龙湖设计管理及团队建设解析2011

1、龙湖设计管理与团队建设 深度解析主讲人 曹海瑛曹海瑛背景介绍曹海瑛背景介绍：注册建筑师、高级工程师、注册国际房地产高级管理师，20年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，9年地产公司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团等负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总监、副总经理。擅长设计管理流程制度的梳理，产品研发，示范区景观和装修设计效果把控。在龙湖地产负责过水晶郦城、蓝湖郡、佛莱明戈、好望山、紫都城、西城天街、悠山郡、艳澜山、春森彼岸、江与城等项目的设计管理工作。曾担任多家地产公司、景观设计和装修设计单位的设计顾问。关键词：设计管理/成本控制示范区/客户敏感点关键节点

2、/项目阶段性成果品质/价值3目 录第一部分 设计管理篇一、 设计管理二、设计研发部职责及工作流程三、设计管理模式四、示范区设计管理关键点分析五 、景观设计管理关键点分析六、设计标准化与产品创新七、合作单位管理八、项目后评估第二部分 团队建设篇一、龙湖地产设计团队建设与管理二、龙湖运营体系三、龙湖员工的成长空间和发展机会总结 向龙湖学什么第一部分 设计管理篇一、 设计管理二、设计研发部职责及工作流程三、设计管理模式四、示范区设计管理五 、景观设计管理六、设计标准化与产品创新七、 合作单位管理八、项目后评估一、设计管理第一部分 设计管理篇设计管理的范畴设计管理的定义如何提高设计管理技能设计管理的范

3、畴适用于公司开发项目研发设计管理工作的全过程,从方案开始到施工图经审图公司审核完成为止。设计管理的定义设计管理就是：以使用者为着眼点，有计划地进行资源的开发、整合组织、规划与控制，创制出有效的产品，并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计策略与设计活动的管理。如何提高设计管理技能1、提高项目管理的能力2、加强阶段性成果的过程控制3、讲究耦合性的工作模式4、提高管理合作单位的能力二、设计研发部职责及工作流程设计研发部职责及组织架构工作流程设计研发部职责1、项目设计过程管理和质量标准管理。2、公司产品线设计产品组合研究。3、以价值为导向的研发工作产品标准和产品系列的维护。4、负责分供方的管理。

4、设计研发部工作流程业务流程业务流程主线流程 概念设计 方案设计 扩初设计施工图设计施工过程控制主线部门设计部配合部门营销成本工程发展物业商运设计研发部组织架构三 、设计管理模式设计管理工作要素设计管理策略设计管理工作要素设计管理是高增值工作，有四大工作要素设计管理策略四个关键环节：设计任务书、设计过程控制、设计成果评审、设计变更控制四 、 示范区设计管理关键点分析客户敏感点分析客户场景体验路线示范区的选址定位原则客户敏感点： 顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相对投入能有较大的产出效益。客户体验路线和关键点： 主入口有提示性空间设计-主体景观-展示区-

5、样板庭院。示范区的选址与规划原则：1.交通便捷性原则2.形象展示性原则3.客户体验与驻留原则案例分享龙湖滟澜山系列产品五 景观设计管理关键点分析景观价值要素景观设计内容景观设计效果与成本控制龙湖景观的五个成功要素景观设计价值要素：空间组织及动线，主入口设计，主景观设计，庭院，入户设计，“五重植物设计“ ，水景设计，硬质铺装材料等。景观设计内容包括以下四个方面：宏观环境场地规划各阶段设计图施工协调与运营管理景观设计效果与成本控制景观设计效果：空间布局：布局疏密有致，投入成本主次有别。合理搭配植物：植物是景观形成的主要空间元素，硬质场地以配角的形式出现。客户关注度/营销卖点：根据客户关注度排序设定

6、，来考虑景观亮点。功能与细节保证品质，重视营销卖点，增加产品附加值。软硬景的比例：根据项目定位和目标成本来考虑软硬景的比例。景观设计成本控制竖向设计：尽量减少景观构筑物和水体，适当考虑微地形，有效节约土方量，减低成本。在排水设计上：利用坡地将道路尽量落在最低点，排放雨水。材料选择：就地取材，控制材料的选择和再利用，控制材料的厚度和材料规格，减少材料的损耗。植物配置：合理搭配植物，预留植物生长的空间；运用乡土树种作为主要的景观树；提前选苗；增加草坪面积、缩小灌木区。控制软硬景的比例：以软景为主，硬景为辅。案例分享景观设计任务书六 设计标准化与产品创新设计合同和设计任务书产品设计标准化项目阶段性成

7、果管理设计与产品创新知识管理标准化设计合同和设计任务书1、设计文件的管理与模板建立2、设计文件的内容： 任务书类 设计合同类标准化设计合同和设计任务书任务书类：概念规划设计任务书方案设计任务书扩初-施工图设计任务书景观概念方案设计任务书景观方案设计任务书景观扩初-施工图设计任务书室内装修方案设计任务书室内装修施工图设计任务书项目二次设计任务书标准化设计合同和设计任务书设计合同类：概念规划设计咨询合同建筑方案设计合同建筑扩初-施工图设计合同景观方案设计合同景观扩初-施工图设计合同室内装修方案设计设计合同销售示范区软装设计合同项目二次设计合同产品设计标准化 通过固定的表格列项，确保在项目的各个设计

8、阶段，能够快速、完整地确定产品的设计标准，并清晰准确地反映出产品交付标准的变化情况。产品设计标准化龙湖内部有成熟产品库，要求项目采用标准化产品外加自行创新。 不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现。 不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。产品设计标准化产品标准化：标准模块，个性拼接，无限创意，特色鲜明房地产要实现规模化的发展，就离不开产品的标准化。龙湖不希望因为产品标准化而失去创新的空间，就巧妙选择了“产品模块的标准化”。即标准化的模块、个性化的拼合，也即被龙湖称之为的“积木理论”。项目阶段性成

9、果管控1、 项目运营体系2、项目阶段性成果管理、项目阶段性成果管理36龙湖运营体系37项目阶段性成果管理项目阶段性成果标准 以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖各专业成果。1、项目方案阶段设计成果标准2、项目初步设计阶段设计成果标准3、项目施工图阶段设计成果标准4、项目其他设计成果标准39设计与产品创新 不断寻找更好的产品或服务替代目前的产品或服务。 向优秀的国内、国际同行业者及非同行业的卓越公司学习。 通过知识的积累和管理来提高核心竞争力。 企业的质量标准应略高于行业、国家标准以及市场期许标准。 保证过程才能保证结果，我们注重过程、关注重要细节。龙湖式产品根据客户的需要进行产品设计，

10、是其产品的最大特色。“多业态综合开发多业态综合开发”在每个业态中形成标准和标杆产品在每个业态中形成标准和标杆产品设立专门的产品研发中心和客户体验中心，根据客户需求进行产品研究。知识管理1、知识积累管理概述知识管理的核心要点：知识管理从企业管理需求的维度出发，知识管理基于知识内容管理，通过员工的工作协同、充分分享，为企业创造更多价值。从知识自身的维度来看，知识管理就是对知识创新、沉淀、共享、学习与应用、再创新的过程管理。2、知识过程管理 沉淀：将工作中产生的知识与个人头脑中的隐性知识通过各种方式显性化的过程，使知识可以被认知。 共享：显性知识让更多的人学习、获取并应用的过程。 学习应用：学习显性

11、、隐性知识并将其应用到实践中的过程，改善知识的扩散。 创新：在吸收知识之后通过实践中的应用，创造知识的价值，在不断的完善中提升知识的层次，实现知识的螺旋式上升。 同时企业借助文化氛围、管理、技术这三个驱动，可以给予知识之轮充足的动力，推动其不断地加速旋转。龙 3、集团知识积累管理流程湖地产从管理的角度看，知识管理倡导运用集设 体的智慧提高组织的应变和创新的能力；建 构起一个学习型的企业文化氛围。计管 龙湖通过强大的OA系统和运营平台进行理 知识管理。及团队建设3、集团知识积累管理流程 龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设4.知识分享与传播管理流程附 2图终止集 知 分 与 播 理

12、 程团 识 享 传 管 流否员 提 课 大工 交 件 纲 集 人 否团 力资 总 判 是源 监 断否 推 价有 广 值是集 人 资 总团 力 源监 断 件 否判 课 是 完善员 提 完 课工 交 整 件 员 进 至 2工 行 少是 次 课 试的 件 讲集 人 资 总团 力 源监 断 件 否判 课 是 定稿 集 人 资 总团 力 源 监 定 件评 课 时是 长 并 予 复， 给 回 和 分评集 人 资 部团 力 源选 课 讲拔 件 师培 讲 授训 师 课集 人 资 部团 力 源进 培 评 与行 训 价 评分终止否每 时 件小 课100-300分员 进 课 完工 行 件 善每 时 训小 培 10-

13、30分否案例分享龙湖强大的文控管理OA平台案例分享项目设计合同第1天课结束案例分享龙湖悠山郡的设计创新七、合作单位管理合作单位的选择合作单位的评价合作单位资源库合作单位的选择考察评价设计资源选择招标确定合作单位的选择 建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。考察入库招投标评价确定设计单位的考察1、设计公司考察2、项目考察3、项目团队考察合作单位的评价合约单位每年必须进行一次评价（可以在年终或项目竣工完成并交付使用之后）。拟选单位在招标之前进行评价。合作单位资源库分专业、按合作状态建立合作单位资源库。案例分享龙湖设计分供方管理体系和流程案例分享

14、分供方综合评价办法案例分享设计服务质量评价标准八、 项目后评估产品价值评估计划执行评估项目整体评估案例分享弗莱明戈项目后评估第二部分 团队建设篇一、龙湖地产设计团队建设与管理二、龙湖运营体系三、龙湖员工的成长空间和发展机会四、龙湖核心竞争力一、龙湖地产设计团队建设与管理龙湖地产建设高效团队的秘诀龙湖高绩效设计团队建设的流程及阶段企业战略目标龙湖地产建设高效团队的秘诀团队有如一个“冰山”，看不见的部分比看得见的部分更重要。看得见的部分看不见的部分龙湖地产建设高效团队的秘诀放下参与倾听信任实事求是目标明确奖惩分明龙湖激励管理方法激励的货币性工具年保障收入 / 福利津贴 / 销售效益奖金 / 评优/

15、分红 / 股权（股份） / 无息贷款 /员工消费折扣 / 退休金 / 住房优惠 / 提供交通工具报销/工作餐费 /快乐积分/知识贡献奖。龙湖激励管理方法激励的非货币性工具教育培训 / 考察 / 调迁 / 研究环境（图书、设备） / 职场氛围 / 工作扩大化与丰富化 / 沟通交流 / 授权 / 聚餐 / 内部表扬 。高绩效团队建设的流程及阶段1、形成期：团队、个人彼此了解有限，希望依赖、依靠。2、风暴期：冲突产生，具备基本合作技巧，能达成简易任务。3、规范期：凝聚力形成，开始发挥效能，互助合作形成自动自发。4、绩效表现期：团队、个人各方面互动技巧良好，彼此信赖互相依靠。企业战略发展目标 先产品扩

16、张，后区域扩张 ；区域聚焦和多业态。 “善待你一生善待你一生”的口号。龙湖地产不单纯卖给的口号。龙湖地产不单纯卖给客户一套房子，而是卖一种体验，为客户提供一种生活方式、提供一种基于居住的关怀。二、龙湖运营体系运营架构及特色项目计划管理运营架构关于矩阵式组织 职能部门是技术和资源中心 项目团队是一个高效执行机构 职能要进行专业、技术研究并模块化 项目团队，通过PMO组织体系，调动职能和资源，达到项目高效运转，达成运营目标 通过项目团队，锻炼和培养人才龙湖地产设计管理及团队建设项目计划管理二、龙湖员工的成长空间和发展机会1、专业能力的提升2、系统化的培训3、个人成长机会4、完善的综合评估机制和个人

17、发展计划指引5、良好的工作环境6、行业内最具竞争力的全面薪酬7、系统的人力资源战略8、核心素质模型二、龙湖员工的成长空间和发展机会1、专业能力的提升做好产品的机会与分供方合作过程中视野的拓宽与国内外高水平合作伙伴近距离接触的机会二、龙湖员工的成长空间和发展机会2、系统化的培训公司为员工提供三个层面的培训：技能培训知识拓展思维拓展3、个人成长机会规范的人力资源管理体系多条个人职业发展通道全国化发展过程中的个人成长机会4、完善的综合评估机制和个人发展计划指引5、良好的工作环境6、行业内最具竞争力的全面薪酬7、系统的人力资源战略7、系统的人力资源战略跨界：三管齐下找人才1.“空降兵空降兵”企业需要大

18、量经验丰富的中高层经理人。关键是公司是否具备精准的眼光和利于外部人员成活的环境。一方面，人力资源部门通过各地猎头机构，更好地推荐更多适合的人才。另一层面，龙湖的企业文化中明确要求“为各个层级的新员工创造易于融入组织的文化环境，以开放的心态对待新员工”。仅从05年中开始到现在，这些人在公司的成活率在70以上。7、系统的人力资源战略跨界：三管齐下找人才2.“仕官生仕官生”提高内部造血能力才是企业发展的长久之计。龙湖从2004年开始了“仕官生制度”。就是直接从应届毕业生中招聘那些具有中高层管理或专业技术培养潜力的人，并尽早给予有挑战的工作职责。对这些人，公司绝对不会拔苗助长，而是要既快又稳。公司内有个广为传播的顺口溜：“半年进入