第一章房地产与房地产市场

1、1第一章第一章房地产与房地产市场房地产与房地产市场2第一节第一节 房地产房地产一、房地产概念一、房地产概念o1.1.房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。o2.2.房地产的三种存在形态房地产的三种存在形态o(1)(1)土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独

2、评估土地价格。土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。o(2)(2)建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。o(3)(3)房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。33. 3. 房地产用词房地产用词(1) (1) 房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一体。体。(2) (2) 房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，房地

3、：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，即指此价格包含土地价格及建筑物价格。即指此价格包含土地价格及建筑物价格。(3) (3) 土地：仅指土地部分。土地：仅指土地部分。(4) (4) 建筑物：仅指建筑物部分。建筑物：仅指建筑物部分。4. 4. 房地产的别名房地产的别名(1) (1) 不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。其价值的财产。(2) (2) 物业：在香港，通常使用物业：在香港，通常使用“物业物业”这个词，其实质就这个词，其实质就是房地产。是房地产。4o 房地产概念的总结房地产概念的总结房地产概念示意图地上空间地面地下空间

4、土地房屋构筑物建筑物房地房地产、不动产、物业5思思 考考o 土地与地产的区别土地与地产的区别o 房屋与房产的区别房屋与房产的区别6二、房地产的特点二、房地产的特点（一）物理特征（一）物理特征1 1、不可移动性；、不可移动性；2 2、异质性；、异质性；3 3、不灭性。、不灭性。（二）经济特征（二）经济特征1 1、稀缺性；、稀缺性；2 2、经济寿命长；、经济寿命长；3 3、适应性；、适应性；4 4、位址。、位址。7第二节第二节 房地产市场房地产市场一、概念一、概念（1 1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。（2 2）广义的市场：）广义的市场： 一

5、是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和；一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。活动。8二、房地产市场的特点二、房地产市场的特点o 房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为房地产市场与其他的市场不同，其

6、差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。用等因素造成的。o （1 1）价值量大；）价值量大；o （2 2）政府干预；）政府干预；o （3 3）感觉；）感觉；o （4 4）愿望；）愿望；o （5 5）心理效用。）心理效用。9三、房地产市场的分类三、房地产市场的分类o 现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地

7、产信息市场五种类型。场和房地产信息市场五种类型。o （1 1）房产市场）房产市场n按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场n从供房时间分：现货市场和期货市场从供房时间分：现货市场和期货市场10o （2 2）地产市场）地产市场o 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。让期内享有的土地使用权的出让费

8、用。o 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。再转让给其他的土地或房屋需求者。o 思考思考: :原行政划拨的土地使用权可否直接转让？原行政划拨的土地使用权可否直接转让？11o （3 3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者

9、运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。助性的金融市场。o （4 4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。中介活动等综合活动的房地产辅助市场。o （5 5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料

10、等所形咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。成的供需市场。12四、不完全竞争条件下的房地产价格问题四、不完全竞争条件下的房地产价格问题（一）基本概念和术语（一）基本概念和术语1 1、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。双方议价的结果，也称为实际价格。2 2、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。能的估计。3 3、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中

11、心，也称为不动产价值或理论价格。的中心，也称为不动产价值或理论价格。4 4、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。种最可能的估计、推测或判断。5 5、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。种假定。（二）房地产交易价值的形成（二）房地产交易价值的形成abVs 房产价值Vp 最可能售价当VpVs，卖，Vs为最低价（a端）cdVb 买价VI 房产价值当

12、VbVI，买，VI为最高可接受价格（d端）卖方买方adVs VI 交易区间当ad时，交易有可能发生，否则无法成交房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知，只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时，交易才会发生。在这一区间内，实际成交价格会在某一位置发生，取决于双方的议价技巧。14第三节第三节 房地产业房地产业一、房地产业的内涵一、房地产业的内涵o房地产业：从事房地产综合开发、经营、管理和服房地产业：从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。务的综合性行业。o具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有

13、偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。场。o房地产业涉及的范围很广，其中，房产是指建设在房地产业涉及的范围很广，其中，房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道热、供气、供电、排水排污

14、等地下管线以及地面道路等。路等。15二、房地产业的特性二、房地产业的特性1.1.基础性基础性: :其体现在房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条其体现在房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件件2.2.先导性：超前建设先导性：超前建设 进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能盲目夸大，否则会造成楼宇闲置。盲目夸大，否则会造成楼宇闲置。3.3.带动性：带动性：房地产业可以带动房地产业可以带动5656个相关产业的发展。个相关产业的发展。 按照中国房地产协会秘书长顾云昌宣布的数字，房地产业

15、的发展将拉动相关按照中国房地产协会秘书长顾云昌宣布的数字，房地产业的发展将拉动相关2424个行业的发展，其拉动比例为个行业的发展，其拉动比例为1 1：1.31.3。而从支撑中国经济增长的数字分。而从支撑中国经济增长的数字分析来看，房地产业也确实在成为推动经济增长的主力军。析来看，房地产业也确实在成为推动经济增长的主力军。 戴德梁行泛城中国执行董事吴少聪说，戴德梁行泛城中国执行董事吴少聪说，“房地产业已日渐成为上海的支柱产业。房地产业已日渐成为上海的支柱产业。”一位一位银行界人士更指出，没有一个行业像房产业那样带动如此多的相关行业。银行界人士更指出，没有一个行业像房产业那样带动如此多的相关行业。

16、 世界银行世界银行19941994年的一项研究表明，年的一项研究表明，100100亿元的住房建设投资将创造亿元的住房建设投资将创造170-220170-220亿元的需求，亿元的需求，每销售每销售100100亿元住房，将带动亿元住房，将带动130130150150亿元其他商品销售，需求带动系数保守估计值为亿元其他商品销售，需求带动系数保守估计值为3 3。4.4.灵敏性灵敏性 市场经济的寒暑表，社会经济的寒暑表。市场经济的寒暑表，社会经济的寒暑表。5.5.风险性风险性 高收益与高风险并存。高收益与高风险并存。6.6.周期性周期性 房地产业的周期性在美国、日本，我国房地产业的周期性在美国、日本，我国

17、大陆、香港、台湾都很明显。大陆、香港、台湾都很明显。7.7.对金融业的依赖性对金融业的依赖性 1998 1998年，全国房地产开发投资资金来源年，全国房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金仅占中，开发商自有资金仅占12.5%12.5%。美国学者。美国学者研究认为，二战以后，美国房地产业的周研究认为，二战以后，美国房地产业的周期性与抵押贷款市场的变化一致。期性与抵押贷款市场的变化一致。17三、房地产业在国民经济中的作用三、房地产业在国民经济中的作用1 1能促进国民经济的增长能促进国民经济的增长 近几年，积极的财政政策和稳健的货币政策取得了近几年，积极的财政政策和稳健的货币政策取得了明显的效果，

18、明显的效果，GDPGDP增长增长7%7%以上，在这中间，房地产投资以上，在这中间，房地产投资的作用功不可没。以的作用功不可没。以20002000年为例，全社会完成固定资年为例，全社会完成固定资产投资产投资3261932619亿元，比亿元，比19991999年增长年增长9.3%9.3%，其中的，其中的2.72.7个个百分点是由百分点是由49024902亿元房地产投资引起的。根据投入亿元房地产投资引起的。根据投入- -产产出模型测算，如果新增住宅投资出模型测算，如果新增住宅投资500500亿元，房地产业增亿元，房地产业增加值占加值占GDPGDP的比重可以提高的比重可以提高0.250.25个百分点，

19、通过连锁反个百分点，通过连锁反应，最终可以拉动应，最终可以拉动GDPGDP增幅上升增幅上升0.650.65个百分点。个百分点。 据联合国统计，各国用于房屋建造的投资占国民经据联合国统计，各国用于房屋建造的投资占国民经济生产总值的济生产总值的6%-12%6%-12%，新创造资产占同年固定资产形，新创造资产占同年固定资产形成总值的一半以上。成总值的一半以上。 o 北京市统计局年初披露的数据显示，按常住人口算，去年全市人均GDP达80394元，折合12447美元。这一数据被认为已达到中上等国家水平，接近富裕国家。o 2010年世界银行对不同国家收入水平有个分组标准：按人均GNI（国民总收入）计算，1

20、005美元以下是低收入国家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上为富裕国家。19房地产业是财政收入的重要来源，一般可占政府财政房地产业是财政收入的重要来源，一般可占政府财政收入的收入的10%-40%10%-40%。杭州市公开表彰了。杭州市公开表彰了20022002年度地税前年度地税前100100名纳税大户，其纳税总额占全市地方税收总收入名纳税大户，其纳税总额占全市地方税收总收入的的35.71%35.71%。在这。在这100100强中，房地产企业有强中，房地产企业有3030家，纳税家，纳税额占到百强总纳税的额占到百强总纳税的26.98%

21、26.98%，此外，与房地产有关的，此外，与房地产有关的产业，如建筑公司以及设计研究院也有五家上了百强产业，如建筑公司以及设计研究院也有五家上了百强名单。名单。 初步测算，房地产业增加值占初步测算，房地产业增加值占GDPGDP的比重，的比重，20002000年为年为1.91%1.91%。资料显示，美国房地产业增。资料显示，美国房地产业增加值占加值占GDPGDP的的11.8%11.8%，加拿大占，加拿大占15.7%15.7%，日本占，日本占11%11%，法国、挪威分别占，法国、挪威分别占7.1%7.1%、9.6%9.6%，菲律宾，菲律宾占占6.7%6.7%，就连泰国和印度也分别占，就连泰国和印度

22、也分别占4.4%4.4%和和3.3%3.3%。202 2推动相关产业的发展推动相关产业的发展 有数据显示，房地产业产值每增加有数据显示，房地产业产值每增加1 1元，能使相关产业产元，能使相关产业产值增加值增加1.5-2.01.5-2.0元。据投入元。据投入产出模型测算，每产出模型测算，每100100亿元房地亿元房地产投资（或叫销售产投资（或叫销售100100亿元住宅的产出）可以诱发国民经济亿元住宅的产出）可以诱发国民经济各部门的产出各部门的产出286286亿元，其中，诱发建筑业产出亿元，其中，诱发建筑业产出90.7690.76亿元。亿元。 在美国，建筑业约每年消费冶金工业产品的在美国，建筑业约

23、每年消费冶金工业产品的16%16%以上，水以上，水泥、玻璃、砖瓦的泥、玻璃、砖瓦的70%70%，木材的，木材的40%40%，油漆的，油漆的50%50%。在我国，。在我国，建筑工程消耗的钢材约占钢材消耗总量的建筑工程消耗的钢材约占钢材消耗总量的25%25%，木材约占，木材约占40%40%，水泥水泥70%70%，玻璃，玻璃70%70%，塑料制品，塑料制品25%25%。 房地产业与制造业也有密切的关系。据投入房地产业与制造业也有密切的关系。据投入产出模型产出模型测算，每测算，每100100亿元房地产投资可以诱发制造业产出亿元房地产投资可以诱发制造业产出123.61123.61亿亿元，其中，非金属矿物

24、制品业最高、元，其中，非金属矿物制品业最高、31.4531.45亿元，金属冶炼亿元，金属冶炼及压延加工业其次、及压延加工业其次、18.8118.81亿元，化学工业再次、亿元，化学工业再次、14.9814.98亿元，亿元，排在最后的是金属制品业排在最后的是金属制品业9.829.82亿元、机械工业亿元、机械工业8.798.79亿元、电亿元、电器机械及器材制造业器机械及器材制造业7.587.58亿元等等。亿元等等。 21房地产业诱发相关部门的产出，除了建筑业、制造业之房地产业诱发相关部门的产出，除了建筑业、制造业之外，依次为采矿业（外，依次为采矿业（16.6416.64亿元）、商业（亿元）、商业（1

25、1.1611.16亿亿元）、房地产业自身（元）、房地产业自身（10.9810.98亿元）、电力煤气自来水亿元）、电力煤气自来水供应业（供应业（6.596.59亿元）、货物运输及仓储业（亿元）、货物运输及仓储业（5.865.86亿亿元）、社会服务业（元）、社会服务业（4.984.98亿元）、农业（亿元）、农业（4.554.55亿元）、亿元）、金融保险业（金融保险业（4.084.08亿元）、邮电业（亿元）、邮电业（3.053.05亿元）、饮亿元）、饮食业（食业（1.571.57亿元）、综合技术服务业（亿元）、综合技术服务业（1.181.18亿元）等亿元）等等。房地产业也具有生产、交换、消费等过程，

26、贯穿这等。房地产业也具有生产、交换、消费等过程，贯穿这个过程的资本运动客观上需要银行等金融机构为其提供个过程的资本运动客观上需要银行等金融机构为其提供资本融通服务。相应地，房地产业的发展也推动了金融资本融通服务。相应地，房地产业的发展也推动了金融业的发展。业的发展。223 3有利于增加就业岗位有利于增加就业岗位 以与房地产业关联度最高的建筑业为例，按照每以与房地产业关联度最高的建筑业为例，按照每1 1亿元住宅投资与施工面积亿元住宅投资与施工面积1 1：16.716.7测算，新增测算，新增500500亿亿元住宅投资，可以增加元住宅投资，可以增加83908390万平方米的施工面积，万平方米的施工面

27、积，而完成而完成1 1万平方米施工面积需要从业人员万平方米施工面积需要从业人员167167人。由人。由此推算，新增此推算，新增500500亿元住宅投资可以安排就业人员亿元住宅投资可以安排就业人员140140万人。若考虑建筑业对国民经济其他行业的带动万人。若考虑建筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入作用，依据投入产出模型测算，建筑业每生产产出模型测算，建筑业每生产1 1亿亿元产品需要直接消耗元产品需要直接消耗0.640.64亿元的工业产品，还可以亿元的工业产品，还可以带动带动0.040.04亿元的商品销售，工商两大行业工作量的亿元的商品销售，工商两大行业工作量的增加可以解决更多的就业岗位。