中新天津生态城总体规划专题研究(八)

1、中新天津生态城总体规划专题研究（八）中新生态城住房政策研究中国城市规划设计研究院2008年2月目 录前言.1一、建立生态城住房保障与规划管理体系.2（一）建立完整的住房制度体系.2（二）加强住房规划设计与维护管理的规范体系建设.5二、加强生态城住房开发与保障体系的制度创新.7（一）实现金融体系的建设与创新.7（二）制定完善的财政和税收补贴政策.8（三）制定政府各阶段住房建设的投融资计划.10（四）制定各类住房的空间引导政策.10三、生态城住房总量控制与住房类型.11（一）人口指标预测.11（二）生态城住宅需求总量的预测.11（三）住房类型与规模.12（四）混合社区及住房类型空间分布.14四、实

2、现与天津市居民住房政策对接.15（一）加强中低收入居民住房保障体系建设.15（二）加强拆迁户的住房安置管理.17（三）完善公积金管理办法.17（四）加强整体房价的政策与管理控制.18中新生态城住房政策研究中新生态城住房政策研究前言住房政策是指政府制定的一系列措施，用于调整住房的质量、数量、区位、成本、价格，以及住房产权等。生态城的住房政策规划是在总结国内外先进经验的基础上，立足新时期滨海新区作为国家综合配套改革试点区的要求，不仅体现政策体系的完整性、前瞻性，还要求具有较强的可操作性。因此，中新生态城的住房政策规划要求体现如下几个原则：（1）在不违背国家住房政策规范的基础上，保持政策的相对独立性

3、，体现综合改革试点区的发展要求，即确保政策体系的示范性。从国家层面看，这一原则主要体现在两个方面：一是“好”，即保证居民具有舒适的室内环境，提高居住质量；保障居民能够享受友好的室外环境，提高居住品质；共同体现和谐社会的本质要求。二是“快”，即在全国以及天津市、滨海新区经济快速发展的背景下，确保中新城的住房政策能够快速适应住房需求市场，满足区域经济社会发展的基本要求。（2）实现与天津市和滨海新区住房政策的对接。即在不违背天津市住房政策的基础上，立足生态城经济社会以及社区发展需求，对相关规定进行完善和补充，体现政策“普适性”。（3）结合生态城特点，实现住房政策创新，符合其功能定位与发展目标。主要表

4、现在如下几个方面：一是使住房成为产业发展的重要支撑要素，提高住房品质和环境质量，同时提供购房优惠，作为吸引人才的重要手段，保障为辅，优惠为主。各类的保障性住房标准不但硬件提高，而且保障对象的收入层级较市区高。二是住房的政策优惠与人才特点、服务期等相结合，避免生态城出现“楼盘化”、“产业化”、居住与工作分离等现象，促进与保障就地就业率达到50%以上。三是建立多层次的住房供应结构，避免“夹心层”的现象，保障“居者有其屋”。四是弱化不同类型住房建设标准的差异，突出财产处置差异，例如对不同类型住房上市时间的限制、工作年限的限制、税收差异等，推进和谐社会的发展进程。五是创新保障性住房的内循环机制，强化市

5、场特征。六是探索保障性住房资本化的途径和方法，以及财政、税收（物业税）、金融、管理（包括机构的设置、物业管理等后勤服务）等综合角度的创新。一、建立生态城住房保障与规划管理体系（一）建立完整的住房制度体系为了体现国家住房政策的核心内涵，即“居者有其屋”的基本要求，有必要建立多层次的住房供应结构，并加强住房管理体制建设，满足不同时期城镇低收入居民的住房需求，同时提高生态城各类居住社区的品质。1、建立多层次的住房供应结构为住房供应全面覆盖，使不同收入阶层、不同家庭类型、不同生活习惯的家庭能够获得合适的住房，避免“夹心层”现象的出现，根据国际经验，住房供应应该有多层次性。应做到住房类型丰富，能够提供多

6、样支付成本与方式。根据天津市和滨海新区住房市场的发育情况，建议形成由6个层次构成的住房供应结构：即高档商品房、中档商品房、限价房、经济适用房（以租代售）、廉租房和蓝领公寓。（祥见第三章第三节）2、建立网络化的住房管理网络为确保中新生态城的住房政策能够快速适应住房需求市场，满足区域经济社会发展的基本要求，有必要从结构设置和功能上进一步完善，这主要体现在两个方面：建立滨海新区统一的管理机构以及中新生态城房屋管理局：其目的是通过统一的管理结构，加强滨海新区以及生态城的住房结构体系优化调整；手段是制定住房政策和长期发展计划，通过发布年度报告，在吸收有关方面专家的基础上，对开发物资、资金等进行运筹，为房

7、地产市场发展方向以及地方政府决策做参考。中新生态城房屋管理局则主要职责是加强与滨海新区住房机构的协调，为其提供相关的发展计划与市场供求统计数据。建立网络化的信息平台：其目的是整合政府、中介机构、民间结构以及其他非盈利性机构的信息，为生态城的住房结构调整做数据参考；其手段是组织专门的人力，发布市场调查信息，对住房市场情况做统计分析，并与其他作对比性分析。强化市场监测：目前我国对住房建设目标、政策的制定等多以分析预测为主，存在一定程度上缺乏弹性，难以随市场的变化及时调整，例如：深圳在2003-2006年连续缺乏土地供应，造成之后的市场价格问题。因此，在中新生态城有必要建立住房市场监测体系，使预测与

8、监测相结合，为灵活调整住房保障政策、建设规模等提供依据。3、建立健全住房分类管理体制为了使中新生态城各类住房能够对房地产市场做出快速反应，需要从政策上根据住房市场、经济发展阶段以及居民消费水平的发展变化，对以下7个问题做出规定：住房供应对象：可以根据住房供应对象，在充分的市场调查基础上，按照其人均年可支配收入，进行等级的划分，为住房供应比例的确定奠定基础。供应对象家庭比例：可根据中新生态城以及周边地区的家庭人员构成以及相应的经济收入条件，确立合适的比例，并做年度或“五年发展计划”，以适应生态城的职能结构调整方向。住房租赁与销售价格：可根据滨海新区居民收入水平以及相应的住房需求结构，对租金和售价

9、做灵活性的调整。中档商品房和高档商品房则以市场价为主，政府做定价监督和管理。住房建设标准：以户均套型面积为政策规范的核心，建议蓝领公寓为35平方米/当量套、廉租房为60平方米/套、经济适用房（以租代售）为100平方米/套，限价房为120平方米/套、中档商品房为130平方米/套、高档商品房为150平方米/套。同时，还要就造价标准、建设标准、管理标准等均要给出详细的指标。供应管理机制：蓝领公寓、廉租房、经济适用房（以租代售）需要建立严格的进入与退出机制；限价房、中档商品房和高档商品房则需要在税费等方面保持灵活的调整空间。保障性住房的内循环系统：目前经济适用房存在的问题是一旦上市交易即成为商品房，而

10、城市土地资源有限，难以维持今后对中低收入家庭提供保障，因此近几年来，内循环模式被提出，以期保障性房源通过政府回购再次用于保障。其要点一是确定适当的收益分成比例，保证政府的部分公共产权的增值；二是通过监测系统，每年制定市场指导价，低于此价格标准的，应由政府回购，高于此标准的，可自由交易，以保证政府应收益部分的收回；三是政府可直接回购经济适用房、限价房等，也可以使用经济适用房上市交易中的政府收入部分，用于补贴收购的商品房，使之变为保障性住房的替换或补充房；四是建立保障性住房上市交易的监控管理机制，为便于管理，可设立单独的保障性住房置换交易中心。（二）加强住房规划设计与维护管理的规范体系建设为了提高

11、居住质量和居住品质，有必要从住房规划设计以及社区维护管理的规范体系建设角度，保障居民具有舒适的室内环境，享受友好的室外环境。1、制定中新生态城住房建设规划规划要求制定详细的多层次分类供应住房的规模和分期实施计划，既要有年限规划，也要有每年度的实施计划。每年应把各类住宅的建设计划，有区别地分解到每个待建的住宅小区和出让的土地地块中，即明确各个地块应建设的住宅类型、比例和规模。2、尽快出台中新生态城居住区规划设计规范加强居住区建设环境的制度性规范。即居住区的规划布局应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。加强居住区

12、公用设施配套的制定性规范。即保证各种用地功能齐备，在室外应具备有教育、购物、文体活动、医疗、居民交往休闲、老人、儿童的活动场所，残疾人的通道、停车场及市政等设施用地。加强公用设施，包括标识系统布局设计。如避免烟、气(味 、尘及嗓场对居民的污染和干扰；精心设置建筑小品，丰富与美化环境；注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系；便于寻访、识别和街道命名。3、加速制定中新生态城居住区环境景观设计导则加强选址的制度规范。居住的选址阶段必需考虑具有

13、良好的生态环境；具有较好的日照，空气和通风条件，远离释放有害气体的工厂，远离铁路等有强烈噪声源地段。加强生态环境的设计规范。要避免公建噪声对住宅的干扰，居住区必须具有足够的公共绿化用地，实现生态绿化和景观绿化结合起来，包括对绿化树种的选择以及植被的配置等做出规范。制定居住区绿化的分类指导办法。如在宅旁绿化方面，要求宅旁绿地贴近居民，特别具有通达性和实用观赏性；隔离绿化中，居住区道路两侧应栽种乔木、灌木和草本植物，以减少交通造成的尘土、噪音及有害气体；公共建筑与住宅之间应设置隔离绿地，多用乔木和灌木构成浓密的绿色屏障，以保持居住区的安静；居住区内的垃圾站、锅炉房、变电站、变电箱等欠美观地区可用灌

14、木或乔木加以隐蔽；屋顶绿化要求分为坡屋面和平屋面绿化两种等。4、制定并完善中新生态城居住区物业管理条例要求物业管理与市政管理部门建立良好的协调机制。即居住社区建设应与城市公共服务设施系统建立良好的关联，正确把握经营项目。形成良好的物业管理体系。其目的是在商品房和经济适用房（以租代售）以及廉租房开发中落实居住社区的各级服务设施。制定切实可行的物业管理办法。即奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量；加强员工培训，全面提高从业人员素质；逐步提高物业管理的科技含量，促进行业可持续性发展。二、加强生态城住房开发与保障体系的制度创新（一）实现金融体系的建设与创新1、实现多元化的住房金融发展模式

15、进一步完善住房抵押贷款制度。一是加强管理立法，即通过立法来规范住房抵押市场的运行；二是强化政府贷款担保，即建立以政府为最终支持者的抵押贷款制度，即通过各级抵押担保机构以及相关的金融机构，降低抵押风险；三是建立健全个人信用管理制度，扩大自有房群体。尝试住宅房地产金融业务的拓展。如借鉴德国的成功经验，采取先存后贷、存贷挂钩、固定利率、封闭运行和鼓励住房储蓄等措施，制定专门的住房储蓄银行法来保证这些措施的实施。尝试住房开发与住房消费相分离的金融模式。一是发放建设住房贷款，并尝试通过专门的金融机构，对开发性贷款提供担保，如对宅基地的开发与整理、土地的合理利用和建城区的再开发提供资金；二是给购房者提供长

16、期低息贷款，或者是贴息性贷款，以促进某一住房类型的开发。政策性住房金融与商业性住房金融相结合的模式。一是加快建立住房抵押贷款的政策性担保机制；二是建立并完善住房抵押贷款的二级市场，以鼓励商业性住房金融的发展。引入置业资助贷款模式。其对象为购买能力低，无力贷款购买新建经济适用住房和普通商品住宅的低收入家庭。具体办法是购房者先筹资购买商品房的多数产权，其余产权申请住房保障基金产权贷款，产权归政府所有。该产权贷款是不需要支付利息的，对应的产权也不需要支付租金。2、积极拓展住房建设的融资渠道探索保障性住房资本化，为了缓解政府投入住房保障的压力，将政府投资建设并持有的房源，以资产重估为核心，通过证券、债

17、券、基金等形式变为可流通的资产形式，充分利用社会资金支持社会保障事业，活跃金融市场。例如，RITTS 完全适合保障性住房的融资。尝试成立地方性的住房金融管理机构。主要包括地方性专业金融机构的建立，社会团体自发组织的金融机构以及民间金融机构等。吸取德国和日本等国家的成功经验，实现与中国金融系统的融合。实现金融机构之间住房建设资本的整合。如上述金融结构可以向政府借款，吸取财政拨款，通过财政筹集的邮政存款、公积金存款，以及发行住宅金融债券等。强化金融资本的整合式应用。主要包括以下几种途径：一是与大规模房地产企业或者公共事业单位通过协议方式，形成契约式投资模式；二21、制定刺激性财政与税收补贴政策，一

18、面两销定位，工艺基准统一。的即得收益；二是与上述金融政策联合起来，给初期和中期阶段的开发商以一定的财政补贴，减低税率，甚至从财政上与金融机构联合向大型开发商提供贴息贷款，确保其投资风险。，三座标全尺寸检测。税费；二是通过财政补贴和降低税收的手段，降低首付额度，将部分金融风险由财政、金融部门和开发商共同承担，并由政府承担责任主体。扩大住房出售：一是根据国外的先进经验，制定相应的购买权法案，在规定的年限范围内，允许廉租房和经济适用房（以租代售）房主向房屋产权拥有者购买其承租的住房，并可获得大规模的购房折扣，其中折扣率可以由租赁年限、家庭收入状况以及个人信用等综合要素决定。2、制定引导性财政与税收补

19、贴政策制定住房区位调整的财税政策。生态城规划建设用地面积将达到22. 6平方公里，因此，在规划实施过程中，将出现住房建设的时序与空间安排问题。因此需要通过相应的财税优惠政策，引导开发商和购房者的投资选择。通过税收与补贴，实施转移支付。例如：增加资源占用税等税种，对高档商品房征收一定的税额，用于补贴限价房、经济适用房、廉租房的建设。加强特殊群体的租金补贴，以引导其购房。即在规范“购买权法案”的基础上，支付给政府设定的标准以下的群体一定金额的租金补贴，给中低收入居民以财富积累的机会，实现从“补贴实物”到“补贴人”的转变。工艺流程：（三）制定政府各阶段住房建设的投融资计划确定不同时期政府投融资的比重

20、。生态城规划建设的特殊性决定了住房投资具有较长的投资回报周期。因此，在坚持投资多元化的基础上，要求政府部门在近期与中期通过交通投融资比重，强化住房建设，并对金融市场进行有效的引导和监督。确定不同时期政府投融资的主要方向。由于生态城特殊的住房建设技术与设计要求，初期有关设备的引进成本以及后期的使用维护成本相对较高。因此，政府在规划建设的初期其投融资重点集中在大型设备的购进以及公用设施的配套建设两个方面，后期则重在物业管理投资，主要是先进设备的维护与更新。（四）制定各类住房的空间引导政策按照“和谐社会”的具体要求和提高居住质量的目标，需要制定相关的政策，规定不同区位中档商品房和高档商品房集聚区安排

21、以部分廉租房和经济适用房（以租代售），以是更多的低收入居民享受高品质的社区环境，减轻社会分化。通过制定相关的住房价格调控、物业管理等相关政策，引导在塘沽区、生态城的西北部集聚；引导在汉沽工作的中低收入居民向东部和北部集中，防止上下班时间城市内部交通堵塞。通过相关的政策，引导中低档次的商业服务业、制造业等劳动密集型的行业向上述人口集聚区集中布局。三、生态城住房总量控制与住房类型（一）人口指标预测（1）基于环境承载力的容量控制人口容量为35万-40万人，超过此规模生态功能将难以有效保障城市安全，并且防御功能脆弱、热岛效应明显，生态城的示范意义将大为降低。（2）基于紧凑城市理念的规模下限和基于宜居城

22、市理念的容量上限为体现土地集约高效利用的生态城建设原则，居住用地平均毛容积率不应低于0.8（实际规划以1. 1测算、人均住宅建筑面积以35平方米计），人口规模不应低于27万；同时为保持宜人、优美的生态环境，居住用地平均毛容积率不应高于1. 2，人口容量不应高于40万。（3）基于就业居住平衡理念的容量控制根据生态城的产业发展目标规划各类用地面积，按照合理的容积率和人均建筑面积推算，生态城就业人数20万人。从就近平衡就业和居住的角度，按照本地居民占全部就业人口的75%和综合就业平衡比率65计算，本地居民中可就业人口为23万人。按1：1. 5的带眷系数推算，本地居住人口在35万人左右。综上所述，20

23、20年生态城人口规模为35万人。（二）生态城住宅需求总量的预测本地居住人口在35万人左右，按照2020年每户3人计算，约11. 7万户，加上空置率3%，总户数约为12万户。根据中新生态城签订协议，户均建筑面积120平方米，则居住总建筑面积12×120=1440万平方米。生态城居民中可就业人口为23万人，按照就地就业率达到65%，至少约15万本地就业人口居住在生态城中，按1：1. 5的带眷系数推算，就地就业人口及家眷22. 5万人，按户均3人计算，约需提供7. 5万套住房，加上空置率3%，总套数约为7.8万套。（三）住房类型与规模中新生态城人口结构不同于一般城市、有其特殊性，其主要特征

24、有：（1）无原始居民，未来人口结构不确定性较大，住房政策制度设计应有足够的弹性。（2）产业定位层级较高，强调“职住平衡”是生态城建设原则之一，导致人口结构呈橄榄型。中高收入阶层比例较大。（3）无现状人口，随着产业的发展，最低收入人群保障问题较少，未来低收入家庭住房保障也不是生态城住房政策的重点和难点。（4）吸引人才，形成“宜居典范”成为住房政策的重要目标。包括：弱化户籍管理，减少人才流动障碍，享受市民待遇；面向更高收入阶层扩大限价房、经济适用房覆盖面；提高户型标准和舒适度。依据以上特点，对生态城住房供应类型分类进行创新，分为六类：一类住宅（高档商品房）：服务对象以高收入人群为主，需支付一定的资

25、源占用税，用以补贴限价房和经济适用房。二类住宅（中档商品房）：市场价格为主，服务于中高收入人群。三类住宅（限价房）：中等、中高收入人群以及当地回迁村民，同时有一定的准入和交易限制。此类住房弱化了套型限制，限价不限型，突出政策性和对吸引人才相结合。社会住宅（经济适用房）：面向中等、中低收入人群，加大覆盖面，采用“以租代售”的形式，满足产业发展所需要的积蓄较少的年轻阶层或收入较低的家庭购房需求。 同时根据人才需求程度、教育背景、工作经验、工作岗位等因素，以工作时间等为主要的准入条件；并设定严格的进入与退出机制和完善的内循环机制，使管委会始终持有一定的房源。社会公寓（廉租房）：服务于低收入人群，可设

26、定多种级别的租金标准。蓝领公寓（职工宿舍）：主要针对企业工人，为非家庭蓝领工人短期使用及少量蓝领家庭短期居住。根据以上的住房结构的分析，确定生态城住房套型比例及总量比例如下：生态城住房构 成表一注：蓝领公寓平均套型建筑面积为当量套型面积。生态城住房构 成表二注：蓝领公寓平均套型建筑面积为当量套型面积。由于不确定性的存在，在实际操作中，应对生态城住房市场建立动态实时监测系统，随时进行各类住房的比例跟踪调整。（四）混合社区及住房类型空间分布（1）保留原有村落，保护原社区网络和文化异质性。（2）混合度分类：根据不同社区发展需要及对环境的不同要求，建立4类不同社会收入群体混合居住的社区。高档住宅混合社

27、区：一类住宅及少量供服务人员居住的蓝领公寓构成的社区布局在各片区边缘和滨水地区。中档住宅混合社区：中等阶层混合居住社区由中档商品房（75%）、限价房（15%）与经济适用房（10%）住宅构成；中等阶层混合居住社区布局在一般居住区位。中低档住宅混合社区：中低阶层混合社区由中档商品房（40%）、限价房（30%）、经济适用房（25%）和廉租房（5%）住宅构成。中低阶层混合居住社区布局在轻轨站附近（距轻轨站距离为200m500m ）。职工社区：蓝领公寓构成的社区布局在商务工业区周边，并综合配套商业、文化、医疗等社会服务设施，通过资源共享提高蓝领公寓的服务水平。四、实现与天津市居民住房政策对接近几年是天津

28、市住房政策调整的关键时期。其中自2006年和2007年颁布实施的有关政策就达23项。其中包括房屋拆迁、房产买卖、租赁房租金补贴、征地补偿安置、房屋拆迁安置、住房公积金管理、住房结构与住房价格调控等。生态城是一个新兴的现代化城镇，在一定程度上是一个政策性的社区，其开发建设将是一个长期的过程，需要在对天津市住房政策继续深化的基础上，加强其特殊政策的拟定。（一）加强中低收入居民住房保障体系建设2006年和2007年天津市保障中低收入居民住房的政策通知就达11项，占所有住房政策的48%，对此，天津市建立了5条关于廉租房、经济租赁房招租补贴、经济适用房、最低收入租房补贴、公有住房租金核减社会住房保障线，

29、对于解决中低收入群众的住房安置、提高人民生活质量，具有举足轻重的作用。1、加强保障用房的开发建设即按照“建立多层次的住房供应结构”的具体要求，加强廉租房和经济适用房的建设。滨海新区管委会、滨海新区房屋管理机构和以及中新生态城管委会和房屋管理局等相关部门，根据中新生态城住房建设规划，加强公有住房、廉租房和经济适用房建设。根据天津市城镇住房制度改革方案，积极拓展各种保障用房的来源渠道。如可以通过政府收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应，积极发展住房租赁市场，鼓励房地产企业开发建设中小户型住房向社会出租。2、加强租房补贴标准与申请管理根据天津市房管局关于调整经济租赁房租金补贴标准的通知制

30、定相应的补贴标准。基本原则是根据家庭人员数和家庭收入状况，在天津市的原有标准上上调比例控制在25%-30%。根据天津市经济租赁房招租补贴管理方法、天津市经济租赁房招租补贴操作程序以及关于扩大城镇最低收入住房困难家庭租房补贴范围的通知，加强“低收入”家庭和“特困救助”家庭的认定条件的制定及认定的申请、受理、公示、审核、发证等程序，实现经济适用房的定向销售。3、制定相关的金融支撑政策根据天津市城镇住房制度改革方案，为经济适用住房的建设提供相应的优惠政策。主要是指减免收取各行政事业性收费，政府承担小区外基础设施建设，控制开发贷款利率，落实税收政策等措施，成本上为征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费

31、、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等，并以固定的利润率进行控制。根据天津市城镇住房制度改革方案，从制度上拓宽廉租房资金渠道。廉租房建设在享受市政府给予土地划拨、免交市政公用基础设施大配套费等政策优惠基础上，要求提高天津市政府从住房公积金增值资金中的“廉租住房补充建设资金”提取的比重，廉租房集中区政府区适当中新生态城住房政策研究 负担部分财政预算，在市政府的专项财政补贴（纳入财政预算）基础 上，再从配租家庭缴存的拆迁补偿安置费中拆借一部分。 4、加强经济适用房的价格限制 即根据 关于做好我市调整住房供应结构稳定住房价格工作的通知 ，实现 经济适用住房实行政府限价销售，审

32、核的销售价格由生态城房屋管理局批复。 限 定经济适用住房价格为同期工程开发住房的基准价格。开发企业可按住房楼层、 朝向上下浮动，其幅度不得超过其基准价格的，整幢楼房平均价格不得突破基 准价格。 （二）加强拆迁户的住房安置管理 下设生态城房屋管理局住房拆迁安置办公室，按照 天津市征地补偿安 置标准争议协调裁决规定，制定住房相应的住房安置标准。 按照天津市城市房屋拆迁管理规定 ，由住房拆迁安置办公室监督， 加强拆迁人与被拆迁人相关补偿安置协议的订立管理。 根据平房拆迁定向安置经济适用房申请审核工作程序，由住房拆迁 安置办公室组织安排拆迁户向公有住房、 廉租房和经济适用房的住房安 置。 （三）完善公

33、积金管理办法 根据 天津市住房公积金行政执法管理办法 以及 关于调整个人住房公积 金（组合）贷款有关问题的通知，生态城需要以下的政策调整： 通过政府补贴的形式，提高符合生态城以及滨海新区功能定位需求的 企业的公积金比率。 通过加强职工住房建设，提高机关事业单位职工公积金利率，并根据 不同家庭收入水平，制定相应的公积金比率，确保中低收入阶层能够 得到住房保障。 17 中新生态城住房政策研究 根据公积金积累制定不同的购房首付比例、 贷款金额以及灵活的担保方 式，适当降低贷款人年龄限制。 （四）加强整体房价的政策与管理控制 根据 关于做好我市调整住房供应结构稳定住房价格工作的通知 ，对不同 类型的住

34、房，从政策和管理上加强政策的调控。 1、加强房价的政策性控制 制度性收入控制：即地方政府的国土资源管理部门和税务部门对不同 类型的住房制定相应的土地出让利润率和税率。 制度性售价控制：房地产价格和住房价格实行最高限价；在生态城开 发的初期和中期，对不同类型的住房提供价格区间，在确保政府干预 最小化的前提下，实现住房结构体系的有效调节，并保障中低收入居 民的利益。 通过“暗补”，即“补砖头”的形式，减少购房者介入开发商的某些 环节。 即政府给予土地开发上相应的土地优惠政策，税收减免政策，市 场物业补贴政策，降低住房生产成本，控制公共住房价格，以此来达 成发展公共住房的目的。 另外，这些优惠政策的使用要具有一定的针对