高力国际中国养老地产契机

1、：暮色养老地产市场之契机目录概述3市场潜力4456111215潜在需求：2025年老龄人口将达2亿老龄化领跑者：一线城市的需求环境市场参与者及代表性案例海外项目浅析结论2暮色：养老地产市场之契机 | 2015年3月 | 高力国际概述，曾属单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据人口署业已进入老龄化人口快速增长阶段，65岁及以上人口数量将于2025年达到2亿，2050年将3亿。，中解国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在决养老物业严重匮乏的一种途径是与力量需共同参与后，出台了若干，以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。2015年2月底，重申了对

2、发展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业措施的落实。这一最新公告反映了我国期策略。发展这项事业的长高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场大量发展机遇，尤以一线城市为甚。在、上海及广州这三大城市中，65岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼近、英国及的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段。尽管一些发展投资者已尝试了多种商业模式，最青睐的模式尚未出现。高力国际回顾了和上海当前养老地产行业的环境及模式等因素，以辨别市场机会；并对、英国

3、及的案例进行总结与研究，从而为出启示。养老地产行业的发展作高力国际 | 2015年3月 | 暮色：养老地产市场之契机3市场潜力潜在需求： 2025年老龄人口将达2亿图1 :老年人口数量（65岁及以上）， 1990至2050年百万3503002502001501005030%25%20%15%10%5%根据标准，现已成为人口老龄化。以标准衡量，当一个或地区60岁及以上老年人口占总人口比例达10%，或65岁及以上老年人口占总人口比例达7%时，即被视为进入老龄化。至2015年年末，65岁及以上人口占比将达9.5%，约1.32亿；若将此部分人口视作一个，该国将超越并紧随俄罗斯，成为世界第十人口大国。1

4、990 1995 2000 2005 2010 20152020 2025 2030 2035 2040 2045 20502015至2025年间，65岁及以上人口的年增长率将超过全老年人口数量老年人口占比球3.3%的平均增速，达4%。人口署，到2025年，人口总数的来源：高力国际研究部、人口署，201565岁及以上人口数量将达到2亿，13.5%，这一比例远超人口老龄化的最低标准。老龄人口的增长以及结构的变化要求养老物业及医疗图2 : 60岁及以上户籍人口占比护理设施在相对较短时间内大规模发展。目前，我国养老地产30%25%20%15%10%5%市场很大程度上由掌控。，已承认，为如此庞大且在不

5、断增长的老龄人群提供养老物业及服务，亦需参与其中。力量上海广州60岁以上老年户籍人口占比老龄化领跑者： 一线城市的需求官方数据显示，在我国四个一线城市中，来源：高力国际研究部、及地方，2015和上海的老龄人口比例最高，人均可支配收入水平亦位居前列。鉴于这两座城市高于平均水平的支付能力，这些因素将推动京沪两地图3 : 一线城市居民人均可支配收入，2015对新建养老设施最为强劲的需求。2013年，、上海及广45,00040,00035,00030,00025,000州60岁及以上人口占比均超过了全国14.9%的整体水平。在广州，该数值为16%；在为21.2%；而在上海该数值为27.1%，近乎全国平

6、均水平的两倍。仅这些城市便有合计八百万的60岁及以上人口。上海城市居民家庭人均可支配收入广州与此同时， 分别水平仅、上海、及广州的城市家庭人均可支配收入40,321元、43,851元及42,049元，而全国平均26,955元。来源：高力国际研究部、及地方，20154暮色：养老地产市场之契机 | 2015年3月 | 高力国际环境与、英国及等发达相比，的养老地产2011年，一些官方迹象表明，欲将力量引入养老产相对欠完善。直至21世纪，养老物业及服务的提供仍系单一职责，且仅由养老院、医疗设施及医疗补贴所组成的小范围体系提供。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘业领域，其中之一即为需要。2013年

7、6月，提出加快发展养老机构建设的作出了进一步行动，正式外国投资者以全资子公司或合资企业的方式设立养老机构。于这些企业难以在当前环境下找到可的商业模式。2014年12月，此予外国投资者开设被进一步阐明，性养老服务机构的与明确给，鉴于当前不断变化的人口统计数据以及要达到对。可以肯定的养老服务与物业规模目标所需的投资数额，依赖已难以自足。的系统是，这些对外资的鼓励强烈意愿提供了支撑。为老年人口生活水平的图4 :近年养老及法规小记与在华设立服务鼓励外国投资者性养老机构从事养老外国投资者独自设立性养老服务机构或与公司企业设立合资2011年9月2013年6月2013年8月2013年9月2013年10月20

8、13年11月2014年12月关于加快发展养老上海市会上海市养服务业的老机构条例（草案）支持力量兴办养老机构明确应通过补助投资、购买服务等方式，鼓励支持营养老机构力量举办、运来源：高力国际研究部、，2015新近摘要：2011年9月发布了2013年9月发布的民间资本举办老龄事业发展“十二五”规划，提出加快发展老龄关于加快发展养老服务业的中包含了土地供应优事业及养老机构建设的需要。规划提出，到 2015年，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张，增加日间照料床位和机构养老床位340余万张。性和非和补贴性养老机构的等。，惠、税收2013年6月养老机构设立2014年12月与办法和养老机构管理办法正式外

9、国投资者联合发布鼓励外国投资者在华设立性养老机构从性养老服务以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构，以鼓励外国投事养老服务的公告，明确表示外国投资者可独自设立资者及养老机构进入养老地产市场。机构或与企业设立合资公司。高力国际 | 2015年3月 | 暮色：养老地产市场之契机5养老机构管理办法外国投资者以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构市人民关于加快本市养老机构建设的实施办法明确了养老机构的供地与建设方式，并提出鼓励与扶持常务会议深化加快发展养老服务业的任务措施加强养老服务能力建设，分层 提供养老服务，创新养老服务模式 老龄事业发展“十二五”规划提出加快发展老龄事业养

10、老机构建设，并规划2011-2015年养老床位目标市场参与者及代表性案例养老地产市场巨大的市场潜力吸引了房地产发展商、养老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目光。近年来，尤其在以及上海为首的一线城市中，这些市场参与者已开始在养老地产的投资、开发及运营等环节进行了诸多尝试。当前，大型内资房地产发展商是养老地产市场中最为活跃的参与者，国内外的养老服务供应商亦开始积极进入这一领域。保险机构也已通过投资养老地产项目，或将其保险及与养老物业的居住权进行捆绑来进入这一细分市场。高力国际甄选了性案例，以浅析当前市场概况。6暮色：养老地产市场之契机 | 2015年3月| 高力国际案例一：万科汇图

11、5 :万科汇地理位置图竣工年份：2011 投资者：万科集团发展商：万科集团运营商：万科集团、亲和源项目简介万科汇是万科集团投资并开发的养老住宅小区项目，位于西南郊区房山区窦店镇。该项目于2011年入市，占地面积为71,912平方米，总面积约16万平方米，共计1,262套房源。小区内户型两室两厅和三室两厅，面积从80至165平方米不等，报价在25,000元至27,000元每平方米之间。项目的主要目标群体为中等收入的老年人群及其家庭。公寓内配备便老设施并提供基础医疗服务，便于老年人与其家人同住或毗邻而居。该项目可进一步分为“活跃长者住宅”和“活跃长者之家”两种养老住宅类型。“活跃长者住宅”系配备了

12、诸如无电梯、防滑卫生间等便老设施的商品住宅。此类为整个项目的主要类型，现已售罄。“活跃长者之家”为出租型老年公寓，配备医疗服务中心、心理咨询室、老年学校、及房等设施。50岁以上且满足基本健康要求的老年人可租住此公寓，月租金4,500元。老年公寓内较为普遍来源：高力国际研究部，2015的户型为70平方米的两居室，每人均有卧室。万科聘请了国内养老服务机构亲和源来运营该项目。图6 : 房地产发展商代表性案例模式房地产发展商扮演投资者和发展商的双重角色，并聘请专业养老服务机构进行运营。收入主要源于出售项目内大部分住宅物业所产生的销售收入，以及对小部分出租物业中的租户收取服务费和管理费。对住宅物业的销售

13、是其回笼开发成本和实现的主要。高力国际 | 2015年3月 | 暮色：养老地产市场之契机7城市位置项目名称发展商竣工年份面积 （平方米）亦庄椿萱茂凯健远洋地产20136,000海淀区和熹会地产201222,000房山窦店万科汇万科地产2011160,000房山长阳中粮万科长阳半岛万科地产20111,000,000昌平区 小汤山镇房地产2010300,000顺义区玛（隶属）2003700,000上海浦东香树湾 养老社区地产2014105,785上海宝山区星堡养老社区复星集团201318,000上海花桥21城绿地集团2010260,000来源：高力国际研究部，项目官方，2015北怀柔区延庆县密云县

14、昌平区顺义区门头沟区海淀区东城区朝阳区石景山区西城区丰台区通州区房山区万科汇大兴区案例二：亲和源 上海康桥社区竣工年份：2008投资者：上海康桥公共事业投资、上海亲和源投资发展商：亲和源运营商：亲和源图7 : 亲和源 上海康桥社区地理位置图、上海日扬房地产、贽信资本北宝山区嘉定区项目简介亲和源杨浦区虹口区闸北区系一家性的公私合营企业。亲和源上海康桥社区位于上海市浦东新区康桥镇，占地面积83,680普陀区静安区平方米，面积近10万平方米，共16栋楼宇。其中12栋为浦东新区青浦区黄浦区长宁区老年公寓，其余四栋为配套服务设施，如健康会所、医院及护理院等。社区内共有834套公寓，单套面积为58至108

15、平方米不等，可同时容纳1,600位老年人。亲和源以健康老年人为徐汇区亲和源服务对象并对居住者的有所限制：女性须不小于55岁，闵行区男性须不小于60岁。最初，项目所在地块为出让年限50年的松江区工业用地。但由于项目具有一定公益性质，2006年地性质变更为公共用地，并划拨给亲和源使用。将土奉贤区亲和源持有并运营该社区，并通过收取会籍费和年费获得收入。会籍分两种类型：成为A卡会员须缴纳会籍费118万元，并根据所选公寓的面积缴纳年费；金山区B卡会员所须缴纳的年费相同，均42,000元，而会籍来源：高力国际研究部，2015取决于所选公寓面积。目前，已有逾1,300位老年会员入住该社区，入住率逾80%。由

16、于进入养老地产市场较早，该项目已成为国内较为成熟的养老地产项目之一。图8 : 养老服务机构代表性案例模式该项目由公有和私营资本共同投资开发完成，并由专业养老服务机构负责运营。这种模式与租赁概念相若，运营商向居住者收取会员费及管理费。会员可分为长期和短期两种类型。项目通过长期会籍费收入收回其开发成本，并通过短期会籍费、以及向全部会员收取的管理费产生持续 。来源：高力国际研究部，项目官方，20158暮色：养老地产市场之契机 | 2015年3月 | 高力国际城市 位置项目名称养老服务机构面积（平方米）朝阳区21,000老龄事业发展老年公寓燕郊燕达国际健康城燕达国际医疗投资管理1,060,000上海浦

17、东康桥镇亲和源上海康桥社区亲和源100,000案例三：泰康之家燕园竣工年份：一期预计于2015年6月落成投资者：泰康人寿保险发展商：泰康人寿保险运营商：泰康人寿保险图9 :泰康之家燕园地理位置图北怀柔区项目简介泰康之家燕园系国内首个由保险机构开发的养老社区项目，延庆县密云县总投资额约40亿元。项目所在地块位于市昌平区，占地面积约143,000平方米，由泰康人寿于2011年斥资16亿元购得。目前该项目正在建设中，其规划面积约昌平区309,000平方米，计划提供3,000套公寓。户型开间、一泰康之家燕园顺义区居室和两居室，面积从40至120平方米不等。此外，泰康之家将在社区内建设一座符合国际标准的

18、康复医院（8,000平方米，可提供50张床位）。面积约海淀区门头沟区东城区朝阳区石景山区西城区该社区定位于高端老年客户群，并要求女性客户不小于丰台区55岁，男性客户不小于60岁。客户可通过两种方式入住养老通州区房山区社区：一种是购买泰康人寿“有约”保险金额达人民币200万元或以上；另一种是在入住时缴纳押金60万大兴区至100万元，此在居住者离开社区时予以部分返还。社区对健康老年人收取约一至两万元的月费，对需要医疗护理或康复护理的老年人收取更高金额的月费。项目一期工程预计于2015年6月竣工，可提供350套公寓。来源：高力国际研究部，2015模式该项目采用垂直化图10 : 保险公司代表性案例模式

19、，保险机构对项目的投资、开发及运营全过程进行整合。公寓产权不予出售，消费者须通过城市位置项目名称保险公司项目规模购买保险机构的其他（保险或）或缴纳一定金昌平区 小汤山镇泰康之家燕园泰康人寿规划面积约额的押金来获得居住权，在居住者离开社区时予以部30万平方米分返还。此模式通过收取月费来保证现金流。延庆县新新寿规划面积约27.2万平方米上海浦东新区周浦镇梧桐人家国际健康颐养社区太平人寿占地面积约18.9万平方米来源：高力国际研究部，项目官方，2015：养老地产市场之契机9高力国际 | 2015年3月 | 暮色角色划分愈加清晰：各类市场参与者积极展开合作的养老地产行业仍处于发展初期，市场参与者正在尝

20、试多种商业模式。养老地产项目的可大致分为三个环节：投资、开发及运营。在前述案例中，单一市场参与者往往包揽了两个或环节。但预计在未来，各个环节中市场参与者角色的划分将愈加清晰，多个市场参与者将合作完成一个项目。这与酒店的地并施工建设，第相类似，投资者提供资金，发展商购管理机构负责后期运营。保险机构具备庞大的资金储备，并且可以接受较长的资金回报周期，因此最适合参与投资环节；房地产发展商在获取土地、了解市场、以及项目建设及销售方面具有不言而喻的优势，较适合参与开发环节；而养老服务机构则更适合参与项目的后期运营。这种角色的划分已在一些案例中有所体现。在上海，来自美国的养老地产投资及运营商峰堡投资集团与

21、复星集团合资开发了星堡养老社区项目。在，发展商远洋地产与养寿老地产运营商Emeritus合作打造了椿萱项目，系此项目的主要股东之一。此外，发展商万科集团委托了公私合营的养老服务机构亲和源来运营其万科汇项目。高力国际研究部认为，随着市场参与者的加入以及消费者对养老服务品质需求的日益提升，养老地产市场中各环节的分工将日益明确。不同市场参与者之间的合作将成为保障养老地产项目的资金来源、水平以及运营质量的关键。因此，发展商、养老服务机构、保险机构在内的市场参与者之间巨大的合作空间。这三者的结合将是打造知名养老地牌的一大优势。图11 : 各类市场参与者合作项目代表性案例10 暮色：养老地产市场之契机 |

22、 2015年3月 | 高力国际城市 位置项目名称发展商运营商上海宝山区星堡养老社区复星集团峰堡投资集团上海嘉定区爱颐养院上海协通集团RIEI株式会社亦庄椿萱远洋地产Emeritus Senior Living房山区万科汇万科集团亲和源来源：高力国际研究部，项目官方，2015养老地产市场仍诸多，其中：缺乏能够准被消费者和确传达精神的可操作性配套；监管机构同时接受的成熟模式；以及缺少可提供持续资金支持的多样化融资等。法规有待完善。问题其一是关于土地的获取。通过公开购地的成本极高，高昂的地价将转嫁于消费者，从而将潜在受益人群限制在高收入老年群体。这削弱了力量对严峻的人口老龄化可产生的缓解作用。另一种

23、获地系由直接划拨。，现有法律规定，以划拨方式取得的土地无法作为抵押资产，这将对后期开发融资过程产生影响。另一个是关于补贴资质的获得。现有规定项目必须在完工并通过验收备案之后才有可能获得财政补贴。因此，由于发展商或其他参与者必须在财务和现金流要求以及获得潜在补贴仍将对企业的现金流之间作出权衡，这一漫长的过程。模式仍须探索。目前非常的模式可以吸引大批参与者进入养老地产市场。目前市场共识仍为投入大于回报。天地控股总裁曾表示：“ 养老产业是一个投入大、周期长、利润产出时间长的产业，绝对像传统房地产（住宅）项目那样有高利润率和周转率。”张预计，与住宅物业市场20%-30%的毛利润率相比，养老产业的毛利润

24、率仅有10%-20%。融资相对有限。目前我国养老项目开发的融资主要为企业自有资金、银行贷款以及销售回款，缺乏逆按揭、REITs等金融工具支持。虽然从2014年7月起在、上海、广州、四个城市试点老年人住房反向抵押养老保险，但目前多数保险公司对此类新兴仍持谨慎态度。此外，受制于对监管缺乏信心等因素，我国REITs市场仍处于发展初期。同时，在众多二三线城市，各类市场参与者还养老物业用地周边基础及配套设施有待完善、养老用地及物业/转让机制不明确、以及管理办法欠缺等基础性问题。面对这些，二三线城市的养老地产市场尚需更长时间培育。：养老地产市场之契机 11高力国际 | 2015年3月 | 暮色海外项目浅析

25、、英国和皆于上世纪70年代便已步入人口老龄化社图12 :、英国及老龄人口占比（65岁及以上），1990至2013年会。基于不同的医疗体系，以及这些的养老制，虽然政度，市场在其中所扮演的角色亦截然不同。在30%25%20%15%10%5%府在一定程度上予以介入，养老服务主要为市场导向型。在英国，养老体系在医疗体系之内，因而系导向型；私营公司仅占极小部分。在，养老服务长期以来由雇主公司提供，并被认为是长期供职于大型公司的福利之一。由于中小型企业在中愈发重要，而这些公司并不能提供上述相同等级的养老福利，此状况正改变。的本质、发展现状以及医疗体系与上述国英国家均不尽相同，对养老产业的需求规模及迫切程度

26、亦如此。来源：高力国际研究部、人口署，2015因此，虽然目前上述在养老服务市场中的经验有一定借鉴作用，仍须择优选取契合愿景的发展方案。发达亦曾经历老龄人口急速增长的时期。根据世界银行数据，1979年老龄人口占总人口的比例约为8.8%，与中国2013年8.9%的水平相若。此外，人口老龄化程度仍在不断加剧。另一方面，英、美两龄人口占比于上世纪90年代保持平稳，并在21世纪10年代略有上升。、英国和的养老地产市场分别具有不同的特征及参与者，大致可概括如下：图13 :、英国及养老地产行业主要特征来源：高力国际研究部，201512 暮色：养老地产市场之契机 | 2015年3月 | 高力国际1990199

27、1 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 200020012002200320042005200620072008200920102011 20122013英国特征市场主导:市场中投资、开发及运营角色分明；金 融实现利益最大化主导:主导养老机构及服务的发展，并支 付相关费用，提供养老相关 ，如补贴、低息贷款、及家庭医疗 等相关津贴企业主导:拥有成熟的养老保险系统、专业的养老设施、以及认证，以服务老年人群支持有限强劲有限主要市场参与者发展商、运营商、及投资者（保险公司及基金等）、非组织及大型发展商行业及的养老地产模式系市场主导型，且通常分为以下两类：出售

28、医疗物业，或出租附加医疗护理服务。介入有限，投资者：Del Webb发展商：Del Webb运营商：Del Webb且不直接参与养老设施的投资或运营。机构主要行使监管职能，虽然其所提供的养老福利在一定程度上仍可惠及低收入老龄人群。在此背景下，投资者、发展商、及运营商的分工截然不同。发展商开发建造养老社区及相关设施，之后为老年人提供相对低廉的养老住宅及相关养老设施，以休闲娱乐为主。该项目起始于上世纪60年代的亚利桑那州，将这些售予运营商及投资者并从中获利。保险公司及私募基金承担融资职能，并通过租金和基金管理费。之后逐渐发展为销售模式。限定其出售对象为55岁或第机构则通过提供运营服务来获得经营管理

29、费。以上老年人，且自我定位为养老“社区”。尽管如此，本身并不提供深度护理或专业护理服务，而是依赖社区周边的医院。由于模式减少了发展商初期投资的成本，且能使主要提供医疗服务所产生的运营风险最小化，该模式在十分，并被沿用至今。是全世界人口老龄化速度最快的之一，而墨田日医学馆投资者：Nichii Gakkan、发展商：Nichii Gakkan 运营商：Nichii Gakkan亦为满足该国对养老服务的需求采取了强的措施。这些措施涉及了跨界政商间的合作，房地产发展商、保险公司、酒店和公司。同时拥有职员终身就职于同一公司的传统，而公司亦为此类职员提供涵盖了养老护理的津贴和福利。墨田日医学馆由最大的养老地产运营机构日医学馆开发及运营。日医学馆聘用并培训医护，使其能够为老人提供机构内及现场医疗服务。就开发而言，日医学馆得到了政府的部分补贴。则源于终身租金或月租金。护理得益于日医学馆的专业费用由补贴负担。该项目的护理以及先进的医疗设施。13高力国际 | 2015年3月 | 暮色：养老地产市场之契机英国Lovet Fields投资者：Milton Keynes Council, e ExtraCare C