房地产开发企业工程成本控制分析

1、 中国高新技术企业文/余民忠房地产开发企业工程成本控制分析【摘要】本文阐述了房地产开发企业开展成本控制的原则,提出了如何控制房地产开发项目成本的措施,供大家参考。【关键词】房地产成本控制经济效益设计阶段1前言成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地.取得良好的经济效益,就必须高度重视成本控制工作,切实提高成本管理水平。2房地产开发企业开展成本控制的原则(1目标成本原则目前,许多房地产开发企业在开发房地产项目之前,并来确定一个总的成本控制目标一目标成本,而是钱花到哪算哪这就会导致成本的失控,无法为成本控制提供明确的努力方向。所以成本控制必须遵循

2、目标成本原则,在开发一个房地产项目之前,通过市场预测并考虑所处地段,确定开发类型,确定目标成本,这是成本控制的首要前提;(2全员全过程控制原则许多人认为,成本控制是财务部门的事.这是一种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作,它要求各个部门各司其职,各负其责的前提下通力合作。成本控制也并非控制好某一环节就可以了,而是要控制好各个环节,控制好全过程。(3权、责、利相结合的原则企业应赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任。同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩,使权、责、利三者有利地结和起来,这样,才能充分调动各部门成本控制的积极性,实现成本控制的目标。3房地产开发项目成本控

3、制措施3.1加强企业造价资料信息库的建设和管理建立系统完善的造价资料信息库是实现成本控制的基础,如果没有这一基础,造价管理人员在成本控制中的作用也就无法充分发挥。发达国家的项目造价信息库主要是依靠政府有关部门或行业协会去管理和维护的,我国目前的造价管理工作还处于市场化的初级阶段,政府有关部门与行业协会对这方面的管理还处于探索之中。因此,现阶段建立有效及时的造价资料信息库,主要是依靠房地产企业自身的力量。在目前阶段,对于房地产企业来说,由于开发的项目类型比较单一(不外乎住宅和商用两大类,完全可以建立一套有特色的造价资料信息库。这可以从三方面着手:对已经完成的项目进行系统整理分析;运用多种手段,尽

4、可能地收集市场中项目的造价资料情况;熟练掌握统计分析的方法。3.2加强设计阶段的成本控制有资料表明:在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%一95%;在技术设计阶段,影响工程造价的可能性为35%一75%;在施工图设计阶段,影响工程造价的可能性为25%一35%;而到了施工阶段,影响工程造价的可能性只有10%。由此看来,初步设计阶段是项目投资控制中最关键的阶段。搞好设计阶段的成本控制应做好以下几方面工作:1.实行方案设计和工程设计招投标制度。建设单位应大力引进竞争机制,通过设计招标来选择设计单位。实行设计招标,可多方面择优选择设计方案,组织设计方案竞选,选择能保证较高设计质量的设计单位。2.实

5、行限额设计。在满足投资者所要求达到的产品功能或使用功能的前提下,推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,用技术与经济相_结合的数据说话,明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,以方便对结构设计的造价比较,提高设计概算和施工图预算的准确性,防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算,并将限额设计贯穿于项目设计的全过程。3.要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,以避免将设计的缺陷带到施工阶段。3.3加强建设阶段的成本控制项目建设阶段的成本控制是传统意义成本控制的主要内容。这一阶段是项目的实施阶段,主要是控制施工过

6、程中增加的新的工程费用。规范和完善项目实施过程的管理制度是项目建设阶段成本控制的保证。否则会使成本控制工作处于被动,增加后期结算工作的难度,严重的甚至会造成整个项目运作的失控。施工阶段的成本控制应做好以下几方面工作:1.积极引进市场机制和竞争机制。通过招投标,择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位,是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的重要环节。2.实行目标成本管理。首先,明确管理人员工作的管理控制目标。按阶段、专业把整个项目进行成本控制分解,在每一个项目的运作中明确具体管理人员的职责和权利,对项目进行全过程的跟踪管理。其次,把造价计算和造价分析管理的工作职能划分开来

7、。大量图纸计算工作由普通预算人员来完成,有经验的高级造价管理人员主要对计算结果进行审核和统计分析,并协调合同、签证和设计变更等因素对成本的影响。3.加强设计变更管理。项目在进行过程中不可避免地会有许多变更产生,这些变更因素会直接对工程成本产生影响,是项目进行过程中成本控制工作的重点之一。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,严格按照洽商变更程序办事,建立健全工程洽商签证各项管理制度,明确各部门有关人员的权限、职责与分工,确保洽商签证质量。首先,规范设计变更和签证的管理。每一次的会审和签证讨论,都应有具

8、体项目造价管理人员的参与和认可,并按照规范的程序把书面确认资料及时提供给投资控制管理部门。其次,投资控制管理部门及时对设计变更因素进行有关的造价测算,并定期对设计变更因素而造成的造价影响进行汇总分析,并提出报告。4.搞好材料设备的加工订货。要广泛掌握建材行情,严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货;属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替、推荐厂家(不指定厂家、监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位、合理限价(不是不顾产管理创新37- 中国高新技术企业(上接36页外部市场和竞争对手以及企业自身,有关人员收集与

9、企业柔性化战略相关的内外部信息,通过会计人员运用专门方法,对信息进行加工,分析和整理,向企业管理当局提供与柔性化战略制定、实施以及业绩评价有关的决策信息,以帮助企业通过正确的柔性战略管理获取竞争优势。作为战略管理会计的理论分支,柔性战略管理会计具有战略管理会计理论基础未有的一些特点:灵活性。由于柔性战略管理会计是以柔性化的战略管理适应市场的瞬息万变,无论是从柔性化组织生产还是以人为本的企业文化熏陶,都在强调生产和经营方式的灵活性和适应性,所以相对于战略管理会计而言,柔性战略管理会计更加重视灵活性的运用,以适应复杂多变的内外部环境。精神性。“柔性战略管理”强调“人本精神”,使柔性战略管理会计带着

10、浓厚的精神色彩,注重从人的精神出发,分析和满足人的各个层次的需求,强调精神的中心地位,都是柔性战略管理会计不同与普通战略管理会计的特点。从“软”的角度(精神性,研究成本效益比,在“硬件”相同的情况下,为如何获取更大的竞争优势提供强有力的决策支持。参考文献1郑石桥,李宇立.关于管理会计研究的若干思考J.财会月刊(理论,2006;22刘黎.战略管理会计在中国的应用J.辽宁工程技术大学学报(社会科学版,2005,9.3祝凤梧.战略管理会计与企业价值链之改进J.会计之友,2005,9.(作者单位系亚太中汇会计师事务所云南分所(上接34页较分析,以评价企业在应收账款管理工作中的成绩和不足。3、建立回款责

11、任制,加大对资金回收的考核力度制订严格的资金回收考核制度,专人对每一项业务从签订合同到回收资金全过程负责,明确风险意识,加强资金的回收,防止内外勾结私吞公款、应收账款丧失法律时效等问题的产生,如:对到期款项不能收回的,从次月起,按拖欠金额月息0.5%进行考核,在岗位工资及部门费用中扣除。考虑收账费用,权衡利弊,平衡关系,制定正确的收款制度和债权管理制度。实行谁的项目谁收收款制度,凡是赊欠的,一律办理赊欠手续,以个人名义打欠条,到期不能收回的,从工资和应得提成中逐月扣回。4、加大对应收账款的催收管理力度针对应收账款的长期沉淀问题,利用多种措施积极催收欠款,打电话,派专人催收,双方协商解决,借助于

12、有权威的第三者,诉诸法律等。企业对于少数逾期不付款的客户,在多次上门追讨无效的情况下,可以向法院提起诉讼,通过法律手段予以追讨,收回欠款。参考文献1财政部施工企业会计核算办法2国资委中央企业财务预算管理暂行办法,2007年5月25日3肖华文,沈燕,施工企业管理,2005年第4期4中国铝业公司财务预算管理办法,2005年;中国铝业公司资金管理办法,中国铝业公司资本性项目财务管理办法,2007年(作者单位系山东铝业公司财务部(上接32页苟、铁面无私。(四强化内部控制的监督与约束机制一是充分发挥政府对企业在建立内部控制方面的监督作用。在管理者内部控制观念普遍淡薄的情况下,应当依靠政府的权威性,按照有

13、关法律法规来规范企业建立健全内部控制并使之有效实施。发现有违反内部控制给国有资产造成损失的,要依法追究有关责任人的责任;二是依靠社会审计和内部审计,加大对企业财务的审计监督,通过一定的审计方法对企业内部控制进行评价,及时发现企业内部控制的薄弱环节和漏洞,有针对性地提出改进措施和建议,不断完善企业的内部控制体系。(五加强对企业财务人员的教育工作,提高他们的职业道德水平和法制意识,把内部控制工作落到实处内部控制制度不论如何健全,最终都要受到行为人的管理素质和道德品行制约,使他们由被动的执行企业的内部控制到主动地发掘企业内部控制方面的薄弱环节,并积极地提出合理化建议,实现财务人员思想认识水平上的质的

14、飞跃。同时还要使他们认识到不仅要根据会计法、国家统一的会计制度和单位内部规章制度赋予的职权,严把会计业务关,有效的防范违反会计行为的发生,而且应当通过建立账簿、款项和实物核查制度,保证账账相符、账实相符、账表相符,保证会计资料的真实、完整和企业财产的安全。(六理顺财务组织结构企业对各项经济活动控制得好坏,关键取决于其组织是否有效。企业组织结构既是发展变化的,又是相对稳定的,企业应根据自身的经营规模,内部条件和财务战略,决定其适宜的组织体制,从而提高财务管理效率,充分利用企业资源,减少内部摩擦和降低组织成本,实现经济效益和企业价值最大化。按管理控制成本与效率相适应原则确定合理的组织结构,进行科学

15、的职务分工,严格的职位设置和严密的授权管理,建立明确的责任制度,确保内部控制制度的有效运行。参考文献1沈红黄卫霞.完善我国的企业内部控制.中国石油财会, 2007;32董辉张永凯.建立和完善国有企业内部会计控制制度的几点建议.中国石油财会,2007;5(作者单位系中国石油吉林石化公司品质量的片面压价”的原则。5.加强竣工结算审核工作。结算必须在大工程按设计图纸及合同规定全部完成后,按竣工验收单结算,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。做好工程洽商签证及预算增减帐的清理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,凡原标底内已含项目不能重复出现,并实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。3.4成本控制贯彻实施的组织保证成本控制者应是企业领导班子中的重要成员。他们从投标估价开始,直至工程终止音同的全过程中.要参与编制成本计划推行各种成本控制的规章钳度.还要搜集和整理已完成工程的实际成本资料同计划进行对比分析。提出调整成本计划的意见。在房地产开发企业实行成本控制.应设立招标小组和制度检查与成本考核小组,其中,招标小组是总经理领导下的重要决策机构。其成员可由总经理、副总经理、及策划部、工程部、预算部和财务部经理组成制度检查与成本考核小组成员则由总经理、副总经理及各部门经理组成。每季度至少举行一次会议,逐项