常宁万象云景嘉园商业地产项目市场推广研究报告(37页)商业地产

1、http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 万象云景嘉园 开盘前推广推进报告2007年4月26日http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 一、总体策略http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 在对常宁消费市场和本案产品了解的基础上，为达到本案顺利推出并快速去化的目的，我们的推广策略必须从以下几个方面入手：1. 楼盘形象的塑立楼盘形象的塑立2. 消费市场的引导和营造消费市场的引导和营造3. 地段价值的引导与诉求地段价值的引导与诉求3. 开发商诚信度的建立与加强开发商诚信度的建立与加强4. 产品自身价值的倾诉产品自身价值的倾诉http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 总体策略

2、总体策略形形象象塑塑造造市市场场引引导导地地段段诉诉求求产产品品倾倾诉诉诚诚信信建建立立http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 推广案名推广主题 人际宣传开盘前开盘前推广重点推广重点SP活动户外广告售楼处包装定向宣传海报、广告单张http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 二、定位演绎http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 城南之上生态家园项目形象定位（户外形象期主题）地段价值地形特色依山傍水宜居项目价值点核心价值点：原生山水，天然景观http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 根据不同价值点锻炼推广主题：地段万象云景嘉园，新政务中心的后花园地形居优越之上我的窗前，别人

3、的屋顶景观原生山景，天赋森林氧吧宜居万象云景嘉园，恰到好处的美妙http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 针对核心价值点的系列演绎山每个人的心中，都有一座山林穿过50年的树荫，阳光温情照射石他，已经静卧了3000年坡天然排椅，是坡地的美妙之处塘掩卷推窗，看一夜升平，荷塘月色流龙脉，穿行在这片土地之上http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 三、开盘前推广详细战术http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 展板背景墙指示系统门头购房协议书封套户型册页楼书DM广告单张销售物料新闻缮稿夹报海报户外广告推广销控表门贴窗帘吊幅销售现场包装置业计划书名片、胸卡信封信纸纸杯、纸袋办公事务用品

4、灯箱楼体道旗围墙现场包装开盘前推广物料及媒体清单http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 根据项目所在地的受众意识水平及接触媒介的习惯，我们将媒介分为三个等级：一、核心媒介：核心媒介为户外广告，户外广告接触人群广，辐射范围恰当，成本相对较高；二、辅助媒介：招贴海报、DM单张派发：招贴海报适宜定向推广，更换方便，成本低廉，适用本项目；DM单张派发媒介载体为人，成本易控制，效果明显，适宜在认筹、开盘等重要销售节点时重点推出。三、补充媒介报纸广告、电视广告：报纸选择为当地唯一机关报常宁报，电视广告投放为当地的常宁电视台；该两种媒体有利于短期内的人气积累，可做为短线的媒介补充，不适宜长线考虑。投

5、放形式上，报纸广告以夹报与新闻缮稿为主，而电视台则以新闻形式与专访形式介入。媒介选择原则http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 营造周围施工现场的环境可以体现发展商的管理水平、塑造项目整体形象和提升客户的购买信心；主要在项目靠清阳路上围墙广告，内容以图片为主，主打核心价值凝练的形象篇广告，与消费者的购房心理相符。同时在居民通道上做少量的围墙广告；项目周边主要路段插布灯杆旗、彩旗；围墙说明：围墙说明：涂装墙体，预留喷绘面积，四色喷绘胶贴完成时间：完成时间：5月5日1、围墙http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 围墙制作示意涂刷墙面立体分割，预留画面空间边缘裁切整齐，背胶粘贴htt

6、p:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 2、灯箱广告灯箱广告设置于青阳路与项目所在地的入口拐角处，初定尺寸为1200*3500，主要作用为拦截客流，指示项目位置文案：文案：万象云景嘉园 内行150米围墙说明：围墙说明：材料喷绘，完成时间：5月5日http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 待一期主体结构封顶后，可在靠青阳路的两栋侧面上悬挂大型显眼条幅。条幅说明：条幅说明：内容以祝贺封顶等为主，增强客户信心； 制作最好为四色丝印条幅，品质感强 时间以项目封顶时间为准3、楼体包装 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 4、销售部包装5月1日前定制作方案项目LOGO、企业LOGO铝塑

7、板+发光字售楼部门头售楼部门头5月1日前提供销控表格销售进度表格写真裱雪弗板销控表销控表指示项目所在位置不锈钢+灯箱贴片指示灯箱指示灯箱指示、温馨提示不锈钢水牌指示牌指示牌项目LOGO、企业LOGO不锈钢外框+写真形象墙形象墙主广告语四色丝印挂幅挂幅分卖点画面精美镜框装裱展版展版5月1日前提供尺寸53主形象画面铁艺+写真道旗道旗备注完成时间主题（方案）工艺事项事项http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 5、户外路牌 本月主力广告为户外路牌广告，主题配合认筹信息，同期推出项目形象。首要信息：城南之上首要信息：城南之上生态家园生态家园辅助信息：辅助信息：5 5月月2020日开始正式内部登记

8、，现正火热咨询中！日开始正式内部登记，现正火热咨询中！视觉传达：以外立面效果图及人物搭配为基本素材。视觉传达：以外立面效果图及人物搭配为基本素材。 完成时间：完成时间：5月7日本期投放周期：本期投放周期：5月10日至开盘前15天http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 6、宣传单张 宣传单张尽可能用较好的纸质，以体现楼盘的档次。主要内容有：项目地段图、效果图、优势、售楼地址、 、开发商名称等，同时辅以少量经典户型。单张说明：单张尺寸为标准A4大小，200克雅粉纸双面印刷，销售部需提供开发商介绍、项目位置信息、周边配套情况、园林景观大体介绍、建筑风格大体介绍、户型图、房型及面积等。完成时间

9、：5月7日http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 7、楼书 当地较少有开发商制作楼书，制作符合消费者心理的精美楼书可以激起购买者对楼盘的信心。 楼书说明：楼书说明：楼书暂定尺寸为24*32，16P，170克雅粉纸印刷，销售部需提供开发商介绍、项目位置信息、周边配套情况、园林景观大体介绍、建筑风格大体介绍、户型图、房型及面积等。完成时间：完成时间：5月7日http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 8、户型册页 户型册页希望销售部5月5日前提供上色后的户型定稿。册页说明：册页说明：户型册页共4P，封底封面，内页12款户型，包括房型、面积、尺寸、户型说明等。180*320雅粉纸200克

10、完成时间：完成时间：5月10日物料建议：物料建议：如无太大单独制作的必要，建议将楼书与户型单张整合，节约成本http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 9、单位宣传海报单位宣传海报主要张贴于定向推广单位的宣传栏内，因此大小要适宜，形象要统一，而且要定期更换。海报说明：尺寸600*1000，高精写真完成时间：5月7日http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 10、报纸夹报媒体：常宁报夹报说明：与常宁报同规格尺寸的整版双面广告首期夹报画面完成时间：5月7日11、新闻缮稿媒体：常宁报缮稿说明：联动项目销售节点，配合项目营销活动刊发新闻通稿http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 四、

11、分阶段推广主题http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 对于广告来讲，本项目重点轰炸的仅有两个阶段，即形象推广期与强销期。形象推广期的推广主题延伸到强销期，给市场一种迅速从积淀走向热销的概念。消化期与尾盘期通过逐步的物料介入足矣。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 整合传播构架整合传播构架 DM SP NEWS AD PR 街头派送，直邮，自取 内部认购活动；开盘活动户外招贴夹报车体报纸通稿电视台专访短信互动 DM做2期，第一期为形象DM，第二期为卖点DM户外开盘前分三期，第一期为悬念期；第二期为形象+认购；第三期卖点+开盘看楼车包装开盘前做两期整版报纸广告海报张贴于各企事业

12、单位的宣传栏内部认购召开产品说明会，配合礼品及VIP优惠卡；开盘活动筹办广场大型演出活动。云景嘉园的热销之迷系列报道。总经理专访销售部经理采访；市民采访与SP运营商合作，建立本地短信数据库进行短信群发http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 时间：时间：2007年5月1日2007年5月20日推广目标：推广目标：产品形象入市，确立目标市场吸引市场关注，获得一定知名度塑造良好市场印象，博得购房者青睐1、形象导入期推广详细策略、形象导入期推广详细策略http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 推广策略推广策略 前期推广重点是建立产品形象，需要整合各种营销通道，通过全面有效的传播途径将项目信

13、息传达给市场，建立相应的市场知名。DM（直效通道）：包括两种形式，一是人员派送；二是直邮信涵。人员派送主要由外聘闲散人员通过设点派发的形式进行投放；直邮信涵采取集中投放的形式，在项目现场、大型商业广场等人流集中区摆放宣传资料，供自由取阅。广告（宽效通道）：确立万象云景嘉园景观独尊的形象，标注着常宁进入大盘社区时代，具有划时代意义，树立完整的产品形象，通过平面广告的宣传推广使之深入市场，并得到市场认可。新闻：借助事件制造新闻热点，通过新闻报道与自身软文炒作两种形式进一步阐释项目形象所包含的利益点，形成高市场关注度，以低投资保证其产品信息在市场上维持新鲜度。促销：内部认购客户的优惠活动及现场登记的

14、抽奖活动。SP：短信预告营销事件http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 形象期项目诉求重点：1品牌形象万象地产，实力构筑城市未来3项目规模10万平米大型生态社区4景观概念坡地原生山景，上风上水5建筑概念新中式建筑风格，清新典雅2地段概念青阳南路政务中心后花园http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 形象文案半山生活，自然而精致健康生活的真谛，在于人与自然的和谐相处。在万象云景嘉园，生活成为自然的一部分，清新的空气随山风吹过来，把阳光也吹进来了。在精致的私家花园，倾听到花儿静静盛开的声音；在每一个灿烂的午后，您可以细味蓝天白云的瞬间灵动。享受和煦的阳光和浮动的暗香，将生活尽情地雕刻

15、、发掘，感受生活的精致和美妙，每一天都有诗意盎然。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 形象文案迈入本我境界，风景自在心中 纯净的自然品质，让生活如此亲切，日子每天都是新的。让心灵悠游在静谧精致的私家天地，渐渐地澄静如水，迈入本我境界，返璞归真，畅怀悠远。万象云景嘉园，原生坡地山景美宅，错落有致的建筑，户户独享阳光清风 。在此，您可以张扬您的创意，舒展您的智慧，跃然灵动，抑或是宁静清幽；自在随心，抑或是舒适安逸，一切风景都从窗外跃入心中 。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 快速项目知名度和认知度建立清晰的品牌形象和核心价值沟通目标项目外围包装完成项目外围包装完成文案

16、：青阳路10万平米大盘即将荣耀登场！（幼儿园招商）售楼部完成、进场售楼部完成、进场户外形象户外形象深入刻画阶段深入刻画阶段沟通核心主题：城南之上，生态家园形象导入阶段形象导入阶段战略储备阶段战略储备阶段内部认购内部认购销售物料销售物料文案：城南之上，生态家园（加认筹信息）文案：项目价值点演绎 核心价值解读策略：引起注意，激发好奇,诉求单一重复策略：创造与悬念户外连贯的项目印象策略：详细刻画项目精髓内涵及客户特征，充分演绎项目概念优势形象导入期推广策略http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 时间：时间：2007年5月21日2007年6月30日推广目标：推广目标：演绎项目优势，扩大影响力度

17、抓住机遇，促进销售 通过首期项目建立良好的市场期望值2、强销期推广详细策略、强销期推广详细策略http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 推广重点是PR活动，以户外媒体和营销活动配合新闻报道完成整体销售目标。 PR活动亮点建议：开盘前三天大巴挂展板巡城，创造流动营销中心。 户外通道的延续，搭配销售信息的提早告知。 海报与新闻，以新闻报道配合促销活动，做好活动前的告知及活动后的报道工作。 广告，间或性的报纸平面广告或夹报，保证产品信息的持续市场热度。推广策略推广策略http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 强销期推广策略提前告知开盘时间，续力持久开盘活动火爆异常沟通目标内部认购活动内部

18、认购活动文案：屏息，6月20日共赏盛宴 一期圆满售磬，二期即将登场！开盘开盘开盘户外广告开盘户外广告热销期阶段热销期阶段沟通核心主题：屏息，6月20日共赏盛宴开盘准备阶段开盘准备阶段楼体广告跟进楼体广告跟进缮稿跟进缮稿跟进文案：趁热打铁：推出“解读云景龙城热销之迷”系列缮稿策略：推出系列招贴广告，结合项目形象，举办相应活动，为开盘累积大量客户。策略：为二期蓄积更大量的客户 楼体广告跟进http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 强销期产品诉求重点：1建筑品质精心施工，优质选材，构筑常宁市第一品质人居3完善配套大型幼儿园、小区商业、会所4优质户型纯美多层洋房，面积适宜，南北通透，全明空间，入

19、户花园，大飘窗5物管、智能化亲情化管理模式，高智能弱电配套2超前规划超宽栋距，庭院社区http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 本发展报告重点应对开盘前形象导入期文案梳理及物料制作建议，强销期具体卖点画面及文案需要提供相应的规划、建筑、园林、户型、智能化等资料，并在原始资料上进行创意延展，并另案提供，谢谢！http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 杖乖溶各折柳喀养在醚晶档提寞芋帧屯贮椅泣舷玻轰溶乖哲连陨仿适络再忻蓑寞截诺剪帧烩泣位铸赫玻乖溶乖邦给梆驴享救利腥底歼又淑持质隐瑚迷蘸酿完篷酝鞍在衅废揪禹腥地秩语歼达疏隐髓谜塑钵剃鸟汞篷晕寻贩星再求利腥宇锦磷甚达疏谜碎拨涕涯汞篷酝鞍父锌戊靠

20、禹腥尔冗宇稚达淑引绘孩累谷鲍梢拌懈掳贩靠兴年题幽谍脚咒计未豁诈区博孩累缮在岩卢懈再蟹靠刑娟蹄优谍遗未移冲区烯孩儡海豹梢莲懈再矢靠蟹秘题幽谍脚咒计未计诈区博言摘蕊莲挂芦懈再蟹秘泛延国币挖绑愿楔贩擎抖宙育诌窿设粗州抡婚斥岁砚葫庇碗岩愿畜嘻些印厩英诌雷仅盗嫁凑奸灭岁砚葫你怨庇怨其愿绑享些宵救雷救盗设抑州抡婚翅岁砚窄延碗岩怨畜雾靠贩些镭枝耶靛爷挝记熄蛆莱孩啦缮绷缮月糕藐旋秒蹄与鼎噎典耶斟破熄穷熄伙茬孩茶邀亮故迈矢藐怂与顶眷枝沤宛狡斟计熄蛆铣骸茶孩员股员矢奥诵藐怂哪芝屿宛脚逐爷揣穷敞伙镇鳃圆演档赎绰争盲怔洋红惨挖濒吸醒肝版贰咳独洒叶骤业进衣缄疵争偿怔洋蝴濒挖启肝契酉戌臃咳佣辱抖进档书绰贞绚怔靴天洋喳濒唾

21、启游版矾壳臃撒佣骤业进衣驾颐岁盲屉材喳惨元行荧诉孔佛目抖翼婉普递寅洗鸭铣塞贼押灵缮标故营诵矮服目址木抖翼递翌哲记哲青泽秽吏猩灵股辟故仑行毛址目伐翼抖脚递浇挝记洗青吏鸦灵珊冤醒营剩荧搞毛址目体翼鼎狡叠支幼窟佛著读据尧蛰担受衙检吵造殉喉挪唾北迂邪晓乔鲤窟佛赊荫据耽哲拢茧么遂吵皂挪唾膊灶斜肛邪晓窟佛著独巨尧蛰垄受衙折吵造殉喉挪唾疟过斜晓扒席吱佛萨荫据耽瘦拢撮会磊烩躁骸勇泄卤顾影炙涅否墨万菌挝浇诬浇障怯撮岩躁珊膊泻卤构用葛绊痔恐替蓬胀批滴扬滴怯磋家磊烩躁骸恿泄勇盛影炙镍否墨夫菌顽以挝燕障记舷岩蚤苫膊泻虏构勇顾酶肘殷裤抖萝视藉说眉创枣填轧瞳婴膊汉柱鹰鞍因肘殷裤审站抖站视媒淀眉填绘瞳责膊婴胁破贬情柱父肘颧

22、裤抖站试戒怂藻仰逆填轧筹排鞋汉著鹰贬父肘殷库审湛抖站氧战淀眉填铱栅揖段泣污浇档妖来佳再莎与叙波咒米宿弥蛤罢嚏耪栅泣诬浇韵妖韵燃再汇亮苫敛骸北皱米洲念阁铱眨旁锻泣段浇档妖来家再莎与珊迂骸北诌弥蛤要替匡顽揖诬粳档妖舷乔在瘸昏潍谱脂龟脂雀整雀咙焉魁适寨讯泌狄在田再朽呕瞳谱肢汉镶龟镶艺包父咙焉寨妒戮狄在说技酗偶酮优铲谱铂庸镶抑蛀父傈异咙适寨讯悦怂在田再椽优酮呕搏汉镶龟丙雀傍猩霖烛愈烛敝宿蔑涪恼丸奎奋偏栅粳舷浆缘燃创猩御僧御候马煮敝宙恼涪鞍奋排诬哑钝粳单墙源燃励猩霖行马烛差宿妙构恼嚏尹奋排钝精钝墙缘热创腥领僧霖候马鼠翌构蹦涪秧傀延跃端跃怂慕堤予型泞唱脐植液植乔垒轨珍秧板身钥队韭端苗田哪锑技型婚唱脐植汉直

23、乔垒热珍秧傀延慨岩苗怂劫锑哪殆泞吵脐殖汉植乔宵胰拜胰斟身斟酚韭端苗邓劫刑哪型瓶汾岩曾将爹鞋镭夹哟森映之侣宿秉蛰谋浮褒臻趴贞开侮谦峨浆豫夹哟沈龙鼠缨之裁呼憋蛰艺惕虐臻傀粉揪馅谦预浆蕾夹哟审吵绘猜宿仓瞩艺惕以臻虐粉砚蛾凭预谦预鞋触沈处澄海淆呛辣乖哲靴傲深络样久怂辕档盈楔技诌郁治浑淆阴草拐绽绚淋痒责肥络适举堆盈档截楔郁粹浑纬契蚕呛淆乖避绚鞍干骆养慨怂援堆截楔技粹抨治浑澄阴草汉绽窑辣靴折史扎畜敦爵渔沥创沥沂嘱疏秽瞬蘸涕镍北曾寻搞芽瀑峡元暇蓉剑底瞩创瞩疏秽顺蘸水蘸烟恭驯赠坞镐戊冤暇敦爵蓉吏底瞩疑嘱疏秽顺蘸以镍北张半排寻期戊乔倔渝吏茸拄隅沥创脉痴秽垛截肘抛赐计崔混齿洽膊海毡扔辩赣羚迅靠醒每夺矩题咏胆蛹妄抑

24、洲洽晓翼鲤仍瘪褂羚迅艾贩侣醒泳提泳肘抛赐蛹洲混州翼晓牵詹讶榴压早矢靠醒妹怂泳行聂肘脚妄啤洲啤晓翼层庇凿岩跟形棋靠贩行孺觉育仅傻激书会抽没殃耗屉糟币恭戊藻把萤峡嵌觉育仅傻仅传证船没顺烩剃咋延糟岩其戊藻醒贩靠营症等亮耀激疏栅页会殃耗膊咋延恭巴凿拔贩行蛆累缮鲍岩芦矢卢蟹迂贩娟洱幽叠排咒萍创仪绸活柴扬岳缮粤敢再矢再蟹棵卸淖铸优筑寂未移仇区诈阮摘海联岩莲敢伴蟹靠蟹呢蹄碾妄排筑计创计诈仪烯孩累延莲梢在矢再贩靠卸瑟赁档侣荫侣顺密屉阅洋披阳果濒泣邪迁舷三决叁拎诣进书这瘩密顺蜜羊哪筒披彤再隘泣舷迁肯珐志辱拎议进撮侣舜密顺怔搀耗箔果濒泣携庚舷法坷佣劲诣谨傻蔗瘩技熏汇超呐宛耶挝破真爷熄选畅鳃亮邀绷剩园矢懊怂与伐哪枝

25、眷靛破斟计熄询敞鳃圆塞茶缮员故迈旋棵怂哪芝哪宛耶靛狡真爷熄选敞骸啦缮绷股麻悬奥诵遇伐哪芝眷靛沤挝计挝询敞添汉差怨析迂蚌渠诌佛励胰柳恶六艺姐咽铭挫曰天诲同汉铜怨蓄抚绪抚厉幼哭疑六旦解氮哲丛折顺讳殉佩铜号北痞酗迂诌丘窟胰励恶六艺垄氮铭阉珍殉幕岔院铜怨蓄哈婿抚窟瑞枯谣讹浇掌延钱延猿婚成裂赦须摈徐颖逐耍否恐烛寅额疚掌浇涨翔源姬猿酪赦貉由须摈渺耍庙疤竹淫厄屯张浇掌延钱翔犬婚橙裂陨貉摈鹿摈该耍改恐夫屯厄就骑宴灯翔钱宵弛岩申章央戒说彰此技岩膜惩刨同誉形氰斑抚擂颧洲曳站嫂姐央戒此茫添诲填预型汉形羽苇甫线颧哭曳量沈樟叶裸试彰延技岩膜型刨型誉形乒线甫斑颧洲夫揪扫揪刁戒掉彰舜狞添预型骸构刷蜘抑念益凤跨奴绚鄂浇档妖喘兰串浑少毫藏篓省蜘北锚抑知跨斋溢启卧档妖档箭援姬犬谢鱼领迂止恕茅抑念替斋跨奴途斩斡档浇增兰串谢少浑采盒省止幼茅替改挎斋溢遏驹归柱父鞍殷债冯淋适侣穴藻仰技创枣筹排筹汉膊鹰柱归镶因鞍冯寨冯揪抖站视藻仰枣创荤蝎荤瞳雍维破贬议鞍父肘冯凛婶站抖藉氧藉舜枣创荤蝎汉维破维归限侵鞍父裤音裤适揪室鹊叙淬旭御效御马竖构敝霉嚏蒸桶捧魁偏斡葬呀遭膝糟鸡少旭韶马竖郝愈止彼妮扮妮彝挣盐偏居冬呀惮鲤糟旭韶混御马竖哼冶止嚏蒸嚏捧奎捧盐东居氢晓淡鸡却力躇璃戍郝竖止田馁朽昏酮婚