第09讲建设用地管理

1、第九讲 建设用地管理 掌握：建设用地管理的任务 国家建设用地管理的基本制度及其内涵熟悉：乡（镇）村建设用地管理问题：建设用地管理包括哪些任务？ 中国建设用地管理已经建立起哪些法律制度？各自的含义和实施的目的是什么？ 土地征收费由哪几部分构成？ 一、建设用地法律制度概述（一）建设用地及其与农业用地的关系 1、建设用地：是指以建造建筑物、构筑物为目的的工程用地的总称。 包括：城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、能源交通水利通信等基础设施用地、旅游用地、军事用地等。 2、建设用地与农业用地的关系 建设用地：承载 农业用地：生活 转换矛盾一、建设用地法律制度概述（一）建设用地及其与农业用地的关系 3、建

2、设用地分类 土地性质农业建设用地非农业建设用地权属、建设内容国家建设用地乡村建设用地一、建设用地法律制度概述（二）国家建设用地的含义与种类 1、含义 是指国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业所使用的土地，包括厂矿、机关、学校、部队、团体、城市公共事业等一切建设工程所需要使用的土地。 一、建设用地法律制度概述（二）国家建设用地的含义与种类 2、种类 其他其他交通运交通运输用地输用地城市建城市建设用地设用地独立工矿独立工矿企业企业非经营性非经营性组织用地组织用地种类种类一、建设用地法律制度概述（三）国家建设用地的来源 土地管理法第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法

3、申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。 原属于国家所有的土地原属于集体所有的土地国家建设用地一、建设用地法律制度概述（四）建设用地管理的任务 根本任务：保护土地公有制不受侵犯，保护耕地，监督和控制建设用地的合理利用，满足建设发展的用地需求，维护建设用地者的合法权益。 一、建设用地法律制度概述（四）建设用地管理的任务 1、研究编制各类建设用地的中长期用地规划和年度用地计划指标2、严格审批国家建设用地，做好征收、划拨，出让、转让3、依法办理建设用地使用权的确认、变

4、更、消灭等手续4、调处土地权属争议，保护当事人的合法权益5、清查处理违法用地和违章用地6、制定、完善各类规章制度二、国家建设用地管理制度土地征收土地征收土地用途土地用途管制管制农用地转用农用地转用建设用地建设用地规划计划规划计划建设用地建设用地预审预审制度制度二、国家建设用地管理制度（一）建设用地预审制度 1、含义与原则 含义：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。 原则：符合土地利用总体规划； 保护耕地，特别是基本农田； 合理和集约利用土地； 符合国家供地政策。 二、国家建设用地管理制度（一）建设用地预审制度 2、预审的主要内容（1）

5、是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；（2）是否符合国家供地政策；（3）用地标准和总规模是否符合有关规定；（4）占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；（5）修改规划的，建设项目对规划实施影响评估报告是否符合法律、法规的规定。 二、国家建设用地管理制度（二）农地转用制度 1、农用地转用 含义：是指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限，经政府部门审批后，将现有的农用地转为建设用地的行为。二、国家建设用地管理制度（二）农地转用制度 农用地转用 土地管理法第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，省、自

6、治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。二、国家建设用地管理制度（二）农地转用制度 农用地转用 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。 在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目可以由市、县人民政府批准。 本条规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。二、国家建设用地管理制度（三）土地用途管制制度 土地管理法第4条：国家实行土地用途管制制度

7、。 含义：是指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。二、国家建设用地管理制度（三）土地用途管制制度 对耕地资源保护的意义：1、依法确定不同的审批主体，科学确定耕地资源保护数量，从而有效保护耕地资源。2、发挥土地利用总体规划在土地资源优化配置中的作用，有效控制耕地锐减的局面。3、有利于改变分级限额审批制度。4、有利于生态环境保护。二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 1、含义：是指国家为经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，依法将原来属于集体所有的土

8、地转变为国家所有的过程。 二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 2、征收与征用的联系与区别联系公共利益法律规定给予补偿对象实用条件补偿法律效果区别（4）第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对土地管理法作如下修改： A. 第二条第四款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。” B. 将 “”修改为“”。 是指国家为了公共利益的需要，依据法定程序，强制性地取得他人的土地并给与相应补偿的一种法律制度。 是指国家因公共利益的需要，以给予补偿为条件，对他人土地所有权以外的土地他项权利为利用，待特定的公共事业目的完成时，仍将土地归还原土地所有人。 作为

9、公益征收的主要形式，具有如下法律特征： 土地征收行为不是以市场上双方合意的方式取得财产所有权，而是以国家行政权力为依托，不问所有者是否同意，依照法定程序强制取得土地所有权。 土地征收是由土地所有权人之外的其他人或机构取得土地的所有权，具有权属的移转性。土地征收实际上就是对非国家所有的集体所有土地的征收，征收后的土地权属由农民集体所有转变为国家所有。 土地征收虽具有强制性，但这并不意味着可以任意为之。符合公共利益的目的是征收行为合法化的前提。 依法行政是法治社会对政府提出的基本要求。土地征收作为国家行使公权力的方式，必须严格按法定程序进行，防止权力滥用。 无补偿即无征收。这是现代法治国对国家的土

10、地征收权提出的要求。补偿成为征收的合法要件。 和土地征用土地征用的在于：1、土地征收的客体是所征土地及其地上附着物的所有权还有所有权以外的他项物权：土地征用的客体只有土地及其地上附着物的使用权；2、土地征收是事先补偿，而土地征用既可以事先补偿也可以事后补偿；而且土地征收与土地征用补偿的标准也不相同；3、土地征收所征收土地及其地上附着物是永久性的，不再返还；而土地征用后，在相关公共事业结束后要将土地及其地上附着物及时返还给所有权人或使用权人。二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 3、土地征收的法律特征公共性补偿性强制性特定性特征二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 4、土地征收的批准

11、权限 土地管理法：因国家建设而征收农民集体土地，应依法报国务院、自治区、直辖市人民政府批准。征收下列土地由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。 征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 5、审批程序（1）经有审批权的人民政府审批；（2）再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告；（3）听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施；（4）被征收土地的所有权人、使用权人在规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 6、土地征收费的构成安置补助费地上附着物和青苗补偿费土地补偿费土地证收费二、国家建设用地管理制度（四）土地征收制度 6、土地征收费的构成 土地管理法第47条：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前三年平