相邻权的争议点点与实务难点

1、相邻权的争议点点与实务难点相邻权关系是日常生活中普通存在的民事关系，如不正确处理， 必将影响人们的生产和生活，甚至引发冲突和伤害，影响社会稳定与和谐。但民法通则第八十三条及相关司法解释对相邻权规定又过于原则，中华人民共和国物权法对相邻权的诉讼时效问题也未作出明确规定，给相邻权纠纷的审理带来法律适用的困难，本文试图通过对漳浦法院2005 年以来审结的 25 件相邻案件的调研， 对相邻权纠纷在理论和实务中相关法律问题进行粗浅的思考，以期对相邻权纠纷的审判有所裨益。、相邻权理论争点及界定相邻权关系是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或占有人 ( 使用人 ) 因对各自所有的或占有的不动产行使所有权或

2、占有权 ( 使用权 ) 时，相邻各方相互间应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。 从本质上说，相邻关系是相邻不动产的所有人或占有人行使其权利的一种延伸或限制。1、“相邻”范围的理解与界定。一种观点认为， “相邻”是指两个以上不动产“直接相邻”或“直接相连”;另一种观点认为， 所谓“相邻”应理解为“相邻接”、“近邻”、 “附近”的意思，而且不仅指不动产相互邻接， 同时也指不动产权利的行使涉及到相互邻接的范围。笔者持第二种观点。 笔者认为，应对“相邻”作广义理解， 所谓“相邻”，是指土地位置的相邻， 既包括相连接的房屋、 土地及其他不动产， 也包括相近的房屋、土地及其他不动产。 即“相邻”意

3、味着只要他人的不动产为本人不动产合理使用之必须，或者说本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间，都可以认为是“相邻”的。凡是在不动产利用过程中，或因毗连，或因邻近，或因媒介，而产生的一不动产与另一不动产之间有相互利用之必要， 均可视为是相邻，但也不能无限制的任意扩大“相邻”范围。2、相邻权调整的主体范围的确定。对于相邻权调整的主体范围， 亦即何种不动产权利人享有相邻权的问题， 民法通则未作明确规定。 一种观点认为， 相邻权调整的主体范围主要是不动产所有人和使用人， 即适用物权的不动产所有人或使用人之间， 但对非物权的不动产使用人间不能适用 ; 另一种观点认为，相邻权调整范围不仅

4、包括物权不动产所有人或使用人之间，也包括非物权的不动产使用人之间。笔者持第二种观点。3、相邻权“契约”的效力问题。一种观点认为， 相邻权是一种法定权利， 一般不得以契约的形式加以变更或排除 ; 另一种观点认为相邻权可以以“契约”的形式予以变更排除。笔者持第二种观点。笔者认为，相邻权作为一种法定权利，并不意味着当事人约定的排除，当事人仍可以根据“契约自由”的原则， 通过债权的安排或以契约的形式， 约定相邻权利行使与否及如何行使等， 但该约定不得涉及他人利益和公共利益， 并不得与相邻权的法定性相抵触。、相邻权纠纷实务难点及认定1、相邻权与地役权的界定。地役权是指土地所有人、 土地使用权人、 农村土

5、地承包经营权人、 宅基地使用人为使用、经营自己土地的便利而使用他人土地的权利， 是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而提供使用的土地为供役地。 地役权具有从属性和不可分性等特点，而相邻权具有法定性。 虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益， 因不动产的利用而有着密切的联系， 但两者是两种不同的物权制度，不能互相替代或包含。但民法通则只规定了相邻权，对地役权未作规定，在审判实务中极易混淆两者的界限。笔者认为，应从以下方面加以界定：(1) 从产生原因方面加以界定。 这是两者最本质的区别， 相邻权由法律直接规定，

6、是依据不动产权利而发生的法定权利， 其成立即对抗第三人， 无需登记便可当然发生效力 ; 而地役权主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，当事人双方可到登记机关进行登记， 未经登记不得对抗善意第三人。 地役权也可因遗嘱、 继承或时效等原因而取得。 (2) 从调整范围方面加以区分。相邻权调整限度较小，而地役权作为双方当事人超越相邻关系限度而约定权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩张程度较大。(3) 从存在条件方面加以区别。相邻权存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，既适用于土地相邻，也适用于房屋相邻; 而地役权只发生在土地所有人或使用人之间， 只适用于土地相邻关系， 但不受土地是否毗邻的限制。

7、 (4) 从权利存续期间及是否有偿方面区别。地役权存续期间可由当事人约定，是否有偿取决于地役权的设定方式和当事人的约定 ; 而相邻权存续期间是法定的，一般是无偿的。 (5) 从是否为独立的权利类型区别。相邻权不是一项独立的民事权利， 更不是一项独立的物权类型， 属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权。 (6) 从是否需要登记区别。作为法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人， 均无需单独登记即可发生， 而地役权由其用益物权的性质所决定，其成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要。(7) 从救济请求权方面加以界

8、定。 相邻权受到侵害后， 不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉 ; 地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。2、违法建筑物相邻权的救济与保护。(1) 逾界建筑相邻权的处理。所谓逾界建筑是指建筑物所有人超过准建土地使用范围或者超越规划许可高、长、宽限度的建筑。在审判实务中，对逾界建筑的逾界部分是否一律判决拆除，笔者认为，应区别不同情况而定。对于逾界范围不大、受害人又没有及时向有关部门提出制止的， 可以参照德国、 瑞士等国家“邻居应有相应的容忍义务”原则，一般可不判决拆除，以免影响建筑物整体性和安全性，可参照德国民法典第 917 条第二

9、款： “对于必需通道所经的邻地所有人应以金钱、定期金作为赔偿”，采用支付赔偿金的方式处理。如案例：甲某与乙某祖遗两座房屋东西毗邻，中间有一条 0.4m 通风巷。 2006 年 5 月乙某申请改建旧房，建设主管部门准许其原拆原建。 2006 年 7 月乙某将该座旧房改建成三层楼层，二层以上楼板伸过甲某房屋西墙外沿 0.3m，侵占了甲某空间利用权而引发纠纷，甲某诉至法院请求解决。最后法院通过价值判断和利益衡量， 判决乙某支付甲某赔偿金人民币 4000 元，双方服判息诉。(2) 违法建筑相邻权的处理。违法建筑是指建筑物所有人没有土地使用许可和建筑规划许可审批手续而进行的建筑。 对于违法建筑， 法院受

10、理后应中止诉讼， 向行政主管部门提出“拆除违法建筑”的司法建议， 待行政机关处理后再恢复民事诉讼。 对于只是审批手续不完整的， 可责令当事人限期补办， 如按期补办的， 实体处理可参照逾界建筑相邻权的处理。 如行政主管部门不予补办的， 如属原告则裁定驳回起诉， 如属被告则按违法建筑处理。3、相邻权诉讼时效问题。民法通则 对相邻权的诉讼时效仅在第 141 条规定： “法律对诉讼时效另有规定，依照法律规定。”， 中华人民共和国物权法对相邻权的诉讼时效问题也未作出明确规定，因而在审判实务中对相邻权纠纷是否适用诉讼时效规定，存在不同的认识， 一种观点认为，相邻权关系是一种与一定事实关系或法律关系相始终的

11、权利，不适用诉讼时效的规定 ; 另一种观点认为，相邻权是一种请求权应适用诉讼时效的规定。 笔者认为，相邻权关系是否适用诉讼时效规定， 应区别不同请求权而定。从相邻权行使与秩序、效率、公平、安全价值关系加以考量，对于恢复原状、赔偿损失请求权应当适用诉讼时效， 而对于停止侵害、排除妨碍、消除危险请求权不应适用诉讼时效。 因为侵害事实总是处于持续状态， 危险的存在是一种状态，该危险可能造成严重损害， 对相邻权人的人身安全构成潜在威胁，法律对安全价值的追求明显大于对秩序、 效率、公平三项价值的要求， 如果适用时效规定，将不利于社会稳定和难以彰显法律对人文的关怀。相关知识链接相邻权纠纷的种类及界定在我国

12、现有的法律体系中， 对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定。 属于法律的有民法通则第八十三条规定： “不动产的相邻各方， 应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 最高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见 ( 试行 ) 中第 97-103 条对邻地利用， 因相邻关系而产生的截水、 排水、通行、相邻防险作出了规定。 根据上述规定，最高法院在民事案件案由规定 ( 试行 ) 中，关于相邻关系纠纷共列出了四种类型：(1) 相邻用水、排水纠纷相邻用水关系是指在相邻用水各方中， 无

13、论是地上水还是地下水， 水源所有人或使用人均有权合理使用水源， 任何一方不得垄断对水的使用。 相邻排水关系是指相邻自然排水和人工排水关系。 自然排水时，高地所有人或使用人有权向低地排水，低地所有人或使用人对高地的排水有承受的义务。 人工排水时， 低地所有人或使用人享有“过水权”， 即低地所有人或使用人应允许高地所有人或使用人使水流通过低地，但高地所有人或使用人得使水流滞于低地。(2) 相邻采光、通风纠纷相邻采光、通风关系是指相邻各方在修建建筑物时， 应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。(3) 相邻土地使用关系纠纷相邻土地使用关系是指土地所有人或使用人为行使权利的方

14、便，在法律法规规定的范围内，有权使用相邻人的土地。包括：第一，相邻土地通行关系，是指在相邻的土地之间，相邻一方有在他方的土地上能行的必要时，他方应予准许，造成相邻人损失的，通行方应予适当的补偿。第二，相邻土地管线设置关系，是指土地所有人或使用人非通过他人的土地不能安设电线、电缆、水管、煤气等管线，或虽能安设而费用过大时， 有权通过他人土地而安设管线，邻地所有人或使用人应当允许安设。 第三，相邻土的建筑物营缮关系， 是指土地所有人或使用人在其疆界或近旁营造成修缮建筑物时， 如有使用邻地的必要， 邻地所有人或使用人应当准许使用。(4) 相邻损害防免关系纠纷相邻损害防免关系是指不动产所有人或使用人在

15、先例不动产权利时， 应当注意防止、避免给相邻人造成损害。 包括：相邻环保关系 ; 建筑物倒塌的防免关系 ; 地基动摇的防免关系 ; 业务活动危险的防免关系等。事实上，实践中因相邻关系而产生的纠纷已远远超出上述范围。 例如，相邻方有害气体、 噪音入侵等产生的纠纷， 已大量诉讼到法院， 而法律对此类案件并没有明确规定，审判中只能引用民法通则的原则性规定。 德国民法典关于“不可量物侵害”的规定， 值得我们在立法和实践中借鉴。 所谓不可量物侵害按照现行德国民法典第 906 条规定， 10 系指煤气、蒸气、臭气、烟气、煤烟、热气、噪音、震动及其他来自于他人土地的类似干涉的侵入。 按照德国民法规定，所有者

16、在自己的土地限度内可随意利用其土地。 据此，被害者对于消极的侵害当然也就必须忍受。 但在加害者的权利行使有恶意的场合， 以及被害者不能忍受此类侵害的场合，则依德国民法典第 1004 条而当然可得请求排除妨害 。消极的侵害和“观念的侵害”也可适用“不可量物侵害”制度。所谓“消极的侵害”，大抵包括日照、通风妨害、地下水之剥夺、观望妨害，因建筑物之高层化而生的电视受信妨害，以及对于土地本应受到的来自于自然界的作用之阻止等。所谓“观念的侵害”， 指被害方之外的、 给予被害方以影响并使其价值减少的未有“美的感受”的情形。具体而言，包括“娼家及野外水浴场、性用品商店、尸体停置场、住宅地域的卡拉 OK、废铁

17、、铁悄、垃圾、建筑资材贮藏场等均包括在内。凡此等等，大抵有给予邻人羞耻心等心理侵害的可能性。”对于不可量物的侵害纠纷能否作为相邻关系案件，则应适用相邻关系的规定，王利明教授认为，应当具备如下几点要求：第一，必须要发生在相邻的不动产权利人之间。 第二，不可量物的侵害必须来自于不动产， 而不是直接来自于行为人所实施的行为。 第三，不可量物必须直接侵入邻人的不动产范围内， 导致邻人损害。邻人的不动产权利因此受到限制，而制造了妨碍的人的权利受到延伸，这仍属相邻关系。 假如不可量物并未直接侵入不动产范围， 而是直接侵害了邻人的人身或人格利益，则不能作为相邻关系处理。审判实践中，将相邻权纠纷与其他权属纠纷

18、以及合同纠纷区别开来， 重要的是从相邻权的性质入手， 看是否因相邻不动产权利的限制和延伸而引起， 同时还要结合当事人的诉讼请求。 有这样一个案例， 某房地产开发公司的在建楼房对邻近楼房的居民构成档光， 便与邻近楼房内的居民分别达成协议， 约定，开发公司在建设改造“老三栋”地区时， 按现有面积为被档光的楼房内居民更换新房。 后来开发商未按协议履行， 现“老三栋”地区的住宅已全部售出， 居民起诉开发商要求履行协议， 赔偿损失。 对于这一案件是否属于相邻权纠纷存在两种观点： 肯定的观点认为，本案争议是因相邻不动产档光引起的，原告要求履行调房协议，但该协议已实际无法履行， 因此，应按相邻不动产档光纠纷

19、， 开发商承担侵权赔偿责任 ; 持否定的观点认为，本案双方当事人已就相邻不动产档光问题达成了补救协议，开发商未履行协议而产生纠纷， 属于合同纠纷，开发商应承担违约责任。这一案件有一定的代表性， 涉及到如何正确界定相邻关系纠纷问题， 即相邻不动产所有人和使用人因行使权利而产生的一切权利义务关系是否都属于相邻关系。“如果相邻的不动产所有人和使用人之间因不动产的占有、 使用等问题达成了团体规约 ( 如建筑物区分所有人之间的团体规约 ) 或共同协议 ( 如有关设定地役权的合同 ) ，而相邻一方违反契约或合同的规定，将构成违约行为，其他相邻人有权请求其承担违约责任。” 在协议未被宣告无效或宣告解除时，不

20、能作为相邻关系纠纷处理，来适用相邻关系的规定。因此，前面提到的这个案例，不属于相邻关系纠纷。在相邻的不动产所有人或使用人未达成协议的情况下， 相邻不动产的所有人或使用人之间产生的各种纠纷也并非都属于相邻关系纠纷， 并适用相邻关系的确定。属于相邻权制度调整的关系主要应具备以下几个方面的内容： 第一、必须发生在相邻不动产的所有人或使用人之间。 第二、必须是相邻一方在行使不动产权利的过程中，需要扩张权利。第三、必须要求另一方提供必要的便利，并使另一方的权利受到限制。 第四、如果因扩张权利而给他人造成妨害或损害， 扩张方应当对此给予适当补偿。 只有在涉及到不动产权利的扩张和限制时才属于相邻关系调整的范

21、围。相邻权的保护原则民法通则 第八十三条规定确定了处理相邻权纠纷的基本原则， 即“有利生产、方便生活、团结互助和公平合理”的原则。 该原则为法官裁判活动提供了相当的准绳， 但由于过于原则， 给法官自由裁量提供了较大的空间。 审判实践中对于如何在当事人之间寻求平衡， 如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度， 以及如何对受侵害的当事人进行救济等问题，成为难点。1、相邻权纠纷的归责原则和责任方式。我国相邻权妨害责任是采过错责任原则，还是无过错责任原则的问题。 民法通则和相关司法解释没有明确规定，但从有关民法理论分析， 比较大陆法国家 ( 如法国法 ) 近邻妨害责任的现状及发展趋向来看，笔者认为我国相邻权妨害责任采取的是无过错责任原则。 即不考虑加害人有无过错， 只要有侵害行为、 损害及二者之间的因果关系， 加害人即应向作为相邻的受害人负损害赔偿责任。关于承担责任方式， 民法通则第