房地产开发项目全过程成本控制

1、CONSTRUCTION ECONOMY2006.8总第286期建筑经济多年来,对于房地产开发企业的成本管理,一般都沿用工业企业、施工企业的成本管理方法,大多是通过全面预算确立目标成本,进行成本费用控制,找出差距,分析原因,提出建议和改进措施,为今后降低成本提供参考。虽然这些方法对降低成本费用、提高企业经济效益发挥过一定的作用,但是,房地产开发过程中产生的问题错综复杂,如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪管理,这些“动态”的信息一旦变成“静态”的信息,其中不合理的部分就无法克服,损失难以挽回。笔者多年来从事房地产项目成本管理,深深体会到在目前房地产市场竞争激烈的条件下,为适应成本、价格在项目

2、开发过程中的变化,一定要实施房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理,而且要自觉地、全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本,尽可能地降低房地产开发项目的总成本,才能更好地提高企业的经济效益。1房地产开发项目成本费用控制总论研究房地产企业的成本费用管理,必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产开发企业开发产品一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五个阶段,一般均采取招标的办法,将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税

3、金、预备费十部分内容。全过程成本控制结构体系如图1所示。为了在房地产开发过程中的几个重要阶段合理确定与有效控制成本,下面以南宁市某房地产开发项目为例,分析房地产项目成本构成以及全过程成本管理在房地产开发经营中所起的重要作用。案例:A 项目为出售型房地产项目,全部是商品住宅,位于城市的新区内,周边市政设施配套完善,已获有关规划部门批准,建设用地150亩,容积率1.5,拟建总建筑面积150000m 2,包括多层商品住宅145000m 2和公共配套建筑5000m 2(其中:幼儿园3500m 2,物业管理用房300m 2,文化活动中心1200m 2,绿化率35%。A 项目投资构成及分析见表1。A 项目

4、的投资构成可综合成六种成本费用:土地成本:占总投资的32.09%;前期费用:占总投资的7.61%;建造成本:占总投资的39.43%,由建筑安装工程费、公共配套设施费和基础设施费组成;房地产开发项目全过程成本控制杨东(南宁市房产业开发总公司,南宁530021摘要房地产项目成本控制贯穿于项目建设自立项到竣工验收、产品销售的全过程,因此必须在组织和控制措施上给予高度的重视,通过实施房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理,在工程项目整个周期内全面监控其建造成本和营运成本,这样才能降低房地产开发项目的总成本,达到提高房地产企业经济效益的目的。关键词房地产项目;成本管理;全过程控制中图分类号F407.9

5、文献标识码B文章编号1002-851X(200608-0069-04图1房地产开发项目成本控制结构体系造价管理DOI:10.14181/ki.1002-851x.2006.08.022建筑经济2006.8总第286期CONSTRUCTION ECONOMY期间费用:占总投资的11.32%,由管理费用、销售费用和财务费用组成;销售税金:占总投资的6.83%;预备费用:占总投资的2.72%。房地产开发建设的土地成本和建造成本所占比例超过70%,是房地产开发全过程中影响成本的关键因素,应作为重点控制对象。土地取得前要对土地价格进行测算分析,建造各专业的设计方案优化程度是建造成本构成的决定因素,要进行

6、设计方案的经济性比较;期间费用和预备费用所占比例为14%左右,且属于变动成本,在实施全过程中应主动控制和提高管理水平,把变动成本尽可能降到最小;前期费用和销售税金所占比例为14%左右,该成本相对比较固定,在实施全过程中主要是进行跟踪管理。2房地产开发项目成本控制原则2.1全面控制原则全面控制是指全员和全过程相统一的控制。具体而言,成本费用控制应充分调动全体职工控制成本费用的积极性,因为每一职工都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用形成的全过程,而不仅仅是对部分费用支出的控制。2.2高管重视原则高管需要重视和支持成本控制工作。各级管理人员对于成本控制的要求是否认真处理,往

7、往视管理当局是否全力支持而定。高管需要有实现成本目标的决心和信心,管理当局必须认定成本控制的目标是必须也是可以实现的,成本控制的成败在于自身的努力。2.3讲求效益原则成本费用控制应与提供优质的管理服务相结合,不能为控制而控制,即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。换言之,成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化、或相同成本费用水平下服务数量和服务质量最大化为目标。2.4经济原则经济原则在很大程度上决定了房地产公司只须在重要领域中选择关健因素加以控制,而不是对所有成本项目和所有运作环节都进行同样周密的控制。经济原则要求贯彻重要性原则,应集中资源于重要事项,而成本细微、数目很小的费用和无关大局

8、的事项可以从略。2.5因地制宜原则因地制宜的控制原则要求适合不同部门的表1A项目投资评估表序号项目金额(万元所占投资比例(%备注一销售收入406001商品房销售收入40600145000m22800元/m22幼儿园不可售面积3500m23物业管理用房不可售面积300m24文化活动中心不可售面积1200m2二销售税金22336.83(一5.5%三土地征用及拆迁补偿费1050032.09150亩70万元四前期工程费24917.611临时设施费150150000m210元/m2临时道路、供水、供电、排水,场地平整2勘察、规划设计516(五+六+七4%3工程报建1825(五+六6.18%+150000

9、m277.8元/m2招标、监理、质监、城建配套、教育费附加、劳动保险、墙改、白蚁防治、规划技术服务、建筑垃圾处置、散装水泥基金、人防易地建设、防雷审查、施工图审查、供电贴费等五建筑安装工程费1015031.02145000m2700元/m2多层建筑,条型基础,砖混结构,室内初装修六公共配套设施费5001.531幼儿园3503500m21000元/m22物业管理用房30300m21000元/m23文化活动中心1201200m21000元/m2七基础设施费22506.88150000m2150元/m2室外道路、广场、给水、排水、供电、路灯、环艺、喷泉、绿化、围墙、大门、安防、电视、电话、宽带、管道

10、燃气等设施八管理费用8122.48(一2%工资、奖金、福利、公司经费九销售费用12183.72(一3%项目策划、销售代理费、广告费、展览费、销售人员工资十财务费用16755.12(三九/26%2均匀投入,年利率6%,计息二年。利息支出、融资费用十一预备费8882.72(三十3%设计变更、施工签证、销售、管理中不可预见因素十二项目总成本32717100(二十一十三利润总额7883(一-(十二十四项目成本利润率24.09%(十三/(十二100%造价管理CONSTRUCTION ECONOMY2006.8总第286期建筑经济要求。房地产公司内部的开发部、设计部、工程部、销售部以及物业公司的成本形成过

11、程是不同的,因此建立控制标准和实行控制方法也应有所区别。例如,工程部的成本形成过程主要是单项工程发包以及物料和其他服务的采购,因此可以用加强细分的成本目标控制,同时辅以有效的招投标手段;设计部的成本主要是各类设计咨询费用,而这类费用一般随项目的设计策划有很大的弹性,而且各类设计公司的服务费差别很大,因此可以采用总费用预算进行控制;而销售部的成本主要是营销推广费用,可以按一定时期的投入产出情况来进行控制。3房地产开发项目成本控制体系房地产公司的成本控制体系通常包括组织系统、信息系统、考核体系等内容。3.1组织系统为了有效进行成本费用控制,房地产开发企业需要实行分级分口管理责任制,建立以责任中心为

12、基本单元的成本费用控制组织系统。在这一组织系统中,将企业内部单位确立为具有一定管理权限的不同类型的责任中心。责任中心一般分为成本中心和费用中心,其中成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心,费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。根据各自的工作内容,将成本费用预算分解为各责任中心的成本费用预算,并据此进行成本费用的分析考核。在房地产公司,直接参与项目建设及管理的部门设置为成本中心,不直接参与提供管理服务的部门通常都设置为费用中心。3.2信息系统主要包括目标成本信息、实际成本信息、成本偏差信息、成交合同信息、合同变更信息、市场价格变化信息等。对房地产公司项目运作过程而言,其中涉及的成本信息是相

13、当多样而且复杂的,我们需要对其中信息进行筛选、整理、加工并适时反馈,才能确保成本控制的有效性。需要定期编制成本报告,以比较预算和实际的差异,分析差异产生的原因和责任归属,更重要的是分析成本改进的办法。同时需要实行例外情况报告制度,对于预算中未规定的事项和超过预算限额的事项,要保证信息的沟通效率,以便及时做出决策。3.3考核体系3.3.1规定成本目标的一般尺度例如对于设计部门,因为设计缺陷引起的成本增加不应超过多少额度;而相对于工程部门,施工管理缺陷引起的成本增加不能超过多少额度。3.3.2规定成本目标的一般尺度的唯一解释方法作为考核标准,需要定义好唯一的解释方法,以避免执行过程中出现推逶的情况

14、。考核指标有的时候不一定能完全反映出绩效的全貌,它需要一个不断完善的过程。3.3.3规定成本业绩考核标准的计量方法成本如何分摊,如何计算成本偏差等都应该有明确的规定。例如,考核成本费用控制的业绩指标为:成本降低额=预算成本-实际成本成本降低率=成本降低额/预算成本100%3.3.4规定成本报告的内容、详细程度等3.3.5考核体系必须包括必要的奖罚制度4房地产开发项目成本控制要点不同房地产公司的运作流程会有所差别,不同开发项目的成本控制要点也有所不同。一般地,可以抓住项目开发各阶段的成本控制要点进行主动控制,以达到比较满意的成本绩效。4.1立项阶段的成本控制要点立项阶段的成本控制内容主要包括土地

15、征用及拆迁补偿费、前期工程费。立项应建立在充分的市场调研和可行性论证的基础上,以动态的观点观察市场,充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险,以现实的观点去选择市场、选择进入时机。同时,项目立项中要有完整的项目投资估算、项目经济效益测算,并考虑项目投资的机会成本。有关立项协议要明确界定与土地方或协作方的权利义务,细致考虑立项条款与有关税收以及政府其他收费的关系,确保立项决策的科学、谨慎与理性。成本控制要点和方法见表2。4.2规划设计阶段的成本控制要点规划设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。规划设计是立项后对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进

16、行的事前规定,承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建表2立项阶段成本控制要点和方法序号控制要点控制方法1征地费用费用减免和缴款时间的控制2拆迁安置费用拆迁安置方式和费用的支付方式经济比较3红线外市政费用自建部分同红线内的工程成本管理方式执行控制,并有效利用周边项目的条件合作、分享收益;政府收费部分需优选市政方案4付款方式细化付款条件,争取主动,并尽量争取付款次数多,减少单次付款比例5三通一平标准明确和细化验收标准6技术因素明确项目合理规模、建设标准、平面布置方案和重要设备的选择7规划条件合理提高容积率,降低无收益物业比例8报批报建风险争取与地价款的支付直接联系,尽量规避造价管理建筑经济2006

17、.8总第286期CONSTRUCTION ECONOMY表4施工阶段成本控制要点和方法序号控制要点控制方法1投标单位的选择在满足项目要求前提下,具有竞争性2招标文件编制工程量清单准确,招标说明清晰,保持招标的公正公平3商务谈判和定标解释投标中不可避免的岐义,争取最好的交易价格4施工图纸会审力争在开工前弥补图纸的缺陷5设计变更尽量避免在施工中的重大设计调整,对可能有变更的地方有预见性6签证和索赔在合同中约定设计缺陷、施工管理缺陷、客户(或销售的要求或者为了加快工期,或者供应商的供应能力不够等造成的签证和索赔的计价方式7付款要求资料齐备,付款过程中要体现出房地产公司对承包商的要求和期望8材料供应做

18、好材料计划,避免窝工9预结算审核审核预结算编制依据和费用发生原因,审核工程量的准确性,审核单价的合理性设。因此规划设计作为项目开发的前导,对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析,规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%,但它对工程造价的影响程度可达75%以上。因此,在规划设计阶段进行成本控制是关键,它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。控制要点和方法见表3。4.3施工阶段的成本控制要点施工阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用。施工阶段中监理和承包商是工程建设的主要实施主体,对其选择的结果关系项目成本的高低,同时材料、设备

19、的选择直接决定房屋的质量和成本,因此选择总承包商和材料设备供应商是施工阶段的成本控制关键。控制要点和方法见表4。4.4销售阶段的成本控制要点销售阶段的成本控制内容主要包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税金。随着房地产市场的不断发展,在产品推广、销售通路、媒介购买、客户联系以及合同登记、按揭办理、产权办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势,销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。控制要点和方法见表5。5结语本文从房地产开发全过程的角度分析了房地产开发项目的成本费用构成,提出了房地产开发项目成本控制原则、成本控制体系以及项目开发各阶段成本控制要点和方法。随着十几年来经济的高速发展,房地产市场开始进入成熟期,房地产企业要做到成本领先、从日益激烈的市场竞争中突围而出,就必须打造企业的成本控制能力,通过房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理,达到提高企业经济效益的目的。!参考文献1中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法M.北京:中国计划出版社,2003.2蒋涛.房地产开项目施工阶段投资控制刍议J.工程建设与设计,2004,(7.3陈焕新.谈谈房地产开发项目成本控制J.安徽建筑,1999,(3.4吴虹.房地产工程造价的全过程