hhh万科地产成本控制分析ppt课件

1、房地产房地产E网网万科地产本钱控制分析万科地产本钱控制分析房地产房地产E网网房地产房地产E网网 目的本钱构成目的本钱构成 目的本钱执行目的本钱执行3.23.2中心设计思想中心设计思想-管管理实施过程理实施过程房地产房地产E网网管理原那么：表达目的本钱的先进性管理原那么：表达目的本钱的先进性 目的本钱的严肃性目的本钱的严肃性( (纳入绩效考纳入绩效考核核) ) 根本概念：根本概念：管理工具：动态本钱反映系统平台管理工具：动态本钱反映系统平台 本钱目的数据库本钱目的数据库3.33.3中心设计思想中心设计思想-目的目的本钱管理本钱管理目的本钱：目的本钱是企业预先确定的、在一定时期内目的本钱：目的本钱

2、是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的本钱目的；是工程成和经过努力所要实现的本钱目的；是工程成 本的控制线。本的控制线。动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱 结果见动态本钱构成。结果见动态本钱构成。房地产房地产E网网工程开展工程开展施工施工规划设计规划设计招标招标开工结算开工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理 是经过对房地产各个作业过程进展本钱控制，实现降低本钱的目的。是经过对房地产各个作业过程进展本钱控制，实现降低本钱的目的。 全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位3.43.4中心设计思想中心设计思想-作业过程

3、管理作业过程管理房地产本钱作业过程：房地产本钱作业过程：总目的总目的房地产房地产E网网责任本钱管理责任本钱管理目的本钱管理目的本钱管理作业过程管理作业过程管理本钱管理软件本钱管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统本钱管理方式根本构架本钱管理方式根本构架指点机构指点机构 管理工具管理工具管理制度管理制度本钱、工程文件本钱、工程文件房地产房地产E网网责任本钱体系经过确定责任主体和评价部门，经过责任本钱体系经过确定责任主体和评价部门，经过技术经济目的的目的设定、执行和考核，来保证整技术经济目的的目的设定、执行和考核，来保证整体本钱的合理性和先进性。体本钱的合

4、理性和先进性。责任本钱管理体系要素：责任本钱管理体系要素： 1责任范围；责任范围； 2责任人责任人 3评价规范；评价规范； 4评价人评价人责任本钱体系建立目的：责任本钱体系建立目的： 令全员实施自觉的本钱管理行为令全员实施自觉的本钱管理行为1 1、责任本钱管理、责任本钱管理房地产房地产E网网工程经理部：工程进度、质量；工程经理部：工程进度、质量；工程管理部：工程管理部： 供应商管理与技术方案；供应商管理与技术方案；规划设计部：规划设计部： 设计图纸设计图纸 合理的架构分工责任本钱前提合理的架构分工责任本钱前提本钱管理部：任务性质：财权的控制活动多过业务本钱管理部：任务性质：财权的控制活动多过业

5、务活动；活动； 制造本钱范畴而非建安本钱；制造本钱范畴而非建安本钱； 组织型本钱管理而非审价算帐型组织型本钱管理而非审价算帐型房地产房地产E网网主要内容主要内容1 1要素概括要素概括责任主体责任主体配合部门配合部门评价部门评价部门项目发展部项目发展部财务部财务部1、建建造造内内容容、建建筑筑形式合理化形式合理化设计部设计部销售部销售部成本部成本部2、结结构构指指标标合合理理化化及施工图质量及施工图质量设计部工程部设计部工程部成本部成本部3、获获取取竞竞争争性性的的合合理低价理低价工程部成本部工程部成本部项目经理部项目经理部招标领导小组招标领导小组4、现现场场成成本本管管理理、施工质量与效率施工

6、质量与效率项目经理部项目经理部工程部工程部工程部工程部销售部 销售部 财务部财务部各职能部门各职能部门财务部财务部管理费用 管理费用 责责任任目目标标责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本销售费用 销售费用 房地产房地产E网网主要内容主要内容2 2反响目的反响目的项目项目反馈指标反馈指标项目项目反馈指标反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买

7、率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本主体建造成本社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发间接费开发间接费管理费用管理费用销售费用销售费用房地产房地产E网网实施要点实施要点牵头牵头组织组织讨论讨论构成构成普及普及执行执行实现实现制定制定定期考核定期考核公布公布房地产房地产E网网2 2、目的本钱管理、目的本钱管理 管理原那么：表达目的本钱的先进性管理原那么：表达目的本钱的先进性 目的本钱的严肃性目的本钱的

8、严肃性( (纳入绩效考纳入绩效考核核) ) 目的本钱：目的本钱是企业预先确定的、在一定时期内目的本钱：目的本钱是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的本钱目的；是工程成和经过努力所要实现的本钱目的；是工程成 本的控制线。本的控制线。动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱 结果见动态本钱构成。结果见动态本钱构成。根本概念：根本概念：管理工具：动态本钱反映系统平台管理工具：动态本钱反映系统平台 本钱目的数据库本钱目的数据库房地产房地产E网网实施过实施过程程 目的本钱构成目的本钱构成 目的本钱执行目的本钱执行房地产房地产E网网签约

9、签约金额金额变卦变卦签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变卦变卦签证签证结算结算调整调整动态本钱构成动态本钱构成已发生本钱已发生本钱合同性本钱合同性本钱非合同性本钱非合同性本钱已结算本钱已结算本钱未结算本钱未结算本钱待发生本钱待发生本钱动态本钱动态本钱 = = 未结算合同未结算合同 + + 已结算合同已结算合同 + + 非合同性本钱非合同性本钱 + + 待发生本钱待发生本钱动态本钱动态本钱房地产房地产E网网q 土地本钱土地本钱q 开发前期预备费开发前期预备费q 主体建筑工程费主体建筑工程费q 主体安装工程费主体安装工程费q 园区管网工程费园区管网工程费q 园林环境建立费园林环境建立费q 配

10、套设备费配套设备费q 开发间接费开发间接费房地产本钱工程设置房地产本钱工程设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金本钱房地产房地产E网网3.1 3.1 新工程开展新工程开展本钱控制本钱控制控制要点：稳健性控制要点：稳健性 合理确定估算根底，合理估计工程量和工合理确定估算根底，合理估计工程量和工 程综合单价。程综合单价。控制原那么：准确、客观、全面、谨慎预测新工程本控制原那么：准确、客观、全面、谨慎预测新工程本钱。钱。需求文件：需求文件： 房地产房地产E网网3.2 3.2 设计本钱设计本钱控制控制控制要点：合理的产品技术经济目的控制要点：合理的产品技术经济目的 设计周期、设计质量。设计周期、设计质

11、量。控制原那么：经济合理性最大。控制原那么：经济合理性最大。需求文件：需求文件： 房地产房地产E网网3.2 3.2 设计阶段的主要设计阶段的主要经济目的经济目的容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积一方钢筯含量一方钢筯含量一方砼含量一方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比房地产房地产E网网3.3 3.3 招标本钱控招标本钱控制制控制要点：获取竞争性低价本钱控制要点：获取竞争性低价本钱 尽量采用工程量清一方式尽量采用工程量清一方式 集中采购集中采购控制原那么：全面招标原那么控制原那么：全面招标原那么 合理低价中标原那么合理低价中标原那么 透明公正原那么透明公正原那么 需求文件：需求文件：

12、 房地产房地产E网网3.4 3.4 签约本钱签约本钱控制控制控制要点：合同谈判控制要点：合同谈判 合同审批合同审批控制原那么：合法性原那么、合同书原那么、事控制原那么：合法性原那么、合同书原那么、事前签署前签署 原那么、招标原那么、利益明晰原那原那么、招标原那么、利益明晰原那么么 需求文件：需求文件： fdcew房地房地产产E网网房地产房地产E网网3.5 3.5 施工本钱施工本钱控制控制控制要点：变卦与签证的控制控制要点：变卦与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原那么：权益限制原那么、时间限制原那么控制原那么：权益限制原那么、时间限制原那么 多级审核原那么、完工确认原那么多级审核原那么、完工确认原那么需求文件：需求文件： 房地产房地产E网网3.6 3.6 结算本钱结算本钱控制控制控制要点：严厉审核结算工程量控制要点：严厉审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原那么：廉洁奉公原那么、多级审核原那么控制原那么：廉洁奉公原那么、多级审核原那么 准确高效原那么、可复查性原那么准确高效原那么、可复查性原那