物业服务企业日常经营相关法律问题

1、物业服务企业日常经营管理物业服务企业日常经营管理相关法律问题相关法律问题20152015年年1212月月1717日日主讲人：胡义品主讲人：胡义品目 录一、物业服务企业管理中的法律问题二、物业服务中的法律问题三、交楼入伙中的法律问题2（一）劳动用工相关法律问题1、劳动合同订立、劳动合同订立3u 形式：形式：书面；u 时限：时限：用工之日起一个月；u 试用期：试用期：u 违约金：违约金：仅限于专项培训费和竞业限制情形下；劳动合同期限劳动合同期限试用期试用期13个月，1年）1个月21年，3年）2个月33年，+）6个月劳动合同法劳动合同法：第十四条：用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同

2、的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。第八十二条：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。 用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。（一）劳动用工相关法律问题1、劳动合同订立、劳动合同订立4【案例：逾期未签订书面劳动合同】王某于2015年4月8日入职某物业公司，任该物业公司行政人事专员，其工资按3500元/月的标准发放，但双方一直未签订书面劳动合同。2015年10月，王某向物业公司所在地劳动人事仲裁委员会申请仲裁，要求物业公司支付转正工资差额50

3、00余元及双倍工资差额25000余元。 （一）劳动用工相关法律问题2、劳动合同解除、劳动合同解除5u协商一致；u劳动者单方解除；u用人单位单方解除（劳动合同法第三十九条、第四十条）： 劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的； 劳动者严重违反用人单位的规章制度的； 劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的； 劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系； 劳动者欺诈、胁迫、乘人之危订立劳动合同； 劳动者被依法追究刑事责任的; 劳动者患病或非因工负伤，医疗期满后不能无法工作； 劳动者经过培训或者调岗后，仍不能胜任工作的； 情势变更，无法履行原合同，亦无法达成协议；提前30日通知或额外支付一个月工

4、资（一）劳动用工相关法律问题用人单位规章制度的效力要件（用人单位规章制度的效力要件（劳动合同法劳动合同法第四条）：第四条）：u依法订立；u经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定；u公示或告知。2、劳动合同解除、劳动合同解除6【案例：单位以违反劳动纪律为由单方解除合同】某物业公司以多次离岗、不接值班电话等严重违反劳动纪律为由开除某工程值班员。该员工不服申请仲裁，反以单位违法解除劳动合同为由要求支付赔偿金3万元。后物业公司由于无法提供员工违反劳动纪律和劳动纪律效力要件方面的证据而调解支付2万元。建议：建议：积极主动收集证据，以退为进，如要求员工出具情况说明、

5、检讨书、谈话笔录等。3、社会保险缴纳、社会保险缴纳7（一）劳动用工相关法律问题u法定义务：法定义务： 劳动法第72条：用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。u缴纳时点缴纳时点：劳动关系建立之日；u违反后果违反后果： 补缴； 滞纳金； 罚款；3、社会保险缴纳、社会保险缴纳8（一）劳动用工相关法律问题李某于2013年4月11日入职某物业公司秩序维护部。 2013年6月6日晚，其在骑摩托车夜班巡逻时，经过沙子路面滑倒导致右胫骨平台粉碎性骨折、全身多处软组织挫擦伤。后该起事故被认定为工伤事故，李某被评为八级伤残。由于物业公司未为李某购买社会保险，所以此次工伤事故发生后所产生的费用均由物

6、业公司负责，物业公司累计支付伤残赔偿金、医疗费等14万余元。 【案例：逾期未办理工伤保险】工伤保险条例工伤保险条例：第六十二条：依照本条例规定应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。 （一）劳动用工相关法律问题4、工伤赔偿金或经济补偿金、工伤赔偿金或经济补偿金9人身性工伤赔偿金经济补偿金人身损害赔偿或伤残赔偿金讨论：在前述李某工伤事故案例中，物业公司能否与李某通过协议约定赔偿金额，降低公司损失？（二）员工违法行为相关法律问题1、物业服务企业员工常见违法行为、物业服务企业员工常见违法行为10员工常见违法行为商业回扣利用

7、职务之便，索取或收受利益侵占财物盗窃员工侵权（二）员工违法行为相关法律问题2、员工违法行为涉及的单位责任、员工违法行为涉及的单位责任11u单位的民事赔偿责任：l 单位的替代责任：执行工作任务、从事雇佣活动；l 单位的过错责任：未尽管理职责；l 单位的连带责任：员工故意或重大过失行为；l 单位的追偿权：员工故意或重大过失时；u单位的行政责任：罚款等行政处罚；u单位的刑事责任：单位犯罪；（二）员工违法行为相关法律问题3、员工违法行为涉及的个人责任、员工违法行为涉及的个人责任12u个人的民事赔偿责任：最终的赔偿责任主体；u个人的行政责任：拘留、罚款等行政处罚；u个人的刑事责任：犯罪；u个人的劳动关系

8、：单位可基于以下理由单方解除合同：l 劳动者严重违反用人单位的规章制度的；l 劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；l 劳动者被依法追究刑事责任的。（二）员工违法行为相关法律问题3、员工违法行为涉及的个人责任、员工违法行为涉及的个人责任主要罪名主要罪名13u盗窃罪：刑法第二百六十四条：盗窃公私财物，数额较大（1000-3000元）的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没

9、收财产。刘某系某运输公司员工，长期为国有钢结构公司提供运输服务，在一次运输钢材的路程中，勾结废品店人员偷卸几块钢材倒卖，恰被执勤民警巡逻发现，后经鉴定偷卸钢材价值约2500元。该职工被抓时并不知道问题的严重性，声称其他司机人员也经常这样做，以为将钱还回去就没什么事了。后经惠州市惠阳区人民法院审判，判决刘某有期徒刑8个月，并处罚金2000元。（二）员工违法行为相关法律问题3、员工违法行为涉及的个人责任、员工违法行为涉及的个人责任主要罪名主要罪名14u职务侵占罪：刑法第二百七十一条：公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大（1-30万）的，处五年以下有期徒

10、刑或拘役，数额巨大（30万以上）的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。 王某系外贸公司员工，其利用公司业务基本通过MSN英语联系，不签订纸质合同的特点，冒用公司名义直接同公司的国外客户联系并进行交易，但货款却进了其个人账户。后公司发现该情况，该员工也不得不认可侵占事实，主动赔偿了公司损失，公司同时给予了该员工辞退处理。 （二）员工违法行为相关法律问题3、员工违法行为涉及的个人责任、员工违法行为涉及的个人责任主要罪名主要罪名15u挪用资金罪：刑法第二百七十二条：公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大（2-60万）、超过三个月未还的

11、，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大（60万以上）的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。李某系某商贸公司出纳员，由于沉迷网络游戏，其利用公司财务管理漏洞，动用1000多万元公款购买网络游戏装备，还将600多万元公款借给不知真实姓名的网友。由于难以追讨回款项，公司损失惨重。后来宾市兴宾区法院对此案作出一审判决，以挪用资金罪和职务侵占罪，判处李某有期徒刑15年。 （二）员工违法行为相关法律问题3、员工违法行为涉及的个人责任、员工违法行为涉及的个人责任主要罪名主要罪名16u非国家工作人员受贿罪：刑法第

12、一百六十三条：公司、企业的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大（1-30万）的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大（30万以上）的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。公司、企业的工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，依照前款的规定处罚。目 录一、物业服务企业管理中的法律问题二、物业服务中的法律问题三、交楼入伙中的法律问题17（一）物业“管理”的边界1、“管理权管理权”的来源的来源18“管理权” 来源合同约定法律规定业主大会或业主大会或业委会授权业委会授权物业服务企业与业主的法律关系：平等主体之间的合同

13、关系。物权法、物业管理条例中关于物业服务企业管理职责的规定。业主大会或业委会的决议对业主具有约束力。物业服务协议中关于管理范围、方式的约定。（一）物业“管理”的边界2、“管理管理”的边界的边界19u“管理权”的明确、合法来源前提；u小区内的公共利益正当基础；u共有部分、公共事务范围；u业主的建筑物区分所有权及其他合法权益红线。（二）物业服务中的常见法律问题1、拖欠物业费与停水停电、拖欠物业费与停水停电20u无特别约定时； 原则上不能通过停水停电催缴物业费；u物业服务合同或代收协议有约定时； 应事先通知，避免造成业主其他损失；u非代收模式下，供应方要求配合的； 要求供应方提供协助文件，并提前通知

14、业主。（二）物业服务中的常见法律问题2、违规装修问题、违规装修问题21u装修前，告知禁止行为和注意事项，要求装修业主签收，固定证据，防范未然；u发现违规装修后第一时间制止，避免损失扩大；u及时向有关行政部门及业委会报告；u诉讼解决；（二）物业服务中的常见法律问题3、停车场问题、停车场问题22u车位归属；u优先满足业主使用：商铺专用停车位问题；u共有车位收取停车费：业主大会过半数表决通过，物业服务协议事先约定；u车辆丢失的赔偿责任：l 租赁与保管关系；l 业主与外来车辆；（二）物业服务中的常见法律问题4、小区财产被盗问题、小区财产被盗问题23物业服务合同约定过错、管理义务应对措施物业公司责任影响

15、因素（二）物业服务中的常见法律问题5、小区内人身伤害事故、小区内人身伤害事故24u小区内附属设施造成的人身伤害；u外来人员造成的人身伤害；u业主间相互造成的人身伤害；u物业服务人员对业主造成的人身伤害；【案例：疏于管理附属设施造成的人身损害】王某夜间在某小区道路行走掉入窨井中骨折，后以物业公司疏于管理，未及时发现井盖被盗并警示为由，起诉物业公司要求赔偿损失2万元，后经法院判决物业公司赔偿王某医疗费、误工费约1.5万元。（二）物业服务中的常见法律问题5、小区内人身伤害事故、小区内人身伤害事故25【案例：泳池溺亡事故】2015年7月，某小区物业公司为提升小区业主满意度，将尚不符合开放条件的泳池免费

16、提前开放。2015年8月24日，小区内一业主家5岁儿童在外婆陪同下前往泳池游泳。其外婆在进入泳池后随即离开，该儿童进入深水泳池玩耍，发生溺亡事故，家属遂以物业公司未尽安全维护义务为由向其提出索赔。物业公司则主张泳池系免费开发，并且已经在泳池入口处悬挂“儿童必须在家长陪同下才能下水”的提示，此次事故系因家长未尽监护职责所导致。双方就赔偿问题产生争议。26u 诉讼时效届满后的法律效果；u 诉讼时效的类型：l 普通：两年；l 下列的诉讼时效期间为一年：1）身体受到伤害要求赔偿的，2）出售质量不合格的商品未声明的，3）延付或者拒付租金的，4）寄存财物被丢失或者损毁的；l 最长：权利被侵害之日起20年（

17、特殊情况除外）；u 法院可以主动援用诉讼时效吗？u 当事人可以约定诉讼时效期间吗？（二）物业服务中的常见法律问题6、诉讼时效、诉讼时效27甲乙签署商铺租赁合同，约定租赁期间为自2008年1月15日起的3年，前3个月为免租期，租金在每月15日前支付，月租金为2万元。由于经济环境不景气，双方同意在2008年5月15日解除租赁合同，承租人乙无权主张返还租赁保证金且须支付1个月的租金。乙拖延支付租金，甲于2009年7月向法院提起诉讼。乙主张租金的诉讼时效已经届满，甲认为诉讼时效期间为2年，尚未届满。（二）物业服务中的常见法律问题6、诉讼时效、诉讼时效【案例：拒付租金的诉讼时效】28甲应当在2005年6

18、月5日履行其对乙公司付款120万元的义务。后甲一直没有付款，乙公司在2007年8月12日发现甲尚有欠款120万元，遂向甲主张付款。甲公司清楚该债务已经罹于诉讼时效，但正值乙公司招标，甲希望中标此项目，遂有甲乙协商约定，如果甲承诺履行还款义务，则乙公司尽量考虑让甲中标，甲于是作出还款承诺函致乙。后招标项目为丙公司中标。甲认为乙有欺诈，当乙再次提出还款请求时，甲以债权经过诉讼时效为由拒绝还款。（二）物业服务中的常见法律问题6、诉讼时效、诉讼时效【案例：诉讼时效届满后同意履行的反悔】29u诉讼时效中断的法律效果：重新起算；u诉讼时效中断的事由：l 致函或公告；l 起诉、申请仲裁，向人民调解委员会、司

19、法机关等提出请求、控告等；l 债务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的；（二）物业服务中的常见法律问题6、诉讼时效、诉讼时效中断中断30梁某为购买某小区房产与开发商签订了商品房买卖合同，约定自物业交付（或视为交付）之日起，物业管理服务费及其他相关费用均由梁某承担。2011年11月24日梁某签收开发商寄送的入伙通知书，但一直未办理房产交接手续。该小区物业公司认为按入伙通知约定，自2012年1月1日房产视为交付起即应由梁某承担物业费等。物业公司自2014年11月起陆续向梁某在商品房买卖合同中记载的地址寄送催缴通知，但均被以“无人签收”退回。（二）物业服务中的常见法律问题6、诉讼时效、诉讼时效中断中断【案例：催告送达】31u 当事人的举证责任及不利后果；u 当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；u 证据的真实性、合法性、关联性；u 常见问题：l 复印件不被对方认可的风险；l 传真件交易便捷带来的风险；l 邮政（寄送）邮件证明收件人收悉和知悉的风险；l 电子邮件确定真实性上的风险；l 视听资料真实性、合法性的风险；（二）物业服务中的常见法律问题7、证据、证据