。38.在计算建筑安装工程费时，各项取费标准的根据是 |SSS_SINGLE_SELC A评估人员的判断C B评估主管部门的要求C C评估对象所在地的预算定额C D评估机构所在地的预算定额分值：2答案：C解

24、析在计算建筑安装工程费时，各项取费标准是根据评估对象所在地区的预 算定额计算的。39.以下不属于估算建筑物重置成本常用的方法的是 SSS_SINGLE_SELA A物价指数法C B预决算调整法C C指数调整法C D重编预算法分值：2答案：A解析估算建筑物重置成本经常采用的方法是预决算调整法、重编预算法、指 数调整法等，物件指数法不用于估算建筑物的重置成本。40.运用预决算调整法时,需要调整的三材差价指 的差价。|SSS_SINGLE_SELC A钢材、钢筋混凝土、砖B B钢材、木材、水泥C C木材、水泥、砖C D钢材、水泥、钢筋混凝土分值：2答案:B解析运用预决算调整法确定建筑物的重置全价时，

25、需要调整“三材差价”， 即调整钢材、木材和水泥的价格。41.采用预决算调整法评估建筑物是以为前提的。|SSS_SINGLE_SELA A预算定额变化不大C B建筑物原丁程量合理C C建材价格变化不大C D人工费用率变化不大分值：2答案:B解析由于预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现 行价格的调整而确定评估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为假 设前提的。42.对于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物重置成本的估算应使用 |SSS_SINGLE_SELA A预决算调整法C B重编预算法C C指数调整法C D物价指数法分值：2答案:A解析预决算调整法主要适用于用途相同

26、、结构相同且数量较多的建筑物评估，通过选择若干有代表性的典型建筑物按此法评估得出重置成本。43.预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的 为基础进行现行价格的调整而确定评估值的。I| SSS_SINGLE_SELC A工程量C B规定定额C C通货膨胀率C D费用大小分值：2答案：A解析预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现行价 格的调整而确定评估值的。44.建筑物的价格指数法一般不宜对 进行评估。SSS_SINGLE_SELC A大型、价高的建筑物U B结构简单的建筑物C C成本资料比较完备的建筑物D运用其他方法评估较为困难的建筑物分值：2答案：A解析价格指数法由于方法本

27、身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性 方面略显不足，不适用于大型、价高的建筑物。45.如果一幢房屋的成新率为50%房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。那么这幢房屋属于 |SSS_SINGLE_SELA A基本完好房B B 一股损坏房C C严重损坏房C D较轻损坏房分值：2答案:B解析一般损坏房的成新率在40%-59戒间，房屋的结构件、装修、设备有 部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。46.建筑物实体性贬值率的计算主要采用使用年限法和 SSS_SINGLE_SEL'A分析法C B容积率法C C打分法C D综合指数法分值：1答案:C解析估算建筑物的实

28、体性贬值时，建筑物实体性贬值率或成新率的测算主要 采用使用年限法和打分法。47.对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以 体现的。SSS_SINGLE_SELC A 土地的实体性贬值B B建筑物的功能性贬值C C 土地的经济性贬值C D建筑物的经济性贬值分值：1答案:B解析建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装 修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。因此， 由于用途不协调所造成的损失一般属于建筑物的功能性贬值。48.市场法中进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为 |SSS_SINGLE_SELC A评估基准日的价格B B正常交

29、易的价格C C待评估对象自身状态下的价格C D待评估对象区域因素下的价格分值：1答案:D解析采用市场法估价时，必须很好地把握待估房地产和每个交易实例房地产 的地区特性，分析清楚地区特性的影响，应将交易实例房地产所处区域与待估 房地产所处的区域因素加以比较，找出由于区域因素优劣所影响的交易价格高 低，从而进行减价或加价的修正，使其成为待估房地产所处地区的价格。49.在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实 例价格修正为SSS_SINGLE_SELA评估基准日的价格B正常交易的价格厂C待评估对象自身状态下的价格C D待评估对象区域因素下的价格分值：1答案：C解析市场法下

30、个别因素的修正，即将交易实例房地产的交易价格经过区域因 素修正，成为本地区的价格水平，再加上房地产个别因素的修正，从而形成每 个房地产的具体价格。50.现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共10000m 2 ,预计两年后完工,售价2500元/m 2 ,年折现率为10%则楼价为|SSS_SINGLE_SELC A 20660000元C B 20657258元C C 19785217元D D 21546248元分值：1答案:A解析该项房地产预计两年后完工，折现后的房地产的价格为：10000X 2500X 1 + (1+10%) 2 =25000000X 0.8264=20660000(元)。51.从评估原理的角度看,建筑物