城市建设与金融推动力剖析

1、城市建设与金融推动力剖析 首先感谢咱们会议的主办者给我这么一个机会，跟大家就中国房地产问题进行交流，中国的房地产8应该讲是一个很大的产业，我们不敢奢望对整个房地产的事进行讨论，因为房地产应该说起来是地产加房产，比房产小一点应该是商品房，可是商品房还应该是很大的事，根据这几年的讨论我们应该把它缩小一下，商品住宅，我们不讨论写字楼，商业用房等等，我们讨论商品住宅。这两年商品住宅的争议很多，我们列的问题也非常多，但是没有时间把它一一谈起来，所以只能就其中几个问题跟大家进行简单的探讨。首先探讨第一个问题，我们认为讨论商品住宅的事，首先得弄明白这样一个商品住宅在整个国民经济中应该占据一个什么样的位置，这

2、恐怕是最重要的。大致上从西方学过来我们可以知道这么一个事，它是一个支柱产业，我们认为这样一个说法是不够完整的。为什么说不够完整？因为房产是支柱产业，那么汽车、钢铁等等也都是支柱产业，问题是这几个支柱产业谁带谁走。我们给了一个最基本的称呼，叫做主导性支柱产业。我们看到去年国家计委有几个人写了一篇文章，后来这个概念被其他人用着，认为商品住宅是消极性的支柱产业，我们认为这个说法完全错误，可以这么讲，关于商品住宅是一个主导性支柱产业，恐怕我们许多人并没有深刻地去认识它。我们很多人看到的是那一座房改了几个住宅楼，这就是商品住宅，实际上在这里面所认识到的仅仅是这样一个，叫做主导性支柱产业所发生的一件事。问

3、大家一下，如果那个地方没有那么一片商品住宅，用修道路吗？会在田里面莫名其妙修路吗？各种上下水、电、煤气等等也修的到吗？修不到。所以有了那些住宅就带动城市基础设施往那头发展，然后下来紧接着需要解决学校、医疗设施、商业网点等等一系列。这是它带动的一块。带动的第二块人人都知道，大家买房，其中相当一部分人就得买车，汽车商业就是这样发展的。许多人买房就得装修，装修牵扯多少产业和商品？装修完我住进家里，要添置一些用品，包括家具、衣服等等，你们知道带动多少？按照有人计算，商品住宅产业带动力是在2.0%以上，在各个产业中他的产业带动力是最高的，因此它是主导性支柱产业。两个含义：一个含义就是说如果这个产业被打下

4、来，那么这样一个火车头就不拖车了，后面一系列产业进一步发展就将受到比较大的影响。第二个，既然它是主导型支柱产业，那么下面的问题就来了，我们8的金融该往哪靠？主导性不支持，支持什么？不把它往前推动，致以推动整个国民经济发展，推动什么？这是我们必须清楚的问题它的地位。第二个问题是什么呢？对这样一个商品住宅市场得有一个正确的认识，我们都讲说，要发挥市场机制的基础性作用，对于商品住宅市场该怎么认识，这是我们大家所需要认真给予解决的问题。既然是商品住宅市场要有一个认识就需要一个基本判断，我们经过多方面研究以后，给出一个基本判断，叫做中国的商品住宅市场是一个未成熟的市场。大致这么几个特征：第一，这个市场的

5、商品严重供不应求，是由卖方决定的，既然是供不应求的市场，这个市场一定表现为投资往这头集中，原因是供不应求必然导致价格上涨，价格上涨意味着利润相对较高，不是利润其高无比，相对较高。因此市场机制通过这样一条通道来吸引更多的投资往这样一个市场中走，往这个市场中走了以后，就使得这个市场的供给增加，从而改变原来严重供不应求的格局，因此利润较高，投资率较高都是这个市场必然发生的现象，如果认为这样一种现象是属于荒谬的、过分的，我们就认为不懂得经济学，还有为此要付出更惨重的代价的。既然这个市场不成熟，这个市场当然包含了各种人们认为与成熟市场相比不太对的，或者不太符合规范的行为，比如囤积、倒卖、诈骗都会在这个市

6、场发生。我想说大概许许多多人讨论房地产的市场的时候，恐怕把80年代的事忘了，经济价格改革的时候，我们囤积了多少东西？彩电、冰箱，火柴、肥皂等等，以至于报纸上说北京一户人家囤积50万件火柴，50万件大家知道是多少吗？一个房间装不下，这样一个火柴囤积就是一个火药铺。为什么他要囤积这么多的火柴？因为他认为火柴会涨价，他要卖火柴。今天还有人囤积吗？没有人。如果要囤积彩电、冰箱，买它10台20台，放在家里，十几年涨不了价，这就是供过于求了。因此这样的现象的发生不奇怪，问题是这种现象发生后怎么办，这种现象发生的主要原因客观上是我们市场供不应求，主观是我们市场监管跟不上，因此需要加强监管。而加强监管需要明白

7、一个概念，供不应求加强监管的主要趋向应该是维护市场秩序、增加市场的供给，而不是把市场打下，因此这一点是必须弄清楚的，这是第二个想说的问题。第三个想说的问题，就是我们很多人认为，说中国的房地产贷款太多，大家动不动大谈特谈房地产的所谓分风险，就是金融风险，关于这一点，曾经在好几个场合人们问我说有没有风险。我想说只要你想做事，只要我机构存在，人还存在，这个机构和人的风险就始终存在，如果不想要风险，很简单，把这个机构消灭掉，这个风险就没了，这个人死了这个人的风险就没了。什么叫风险？风险叫不确定性，这种不确定性叫风险，风险不意味着就是损失，这是两个不同的损失。然后讲讲房地产所谓贷款风险问题。关于风险我们

8、讲几件事，首先讲第一件事，现在我们的金融机构中有钱没钱，这张表大家可以看清楚，我们从95年开始，在金融系统中出现存差，就是任何一个机构存款余额大于贷款余额的部分，这个数量到今年的六月份已经达到8万多亿，这句话的意思就是银行的存款当中有8万多亿没有通过贷款往外转移。但是把全国所有银行购买的证券归银行的话，数额还差4.5万，所以说银行本身有一大笔钱搁在这，搁在银行没有风险，我先问一句话，它得付存款利息，就得付很多，如果这些钱用一些非正当的途径往外走，风险更大。然后我们看一看，看看什么，看看所讲的，叫做开发商的贷款质量问题，为什么讲这个问题，因为出了一份房地产金融研究报告提出开发商贷款不良贷款率10

9、.89%，我想说光讲这一笔，大家感觉到这是非常高的数字，我把这些数字放在这里，(看图)大家可以看，可以看到开发商在这，这是建筑商，这是建筑商，比他们两者低的只有两个。哪两个？一个是文化体育娱乐，一个是科学研究。比他们低的只有这个，在他们之上的就包括了这些什么农业、制造业，批发零售业，住宿餐饮业，都比他们高，你们就知道这不良贷款率究竟孰高孰低。可以这么讲，不良资产率达到20%、30%、40%的这些产业你们认为他们风险更低吗？恐怕不对头，实际上作为常识性的搁在在那人们都可以作出判断。如果一家银行准备房贷五个亿，一个是给开发商，一个是工业企业，假定房地产不挪做他用，他们不还款，就把资产抵押给我你们认

10、为那座楼拿去卖回收率更高，还是生产线回收率更高，大家就会明白风险的问题。我们需要讲讲按揭贷款的事，可以这么说，把这张表拿给大家看，大家主要所需要看的是这个地方的第六和第七两个科目的数字，是全美国的商业银行资产结构，大家可以看这个第6和第7，是2004年4月份，美国的工商业银行贷款8千多亿元，房地产市场贷款2万多亿美元，接近工商企业贷款的3倍。2005年4月份，美国工商企业贷款寓于9677亿美元，房地产贷款2663亿美元，也接近3倍，这是美国的数字，人家经过一两百年的市场，它是比较成熟的，它的结构是这个结构。我们的情况是什么？把开发商和按揭贷款加在一起，和工商企业贷款相比，我们占工商企业贷款六分

11、之一，我们大谈特谈所谓房地产贷款风险，把这头打压下来，我真不明白这一件事，不明白说往后去中国的这些银行跟外资银行在中国市场发生国际竞争的时候，它的资产结构是什么？它怎么能保证这样一个银行今后能够健康的发展。这个地方需要讲，美国的房地产贷款，这个地方所讲的数字，90%以上是属于按揭贷款。因此就需要简单说一说按揭贷款和工商企业贷款二者的区别。按揭贷款和工商企业贷款的区别在于按揭贷款每个月必须提供月供，如果连续三个月不能提供，经过交涉后仍然不能提供，前面提供的月供全面作废，你的房归我银行，有了这么一个机制，使得按揭贷款的机制性非常高。而工商业不管多少，一千万，一个亿十个亿，没有这个过程，到期还不了，银行没招，一点办法没有，打官司是持久的事，所以工商企业贷款远远高于按揭贷款的风险，也正是这样，所以他们的工商企业贷款快速走低，可在这个背景下，中国提出对按揭贷款进行打压，你说他不是逆着市场规则走的吗？所以从这样的事情上可以看出来，把中国房地产弄清楚，必须把房地产定位弄清楚，把房地产内在机制弄清楚，才能弄清金融选择是什么，我们知道除了贷款和按揭预交款以外，剩下的资金就非常紧了，因此开辟其他金融渠道是必要的。但是开辟其他金融渠道有一点需要弄清楚，别把财政问题和金融问题搞混了，所谓低利率贷款，那个“低”对商