万科集团成本控制要点应用指南_图文

1、成本控制要点应用指南编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来,编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明:第一:控制要点是大家总结公司历史经验,按权重筛选出来的,不可能涵盖所有的成本控制内容。第二:成本控制的详细方法已体现在相应的规范里,我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式,仅提供一本应用指南。第三:由于相应的规范仍在编制中,本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、6目录第一项. 立项成本控制要点应用指南第二项. 规划环节成本控制要点应用指南第三项. 招投标环节成本控制要点应用指南第四项. 施工

2、环节成本控制要点应用指南第五项. 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项. 销售环节成本控制要点应用指南第七项. 工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项. 期间费用的成本控制要点应用指南第九项. 物业管理成本控制要点应用指南附件. 北京公司规范化管理系列文件目录 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。第一项 规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控

3、制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。第二项 67 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标。 第三项 89 施工环节的成本控制主要应注意两大方面,一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而

4、在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。 第四项 1011 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息,通过明确而科学的流程,就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率,达到成本控制的目的。 第五项12 销售环节的成本一般是按比例控制,但一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多,所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外,由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。 第六项 1314 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及

5、时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方,和自己的调研,不论哪种方式都应该注意严格按程序走,防止出现不规范或不负责的实际操作。 第七项 15期间费用的成本控制要点应用指南 八 项 第 期间费用主要有财务、人工、行政三 块费用组成。由于地产业务的周期变 化，期间费用的灵活性很高，更需要加 强对期间费用的计划控制。财务部在这 一环节除了承担主要的控制任务外，还 有义务指导监督其他部门的有关费用支 出情况。 控制要点 控制什么 （1） 公司开发速度、 规模与贷款计划 怎么控制 x制定年度资金计划 y资金占压费用估算与 控制 x制定项目总体开发计 划 x制定工程年度付款计 划 x制定年度销售计划 x

6、依据总部人事部有关 规定确定北京公司工 资总额 y依据国家和公司有关 规定确定加班补助及 其他费用与出差补助 z依据北京公司奖优惩 劣的政策确定奖金额 x通讯费用实行限额报 销 y交际费用实行定额报 销 z车辆交通费实行油料 归口管理；过路费、 过桥费、停车费、养 路费实报实销管理； 维修费、保养费事前 审批；部门经理以上 私家车限额报销 谁来控制 1、财务部负责年度 资金 计划 2、财务部与审算部 配合 控制占压资金量 项目部负责项目总体开发 计划 工程部负责工程年度付款 计划 销售部负责年度销售计划 参考文件 1、财务费 用 （2）地价款的支付 （3）工程款的支付 （4）销售回款的管理 （

7、1）薪金 （2）岗位津贴 （3）出差补助 详见付款审批程序 规范中工程款付款 流程、营销费用付 款流程 2、人工费 （4） 加班补助及其他 用 费用 （5） 奖金（含即时奖 财务部负责 详见费用报销规范 第 15 条 至 第 19 条、第 26 至第 29 条。 金） （1）通讯费用 （2）交际费用 （3）车辆交通费 3、行政管 理费用 总办与财务部负责 详见费用报销规范 第 1 条至第 14 条、 第 20 至 25 条 （4）其他办公用品费 16 物业管理成本控制要点应用指南 九 项 第 地产公司需要在物业管理方面支出的 费用主要是委托管理、委托经营和亏损 补贴三个方面。客户服务中心担负着

8、这 一环节的主要控制工作，控制原则是以 明文的法律合同形式界定地产公司与物 业公司的权责关系，防止因权责不清带 来的额外成本。 控制要点 控制什么 怎么控制 x制定委托管理邀约 并致物业公司 y物业公司就邀约项 目提交物业管理方案 z经同北京公司客户 服务中心达成一致意 见后签订委托管理协 议 x制定委托经营合同 y物业公司就委托经 营合同提交委托经营 方案 z经同北京公司客户 服务中心达成一致意 见后签订委托管理协 议 谁来控制 参考文件 （1）未销售的商品 房 1 、 委 托 物 （2）地产公司办公 室 业管理 （3）职工宿舍 （4）样板间 北京公司客户服务中 心 负责与物业公司签定 委 托管理协议 详见物业管理成本控 制规范中第 8 条 2、资产委 （2）幼儿园 托经营 （3）班车 （1）康乐中心 北京公司客户服务中 心 负责与物业公司签定 委 托经营合同 详见