建筑项目从立项到竣工交付使用的所有程序!

1、第一步房地产开发公司的设立第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目， 签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、 审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可 行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点2、申报规划设计 条件3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核5、办理消防审 核6、审定规划设计方案7、住宅设计

2、方案的专家组审查 &落实 环保 三废”台理方案9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘 察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定 初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、 落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案17、市政各管 理部门提出市政配套意见18、市政管线综合 房地产开发项目规划设 计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费2、工程设计 费3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金5、临时用 地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费 &勘察设 计监督管理费9、古建园林工程设计费第四

3、步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证 2、办理建 设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地 勘察5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估7、办理核定地价 手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同 10、 领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有 土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得 划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请 18、

4、到拟征地所 在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、 确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办 理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作 31、 地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使 用费6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 &土地权属调 查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、

5、地价评估费11、出让土 地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新 菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段 的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项 &确定拆迁安置方案 9、签 订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发 放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁 档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决1

6、5、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位 置较差的地区或远郊区县的居民的补助费&一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式 计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、 交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电 源建设

7、集资费8、土地有偿出让项目办理 四源”接用手续9、设计单 位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档 案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理 开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准 20、编 制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市 招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标 书并送达25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开 标27、评标、决标28、发中

8、标通知书29、签订工程承包合同30、 工程承包合同的审查三、 房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖 限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税 37、领 取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道 环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化 协议42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、 施工场地的 三通一平” 44施工单位进场和施工暂设 45、工程的基 础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地 产开发项目的竣工验收

9、 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发 项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、 自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气 厂建设费6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 &市政、 公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、 绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配 套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电

10、权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费24、竣工 图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费 27、工程 监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费 30、 超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费33、固 定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售1、办理外销商品房预（销）售许可证 2、选定中介代理机构和律师事 务所3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约

11、公证 7、办理外销商品房的预售登记&外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预（销）售许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约 19、办理预售登 记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付 入住23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋 租赁许可证27、出租人与承租人签订书

12、面承租协议 28、租赁当事 人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终 止四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理房屋租赁安 全合格证34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房 地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税 &个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费

13、12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权 利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁 审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、 房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序 1、物业管理单位经营资质 审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收 4、 物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约6、制定、 提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服

14、务基本要求8、物业管 理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通 居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区 物业管理费6、供暖费为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初 步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 一个完整的房地产项目从开始到竣工 , 大致可以分以下三大部分。第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前， 房地产开发公司应办理好土地出让手续， 委 托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 , 应附有详 细的规划设计参数和效

15、果图，并落实足够的开发资金。第二部分 行政审批部分根据我国当前法律、法规、 规章，房地产建设项目的行政许可程序一 般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查； 5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范 围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书

16、。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段， 此阶段办理以下一般事 项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。

17、6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳

18、有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件） 及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设 总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、 竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应