资产评估实验及答案分析

1、资产评估实验指导书编写：肖川林实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务: 计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为W 50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地 公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2年，第一年投入60%的总建设费，第二年 投入40%的总建设费，总建设费预计为 1500万元。专业费用为总建设费用的 6%,利息 率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元

2、/平方米,折现率10%。方法提示:1）预计住宅楼的买楼价的现值为:3000 2000 62（1+10%）=29752066元）2）总建筑费用现值为:-9190000元）1000 60% 10000 1000 40% 100000 51 51 10% . 1 10% .3）专业费用：专业费用=9 190 000 X 6% =551 400（元） 4）租售费用及税金:租售费用及税金=29 7520 66 X 5% =1 487 603（元） 5）投资利润：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X 20%=（ 地价 X 20% ）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地价 X

3、20% ）+1 948 2806) 总地价：总地价=(29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280)- (1+20 %)=16574783十 1.2 =13812319(元)2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元/平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都

4、是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值 大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表：年份200520062007200820092010指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地 2000年1月20日的价格。方法提示：1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值R =800汉115 100 106110 102 109145(1+10%)150(1+10%)100 10010

5、1 100= 785.4元/平方米P21 -45115 100 106(1 +10%)= 850 -111 101P3115 100=760 -110 100x112 1 1I 501 10%1 145106 1 10%XX103 11401 10%100100Xx100101100 100= 812.8元/平方米= 841.53元/平方米1 -145.780在型110 100 100遁 1罟型 型=881.93元/平方米1199 99一45(1+10%)p P +P2+P3+F4785.4 812.8 841.53 881.93830.41兀/平万米2）用平均法计算待估地评估值3、有一宗已七

6、通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5 ,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%, 每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平 方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地 银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为 8%,开发商要求的总利润为所开发不动产 总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。方法提示:1）测算不动产总价 不动产建筑总面积：

7、3200X 2.5 = 8000（平方米） 不动产纯收益 =300 X 8000 X 90%X （1-25 %） = 1620000（元） 不动产收益年期=50-3 = 47（ 年）不动产总价=1620000/8% 乂 1-页L 0+8%） = 1970611（元）2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费 =1000 x（ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3 ）计算利息利息=地价 X 7%X 3 + 8800000 X 7%X 1.5 = 0.21 地价 + 924000 （元）4 ）计算利润利润=19706113 X 15% = 2955917 （元）5 ）测算地价地价=不动

8、产总价-建筑费-专业费-利息-利润地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21 = 5780350（元）单价=5780350/3200 = 1806.36（元 / m2）楼面地价=1806.36/2.5 = 722.54 （元/m ）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800万元（建设期为2年，假定第一年投 入建造成本的60%

9、第二年投入建造成本的40%，管理费用为建造成本的3%年利息率为 6%销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用 为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的 重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零，试计算该建 筑物的折旧（贬值）总额。方法提示：1）建筑部分的重置成本：800X （1+3%）+800X 60%X 6%X 1.5+800 X 40%X 6%X 0.5+50+120=1046.8（万元）2）建筑部分的折旧：建筑部分的折旧：（1046.8-18 ）X 8/50+18 = 182.6（万元

10、）3）装修部分的折旧：装修部分的折旧 :200 X 2/5=80（万元）4）设备部分的折旧：设备部分的折旧 :1 10 X 8/10=88（万元）5）总折旧：总折旧 :182.6+80+88=350.6（ 万元）实验二、资产评估在机器设备评估中的应用实验目的： 进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用实验任务：计算分析题1、某被评估的生产控制装置购建于 1 995年，原始价值 100万元，2000年和 2003年分别 投资 50000元和 20000元进行了两次更新改造， 2005年对该资产进行评估。调查表明，该 类设备及相关零部件的定基价格指数在 1995年、2000年、2003年、20

11、05年分别为 110%、 125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为 6 年。另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要 4名操作员。假定待评估装置与新装置 的运营成本在其他方面相同， 操作人员的人均年工资福利费为 1 2000元，所得税税率为 33%， 适用折现率为 10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。方法提示：1 ）估算重置成本 重置成本=100X 150沧 110%+X 150沧 125%+X 150沧 130% 144.67 （万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=10X 136.36 - 144.67 + 5 X 6- 14

12、4.67 + 2 X 2.3 - 144.67=9.66 年3）估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66 -（ 9.66 + 6）= 61.69%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=144.67 X 61.69%= 89.25（万元）5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（ 54）X 12000= 12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000X（ 1 33%）= 8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以 确定其功能性贬值额将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性

13、贬值额8040X（P/A，10%，6）=8040X4.3553=35016.61（ 元）=3.5 万元6）求资产价值待评估资产的价值=重置成本实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.5= 51.92（ 万元）2、某被评估设备购建于 2005年 6月，账面原值 100万元，2008年 6月对该设备进行了技 术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元，2009年 6 月对该设备进行评估，评 估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：2005年至2009年该类设备的定基价 格指数分别为105% 110% 110% 115% 120%被评估设备的月人工成本比同类设备节 约1000

14、元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%规模效益指数为0.7，该企 业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际 利用率为正常利用率的 60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用 6 年，预 计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的 80%。根据上述条件估算该设备的有关技术 经济参数和评估价值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X 120沧 105%+10 120沧 115% 124.72（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）估算实体性

15、贬值率实体性贬值率=3.75 -（ 3.75 + 6）= 38.46%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率= 124.72 X 38.46%= 47.97（万元）5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000X 12= 12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000X（ 1 33%）= 8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040X（P/A， 10%， 6）= 8040X 4.3553=35016.61（ 元） =3.5 万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率=1 （ 60沧8

16、0% X X 100%=1 （ 60沧 80% 0.7 X 100%= 18.24%7）估算经济性贬值经济性贬值二（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）X经济性贬值率=（124.72 47.97 3.5 ）X 18.24%=13.36（万元）8）求资产价值待评估资产的价值二重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=124.72 47.97 3.5-13.36= 59.89（ 万元）3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产I型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于 2011年5月 20日的价值。评估

17、人员经过调查得到以下有关经济技术数 据资料：从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102% 2008 年为101% 2009年为99% 2010年为100% 2011年为102% I型机组在2011年的出 厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用7年；与具有相同生产能力的U型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；折现率为10%试评估确定该机组的市场价值。方法提示：1）运用市场重置方式（询价

18、法）评估I型机组的过程及其结果重置成本：重置成本 =100X （1+25%）=125（万元 ）实体有形损耗率：实体有形损耗率 =5X60%/（5 X60%）+7X100%=3/10X100%=30%评估值：评估值=125X （1 -30%）=87.5（万元）2）运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7) X 100%=30%功能性贬值=4X (1-3 3%)(P/A,10%,7)=2.68 X 4.8684=13.05 万元评估值=156.04 X (1 -30%)-13.

19、05=96.18(万元)3）关于评估最终结果的意见及理由： 关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式 （询价法）的评估结 果为准或为主 （此结果的权重超过 51 %即算为主） 。因为此方法是利用了市场的判断，更接 近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。实验三、 无形资产评估实验目的： 掌握无形资产评估方法实验任务：计算分析题1 、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是 三年前自行研制的，账面成本为 80 万元，三年间物价累计上升了 25%，该专利保护期 10 年，剩余保护期 6 年，专业人员测算认为

20、该专利技术的成本利润率为 400%，乙企业资产的 重置成本为 4000万元，成本利润率为 13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋 势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年。通过对市场供求状况及生产状况分析得 知，乙企业的年实际生产能力为 20 万件，成本费为每件 400 元，未来 4 年期间的产量与 成本费用变动不大， 使用该专利技术后产品的性能提高， 预计每件产品的售价在未来第一、 二年为 500 元，第三、四年为 450 元。折现率为 10%，所得税税率为 33%。试确定该专利 的评估价值。方法提示：1 ）求利润分成率80X（1+25%）X（1+400%）/80 X（1+2

21、5%）X（1+400%）+4000X（1+13%） = 9.96%2）求未来每年的预期利润额第 1、2 年：（500-400 ）X 20 = 2000 （万元）第 3、4 年：（450-400 ）X 20 = 1000 （万元）第 5 年：（430-400 ）X 20 = 600 （万元）3）求评估值：239.96%X（ 1-33%）X 2000/ （1+10% +2000/ （1+10% +1000/ （1+10% +45+1000/ （1+10% +600/ （1+10% = 352.2 （万元）2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态， 即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且 其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产 品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市 场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%试评估该企业的商誉价值。 方法提示：1）计算企业整体价值10011Q120160160腳 （1+6% 广（1+6% 门 1+6%厂（1 十 6% 广 6%x（l+6%j= 100x0 9434+110x0.8900