长沙别墅专题2015

1、长沙别墅市场专题分析2015年上半年u 长沙别墅市场分布及板块概况u 长沙别墅项目典型案例分析u 长沙别墅产品特征分析目 录u 长沙别墅市场分布及板块概况u 长沙别墅项目典型案例分析u 长沙别墅产品特征分析楼市政策面，宽松仍是主基调；资金斱面，降准、降息的可能性仍存在，但节奏和力度或将放缓。 市场环境/政策预判1、 目前经济下行压力仍在，但经济企稳迹象已明显。下半年宽松的信贷环境仍可期，但继续加大刺激力度的可能降低2.、一线城市楼市上行势不可挡，高端项目更是成交火热，没有取消限购以稳定住房消费的必要。政策干预性的限购政策短期内一线城市仍将继续执行。3、 为了缓解因公积金可贷余额不足而导致的公积

2、金放宽周期过长、开发企业响应不积极的情冴，部分城市已经出台公积金贴息政策。预计将有更多的城市实行这一政策。 市场环境/整体市场015上半年别墅供应巨幅下降，成交微幅下调，成交均价微幅上涨2015上半年六区别墅供应量为8.1万方，环比下降67.9%，同比下降53.7%；别墅市场成交18.0万方，环比下降10.9%，同比上涨34.3；成交均价为12494元/平米，环比上涨1.8%，同比上涨3.4%。2015上半年一改2014年供过于求的状况，供应量明显缩水，供求比值仅为0.45，对别墅存量压力有所缓解。 市场环境/整体市场长沙别墅市场成交以联排产品为主，150-250万经济型别墅成交占比有一半，高

3、端别墅产品占整个市场比重 20%高端主流低独栋双拼联排、叠加面积段总价段单价段高端主流经济型 长沙高端项目总价在400以上，主流别墅在300-400万 联排别墅均价7000-9000元/平米。 独栋别墅均价12000-15000元/平米。 双拼别墅均价11000-12000元/平米。 双拼别墅均价较产品形态更高端的独栋别墅略高，主要是相当一部分成交位于市区较近区段，例如爵世名邸、美洲故事等双拼别墅成交均价都在15000以上。 市场环境/别墅市场分析长沙别墅市场小结区域望城、岳麓、开福为别墅热点区域产品别墅成交主力面积区间在180-240平米，主力单价集中在10000-12000区间，其中联排占

4、据主力地位市场别墅供应量巨幅减少，成交微幅下降，市场供丌应求，存量有所缓解长沙别墅市场格局青竹湖、高尔夫球场、太阳山、湘江江景、楚家湖等景观资源纯别墅项目为主，项目形象高端典型项目：湘江壹号、绿城青竹园、中铁水映加州北城板块尖山风景区、观音岩水库、龙湖高尔夫、马家河湿地公园等景观资源复合地产项目为主，别墅产品占主导典型项目：北纬28、金科东方大院、盈峰翠邸金星北-雷锋板块岳麓山风景区纯别墅项目为主，高档别墅区形象深入人心区域潜在开发量较少典型项目：汀湘十里、北大资源时光麓南板块长株潭融城核心由纯别墅项目转向复合地产开发典型项目：美洲故事、橘郡、托斯卡纳、卢浮原著南城板块 市场环境/别墅市场格局

5、 别墅分布小结u 当前长沙别墅分布于二环线外三环线内，主要围绕自然景观资源与城市主干道开发，集中于六大板块，以望城市府板块、南城板块为主。u目前长沙在售别墅项目主要为2006年以后上市。近3年入市项目逐渐减少，目前多个别墅项目处于销售中后期或尾盘阶段。2012年后入市别墅主要分布于河西望城市府板块、梅溪湖板块、南城板块。u由于政策对低密度用地的严格控制，纯别墅楼盘将越来越少。容积率影响，大多项目采取混合形式开发。u外来开发商占主力，基本都来自一线大城市，以广东深圳、北京居多，本地开发商逐步发力。u望城市府板块是目前和未来别墅供应的热点区域；麓南含浦板块主要为纯别墅聚集区；梅溪湖板块别墅定位城市

6、湖居别墅，多为高层+别墅；北城板块绿城青竹园为长沙顶级别墅代表；星沙月湖板块藏珑推长沙最高价别墅；南城板块别墅多，竞争激烈。u社会中坚阶层，公司创始人或老板，企事业中高层管理者，高级公务员、教授、医生等高收入群体。在改善居住环境时，别墅作为重点考察对象。湖南省内长沙市客户为主，地州市、省外为辅。u 长沙别墅市场分布及板块概况u 长沙别墅项目典型案例分析u 长沙别墅产品特征分析 中粮北纬28项目基本技术指标项目地址：望城区雷锋大道与普瑞大道交汇处西南角（岳麓区政府附近）开 发 商：长沙观音谷房地产开发有限公司建筑类型：住宅 物业类型：独栋、联排、双拼装修情况：毛坯占地面积：52770.22平方米

7、建筑面积：130156.71平米容 积 率：2.16 绿 化 率：42.67%物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司物业费：别墅3.6元/月/平米面积区间：296-318平米价格区间：170-230万周成交套数：23套今年推货量：70套联排、20套独栋现场销售政策：4万电商抵10万，其他的销售去谈，按套议价推广渠道：老带新、户外、同行转介客户分析：来访客户主要以岳麓区为主，年轻在4050岁之间的私营业主为主。 中粮北纬284月营销活动 4月24日4月26日亲子户外体验活动 活动内容： 奥飞欢乐王国巴拉拉小魔仙、铠甲勇士等动漫明星，近30款冒险闯关智力游戏，5月营销活动【中粮亲子嘉年华第二季

8、精彩纷呈】“5月23日6月2日”到中粮,看马戏!要嗨就来【中粮国际马戏节】!活动精彩看点：国际马戏表演、国际杂技表演6月营销活动 好玩的水上乐园 、可口的美食最牛暑期夏令营参观中粮可口可乐世界级工 /龙湖湘风原著开发商长沙龙湖房地产开发有限公司项目地址金星大道与银星路交汇处营销代理自销物业公司重庆新龙湖物业服务有限公司物业管理费4.6元/月总建筑面积67万占地规模()37万均价180万/套容积率1.5绿化率35%项目介绍龙湖湘风原著，位于大河西先导区市府板块，金星大道与银星路的交汇处。谷山森林公园里，占地约1300余亩，建筑面积约65万方，项目分两期开发，物业类型主要为联排别墅、类独栋、少量高

9、层及少量商业。联排别墅为项目主打产品，是龙湖地产顶级系列的颐和系产品，为法式新古典主义风格，高品质、高附加值产品，户型设计实用奢华、大气、实用。五重园林景观，360度造景，大树三级跳，同纬度全冠移植等独特手法一直被业界模仿。龙湖湘风原著：经济型产品+品牌开发商+超高的性价比取胜联排别墅为项目主打，是龙湖地产顶级系列的颐和系产品，为法式新古典主义风格，高品质、高附加值产品，户型设计大气、奢华、实用。 龙湖湘风原著5月营销活动 五一打造长沙首个“去野生活节” 卡丁车、草地趴，每天9:00-18:00喊你：上天入地，去疯去野 爵世名邸开发商长沙恒德置业有限公司项目地址长沙芙蓉区人民东路现隆平路777

10、号营销代理耀德营销策划物业公司浙江华夏物业管理有限公司物业管理费3元/月总建筑面积34万占地规模()22万均价180万/套容积率0.44绿化率51%项目介绍该项目位于人民东路777号。北依泉坝路，滨临泉坝垅水库，东临合平路，西靠科教路，南至人民东路，项目总投资10亿元人民币以上。占地约323亩，建筑面积为272000平方米。是长沙市区顶级绝版独栋别墅区。爵世名邸栖于45000的天然东湖之畔。800m黄金私家水岸线、3大水系、3500人工内湖、1300私湖岛屿，勾勒出爵世名邸壮阔的建筑天际线爵世名邸：品质可靠+尚东板块+自然环境的优越价值取胜 爵世名邸“爵世英伦，独墅三湘“地下室、阁楼、花园均采

11、用全明式设计，200私家花园，整个别墅区独拥4万平米自然湖泊、530米湖岸线风光带，并配套3200平米湖泊、4700平米豪华会所、360度全景式宫廷园林收纳80种珍贵树种。面积区间：325447独栋别墅价格区间：独栋14000-35000元/平余货：约50套，月均去化4-7套现场销售政策：0首付，购房全款96折，按揭98折、限量特价房在售，分别为528万/套、598万/套、620万/套、680万/套。推广渠道：网络广告、行销、老带新、营销活动 振业城固有价值： 品牌、资源 开发商：湖南振业房地产 规模：占地45万方、建筑面积：95万平米 容积率/绿化率：1.8/42% 区位：梅溪湖板块 交通：

12、西二环线、地铁二号线 资源：梅溪湖、桃花岭可塑价值：外立面质感强、园林产品打造： 建筑风格：西班牙风格 园林打造：意大利台式园林，以“水”为核心，从龙王港引入水脉贯穿整个小区。 别墅物业类型：类独栋、双拼、联排 别墅主力户型：双拼240-348，联排200-257 配套：后期规划大型集中式商业MALL、五星级酒店及甲A级写字楼。 物业公司：深圳午越物业管理有限公司振业城:梅溪湖片区一线湖景资源低密度大盘项目整体规划：项目共分5期开发，一期由4栋18-22层小高层，7栋洋房共28套，52栋别墅共170套组成， 振业城 绿城青竹园固有价值： 品牌、资源开发商：湖南绿城投资置业有限公司规模：占地共2

13、600亩，首期1000亩，住宅建筑面积14万，一期286栋，共536栋区位：北城板块资源：太阳山森林公园、鹅羊山公园、秀峰山公园可塑价值：外立面设计、品质感、园林、户型设计、物业管理产品打造： 建筑风格：北美建筑风格 园林打造：自然园林 物业类型：别墅 户型： 360-1000 配套：周南中学、青竹湖外国语实验学校、金霞国际商务中心、青竹湖镇医院 、27洞高尔夫 智能化：安保系统：设置对讲系统；周边电视监控及红外线防越报警系统；门禁系统；闭路电视监视系统；电子巡更管理系统采用高速宽带网、可视对讲系统、电子巡更系统、电子防盗报警系统、IC卡水、电、煤气表 物业：浙江绿城物业管理有限公司(一级资质

14、) 价格水平：主力总价900-1000万绿城第三代别墅产品中的代表。主要特征体现在规划设计合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，全方位为人居生活营造融洽和谐的别墅小区。主要围绕原山体、湖和27洞高尔夫球场溪谷展开规划。分成南区和北区。北区沿原山体和高尔夫球场规划别墅物业；南区则以人造湖为主要景观，规划别墅物业。景观资源与物业类型的关系：高尔夫别墅山地别墅整体规划：对外部强势资源的利用和尊重，是青竹园的一大特点景观资源：迄今为止，湖南自然山水资源最丰富的楼盘。1800亩山地高尔夫球场；300亩青竹湖；原生态群山；太阳山森林公园；鹅

15、羊山森林公园；长沙植物园；黑糜峰风景区 绿城青竹园园林绿化：利用地势高差，形成不同层次的景观，水与绿化是园林的重点。 绿城青竹园“活力开福领跑三湘”为主题的2015年开福区全民健身节“绿城青竹园杯”健康长跑比赛清新开跑，活动吸引了超过3000人参与，在长沙最“奢侈”的5公里自然生态保护区内，“乐跑族们”一起享受了一场自由与健康的运动盛宴。 绿城青竹园4月营销活动“形风雅 心不羁” 亚洲十大超级豪宅绿城青竹园携手玛莎拉蒂全国巡演长沙站活.动取得圆满成功 绿城青竹园6月营销活动 绿城青竹园假期夏令营系列活动 活动内容：绿城青竹园“奇妙一夏”假期夏令营活动，特邀传统手工艺大师，和孩子们一起DIY夏日

16、解暑神器，让他们的夏天“活”起来！7月营销活动 绿城青竹园u 长沙别墅市场分布及板块概况u 长沙别墅项目典型案例分析u 长沙别墅产品特征分析 长沙别墅产品特征物业管理物业管理发展商多以自己旗下子（或分）公司做物管，外来物管公司多为知名物管公司，物业标准主要为3-4元/ 月53个别墅盘中，有25个以发展商子（或分）公司做物管，占到47%。发展商旗下公司做物管，一方面彰显了开发商的实力，另一方面，业主在发现问题寻求解决时，可以有效避免物管公司与开发商公司之间相互推诿，增强消费者对楼盘的信心；其他聘请外来公司做物管的楼盘，多用知名物管公司，如，第一太平戴维斯、绿城物业。别墅楼盘注重物业管理品质，彰显

17、物业档次；物管费在4元/月的别墅盘8个，占比15%，包括绿城青竹园、龙湖、金茂梅溪湖、红墅湾、美洲故事等；物管费在3-4元/月的别墅20个，占比38%，2-3元/ 月的别墅15个，占比28%。 长沙别墅产品特征 层高在3-3.9米，主力层高3-3.5米； 别墅楼盘90%以上采用了客厅挑高设计 挑高主力范围在4.8-7米，挑高的设计，提升了楼盘档次，增强了居住的舒适性。建筑风格丰富多样，欧式风格和北美风格占据市场绝对主流；欧式风格中，以西班牙和意大利地中海风格占据绝对比重；外立面普遍采用黄色外墙（土黄、淡黄等）和深红屋顶。别墅产品分析建筑风格、外立面别墅产品分析层高、挑高 长沙别墅产品特征别墅产品分析项目配套会所、游泳池、幼儿园、休闲广场、商业街得到广泛运用；缺乏医疗配套和图书馆设置；少量别墅拥有高尔夫资源；复合型别墅项目注重酒店的配套。别墅产品分析户型主力面积独栋：主力面积350-600平米，水印山城和威尼斯城拥有丰富的独栋产品线；双拼：主力面积280-400平米，橘郡拥有丰富的双拼产品线；森林海、橘郡和早安星城有180-210的小双拼；联排：主力面积210-280平米；叠加：拥有此产品项目少，面积小于240平米；合院：产品少，面积段分散 长沙别墅在经历了近五年的快速发展，在产品的更迭上已