商品房买卖合同介绍-销售员

1、省住房和城乡建设厅省住房和城乡建设厅 李国忠李国忠二二一一一一年十月年十月l一、合同法概述一、合同法概述l1 1、合同及合同法的概念、合同及合同法的概念l合同：又称契约，其本质是一种合意或协议，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。l合同法：是调整平等主体之间的关系的法律，主要规范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。l2 2、合同法的调整范围、合同法的调整范围l物权关系：物权关系：物权法物权法l身份关系：身份关系：人格权法人格权法、婚姻婚姻法法 、收养法收养法、继承法继承法l债权债务关系：债权债务关系：合同法合同

2、法，l在物权法之前出台，调整对象是有在物权法之前出台，调整对象是有关民事权利义务关系方面的法律规关民事权利义务关系方面的法律规范。范。l3 3、合同法的基本原则：六个原则、合同法的基本原则：六个原则l民法的基本原则，也是合同法应当遵守的基本原则l(1)当事人平等原则：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加于另一方。l(2)合同自由原则(契约自由原则)：合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。l(3)公平(正义)原则：当事人应当依据公平合理的原则确定各自的权利义务。l(4)诚实信用原则：当事人在行使合同约定的权利、履行合同义务当中应当诚实守信。l(5)公序良

3、俗原则：当事人在协商订立合同、履行合同当中，应当遵守法律、法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。l(6)合同严守原则：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行义务，不得擅自变更或解除。l4 4、合同的订立、合同的订立l(1)合同的形式：书面形式、口头形式和其他形式，法律、行政法规规定应当采用书面形式的应当采用。l(2)合同的订立程序：采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。l要约：希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当具体确定，并且表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。l承诺：受要约人同意要约的意思表示。l要约

4、与要约邀请：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如商业广告，拍卖公告，招标公告等，寄送的价目表等，均是要约邀请。l(3)合同的内容：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法等。l5 5、合同的效力、合同的效力l合同一般自订立之日起生效，法律、行政法规规定应当审批或者登记的，自批准或者登记之日起生效。l合同生效的三个条件：一是当事人具有相应的民事行为能力；二是合同的意思表示真实；三是合同内容不违反法律和社会公共利益。l合同法鼓励当事人交易的达成，一般不依据合同的条款不全而认定合同无效。对于合同条款不全，依照法律、行政法规的

5、规定仍然不能确定的，可以由当事人事后补充，或者按照当地的交易习惯或者当事人之间的交易惯例来确定。l合同法实施后，法院认定合同无效，只能依据法律、行政法规，不得以地方性法规、规章为依据确认合同无效。无效合同自始没有法律效力，合同部分无效的，不影响合同其他条款的效力。l合同无效的情形：l（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。l（2）恶意串通，损害国家、集体或者第二人的利益。l（3）以合法形式掩盖非法目的。l（4）损害社会公共利益。l（5）违反法律、行政法规的强制性规定。l6 6、合同的履行、合同的履行l(1)合同履行：指合同各方当事人按照合同的约定，全面履行各自的义务，实现各自的权利

6、，使各方的目的得以实现的行为。l合同履行是该合同具有法律约束力的首要表现。l(2)合同履行的原则：一是全面履行原则，即当事人按照合同约定全面履行各自的义务。二是诚实信用原则。根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。l7 7、合同的变更、转让和终止、合同的变更、转让和终止l(1)变更：当事人对已经发生法律效力，但尚未履行或者尚未完全履行的合同，进行修改或者补充所达成的协议。需当事人协商一致，法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。l(2)转让：指合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第二人的法律行为。如开发项目转让。l(3)终止：当事人之间根据合同确定的

7、权利义务在客观上不复存在。合同终止的原因有：债务已按照约定履行、合同解除、债务相互抵消、债权人免除债务、债权债务同归一人、法律规定或者当事人约定终止的其他情形 。l8 8、违约责任、违约责任l(1)概念：是指当事人任何一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的而应当承担的法律责任。l(2)承担违约的方式：lA、继续履行 B、赔偿损失lC、给付违约金lD、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。l定金金额不得超过主合同标的额的20%。l9 9、合同争议、合同争议( (纠纷纠纷) )的解决的解决l(1)和解：是指合同纠纷当事人在

8、自愿友好的基础上，互相沟通、互相谅解，从而解决纠纷。l(2)调解：是指合同当事人对合同所约定的权利、义务发生争议，经过协商后不能达成和解协议时，在第三方主持下，通过对当事人进行说服，促使双方互相作出适当的让步，平息事端，自愿达成协议，以求解决纠纷。l(3)仲裁：是指当事人双方在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机构作出裁决，并负有自动履行义务的一种解决争议的方式。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。l(4)诉讼：是指当事人依法请请求人民法院行使审判权，审理双方之间发生的合同争议，作出有国家强制保证实现其合法权益，从而解决纠

9、纷的审判活动。当事人如果未约定仲裁协议，只能以诉讼作为解决争议的最终方式。l二、二、商品房买卖的特点：起草本合同必须研究的问题l1、只发生权属的转移，不发生标的物位置上的变动：不可移动性、不动产，权属转移标志占有、收益、处分的权利转移l2、标的物是特定物品：唯一性和不可替代性，其他房屋和现金、财产都不能替代l3、卖方必须是具有资质的房地产开发企业：特定企业、特定商品l4、标的物往往表现为期货l预售占大多数l5、房价款支付方式多分期付款与抵押贷款l6、商品房买卖合同与前期物业管理紧密相联，前后呼应。l三、三、商品房买卖合同的条款介绍l1、说明：该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房的定

10、义、备案要求、相关信息公示、填写说明、重点提示等。l问题：未认真填写、划勾或划叉，不规范、不严肃。l2、基本术语：便于当事人更好的理解和签订合同。l3、合同当事人：充分考虑到各种情形：法人、自然人、代理、代理权限、共同购买等。(国籍要求)l问题：买受人地址不详，确定能收到信件。l4、项目基本状况l土地取得方式、基本状况、编号、出让合同编号、土地价款支付情况、名称（项目名称、现定名 、暂定名）、设计和施工许可证号、开竣工时期。l房屋合法性的内容l5、销售依据和合同格式条款备案机关l严格按照销售条件预售，避免损失l商品房销售备案和合同格式条款备案的区别l（备案标志和备案号需各地工商部门商房地产管理

11、部门确定）l6、基本情况：位置确定、唯一l平面图，地上、地下层，名义楼层l规划用途l高度：层高、净高、坡屋顶结构标高l阳台：数量、封闭与否l土地使用权年限清楚：起止日期l要求说明共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成（附件二 ）l住宅共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。l7、抵押情况、出卖人的承诺、租赁情况l诚实信用原则的体现，据实告知。l目的：清楚、明白购房，减少纠纷l8、计价方式与价款l按套内建筑面积计价，l按套计价l房价款

12、已包括水、电建设安装费用l问题：习惯需改l9、付款方式和期限l考虑各种情况：一次性、分期和贷款（分银行按揭和公积金）、其他l问题：贷款需要的条件和责任分清l10、预售款监管l切实承担起责任，加强监管l确保购房人权益的重中之重l11、逾期付款责任：买受人的原因l问题：注意？%与万分之？的区别，小心填写，同时与逾期交付的责任对等。l12、交付时间和条件：明确、具体l(1)已取得建筑工程竣工合格证明文件；l(2) 商品房面积实测技术报告书；l(3)相关设施、设备达到的条件：l城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施、其他相关设施l(4)两书及住宅工程分户验收表；l(5)其他。l问题：条件提高，约定时

13、间计算清楚；两书填写需认真、规范；l城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施、其他相关设施中不能完成的选填项要划叉。l13、逾期交房责任：出卖人的原因l问题：注意？%与万分之？的区别，小心填写，同时与逾期付款的责任对等。l14、交接手续：查验房屋规定明确，交接清楚l(1)内容明确具体l(2)质量通病提示清楚：l天面渗水、滴漏；l墙面、厨房、卫生间地面渗漏；l墙面、顶棚抹灰层脱落；l地面空鼓开裂、大面积起砂；l门窗翘裂、五金件损坏；l管道堵塞；l卫生洁具开裂、漏水；l灯具、电器开关失灵；l防盗及对讲系统失灵；l(3)相关费用的缴纳或代收明确l特别是维修资金l契税是指现房销售的情形l问题：交接时需

14、认真对待，让买受人签字认可，避免引起纠纷l由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付。l15、面积差异处理方式l按套内面积或按套销售将大大减少面积的纠纷。l16、规划、设计的变更：约定细化、便于操作l17、商品房质量的约定，特别是处理方式具体、明确l增加室内空气质量和工程质量检测的约定l18、住宅保修责任明确l贵州省物业管理条例明确要求缴纳质量保证金，责任落实到位l19、明确建筑隔声要求l20、建筑节能措施：要求具体(附件九)l(1)围护结构保温（隔热）、遮阳设施：l墙体、屋面 、楼面(地面)、外门窗（幕墙）l(2)供热采暖系统及其节能设施供热采暖系统及其节能设施 l(3)(3)空调、通风、照明

15、系统及其节能空调、通风、照明系统及其节能设施（公共建筑）设施（公共建筑） l(4)(4)可再生能源利用可再生能源利用l(5)(5)建筑能耗与能源利用效率建筑能耗与能源利用效率l21、房屋登记l(1)按类别表述l(2)符合登记程序：初始登记-转移登记l要求提供的资料、当事人的责任、时限要求及约定：如要求交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记 l(3)登记原则：依申请而设立l22、前期物业管理l(有认为是从合同、另一主体，不必要)l费用(含停车收费)l23、共有权益约定：容易忽视的地方，中国人的特性l(1)屋面使用权l(2)外墙面使用权归本楼栋产权人共有；l(3)建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有；l(4)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有。l24、销售和使用承诺l分割拆零销售；不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。l不擅自改变该