前期物业招标书

1、招标文件*有限责任公司招标文件项目编号：*项目名称：*前期物业管理项目招标人：*有限责任公司二。一。年十一月50卷首投标邀请书3第一章招标项目情况4一、项目名称4二、项目范围4三、物业概况4第二章招标项目标准与要求6一、项目实施依据6二、项目目标6三、项目服务企业资格条件6四、项目内容6五、项目服务标准7六、项目收费36七、项目期限39八、其他事项39第三章投标须知40一、总则40二、招标文件41三、投标文件的编制42四、投标文件的提交47五、开标47六、评标48七、合同的授予50第四章合同基本条款及格式51第五章投标文件格式57第六章评标办法71卷首投标邀请书（投标人名称）为坚持公开、公正、

2、公平竞争的原则，达到确保工程质量、提高投资效益的目的，决定采用邀请招标方式，择优选定*前期物业管理单位：1、招标内容：*前期物业管理2、发标单位：*3、工程地址：*4、招标文件发送时间、地点：2010年11月1日至2010年11月5日*领取。5、投标截止日期：2010年11月22日17:00整（北京时间）8、投标地点：*9、开标日期：2010年月日10、开标地点：*11、评委：联系方式：招标人:*联系地址：*联系人：电话:传真:第一章招标项目情况一、项目名称：*住宅小区前期物业管理项目服务采购二、项目范围：*住宅小区前期物业管理三、物业概况（一）、总用地面积：0000平方米。（二）、总建筑面积

3、0000平方米。其中，（三）、建筑物状况：本次招标为高层1栋，地上（18层），地下（1层），建筑面积23486平方米。（五）、建筑密度为25%;容积率3.0;绿地率40%。（六）主要设施设备的配置及说明：1、高压配电问：高压配电柜低压配电柜干式变压器配电箱2、电梯：3、楼宇自控系统：4、监控系统：5、消防系统2套（自动报警、自动喷淋、消防水池、消防栓、防火卷帘、安全标志）；6、消防水泵：4台；7、供水系统：与城市主干管接口1处，1表；二次供水系统2套；8、给水、消防控制柜：9、地下室排水水泵：10、地下车库：一层；11、人防设施：1处；排水系统：雨水井、污水井、化粪池分布及个数（详见图纸）；室

4、外道路：绿化、围墙、标识标志、背景音乐、亮化、4个门卫，埋地管、线（地沟，含燃气管道）；电话、多媒体、有线的末端维护与管理。第二章招标项目服务标准与要求项目实施依据物业管理条例（国务院第379号令）物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）湖南省物业服务收费管理实施办法（湘价服2004178号）湖南省物业管理服务收费服务等级标准二、项目目标1、达到物业各项使用功能正常，达到合格标准；三、项目服务企业资格条件1、有三级物业管理资质（年审有效）；2、依法注册登记、具有独立法人资格；3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；4、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；5、有依法缴纳税收和社

5、会保障资金的良好记录；6、有同类住宅小区物业管理经验7、近三年内没有重大违法纪录。四、项目内容1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、社区文化的开展；10、按照业主方的要求完成临时性的勤杂工作；11、协助项目开发方完成物业的竣工验收、房屋交付等工作；12、中标人在投标文件中承诺的其它事项。五、项目服务标准（1）、各项服务指标及为完成服务指标应采

6、取的措施各项管理指标细化及应采取的主要措施如下表，中标方必须按本文件要求的标准进行管理。序号指标名称国标/市标服务指标测算依据管理应采取的主要措施1房屋及配套设施完好率98%±99%上（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/总建筑面积X100%1、编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中修及维护保养计划，经业主方审批后实施。2、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，曲专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。3、针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命。4、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪

7、管理，及时纠正任何后可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。5、每年由专业技术人员对房屋及配套设施勘查、鉴定一次，根据勘查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。2房屋设施及房屋小修、急修及时率100%100%小修、急修及时完成次数/小修、急修总数X100%1、以优质图效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话并向用户公开，实行24小时值班，受理各类小修、急修申报。2、接到急修任务，维修人员15分钟内赶到现场并立即处理。小修任务及时完成；一般问题当班处理好；当班处理不了的问题对用户应有交待。3、根据本项目配套设备、设施的特点，储备一定数量常用备件，以备急用。3设施设备返修率1%0.5%H下返

8、修次数/维修总次数/100%1、加强员工业务技能培训，提高维修技术。2、实行分项目工程师负责制，有针对性地提高维修人员的专业技能。3、维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。4大、中修100%100%工程合格1、工程全过程进行质量跟踪监督。工程质量合格率数/工程总数X100%2、对工程质量进行分项检查，严格把好验收关。3、工程材料的采购严格按照质量验收控制程序。1、实行回访制度，对用户申报的重大维修服务进彳T100%勺回访。回访方式多样化，如上门回访、5维修工程质量回访率重大维修100%维修回访数/总维修数X100%电话回访等。2、用计算机建立维修回访档案。3、管理处经理或副经理每季

9、安排对用户专访，各部门主管每月随机专访用户，管理处员工日常随机走访用户。1、实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真吸取用户意见，接受6绿化完好率98%上完好绿地面积/绿用地总面积X100%用户监督。2、严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质里标准。3、根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。4、每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。1、米用合理、科学的作业方式，给用户营造一个良好的工作环境。2、垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，

10、杜绝7清洁保洁率98%上保洁达标面积/保洁总面积二次污染。3、定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。4、杜绝乱张贴现象。5、管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。6、加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止。8机电设备完好率95%±（中、小）、99%以上（大型）99%上完好的机电设备数/机电设备总数X100%1、把主要机电设备（如电梯等）分包给专业公司进行维护保养，并对分包商的工作全过程进行严格监督。2、主要机电设备的日常巡视维护由各系统负责人负责，问时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到100%3、配备专业工程技术人员，所有人员全部持

11、证上岗，实行24小时值班制，发现问题及时处理。4、利用设备自身的监测、控制、诊断功能，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。5、制定各系统应急处理方案。9路灯亮灯率99%上99.5%上路灯完好数/路灯总数X100%1、实行维修管理人员、保安两条线巡视检查制度，发现问题及时处理。2、维修保养责任到人，实行量化考核，日常保养与定期检修相结合。3、根据路灯型号、规格，储备一定数量的备用件。10停车场、道路完好率99%以上停车场、道路完好面积/停车场、道路总面积X100%l、指定专人对停车场、道路标识系统进行维护，按规定巡视检查，维护保养记录建档备查。2、利用停车场管理系统

12、实现车辆全封闭自动化管理，有效控制外来车辆进入地下停车场。3、制定停车场管理规定，指定人员对停车场及配套设施进行巡视检查、定期保养，发现问题及时处理。11治安案件发生率0物业辖区内治安秩序良好，无因管理责1、充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时保安巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。任引发治安案件。2、成立应急小分队，处理应急事件。3、建立小区施工人员档案，并与施工单位签订治安责任书，对进入小区的经营、施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。4、落实保安岗位职责，明确责任区域。5、对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。

13、6、对保安员工作进行严格检查。12火灾发生率0.1%。以下0无火灾发生1、实行全员义务消防员制度，根据实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。2、实行24小时消防值班制度。3、消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。4、装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。5、充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。6、消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。13功效投诉率每年2%。以下0.5%。以下启效投诉次数/投诉总次数X1000%01、以“业主至上、服务为服务准则，竭诚为

14、业主提供一流的服务。2、加强与业主的沟通，了解业主的愿望和要求，满足业主的需求。3、设立24小时投诉电话。4、接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。投诉处理率95%以上100%己处理投诉次数/投诉总数X100%14管理人员100%培训合格精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学专业培训合格率人数/培训总人数X100%经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。15物业管理服务满意率95%95%上(对物业管理服务很满意人数+满意人数)/调查人数X100%1、每半年做一次用户意见调查，将征询到的意见进行统计表分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。2、物业

15、管理处经理每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。16、士是早处理率100%处理违章次数/发生违章次数X100%1、严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。2、利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。3、通过用户手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得用户理解和支持，从而避免和杜绝违章现象的发生。4、实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。(2)、整体管理要求1 .管理处正、副主任、保安负责人、设备负责人、保洁负责人必须为投标人正式员工，均持证上岗，否则其投标将被拒绝。2 .管理处其它人员的配置需符合物业公司规定并经业主方认可，持证上岗率100

16、%3 .建立完善的管理制度、作业规程，员工培训率100%4 .采用现代化管理手段进行管理；5 .定期进行管理服务的综合考评，考评结果达到标准；6 .根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业使用守则并书面呈报业主及其他相关人员；7 .建立健全本物业的物业管理档案资料；8 .制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为；9 .物业服务企业经业主同意可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体服务责任转让给第三方；10 .编制物业服务管理及财务计划；11 .提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知相关业主，并与相关主订立房屋装修装饰管理协议；1

17、2 .不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；13 .向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。1 3)、房屋及配套公共设施管理要求2 。提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。3 .房屋使用和维护管理制度完善明确，落实房屋管理责任人。4 .房屋维修养护档案资料齐全，管理完善，随时可查。5 .无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等。6 .房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无杂物堆放及违章占用等。7 .房屋外观完好，整洁，室外设施及铁艺围栏每年油漆一次。8 .确保楼盖、屋顶、梁、柱、公共部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间

18、、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用8.房屋本体维修养护计划：序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一1、检查地基后无超过允许范围内的不均匀沉降。2、检查基础有尢升裂、破损，勘脚后无破损。一1、适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一1、检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重结构梁一1、检查后无义形、裂缝、腐蚀。每年一1、检查整体结构性能是否完好。板一1、检查后无弯曲艾形、裂缝、腐蚀。每年一1、检查整体结构性能是否完好。柱一1、检查后尢倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1、检查整体结构性能是否完好。

19、承重墙一1、检查后无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1、检查整体结构性能是否完好。金属构件一1、检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。半年一1、对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。每年一1、聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。备注1、加强酷暑、暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。2、加强地震等/、可抗拒自然力的作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。3、在暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，

20、曲专业公司实施处理。3非承重墙每月一1、检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2、检查墙体结构性能是否完好。4屋面防水涂层、采光玻璃（若有）每周一1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。2、检查雨水平T无堵塞，发现异常及时疏通。3、检查屋面有尢积水。4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。5、检查隔热层，启尢空调、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。6、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。7、检查避雷网有尢脱焊和间断，发现异常及时补焊每年一1、全面修补隔热层板，重新勾缝。2、检修屋面防水层。3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。4、检查

21、伸缩缝嵌填油膏是否完整。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。5楼地面一1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。每年一1、检查楼地面结构功能的完好性。6楼梯半年一1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。每年一1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周一1、检查地面

22、砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。半年一1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏、空鼓的地砖。每年一1、油漆扶手、金属支架的护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8内墙面涂料、石土质块材每月一1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、处理内墙面交色现象。3、处理内墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。一1、处理内墙回人面积渗漏。9外墙面喷涂饰面、玻璃（若有）每周一1、修补涂料饰面破损、脱落部分。2、更换破损的外墙饰面玻璃。3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。半年一1、检查外墙面的使用状况。2

23、、处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年一1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要1、暴雨等恶劣天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂，每两年清洗一次。3、更换外墙饰面应按原设计要求进行。10门窗每月一1、检查木门门扇后尢松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、门转轴或磨擦磨损部位加润滑油。3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一1、更换门窗的易磨损部件。11地卜室每周一1、检查地卜室大花、墙囹和地板饰面有尢起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

24、9.公用设施维修养护计划:序号项目时间间隔次数维修养护内容1路面路基每周一1、检查路面有尢枳水。2、检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3、检查路基后无场陌。4、发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日一1、检查灯具完好情况，即坏即修。每周一1、检查玻璃灯罩有无破损。2、后尢金属灯架松脱现象。3、灯口、灯棚后尢损坏。一1、检查路灯线路启尢漏电、短路烧毁现象。2、金属灯架后尢锈蚀。3、发现异常即时处理或修复。每半年一1、油漆灯具支架。2、检查路灯线路内无老化现象。3、油漆灯具线管一次。3停车场(库)每日一1、检查路面有尢积水。2、检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3、检查库道口有无损坏。4、检查

25、仃车指示标志是否正常。5、发现异常即时处理或修复。每月一1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2、限速牌、指示牌是否齐全、完整。3、检查挡车器是否正常。4沟渠地井每周一1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2、检查雨水盖有无异常。一1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4、井盖及雨水篦刷漆。5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品每周一1、全面清洁。2、检查后尢破损，如有异常及时修复。3、检查有无舌L刻乱划现象，发现问题及时处理。6公用标志设施每周一1、保证标

26、识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年一1、检查完好程度，加固。7垃圾中转站每周一1、检查启尢损坏，发现问题及时处理。8地下管网每半年一1、管道刷漆。2、检查管道保温层有无损坏。3、管网支架完好。4、检查或更换管网。5、发现异常及进修复。(4)、设备管理要求（一）设备管理综合要求1 .建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。2 .制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，配备齐全，维修及时。3 .实行24

27、小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。4 .设备及机房环境整洁，无杂物、无水渍、无油渍、灰尘，无鼠、虫害发生。5 .所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员（包括消防、电梯，水、电、楼宇智控等）必须持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。6 .有突发事件的应急处理预案。7 .建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、设备使用运行记录、巡更值班记录、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。8 .消防设施设备每天巡查一次。（二）供配电系统1 .对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电。2 .及时发现和解决故障。当出现故障时，遇有抢修，维修人

28、员需在10分钟内及时到位，排除故障，恢复正常功能。一般故障维修，维修人员需在30分钟内到达现场进行维修。2小时以内维修由投标人免费服务。3 .加强日常维护检修，公共场所使用的照明灯具（包括地下室照明、楼梯、电梯间、室外、大楼外墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并定期做好防雷检测，管理和维护好避雷设施。4 .配电设备管理、操作、维修保养严格按国家规定标准操作运行，制定临时用电措施、做好供、用电应急预案并严格执行。5 .配电设备房在00:00-07:00应安排专人值班并巡查、记录一次，其余时间供水、电设备每两小时巡查记录一次。6 .供配电系统管理要求项目时间次数内容局压坏每周一1、检查外观

29、是否完好、运行有无噪声。2、检查指示灯是否完好。3、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。4、清理外卸灰尘。网柜每年一1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否止常。2、检测接地电阻（应符合规定要求）。3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。变压器每周一1、检查外观是否完好，有无异常响声。2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否止常。3、变压器电压、电流是否在额定范围内。每年一1、检测接地电阻，各接线装置紧固。2、检测变压器线圈绝缘电阻。3、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并扎固。4、清理灰尘。配电柜、动力柜、每天一1、清洁卫生。

30、2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，后无异常声响。3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。4、检查开关是否在止确位置，标志是否清楚。5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否到达要求。6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。控制柜半年一1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。一年一1、重复上述检查。2、检测接地电阻。3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。照明器具每天一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，有无异常响声。3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。每月一1、

31、重复上述内容。2、调整亮度，节约能源。3、更换过热配件，避免短路现象。4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。供电线路每周一1、清洁卫生。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆标示是否清晰、脱落。每月一1、重复上述内容。2、检查线路后尢过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。每年一1、重复上述内容。2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。（三）给排水1 .建立用水、供水管理制度并予以实施。2 .防止跑、冒、滴、漏，对供水系统的管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。3 .水箱内应保持清

32、洁卫生并每季度定期消毒一次（按照二次供水的有关规定），确保二次供水符合饮用水国家标准。4 .保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。5 .定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。6 .给、排水系统管理要求：项目时间次数内容生活泵、喷淋泵、每天一1、机房卫生：对机体擦拭去灰、保持干净无尘。2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否止常，水幕泉、雨淋泵、消防泵等各种水泵电机及水泵有尢异常声音，电机、控制柜后无异味。3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。4、检查湿式报警阀、液位

33、报警器、控制系统工作是否止常。5、检查水位深度指示是否清晰。6、发现故障隐患及时处理。7、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水后严格的保障措施，水质符合卫生标准。1、重复上述检查。2、生活供水的主、备用泵进行手动切换实验并记录。每月一3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水生活泵、管放水实验。喷淋泵、4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。水幕泉、1、电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常晌声，则更换同雨淋泵、型号规格轴承。消防泵等2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。各种水泵每年一3、检测电机接地电阻。4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换

34、。5、更换磨损的水泵轴衬套。6、性能测试。1、检查外观是否完好，后尢跑、冒、滴现象，箱口防虫纱网是否完好。2、打开排污阀排污。每周一水箱、水3、检查进水浮球阀并作手动进水实验。池4、检查水质情况，检测水的PH值和含氯量。5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。1、重复上述内容。每月一2、按规定比例按时投放消毒药品。每季度一1、清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。3、各类金属构件及管道作防锈处理。每周一1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确半年一1、重复上述检查。2、清理污泥，疏通卜水管道。

35、3、各类井盖及金属构件刷漆。给水井、每周一1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。2、检查闸阀，观察供水压力表是否止常。3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。雨水井、污水井一1、重复上述内容。2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。每年一1、重复上述内容。2、检查修整全部管架。3、管道及支架除锈刷漆。4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否止常。5、管道内部清洗、作防腐处理。6、更换各类阀门标志，并标注管内水流方向。7、各类阀门丝杆上油作防绣处理。(四)消防系统1、总体要求(1)加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、管路齐全，完好

36、无损,随时可启用，每季度进行联动测试一次，确保整个系统反应正常；(2)落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生。(3)制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。做到消防报警主机报警正常。探100%测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠，零修合格率达(4)及时发现并排除火灾及其它安全隐患以及消防设备故障。2、维修保养范围及内容(1)火灾自动报警系统(联动系统)：包括A.智能火灾报警控制主机及联网系统C.烟(温)感探测器D.E.消火栓按钮F.G.外设24V电源H.(2)

37、消防广播及电话系统A.消防广播系统B.(3)消防水系统A.消火栓系统B.C.水池及消防泵房系统(4)气体灭火系统A.控制机及电控系统B.(5)防排烟系统A.烟阀、送风阀、防火阀B.(6)应急照明系统B.消防设备监控及联动面板手动报警按钮模块箱、继电器箱地下室防火卷帘门消防电话系统自动水喷淋系统钢瓶组排烟机、送风机紧急出口指示牌A.应急照明灯B.3、管理要求:项目时间次数内容烟雾、温度等探测器每日一1、检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。2、检查是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。每半年一1、重复上述检查。2、每消防区域抽样模拟实验探测器是否止常反应报警。每年一1、整理线路，检测各种

38、接口，处理接触不良的接口。2、进行探测器模拟实验，有故障或性能不稳定的及时处理。3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。4、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。报警装置每周一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否止常。每年一1、更换损坏的报警装置。2、手动实验报警装置是否联动，并及时处理故障。3、检查接线是否松动、脱落。消防控制主机每日一1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。每周一1、内部吸尘、清洁，并做好记录。每月一1、对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时

39、维修处理，并做好记录。一1、对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。每半年一1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。2、检测能否止常打印系统故障、警告及火灾报警资料。3、对存在的故障予以处理。4、测试系统接口信号是否止常。5、软件数据备份。6、测试系统接口模块、各种按钮的性能。7、测试系统接地电阻。8、测试各回路的对地电阻。消防广播和背景音乐系统一1、清洁设备。2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。3、在双休日用实际广播检测每层消防广播喇叭是否完好。消火栓每月一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好。3、检查配件是否齐

40、全。4、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否止常。每半年一1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。2、对消防水带作防霉变处理。喷淋、雨淋、每周一1、检查喷淋头查否滴漏，喷淋管网压力是否止常。水幕等管网每半年一1、更换失灵压力表。2、放去管网污水，并实验。3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否止常，水力警铃声响是否洪亮。防排烟系统每月一1、清洁卫生。2、检查外观是否良好，风叶后无擦壳现象。3、外观标示是否清晰。每半年一1、手动试运行，检查风机后尢异常现象，并做好记录。2、观察消防演习时是否联动。3、

41、检查防排烟阀动作情况。4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。每年一1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。2、风机外壳清锈、刷漆。3、更换各类标志。气体灭火系统每月一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，后尢泄露气体现象。3、检查气压表的完好情况。每半年一1、检查气瓶压力。2、气瓶外壳除锈，刷保护漆。3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。（五）电梯系统（按照国家标准执行）1 .电梯由专业人员维修保养，电梯维修、保养人员须持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效。2 .建立电梯运行、设备、安全管理等制度，确保电梯按规定正常运行，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。3 .投标人负责

42、按国家规定提供例常责任保养服务，每周一次例保。每两周对电梯自备电池放电一次，每季度进行一次检查，并提交季度电梯重要安全装置自检报告表，每年进行一次检修调整（中、小修），确保电梯处于良好的运行状态（包括定期性调校。清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，机部件等的正常运行状态。4 .中标人代为业主方向省技术监督局办理电梯安全年检手续，年检费用由中标人负责。中标人对上述电梯每年进行一次负荷调校试验。上述资料均由中标人存档备查，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。5 .出现运行故障后，接到报修后维修人员须在5分钟内到达现场抢修，并及时排除故障。6 .建立电

43、梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。7 .中标人应及时提供并更换一切因自然损耗与锈蚀的电器零件，因机械性磨损而损耗的电梯零部件，更换零配件的单项费用在500元以下的（含500元）由中标人承担。8 .管理要求：项目时间次数内容电梯设备每天一1、清洁卫生。2、轿厢照明是否止常。3、控制盘指示层、指示灯是否止常。4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。5、检查曳引机减速箱油位是否符合要求。6、检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。每周一1、检查并拧紧各接线端。2、检查安全装置，并做好记录。3、轿箱上不锈钢油。4、检

44、查轿箱照明及风扇。每半月一1、对各安全装置清洁检查，并运行调整。2、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。电梯设备每月一1、测试各装置安全回路的电器操作。2、检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。一1、检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断股现象。2、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。3、检查各层标记是否清晰。4、检查安全装置工作是否止常。每年一1、对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。2、对各活动部件换油润滑。3、做好维修保养记录。4、由技术监督局等相关部门按国家有关标准对电梯进行年度检查。（六）智能化系统1 .摄像机外观

45、完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，并可随时调放，网上点播正常。录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活，零修合格率达100%;2 .楼宇自动化控制系统工作正常，控制协调，设备运转良好，零修合格率达100%;3 .门禁系统工作正常，控制协调，设备运转良好，零修合格率达100%;4 .电子报警系统工作正常，设备运转良好，零修合格率达100%;5 .安防报警系统工作正常，控制协调，设备运转良好，零修合格率达100%;6 .管理要求项目时间次数内容闭路监控系统摄像机显示屏每周一1、清洁除尘

46、。2、检查外观完好情况。一1、线路整理。2、检查各视频及音频接头。每年一1、检查各线路接口是否止常、线路是否侵蚀老化。2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。计算机和监视器每月一1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否止常。3、检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。每半年一1、清洁主机内部灰尘。2、数据整理和备份。3、计算机数据整理、内部测试。录像机每周一1、清洁除尘。2、检查外观完好情况。每月一1、检查录制标准。2、测试各功能键的工作情况。每半年一1、检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分割器、切换器

47、和AD主机每周一1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。3、检测连接线路的牢固程度。一1、测试各功能键的工作情况。季半年一1、线路整理，功能测试。防盗报警系统控制器及红外线探测器每月一1、控制器清洁除尘。2、测试红外线探测器的工作情况。半年一检查各连接线是否牢固、完好。一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。停车场管理系统停车场管理系统用计算机每月一1、主机、显示器等设备清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否止常。3、检测连接接口。4、内部数据整理和备份。(5)、清洁卫生管理1 .清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善2 .保护好环卫设施齐备，定期杀虫、灭蚊、灭嶂螂、灭鼠3 .实行标准化清

48、扫保洁，由专人负责检查、监督。4 .结合住宅小区的特点，合理安排定期作业的时间，尽量减少对业主生活秩序的干扰日常清洁服务基本要求（表一）区清洁项目清洁工作内容清洁标准域每天每周每月广场、道路地面清扫3次并随时保洁彻底清?一次无垃圾杂物、无污渍迹，无积水聚沙等车道、停车位清扫2次并随时保洁用化油剂清洗后再用高压冲洗机冲洗1次无垃圾油污，无积水聚沙外花槽（池）盆景植草砖随时拾捡垃圾杂物并保洁彻底清理干净杂物、垃圾等干净清洁、无杂物、无垃圾等废弃物围部分公共设施指示牌、广告牌及灯饰等保洁巡回1#抹2次无灰尘、无蛛网、无小广告明沟（井）管道、雨水井、污水井明沟（井）清洁垃圾杂物2次并保洁管道、雨水井、

49、污水井清洁1次无垃圾、杂物、无积水、畅通无阻化粪池定时检查畅通情况，发现堵塞及时处理每半年对池内沉淀物进行彻底清理无臭味、无沉淀物铁艺围栏彻底?#洁1次每年油漆1次干净清洁车道入口地面清才324次并随时保洁用清洁剂擦洗后再冲洗1次无垃圾、沙泥、污渍车库地面清才324次并随时保洁用化油剂大清洗2次无垃圾杂物、无沙尘油污地墙身保洁清洁1次无灰尘及无污渍、蜘蛛网等下负防烟门、消防栓、灭火器、警铃、电源开关等保洁清洁2次尢灰尘、无蛛网层给、排水管、排风口、冷风口保洁清洁1次尢灰尘、蜘蛛网指示牌、汽车防撞栏保洁抹尘2次无灰尘地卜室排水沟保洁清理沙泥杂物1次洁净、无垃圾杂物、无积水积沙管道及灯饰扫除蛛网、灰尘1次无蛛网、无灰尘等表二区域清洁项目清洁工作内容清洁标准每天每周每月楼道梯级（阶梯）用清水拖抹24次，随时清扫保洁清洗污渍沙泥2次无垃圾、沙泥、无污渍油渍保持干净玻璃门、窗用玻璃水清洗2次，随时清抹保洁无灰尘、污渍、手印、光洁明亮卜娄道玻璃窗用玻璃水清抹1次并随时保洁无灰尘、污渍、手印、光洁明亮啬面保洁用清水清抹2次无灰尘、无污渍大理石地面用洗涤机（业主方已有,拟作价处理）清洗用抛光