买房租房决策比较及模型探究

1、年月增刊房地经济 关于买房与租房的争论自从住房制度改革开始，到房地产业、房地产市场逐步发展，再到房价飞速上涨与徘徊的今天就从来没有停止过。尤其是年以后，由于房价快速上涨和人们购房意识的觉醒，使大量城市居民遭遇了购房难的尴尬，包括政府官员、专家学者和普通公众都开始思考租房与买房的利弊得失。然而，至今人们对到底该租房还是买房依然是莫衷一是，人们在迷茫中不断地作出自己的抉择。租房与买房的优缺点比较所谓买房，就是购房者通过支付购房款，获取房地产所有权的行为。所谓租房，就是承租人通过支付租金，获取房地产使用权的行为。在一定的市场条件下，居民不可避免地会面临租房还是买房的抉择，这就需要从自身条件出发来衡量

2、租房和买房的优缺点，表对租房和买房的优缺点进行了概括。从表的对比可以看到，买房和租房分别具有自己的优点和缺点，而且这些优点和缺点通常又是相互对应的。对于市场个体而言，在一定的支付能力和外部经济条件下，到底应该租房住还是应该买房住完全取决于个人的偏好。而恰恰拥有一套自己的住房几乎是所有人的梦想，偏好不言自明。在一定的市场运行期间，仅从经济角度来买房租房决策比较及模型探究张金娟（天津商业大学商学院，天津）摘要通过分析售价租金比（）、月还款额与月可支配收入之比（）、长期利率水平（）等指标与买房决策之间的对应关系，初步构建出买房租房的决策模型。当租房买房决策值（）较低时，是买房的较好时机，而值较高，暂

3、不买房较为明智。关键词买房；租房；房地产市场；决策模型：（），（）（），（）：；中图分类号文献标识码文章编号（）基金项目：天津商业大学青年科研培育基金“我国房地产市场分析及调控政策取向的探讨”（）作者简介张金娟（），女，河北献县人，天津商业大学商学院工程管理系讲师，硕士，研究方向：房地产经济、物业管理。年月增刊 房地经济考察的话，会出现买房比租房合适，也会出现租房比买房合适的情况。但总体上来讲，最后的市场作用会推进市场向平衡状态变动。影响租房买房决策的宏观经济因素分析经济增长与收入限制在长期的经济增长趋势下，会带动人们的居住需求一步一步地被释放出来，市场为了不断地趋于均衡，使得房地产市场租金、

4、价格不断上涨，存量和新建量也在不断增加。因此从未来长期趋势来看，及时买房永远是正确的选择。对于市场个体而言，要注意把握买房的时机，同时对买房后面临的各种问题和风险予以考虑，尤其是对于中低收入者而言。但是购房者不可以勉强买房，如果月还款额超过家庭月可支配收入的，一旦经济条件或个人状况发生变动，就会面临无法正常还款的困境。对于这样的居民来讲，租房却是一种不错的选择。售价租金比售价租金比是指研究样本中单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套房产在自由租赁市场成交时的月租金之间的比率，是用来判断某一区域房地产是否存在价值泡沫的一个衡量指标，也是用来判断某一区域是否具有投资价值的普遍标准。同时也可作为市

5、场个体做出买房租房决策的参考指标。按照国际成熟市场的衡量标准来看，售价租金比在：是比较合理的，如果售价租金比超过，表明房产的泡沫较大，投资风险较高，不适宜投资持有和购买；如果售价租金比低于，表明房产的价值还没有完全挖掘，有一定的投资潜力，是较佳的购买时机。例如天津市和平区一套两居室住宅，年月底市场价格为万元，而月租金仅为元，此时售价租金比为÷：，远远超过以上合理区间。这样的时期不适合购入住房。而此时的业主可能会由于高售价带来的近期利益而抛售房产，增加市场上的供给，在一定幅度内房价会出现平抑或者下降。另外，市场中存在的投机炒作的行为极可能导致售价租金比偏离正常区间，诱发房地产泡沫。利率

6、水平利率是调控宏观经济的有效杠杆。利率水平降低，说明社会投资环境良好，风险降低，刺激社会消费与投资，此时一方面人们会提取银行储蓄购买住房，同时由于抵押贷款的低融资成本及其易得性也会刺激家庭的购买。此时住房租金会下降，而售价上升。相反地，经济过热期利率水平提高时，会抑制一定的购房需求，而原有的投资者也可能由于想获得稳定而又较高的利息收入而出售原有住房。此时售价会逐渐走低，而租金开始上涨。仍然引用上文的例子，该业主如果继续持有住房用于出租，不考虑空置损失时每年租金收益为×元，而其将住房以万元的价格出售后，按一年期存款利率来计算，每年可获得的利息收入为××元（注：扣除的

7、利息税），已经超过了每年的租金收益。虽然就不同住宅的横向比较来看，售价和租金是成正比的，但是一套住宅的租金和售价受利率影响下的变动并非是对等的，通常会出现逆向的变化（如图）。租房买房决策模型的初步构建与应用依据以上的分析，可以进行租房买房决策模型的初步构建，公式为：（，）表买房与租房的优缺点对比买房租房优点拥有房地产的所有权；可以保证稳定长期的居住条件；心理上的满足感和安全感；享受房地产升值带来的效益；有较好的抵抗通货膨胀的能力。可以较灵活地选择适合自己的住房；储蓄资金有很好的流动性，可以进行其他形式的投资，获取相应收益；不必承担未来可能出现的房屋维修费用和有关的税收。缺点需要负担可能出现的不

8、动产税和遗产税等；负担房屋维修及其他管理费用；面临房地产价值下降的风险；变现能力差；环境改善的余地较小；面临由于利率提高导致的月还款的增加。可能遭受频繁搬家的麻烦；没有足够的安全感，总有受制于人的被动感；难以在短时间内寻找到满意的可租居所；可能面临租金不断上涨的风险；未来房价上涨更加无力买房；只能拥有房屋的使用权。年月增刊房地经济 图利率与住房租金及价格之间的关系图图买房与租房市场机制传导图式中，租房买房决策值或买房指数；售价租金比；购房月还款额与月可支配收入之比；长期利率水平。上式中各个参数的取值均为当居民需要做出购房租房决策时所面对的真实数据，其中的售价、租金以及月还款额数值均应取自同一套

9、住房或相对类似的住房之间。当利率水平下降时，住房价格会上升，和会增大，居民不适合在这样的时机买房。因此进一步将模型建立为以下公式：×÷。可以看出，值与和值成正比，与值成反比，进而得出值越大，居民越不适合买房，对于一些住户群体来讲，租房更合适、更安全。选取两组数据来进行对比，、和的取值分别为：第一组：，；第二组：，。运用上述模型分别计算值：×÷×÷很显然，第一种情况下计算出的值较低，是买房的较好时机，而第二种情况下计算出的值较高，暂不买房较为明智。买房和租房对房地产市场的最终影响是一致的虽然买房和租房的过程以及最终所获取的权益是有差异的

10、，但是这两种方式对房地产市场的最终影响基本是一致的。因为，从宏观市场的角度来分析，居民通过买房或租房满足了自己当前的居住需求，而最终用来满足这些需求的供给就是市场上住房供给的两大组成部分，即新建住宅和二手住宅。因此，这两种看似不同的住房需求从图可以看出，居民决定通过买房或租房来解决自己的住房需求并不能改变房地产市场中的供求关系，也不会进而对房价产生大的影响。因此，一些政府官员和学者以期通过提倡居民租房来缓解房地产市场中的供求矛盾无疑是缘木求鱼。对于微观的市场个体而言，购买和租赁之间是存在着替代关系的，但对于宏观市场而言，租赁和购买的实质是一样的，只是实现需求的方式不同而已。由于房地产产品的供给弹性较小，因此对房地产市场与价格影响至关重要的因素就是需求。需求总量的增加与减少，需求类型与结构的改变都会迅速影响房地产价格的走势。从图可以看到，居民在购买住宅的时候内在的需求是不一样的，其一是自用性需求，也就是直接用于自己居住，包括第一套住房和第二套住房的购买；其二是投资性需求，即购买者以未来的出租经营为目的而实施的投资行为。但是，投资与投机从来就不能完全地分开，因此还有第三种需求，即