宗地估价思路

1、2022-2-91宗地估价思路2022-2-92n估价思路基于：q估价目的q估价对象用途q估价对象权利q市场状况n估价技术思路内容：n1.根据估价目的和估价对象用途等选择估价方法（市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法（路线价）进行评估。n2.根据估价方法的适宜性确定各方法估价结果的权重。n3.再根据政策要求（如工业用地出让最低价要求）和估价对象权利状况（如划拨用地估价要扣减出让金）对估价结果进行修正。n4.最终确定估价结果。2022-2-93估价目的土地使用权出让价格评估n一一.估价目的：估价目的：q为出让土地服务。n二二.价格类型价格类型q出让金、出让（底）价、补交

2、地价。n三三.估价特点：估价特点：n1. 1.土地一级市场；土地一级市场；n2. 2.市场价格，公开市场价值标准。市场价格，公开市场价值标准。n3. 3.包括三种类型：包括三种类型：n（1 1）新增建设用地，）新增建设用地，n（2 2）原建设用地，）原建设用地，n（3 3）出让后改变用途和使用条件）出让后改变用途和使用条件（合法）需要补交地价的土地。（合法）需要补交地价的土地。n4. 4.出让底价：是正常市场状态下地出让底价：是正常市场状态下地价水平，是政府出让最低控制标准。价水平，是政府出让最低控制标准。n5. 5.出让价格评估符合土地出让政策出让价格评估符合土地出让政策和法规要求。和法规要

3、求。n四四.估价原则：估价原则：特别强调合法原合法原则、替代原则和最有效利用原则、替代原则和最有效利用原则则。n五五.估价方法：估价方法：较多采用基准地较多采用基准地价系数修正法、市场比较法和价系数修正法、市场比较法和剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）n六六 价格确定价格确定n工业用地出让最低价标准。n有规定必须采用基准地价系数修正法并规定权重的等。2022-2-94估价目的土地使用权出让价格评估n估价技术要点：估价技术要点：n1. 1.出让方式多种，出让行为政策性强。估价格类型取决于出出让方式多种，出让行为政策性强。估价格类型取决于出让估价的需要。让估价的需要。n2. 2.新增建设用地

4、出让：新增建设用地出让：n根据根据规划规划的用途和使用条件评估。的用途和使用条件评估。n3. 3.原建设用地出让：原建设用地出让：n如果原建设用地如果原建设用地符合规划要求符合规划要求，或者，或者出让要求保持现状用途出让要求保持现状用途的，按现状用途和使用条件评估。的，按现状用途和使用条件评估。n否则，按规划条件评估。否则，按规划条件评估。n4. 4.旧城改造和重新开发：按旧城改造和重新开发：按规划规划要求估价。要求估价。2022-2-95如何确定土地使用权出让底价？n土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平和相应的产业政策，确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。（招标

5、拍卖挂牌出让国有建设用地（招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定使用权规定 ）n确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门委托有资质的土地估价机构有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价、当地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让宗地设 定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格，综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调控方向，兼顾当前利益和长远利益，确定拟出让宗地的出让底价。土地出让底价是由出让方集体决议确定。评估机构是为出让方提供确定底价的参考价格2022-2-96估价目的土地使用权转让价格评估n

6、一一.估价目的：估价目的：q为转让土地服务。n二二.价格类型价格类型q土地使用权转让价格。n三三.估价特点：估价特点：n1. 1.土地二级市场。土地二级市场。n2. 2.市场价格，公开市场价值标准。市场价格，公开市场价值标准。n3. 3.包括二种类型：包括二种类型：n（1 1）空地转让，）空地转让，n（2 2）土地与房屋整体转让）土地与房屋整体转让n4. 4.宗地价格评估也要考虑地上建筑物宗地价格评估也要考虑地上建筑物的利用状况：如建筑使用寿命、建筑的利用状况：如建筑使用寿命、建筑强度（容积率和建筑密度）、最有效强度（容积率和建筑密度）、最有效使用状态等。使用状态等。n5. 5.转让价格评估考

7、虑权属状况：抵押、转让价格评估考虑权属状况：抵押、纠纷、共有权等的影响。纠纷、共有权等的影响。n四四.估价原则：估价原则：特别强调合法原则、替代原则和最有效利用原则、预期收益原则。n五五.估价方法：估价方法：可以多种估价方法。可以多种估价方法。n六六.估价技术要点：估价技术要点：n1. 1.出让土地转让出让土地转让：n（1 1）剩余使用年期的计算和年期修正剩余使用年期的计算和年期修正。n（2 2）不符合土地转让政策不符合土地转让政策的要求情况的要求情况下估价，政策的影响。下估价，政策的影响。如闲置土地转让、如闲置土地转让、投资没有达到要求的土地转让对价格的投资没有达到要求的土地转让对价格的影响

8、。影响。n* *转让法律风险和由此产生的经济损失。转让法律风险和由此产生的经济损失。n2. 2.划拨用地转让：划拨用地转让：n（1 1）符合划拨土地转让政策的要求：）符合划拨土地转让政策的要求：根据根据4242号文号文n（2 2）与地上建筑物同时转让：）与地上建筑物同时转让：经营性经营性用途扣减土地出让金。用途扣减土地出让金。n3. 3.部分用地转让估价：部分用地转让估价：n分摊土地和分割土地转让估价。（分摊土地和分割土地转让估价。（关注关注价格影响因素的分析，属个别因素价格影响因素的分析，属个别因素）n（1 1）分割土地转让：分割土地能否独）分割土地转让：分割土地能否独立使用和与相邻土地关系

9、的分析。立使用和与相邻土地关系的分析。n（2 2）分摊土地转让：公共配套和公共）分摊土地转让：公共配套和公共设施用地的影响、空间权的影响等。设施用地的影响、空间权的影响等。n七七 价格确定价格确定2022-2-97估价目的土地使用权抵押价格评估n一一.估价目的：估价目的：q为抵押贷款服务。n二二.价格类型价格类型q抵押价格。n三三.估价特点：估价特点：n1. 1.市场价格，公开市场价值标准市场价格，公开市场价值标准n2. 2. 如果待估宗地存在负债，如，如果待估宗地存在负债，如，未交出让金、设有抵押权、担未交出让金、设有抵押权、担保权等，抵押价值不包括应扣保权等，抵押价值不包括应扣除的负债。除

10、的负债。n。n四四.估价原则：估价原则：特别强调合法原则、保守原则或谨慎原则。n五五.估价方法估价方法n六六.估价技术要点：估价技术要点：n1.待估宗地应符合抵押的规定。这待估宗地应符合抵押的规定。这是合法原则的要求。不符合而设定是合法原则的要求。不符合而设定进行抵押，不可以。进行抵押，不可以。n2.出让土地使用权抵押估价：重点出让土地使用权抵押估价：重点关注（关注（1）剩余使用年期；（）剩余使用年期；（2）他）他项权利状况项权利状况n3.划拨土地使用权抵押估价划拨土地使用权抵押估价：（：（1）土地使用年期设定按合法最高年期土地使用年期设定按合法最高年期设定；（设定；（2）扣除土地出让金；（）

11、扣除土地出让金；（3）他项权利状况。他项权利状况。n划拨土地使用权抵押价格划拨土地使用权抵押价格=出让土出让土地使用权抵押价格地使用权抵押价格-应补交的土地应补交的土地出让金。出让金。n4.部分土地抵押：关注部分土地抵部分土地抵押：关注部分土地抵押变现能力的分析和对价格影响。押变现能力的分析和对价格影响。不得抵押的情况请见物权法。2022-2-98估价目的土地使用权租赁价格评估n一一.估价目的：估价目的：q为租赁服务。n二二.价格类型价格类型q租赁价格，即租金。n三三.估价特点：估价特点：n 市场价格，是市场价格的另市场价格，是市场价格的另一种形式。一种形式。n四四.估价原则：估价原则：特别强

12、调合法原则、预期收益原则、替代原则等。n五五.估价方法：估价方法：常用市场比较法和收益还原法。n六、技术要点n两种类型：n一是土地使用权的租赁价格，常说的租金；n二是承租土地使用权的租赁价格：是市场租金与承租租金的差值。产生的原因是市场租金高于承租租金。区别于租赁权价格。请见书上第三章第三部分。2022-2-99估价目的土地收购储备价格评估n一一.估价目的：估价目的：q为政府收购储备土地服务。n二二.价格类型价格类型q征收价格。n三三.估价特点：估价特点：n 市场价格。国家和原土地使市场价格。国家和原土地使用权人之间的土地利益关系。用权人之间的土地利益关系。n四四.估价原则：估价原则：特别强调合法原则、替代原则等。n五五.估价方法：估价方法：常用市场比较法和基准地价系数修正法、成本逼近法等。n六、技术 要点n1.按土地现状用途估价；n2.按土地现状权利性质估价，划拨土地使用权和出让土地使用权价格不同。即使收购后规划用途相同。n3.估价不考虑抵押、租赁和查封等因素的影响。(不是指收购行为不考虑）n4.根据收购对象土地的用途和根据收购对象土地