加强宅基地管理

1、加强宅基地管理，促进新农村建设霍明十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。加强土地管理，促进节约集约用地，是我国经济社会发展的必然选择。土地是发展的第一资源， 人多地少是我国的基本国情。 近年来， 由于生态退耕、农业结构调整、灾害损毁、建设占用，耕地总量不断减少，土地承载压力空前突出。建设社会主义新农村是党中央国务院加快农村发展，改善农村居住环境，提高农民生活水平的又一重大举措。在社会主义新农村建设中应以科学发展观为统领，认真贯彻党中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的一系列重要批示精神，切实履行保护资源，保障发展，维护权益，服务社会的职责，坚持依法依规管地，节约集约用地原则，

2、 大力支持社会主义新农村建设。 高台县是传统农业县，各项建设都有待发展，特别是在农村建设中，存在着建设条件散、舌 L L、差的特点，在实施新农村建设中如何做好节约集约用地的文章，是我县在建设社会主义新农村建设用地中亟需解决的问题。一、农民小康住宅建设情况及存在的问题小康住宅楼建设情况建设社会主义新农村是十六大以来党中央全面落实科学发展观， 解决“三农”问题的基本思想和思路的集中体现，是解决“三农”问题的新理念，是实现社会主义农业现代化，进一步促进农村城市化的新举措。农民小康住宅楼建设是推进社会主义新农村建设者的重要内容，既有利于保护农民的权益，避免重复建设，降低发展成本，改善农村居住环境，提高

3、农民生活质量；也有利于优化资源配置，集约利用土地，集聚发展后劲。20062006 年 1010 月，高台县合黎乡五一村积极响应党的号召，在建设社会主义新农村、推进农村小康住宅建设中进行了大胆探索，率先在全县建起了第一幢农民公寓楼， 拉开了全县农民小康住宅楼建设的序幕，为节约集约用地闯出了一条新路子。至 20102010 年 1010 月，巷道、合黎两乡利用城郊经济相对发达的优势，共建成小康住宅楼 2828 幢。共涉及农户 91916 6户，共占地 6.10986.1098 公顷也 99191 亩），户均 65.665.6 平方米。农民集中居住建设中存在的问题引导农民集中居住，是集约高效利用土地

4、资源的重要举措，在集约土地，改善农民居住条件，促进经济发展、维护社会稳定等方面具有重要意义。但农民集中居住点建设并不是农民居住自然点的简单合并，也不是人口简单的空间集聚。我县虽然在这方面取得了一定成绩，但也面临许多全局性深层次的问题。1 1、农民小康住宅楼规划与现行的土地利用总体规划未衔接土地管理法 第二十二条规定， “城市总体规划、 村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接”，“在城市规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划”。但由于从中央到地方各级政府均在实施“三农”建设，维护农民利益、改善农村环境，大力实施新农村建设，修建小康住宅楼的村社根据自己的实际情况和

5、地方政府的要求自行选址，村庄局部性规划与土地利用总体规划没能很好地衔接，导致了大部分的小康住宅楼用地不符合土地利用总体规划。还有一个主要原因是因为现行土地利用总体规划制定精品文档于上世纪九十年代，已不符合新形势的需要，村庄布局虽然缺乏科学性和可操作性，但涉及群众利益，因此得到有关部门的重视，其它规划须与其相衔接，造成了土地利用总体规划和村庄布局规划的倒置。2 2 农民小康住宅楼建设中土地权属调整难土地权属关系到农民的切身利益，如果处理不好，就有可能导致社会不稳定。在农民小康住宅楼建设中，涉及的土地面积比较大，有的要跨组、甚至跨村调整，在具体的实施过程中存在一定的难度。我县巷道乡东湾村在农民小康

6、住宅楼建设中，就是由村委会牵头，先将东湾村五社的耕地参照耕地补偿标准，将土地权属由五社所有转变为东湾村集体所有，然后确定给全村有修建意向的农户修建，若按照这一办法实施，所有权有可能形成在镇或村或社所有的格局。另外，使用权的确定也存在混乱，有的修建户不是本集体经济组织的成员，按照宅基地管理模式，只能是本集体经济组织的成员才能享受使用拨用宅基地。因此对于非本集体经济组织的成员的安置户还不能确定其土地使用权。现行宅基地管理中存在的问题农村宅基地管理制度是农村土地管理制度的重要组成部分，与农民的利益密切相关，对农村的经济发展和社会稳定起到了重要作用。农村宅基地管理制度及其配套政策，在计划体制下和社会转

7、型期，使农民获得了大体公平的住宅用地保障，实现了农民居者有其屋，形成了一套严格的用地申请审批程序，制止了农地的乱占滥用，维护了农村的稳定。但随着市场经济和城乡一体化的现实发展， 在宅基地管理中出现了许多问题，主要有：1 1、人均宅基地面积严重超标。土地管理法第六十二条规定：精品文档“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”但是，农民使用宅基地是无偿、无限期的使用制度，误导一部分人认为不占白不占，出现了大量的农民在翻建旧房过程中，未经国土资源部门批准任意侵占村社分配的土粪场，而且建新不退旧，尤其是一些

8、修建的了农民小康住宅楼的农户表现十分突出，宅基地闲置浪费严重。2 2、法律法规不完善，有效管理宅基地的难度很大。在农村实行承包责任是之前，宅基地划拨是做到的，但实行责任制之后，由于土地承包给个人，没有预留足够的机动用地，个人建房只能占用自家承包地或调换别人承包地，而承包地所承担的税费及工杂费仍有个人负担，所以后期的宅基地分配是事实上的有偿使用，现在要让其让出旧宅基地，有很大难度。3 3、规划意识淡薄，不利于农村宅基地的有序管理。规划是龙头，只有合理规划才能达到有序管理，目前农村的土地利用总体规划，村镇规划都存在或多或少的问题，既缺乏对村镇建设的指导性，又缺乏强制的约束力。4 4、宅基地使用权转

9、让受到限制。现行制度的主要特征是：宅基地属集体所有，不能出租买卖，但可无偿使用，长期不变，房屋属个人私有，可以出租买卖。这种制度随着农民经济条件的日益改善，使得农村出现了大量的一户多宅，多占宅基地的问题难以制止，闲置宅基地也难以收回，造成了资源浪费，加大了管理难度。另一方面，由于宅基地“集体所有”限制了宅基地在本集体成员以外的流转，农民房屋的所有权财产不能顺利变现。随着市场化进程的不断加快，城乡精品文档人口的流动和迁徙不可避免，城乡住宅的商品化变得不可阻挡。城市居民住房已经商品化，可以自由上市流通，其住宅用地使用权可以随房屋买卖而转移，农村宅基地因为“福利保障”而不能流转，城乡住宅再次出现新的

10、二元制。二、对推进农民集体土地产权改革的建议以上这些问题，是逐年聚积，不断突出的，要解决好非一日之功。农民集体土地产权改革是社会广义新农村建设的基础性工作之一，必须从促进土地资源的集约高效和可持续利用出发，按照科学规划、分步实施的原则，通过推进农村建设用地特别是农民宅基地的整理，盘活利用农村存量建设用地，促进农村居民点的合理布局、适当集中，实现农村居民点布局从自然形态向规划形态转变，逐步改善农村居民生产生活条件和生态环境质量，从而达到集约、高效利用土地的目的。在推进农民小康住宅楼布点时，应坚持四项原则：(1)(1)坚持节约集约用地原则，规定小康住宅楼以多层和小高层为主。(2)(2)坚持衔接原则

11、，小康住宅楼必须符合土地利用总体规划和城乡建设规划，统筹协调好与基础设施布局、产业布局、基本农田保护、土地利用等方面的关系。(3)(3)坚持民主原则，广泛听取各方面的建议的广大群众的意见，对规划成果进行公示、公开。(4)(4)坚持依法报批原则，规划由专业部门承担，经组织专家讨论后报县级以上人民政府批准。1 1、加快完善农村集体建设用地使用权流转制度。加快法制建设，提供制度保障。一是要放宽对农村集体建设用地使用权流转的法律精品文档限制，应在有偿使用的基础上，允许集体建设用地自由合法流转；二是要完善流转的法律内容， 尽快颁布全国性的法律文本， 为合理界定流转范围、确定流转形式、明确收益分配和强化规

12、划管理提供法律指导。2 2、做好产权登记，完善流转平台。要明确集体土地产权的法律界定，进一步理清三级主体的产权界区，规范农民集体的组织形式，避免产权主体虚置与权力职能重叠。土地所有权要尽力下沉，能够明晰到村民小组的尽量明晰到村民小组。具体操作时，以实际中是否有明确的土地范围为依据， 村民小组之间土地边界范围明确， 且在各自范围内占有和使用土地的，应确认相应范围的土地为相应的村民小组所有； 其他属于村农民集体所有的，应承认现状，由村农民共同所有，村农民集体经济组织或村民委员会负责经营和管理；而属于乡（镇）农民集体所有的，应依法确认为乡（镇）农民共同所有，由乡（镇）农民集体经济组织负责经营和管理。

13、3 3、实行有偿使用，合理分配收益。集体建设用地应参照国有土地有偿使用制度实行有偿使用，这样不但可以充分实现所有者权益，而且可以为新农村建设提供资金支持。 集体建设用地有偿使用制度应该循序渐进，分用途、分区域和分时段逐步推进。对于宅基地的有偿使用，首先要合理制定宅基地有偿使用的收费标准， 严格根据宅基地的面积和区位条件等因素征收有偿使用费；其次，不同区域应采取不同的有偿使用政策，在经济条件较好和流转较为活跃的地区，可以全面实施宅基地的有偿使用，促进土地的合理合法流转。在经济欠发达地区和广大农村腹地，流转相对不足，可以考虑采取先流转后收费的办法，并适当减免收费额度。集体建设用地的有偿使用收益扣除

14、成本外，主要归农民集体所有，用于集体公共和公益事业以及农民就业和养老保障等。有偿使用后再次流转的，符合规划条件下，扣除上缴的土地增值收益的余额归原土地使用者支配。4 4、稳步推进与土地利用总体规划的衔接。农民小康住宅楼建设已在我县逐步拉开帷幕，但针对小康住宅楼布局与土地利用总体规划严重脱节的问题，国土、建设、规划等部门应积极主动，加强沟通与协调，做好土地利用总体规划的修编工作。 我建议根据各村的实际情况， 采取以下措施：一是对近期急需建设的小康住宅楼，通过土地利用总体规划的局部调整，使其符合土地利用总体规划，促其早日开工建设。二是采取规划指标”先使用后归还”做法，也就是对于原来在村庄建设用地范

15、围内的住宅进行调查，按照自愿原则安排这一部分农户进入小康住宅楼，将其原规划的建设用地调整为基本农田，农民小康住宅楼用地调整为建设用地，做好规划修改，使小康住宅楼先启动，腾出的住宅进行复垦整理，形成耕地来补充基本农田，这样既保证了基本农田面积不减少，又推进了小康住宅楼建设，加快新农村建设步伐。但这个做法要做好后期的监督和后续监管，需制定一系列制度加以约束，严防扩大建设用地规模。三是通过新一轮的规划修编，充分考虑与城乡建设规划、村镇规划的衔接，保证规划的前瞻性和科学性。5 5、积极有效地做好权属认定工作，保证农民合法权益。根据巷道、合黎两乡在农民小康住宅楼建设中来看，在用地上存在的问题是显而易见的

16、，如不及时明确相关政策，采取有效措施，势必引发大量的群众矛盾，从而影响构建和谐社会，阻碍新农村建设步伐。在农民小康住宅楼建设过程中做好土地权属的认定是关键，是检验是否真正从维护农民权益出发的标准。精品文档(1)(1)对于小康住宅楼所占用的土地，我们可以采取以下几种用地方法确定其所有权和使用权。 一是办理集体农转用并征为国有， 在供地方式上，可参照农村宅基地审批模式进行划拨，这样就是在国有土地上建设小康住宅楼，被征地农民和自愿拆迁的农户都可以选择进入小康住宅楼，这样土地所有权归国家，使用权按照目前商品房分割登记的办法处理归住户，并按照土地登记办法和城市房地产管理法给予住户办理国有土地使用证和房屋

17、产权证。二是只办理农转用，小康住宅楼中涉及到的拆迁户补偿参照征地标准发放，土地所有权归乡(镇)集体所有，供地方式也采取宅基地审批模式进行划拨，这样可以解决宅基地管理上不得跨村、跨社的限制，并给颁发村镇房屋所有权证和集体土地使用权证。(2)(2)对于腾出的旧宅基地可以按以下两种办法解决：一是对于位于村镇建设规划范围内的，由农村集体自行开发，实现集体建设用地的流转，由乡(镇)政府组织牵头统一开发经营，把土地的增值收益留在集体内部，集体收益部分按照集体土地流转的收益分成进行分配。这部分土地所有权归村集体经济所有。二是对于农村旧宅基地整理复耕后新增的有效耕地归村级集体经济组织所有，允许在土地所有权和土地用途不改变的前提下，重新发包，有偿流转，土地承