2020上海市 西康路989商业市场及定价报告ppt课件

1、西康路西康路989989商业定价报告商业定价报告20192019年年4 4月月原理通过两种测算方法通过两种测算方法租金租金/ /回报率法回报率法商住比值法商住比值法综合得出市场推导整盘均价综合得出市场推导整盘均价租金租金/ /回报率法测算回报率法测算周边市场分析项目合理租金a）同档市场分析项目合理收益率R）测算原理测算原理(权重法)(类比法)V=a/R 得出售价得出售价周边市场租金分析周边市场租金分析a a）调频壹调频壹6-712108-108785-648-116.5-88745555-6西康路西康路胶胶 州州路路7昌平路昌平路西康路西康路989静安静安晶华苑晶华苑新丰新丰小区小区达安锦园达

2、安锦园鼎鑫佳园鼎鑫佳园君御豪庭君御豪庭东海园东海园贤居贤居天下苑天下苑常德常德名园名园新会苑新会苑长寿长寿苑苑宝华宝华名邸名邸上青佳园上青佳园音乐广场音乐广场租金等级由高至低6-7周边商业市场周边商业市场常常 德德 路路西西康康 路路亚新生亚新生活广场活广场项目周边沿街商铺商业档次项目周边沿街商铺商业档次普遍不高普遍不高主要集中在：主要集中在：常德路沿线、胶州路一带常德路沿线、胶州路一带昌平路地区商业氛围较好，昌平路地区商业氛围较好，商业档次相比较高商业档次相比较高常德路常德路/胶胶州路片区州路片区昌平路昌平路片区片区周边商业邻区商业区域区域项目名称项目名称体量体量( () )面积面积( ()

3、 )成交均价成交均价( (万万/ /) )租金租金( (元元/ /天天/ /) )回报率回报率层数层高层高(m)(m)进驻业态进驻业态常德路常德路长寿路长寿路上青佳园约1300090-260（260较多）5-61-2F:4-5 1F:5-73-4.3%23.4-3.7美容、餐厅江宁路江宁路长寿路长寿路音乐广场400080（主力）2000（商场）5.5-7江宁路：10长寿路：126.3-6.6%12.9江宁路：棒约翰、便利店长寿路：中介胶州路胶州路常德路常德路长寿苑200072-200（主力300）6胶州路/新会路：8-104.9-6.1%34（底层）中介、书店、面包店、服装店（不可餐饮）宝华名

4、邸5000180-600（300）6-77-84.3%2小吃店（可餐饮）新会苑170040-400（100）6-7.51F: 72F: 63.4-3.7%23SPA、物流、银行、服装店、酒楼常德名园约600050-250(主力100)5-81-2F:5-6 1F:7-83.7-4.4%1，转角2 3.2-3.3中介、餐厅、会所常德路常德路新丰路新丰路新丰小区约250050-70不售2.7-5.7 (使用权)13.1小吃静安晶华约4000120-1505-6.58-105.6-5.8%23.2中介、SPA、汽车修理达安锦园1000080-1204-51-2F: 3-4 1F:4.5-53.7%1

5、 ，或 23.5中介、超市昌平路昌平路鼎鑫佳园85025-180(主力30-40)111，或24.2-4.8便利店、银行、水果店东海园1100110-320(主力300)6-74-52.4-3.1%24.5-5理发店、银行、儿童服饰贤居天下苑170060-400(主力200)不售8 (使用权)14.5中介、宠物店、诊所君御豪庭2800200-800(主力200-400)目前暂无租货24.8-5.2昌平路西康路路口，可做餐饮面积约800左右周边商业市场周边商业市场周边商业市场租金特征周边商业市场租金特征n常德路：沿线商业相对较成熟，但业态档次较低，目前常德路：沿线商业相对较成熟，但业态档次较低，

6、目前1 1层租金通常在层租金通常在5-65-6元元/ /天天/ / n胶州路：靠近亚新的一带租金在胶州路：靠近亚新的一带租金在7-87-8元元/ /天天/ / ，但受道路影响新会路和胶州路都为，但受道路影响新会路和胶州路都为单行道），商业发展缓慢，空置率高单行道），商业发展缓慢，空置率高n昌平路：商业档次相比较高，目前昌平路：商业档次相比较高，目前1-21-2层租金通常在层租金通常在8 8元元/ /天天/ /左右左右 市场权重法推导租金市场权重法推导租金本案概况本案概况大环境：本案属于高档住宅底商，贴近长寿路新兴高端商业“调频壹背后，并紧贴静安区的重点规划区域小环境：项目周边尚有未动迁的棚户区

7、，较为杂乱。周边商业氛围不浓厚，商业档次不高未来有较好的发展，未来有较好的发展，但目前周边商业氛围及档次不利但目前周边商业氛围及档次不利市级商业-商务中心区段地区行政办公-文化休闲区段南京西路南京西路中部崛起中部崛起曹家渡商业中心曹家渡商业中心苏州河滨河苏州河滨河工程工程北翼中分区北翼中分区-拓宽道路地区生活-休闲活动区段地区商业-服务中心区段 调频壹调频壹物业状况物业状况西康路西康路989989商业商业 本案隶属于总建筑面积约16万的高档住宅西康路989 主要沿新会路、西康路街道分布。项目产品有优势，格调高雅项目产品有优势，格调高雅但外部设计阻隔人气的聚集但外部设计阻隔人气的聚集西康路西康路

8、989989商业经济参数商业经济参数总体量2000 面宽8m进深14m层高6.1m套均面积40-119 隔层后面积80-238 商业项目商业项目SWOTSWOT分析分析优势优势产品的附加值较高，层高产品的附加值较高，层高6 6米，可分隔；米，可分隔；整体的定位和产品的品质高整体的定位和产品的品质高地理位置较好，未来发展前景较大地理位置较好，未来发展前景较大优势优势产品不能做餐饮行业产品不能做餐饮行业项目周边缺少停车位项目周边缺少停车位较多的台阶和花坛的设计在一定程度上阻碍了人较多的台阶和花坛的设计在一定程度上阻碍了人气的聚集气的聚集时机时机项目将导入的高端人群，有利于营造高档次商业氛围项目将导

9、入的高端人群，有利于营造高档次商业氛围整体区域的发展前景较好，有吸引更多高端客群的潜力整体区域的发展前景较好，有吸引更多高端客群的潜力要挟要挟周边商业氛围不浓厚，档次不高周边商业氛围不浓厚，档次不高位于商圈旁的高端住宅底商，但周边存在不利环境，位于商圈旁的高端住宅底商，但周边存在不利环境，且功能及设计上有一定欠缺且功能及设计上有一定欠缺未来的区域发展前景是经营者关心的因素入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多一般情况下，小户型的商铺，单价较高项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金15%1

10、5%25%25%30%30%5%5%5%5%5%5%15%15%100%100%交通通达性交通通达性区域商业氛围区域商业氛围未来区域发展前景未来区域发展前景入住业态档次入住业态档次车位车位项目聚集人气的功能项目聚集人气的功能户型面积户型面积区域的商业氛围对租价提升起至关重要的作用商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素之一可比案例影响权重系数评定可比案例影响权重系数评定选取与本案临近的选取与本案临近的“常德名园、达安锦园常德名园、达安锦园2个项目进行可比案例分析个项目进行可比案例分析项目项目1F1F租金租金（元（元/ / /天）天）交通通达交通通达性性（0.150.15）区域商业区域

11、商业氛围氛围（0.150.15）未来区域未来区域发展前景发展前景（0.250.25）入住业入住业态档次态档次（0.30.3）户型面户型面积积 （0.050.05）车位车位（0.050.05）项目聚集项目聚集人气功能人气功能（0.050.05）综合综合打分打分 修正后的租修正后的租金（元金（元/ / /天）天）常德名园常德名园7-8111485914159.27.7-8.7达安锦园达安锦园4.5-56663910115.77.9-8.8本案本案1010101010101010本案租金测算本案租金测算以不带附加值的纯一层的租金计算，本项目合理租金应为：7.8-8.8 元/天隔层后，按1.5倍附加值

12、溢价，本项目机会租金为：a=11.7-13.2 元/天同档市场投资回报分析同档市场投资回报分析R R）同档次项目市场同档次项目市场中凯城市之光中凯城市之光南南北北高高架架路路高高架架南南京京西西路路长长寿寿路路江江宁宁路路西西康康路路远中远中风华园风华园国际国际丽都城丽都城静安静安紫苑紫苑威威海海路路石石门门一一路路北北京京西西路路新新闸闸路路石石门门二二路路武武定定路路昌昌化化路路新新会会路路长寿路板块长寿路板块北静安板块北静安板块南京西路板块南京西路板块延延安安项目项目名称名称面积面积()价格价格(万/)租金租金(元/天/)回报回报率率层数层高层高(m)业业 态态远中风远中风华园华园145

13、-2206-824.5（底层）星巴克咖啡、全家超市、足浴店国际丽国际丽都城都城450-5505-62F：51F：7-84.9-5.1%1，或25（沿街），3.5（2F）银行、服装店、摄影店中凯城中凯城市之光市之光110-3006-78-94.7-4.9%1，或24-6（沿街），4（2F）服饰、礼品、超市、咖啡静安紫静安紫苑苑200-10002F:5.11F:7-82F:61F:8-124.3-5.5%1，2，或35（沿街），3.5-4.5（2F）中介、古董店、美发n静安区的高端物业配套商业档次相对较高，经营业态以品牌休闲娱乐、零售业为主n1-2层租金通常在7-8元/天/同档次项目市场同档次项目

14、市场n同档市场的商铺投资回报率在同档市场的商铺投资回报率在4.7-5.5%4.7-5.5%项目名称项目名称回报率回报率远中风华园远中风华园国际丽都城国际丽都城4.9-5.1%中凯城市之光中凯城市之光4.7-4.9%静安紫苑静安紫苑4.3-5.5%确定商业收益率确定商业收益率随着市区商业日趋成熟，售价快速增值而租金相对稳定，回报率趋向有限随着市区商业日趋成熟，售价快速增值而租金相对稳定，回报率趋向有限项目选取的资本化率为项目选取的资本化率为R= 5.5% 国际丽都长廊商铺国际丽都长廊商铺投资商铺接受的资本化率投资商铺接受的资本化率6%6%是我们接触到的投资客投是我们接触到的投资客投资商铺能接受的

15、最低收益率资商铺能接受的最低收益率平均收益率：4.9-5.1%未来预期相对较好，本项目可适当调高收益率静安紫苑商铺静安紫苑商铺平均收益率：4.3-5.5%本案参考项目充分考虑客户对R的接受度以及项目盈利的因素综合考虑以上因素综合考虑以上因素中凯城市之光商铺中凯城市之光商铺平均收益率：4.7-4.9%未来有“大中里” 建立，本项目可适当调高收益率市场推导下，项目安远路、西康路商铺均价：市场推导下，项目安远路、西康路商铺均价：7.8 -8.8 7.8 -8.8 万万/ /即整盘均价即整盘均价8.38.3万万/ /市场推导整盘均价市场推导整盘均价本案一层商铺平均销售价格本案一层商铺平均销售价格V=a

16、/R=77645-87600 V=a/R=77645-87600 元元/ /住商比值法测算住商比值法测算测算原理同期销售、高端案例的住宅与商业均价比本案住宅均价本案商铺均价案例选取案例选取n同期销售的项目，且商铺与住宅均处强销期同期销售的项目，且商铺与住宅均处强销期n销售时间在近三年，即销售时间在近三年，即08年至年至10年年n属于散售商业，剔除整体出让项目属于散售商业，剔除整体出让项目n项目位于内环内、传统市区地段项目位于内环内、传统市区地段案例选取原则参考案例参考案例宝华城市晶典宝华城市晶典(2021)嘉利浦江公馆嘉利浦江公馆(2021)静安紫苑静安紫苑(2021)黄浦新苑黄浦新苑(202

17、1)复地新都国际复地新都国际(2019)本案位置本案位置嘉利浦江公馆嘉利浦江公馆复地新都国际复地新都国际静安紫苑静安紫苑宝华城市经典宝华城市经典1.471.551.47 1.451.591.261.051.371.290.581.681.41.391.291.81.03 1.57同类项目商住比值同类项目商住比值嘉利浦江公馆：嘉利浦江公馆：1.39复地新都国际：复地新都国际：1.36静安紫苑：静安紫苑：1.29宝华城市经典：宝华城市经典：1.47黄浦新苑：黄浦新苑：1.4案例项目同期商业与住宅售价比案例项目同期商业与住宅售价比参考案例项目商住比值集中在参考案例项目商住比值集中在1.4：1左右左右

18、住宅：住宅：2.8万万/商业：商业：4.2万万/住宅：住宅：3.6-4.2万万/商业：商业：5.2-5.8万万/住宅：住宅：3.8-4.3万万/商业：商业：4.8-5.3万万/住宅：住宅：2.6-2.8万万/商业：商业：3.8万万/住宅：住宅：3.8万万/商业：商业：4.8-5.3万万/商业售价商业售价 1.4住宅售价住宅售价结合本期住宅售价结合本期住宅售价5.5万万/(底价底价)，商业售价为，商业售价为7.7万万/市场推导整盘均价市场推导整盘均价租金/回报率法商住比值法8.3万万/7.7万万/综合两者所得，本案合理综合两者所得，本案合理市场推导均价在市场推导均价在8万万/（整盘均价）策略性整

19、盘均价策略性整盘均价推案量少，不必追求跑量式去化，可保持一致的高端调性推案量少，不必追求跑量式去化，可保持一致的高端调性在市场推导价格基础上，有溢价空间在市场推导价格基础上，有溢价空间量少：8套推案量高品质感：石材立面，ARTDECO风格建议溢价建议溢价20%20%，即整盘均价，即整盘均价9.69.6万万/ /物业费定价物业费定价地段地段项目项目面积面积层数层数层高层高(米)均价均价(万/)物业物业(元/天)物业费与物业费与售价比值售价比值长寿路片区上青佳园 200-6000365-650.8-1音乐广场 100-400031层55.5-718（包空调）2.6-3.3长寿苑 70-700015

20、.86左右61宝华名邸 100-500366-781.1-1.3新会苑 50-26024.66-7.560.8-1常德名园 50-300245-860.8-1.2新丰小区 30-20014.8-5.8不卖4静安晶华 100-350265-6.56-71.1-1.2达安锦园 160-60013.36-76-71昌平路片区鼎鑫佳园 40-10014.5-6无房源5-6东海园 70-20023.2-5.86-74-50.7贤居天下苑 10013.8不卖5-6君御豪庭 200-40024.8-5.3未售未定南京西路片区远中风华园24.5-5未售未定国际丽都城50024.5-65-63.60.6-0.7

21、中凯城市之光100266-750.7-0.8静安紫苑1125（在2层）23.8-4.55.1-840.5-0.8商业较为成熟区域的物业费与售价比值在0.8-1.2，取中间值1本案商业物业费为市场推导均价8(万/) 1，即8元/天费用可行性论证费用可行性论证地段地段项目项目面积面积层数层数层高层高(米)均价均价(万/)物业物业(元/天)长寿路片区西康路9892000168(市场推导值)8上青佳园 200-6000365-65音乐广场 100-400031层55.5-718（包空调）长寿苑 70-700015.86左右6宝华名邸 100-500366-78新会苑 50-26024.66-7.56常

22、德名园 50-300245-86新丰小区 30-20014.8-5.8不卖4静安晶华 100-350265-6.56-7达安锦园 160-60013.36-76-7昌平路片区鼎鑫佳园 40-10014.5-6无房源5-6东海园 70-20023.2-5.86-74-5贤居天下苑 10013.8不卖5-6君御豪庭 200-40024.8-5.3未售未定南京西路片区远中风华园24.5-5未售未定国际丽都城50024.5-65-63.6中凯城市之光100266-75静安紫苑1125（在2层）23.8-4.55.1-84目前市场主流物业费在5-6元/天，本案整体档次高，质感强，实现了与品质相符的市场溢

23、价市场物业费不大于8元/天(除音乐广场包空调费的价格)，本案达到了标杆价格水平附件：长寿路商业市场概况附件：长寿路商业市场概况区域商业市场主要密集分布在本案东侧，以亚新生活广场为中心逐步向东面延伸。由亚新生活广场，调频壹广场，长寿路沿街商铺组成。市场概况亚新亚新生活广场生活广场调频壹调频壹长寿路长寿路常德路常德路沿街商铺沿街商铺本案本案亚新亚新生活广场生活广场本案本案亚新生活广场亚新生活广场项目概况项目概况亚新生活广场占地面积19000平方米,营业面积35000平方米,由上海昆仑商城与新加坡台联商业投资股份有限公司合作经营,2019年12月建成开业.亚新生活广场以原本的厂房结构改造成开放式平面

24、展开的SHOPPINGMALL格局,融合了中西文化风格,由六幢各具功能的楼宇组成,整个商场有1500平方米的入口广场、900平方米的中庭广场及近百米长的名店街组成,并设有3000平方米的停车场。亚新生活广场亚新生活广场调频壹调频壹长寿路、常德路沿街商铺长寿路、常德路沿街商铺亚新生活广场亚新生活广场业态分布业态分布（租金来源商家及亚新招商部）楼层（名店街）楼层（名店街）业态业态租金租金( (天/平方米) )承租面积承租面积一层餐饮8-15元100-350零售22-30元150-250二层餐饮4-5元350-400零售9-16元200-400三层休闲娱乐3元200-300四层餐饮2.8-3元500

25、-600亚新生活广场有昆仑广场和名店街组成，其中昆仑商场亚新生活广场有昆仑广场和名店街组成，其中昆仑商场从事传统百货，租赁模式采用扣点模式。名店街属于综从事传统百货，租赁模式采用扣点模式。名店街属于综合性商业体，租赁模式采用租金模式。合性商业体，租赁模式采用租金模式。亚新生活广场亚新生活广场调频壹调频壹长寿路、常德路沿街商铺长寿路、常德路沿街商铺亚新生活广场亚新生活广场业态配比业态配比亚新生活广场主要品牌零售为主，占整个业亚新生活广场主要品牌零售为主，占整个业态的态的7575，其中餐饮主要有品牌餐饮、休闲，其中餐饮主要有品牌餐饮、休闲餐饮、特色餐饮，占整个业态的餐饮、特色餐饮，占整个业态的15

26、15。休闲。休闲娱乐有浴场、游艺房、网吧、美容娱乐有浴场、游艺房、网吧、美容SPASPA、酒、酒吧、吧、KTVKTV。占整个业态的。占整个业态的2020亚新生活广场亚新生活广场调频壹调频壹长寿路、常德路沿街商铺长寿路、常德路沿街商铺亚新生活广场亚新生活广场经营状况经营状况文娱：因为长寿路目前已成为本市KTV会所较为集中的一个商圈，加上是连接站前商圈和中山公园商圈的区域型商圈。中低档娱乐业消费会被周边商圈有所拉动。所以亚新周边现有的中低档娱乐经营状况一般。v 餐饮：餐饮业是目前需求较大的，本区域内有大量的办公客流，午间的消费需求非常强烈，加之亚新是连接虹口、上海火车站与中山公园以及武宁曹阳地区必

27、经路段，流动客流所带来的消费也非常大。所以在亚新生活广场内和附近的餐饮行业目前经营状况都较为理想。亚新生活广场亚新生活广场调频壹调频壹长寿路、常德路沿街商铺长寿路、常德路沿街商铺调频壹广场调频壹广场概略概略调频壹调频壹本案本案调频壹广场Channel 1地处长寿路和陕西北路交界，总共六层，建筑面积约5万平方米。项目由2009年5月1日起试营业。 亚新生活广场亚新生活广场调频壹调频壹长寿路、常德路沿街商铺长寿路、常德路沿街商铺调频壹广场调频壹广场业态分布业态分布零售：零售：ZaraZara、BershkaBershka、H&MH&M、UniqloUniqlo、BestsellerBestsell

28、er集团集团Jack&JonesJack&Jones、OnlyOnly、Vera ModaVera Moda、eded）、衣恋）、衣恋ElandEland、ScatScat、Teenie WeenieTeenie Weenie、PrichPrich、PloryPlory）、）、i.ti.t、AsobioAsobio、EtamEtam、azona a02azona a02、LOGINLOGIN* *MonchhichiMonchhichi、ChaberChaber、DazzleDazzle、LeShopLeShop、ElleElle、SandstoneSandstone、SusieSusie、SnoopySnoopy、 EVEs EVEs tempationtempation、YiselleYiselle、ZiranmaZiranma、James KingJames King、Jeans Jeans TownTown。新光饰品。新光饰品Neoglory JemNeoglory Jem）、万宁、肥皂剧）、万宁、肥皂剧Vital-ionVital-ion餐饮：餐饮：喜粤、喜粤、WagasWagas、葡京、争鲜回转寿司、小巴辣子、越、葡京、争鲜回转寿司、