民主实验田 小区存在维权问题

1、民主实验田 小区存在维权问题上海大学法学院教授倪正茂：民主建设的意外收获2002年9月至2003年5月，倪正茂以上海“四季园”小区业委会主任的身份领导了一场艰辛的维权行动。日前，记者对他进行了采访。70%小区存在维权问题记者：从近年来业主维权的统计来看，“业主”一方在斗争中往往处于弱势地位，你怎幺看这个问题？倪正茂：我知道的一些小区里面，维权的积极分子能有5%就已经很不错了，这5%中的一半即25%的人能坚持下去就非常了不起了。此外，还有些人是完全站在开发商的立场上的。这部分业主比较特殊，有些是通过种种关系买到便宜的住房的、还有一些是开发商给好处的业主。这些人在维权问题上往往和开发商相勾结，给业

2、主委员会维权带来想象不到的阻力。目前据我了解到的情况估计，70%以上的小区都存在维权问题，而成功率非常低。小区民主建设要打持久战记者：有学者认为中国现在兴起的业主运动对中国民主建设而言是“意外收获”。作为一名法律专家，同时也是一名曾经领导了令人关注的维权运动的业主委员会主任，你本人对此有怎样的看法？倪正茂：上述观点正是我当时为什幺在那样艰难的情况下仍然坚持没有放弃业主委员会工作的重要原因。我从担任业委会主任第一天开始一直有这样一个观念在支持我，那就是觉得业主委员会的建立和运作实际上是中国基层民主政治建设非常好的实验场。拿业主们的维权组织业主委员会来说，这是一个非常有意思的组织。业主委员会是既没

3、有财政支持，也没有时间可以利用的组织。我本人是搞法律的，兼有一些社会职务，本来有一些社会资源可以在业委会的工作中加以利用。但我想能不能完全依靠自己的力量来维权呢？这样做能不能取得胜利呢？从我这两年的工作实践来看是可以取得胜利的，虽然的确比较艰苦。过去我们的业主组织可以说是应了“散沙原理”，一些业主基本不参与活动。但他们后来遇到难题了来找我们，通过我们的帮助打赢了官司，于是大家都觉得业主委员会还真好。以后小区的事务再请他们参加也就比较容易了。这两年来我们的工作除了给众多的业主们带来物质上的受益外，无形的得益是无法计算的。我们可以明显感到参与活动的不少业主维权的意识增强了，法律知识也增加了。散沙不

4、能一天结成水泥，民主也不是一天就建成的，但毕竟是在往前推进了。这是渐进的过程，像毛泽东的论持久战写的那样，对民主政治建设，也要打持久战。业主维权要当大事看我在这里呼吁，业主维权是一定要当作大事来看的，理由如下：一、业主维权可以非常好地、广泛地培养民众民主意识，这对中国的民主法制化建设的推动是非常好的机会。二、我们的政府部门应该看到，现实生活中群众很大的一部分利益就放在房产上，大部分人的主要财产就是房子。这其中许多人是采取按揭方式来买房的，因此在以后的二三十年间他们的主要财产还会继续投入在房产上。“群众利益无小事”，这样重要的群众利益不花大气力来维护是不行的。核心提示关于业主和物业的关系有一个比

5、喻：“本来想找个管家的，却找来个当家的”。随着房屋的逐步私人化，中国的业主运动也在不断地风起云涌。2002年的情况显示出业主维权运动已到了要让人侧目视之的地步。当一回业主究竟有多难？新物业管理条例的实施，是否昭示着步履维艰的业主维权运动的光明未来？昭示着业主运动将为中国基层的民主政治开创新天地视点追踪“主”“仆”之争发生在杭州某小区的一场业主“维权革命”小区建成十年“罢免风波”闹了六七年今天，新的物业管理条例正式实施了。然而，对于在杭州运河畔的一处高层公寓内的住户来说，这部法规来得似乎晚了点。在这处已建成10年左右的小区里，业主与物业管理公司的矛盾由来已久，已有六七个年头，近几年更有愈演愈烈之

6、势，一些业主甚至萌生出“罢免”物管公司的想法。昨天，当记者采访此事时，该小区的业主委员会副主任王先生拿出了一份已经拟定的广告文案，内容为向社会公开招标物管公司。一旁的办公桌上，正摆着一份新的物业管理条例。从全国范围看，这只是一起普通的物业管理纠纷，纠纷的原由是因为业主认为物业管理公司收费过高、服务不到位、经营不透明。那幺，新条例能为他们保驾护航吗？业主是否有权“炒”物管公司？条例让我们吃了定心丸“在物业管理条例向社会公布之前，我们曾以物业管理公司投资方、法人不明确之由要求公司改制，让员工参股，把员工利益和企业捆绑在一起。但最后不了了之。”王先生说。事实上，业主委员会曾经和物管公司经过多次接触协

7、商，但终因无明确法规约束，最终均宣告“流产”。2003年6月8日，条例公布后，王先生和其它业主委员会成员人手一份，大家有空都在仔细研究，该怎样更好地在法律允许的范围内维权。他说：“有了这个条例，我们的自治权有了保障。解聘现在物业管理公司的想法在我们几个委员中已经酝酿了很久，但具体的不知该怎样一步步来更好。条例规定业主大会有权解聘、选聘物业公司，让我们心里有了底。”物管的“账”业主无权查？如何监督少个“裁判”王先生说，业主委员会和物业管理公司曾签订协议，规定公司利润率在收取的物业服务费的6%到8%之间浮动，如果超过8%，那幺多出的那部分利润要用于改善共享设施。但这个协议真要执行起来还真是难上加难

8、，尤其是在利润率的计算上，各有各的算法，难以认定。物业管理公司的总经理承认，公司部分人员素质不高，存有私心，在财务上还不够严谨，手续不规范。但他坚持认为，公司的财务支出是公司经营范围内的事，业主委员会管不着。“公司内部事务，公司会处理、改进，”他说，“物业管理公司作为一家企业，其运作本身是独立的。”而王先生说，钱是从我们身上收的，羊毛出在羊身上，我们有权知道这些钱是怎幺用的，都到哪儿去了？为什幺这幺高的收费，公司的财务报表却是亏损？根据新条例，业主有权监督专项维修资金的管理和使用，业主委员会要监督物业管理企业履行物业服务合同。但怎幺个监督法呢？物业管理条例似乎也未做明确的界定，为业主委员会监督

9、物业管理公司“划清界线”。像王先生和物业公司这种情况，各执一词，谁说了算，谁来充当真正的仲裁者？假如缺少了裁判，在合同未到期的情况下，业主委员会似乎缺少了“罢免”物管的正当理由。新老交接困难重重只能一拖再拖去年6月，王先生所在的业主委员会就考虑要解聘物业管理公司，但是直到现在，公司没有变，人员也没有换，这件事情仍然拖着。对此，王先生讲述了业主委员会的苦衷。“大楼里住着这幺多业主，大楼的运转一刻也不能停。新旧物业公司交接有丝毫停顿，业主利益就要蒙受巨大的损失。所以，现在我们虽然没有和物业管理公司续签合同，但还是暂时由他们管着。”另外，解聘物业管理企业要做到条例中规定的“必须经物业管理区域内全体业

10、主所持投票权2/3以上通过”也并非易事。他说，业主们平日都要忙自己的工作，每次业主大会前都是挨家挨户通知，到齐1/2也不容易。杭州的物业管理办法是如果有1/2业主参加，与会1/2代表同意就可以执行决定。可是现在要全体业主的2/3通过，操作起来困难很大。另外，物业管理公司管理多年，可能和部分业主关系比较好，只要再拉拢一些业主达到总数1/3，就可以否决大会决定。相关实施细则已在酝酿中在采访的最后，记者从浙江省建设厅得到消息，有关条例的细则已在酝酿和制定中，目前，一批相关合同、协议的规范文本已经拟定。相信不久的将来，物业管理将成为业主美好生活的服务者，双方的关系将更和谐更融洽。视点访谈浙江大学社会学

11、系副教授王小章：社区自治迈出踏实一步条例出台透视时代进步王小章教授从事社区研究多年，对于社区自治系列问题有着独到见解。王教授认为，从“大政府、小社会”转变为现在的“大社会、小政府”，社区自治凸显出其时代意义，而物业管理条例的出台是社区自治迈出的踏实一步。在社区关系的3条线业主委员会、居民委员会和物业公司中，业主委员会和居民委员会是社区自治的主体，而物业管理公司本质上是商业公司，完全可纳入市场。业主有权“货比三家”，对物业公司进行雇佣和解除雇佣。在社区自治的道路上，少不了对自治主体业主及业主委员会地位的肯定。这次的物业管理条例中，就有专门的章节对其作出阐述。业委会尚需专门法肯定物业管理条例的出台

12、和实施之后，仍然存在一个问题，即业主委员会作为一个社区自治组织，迄今为止，其地位和作用好象还没被哪一个法律或条例正式地规定或解释过。“甚至民政部门也不受理业委会的登记。”仅仅在一部物业管理条例中规定其地位及相应权利、义务，是远远不够的。在王小章看来，名不正则言不顺，况且物业公司或物管部门和业主是两个相对独立的利益主体。业主是自治的主体，业主委员会代表全体业主的利益，而物业公司作为商业公司自然也为其自身的利益打算。如果“主”成了虚设的主体，那幺“以仆代主”的现象就会发生。物业公司与业主的纠纷中，很大部分就是因为钻了这个空子。从理论上讲，居民委员会和业主委员会是社区自治的两大主体性组织，业主委员会

13、的地位至少应该不低于居民委员会。如果业主委员会的地位得不到强化和保障，面对物业公司没有足够的谈判能力来捍卫业主的利益，则两者的利益发生冲突时，物业公司势必会牺牲业主的利益。看来，条例的执行过程仍然任重而道远。规范经营是关键浙江野风物业管理公司总经理金鹰没有条例的日子摸着石头过河浙江野风物业管理公司于1995年成立。目前正在担任4个小区和两个写字楼的物业管理工作。回忆几年来的物业管理生涯，浙江野风物业管理公司总经理金鹰感慨万千：“前几年，系统化的物业管理条例还没有出台。所有的管理工作都靠一边学习深圳等物业管理业较发达地区的经验，一边在实际工作中摸索来进行；与业主的关系也都是靠相互的沟通和理解，业主的理解是对物业公司开展工作最大的支持。”金鹰认为，对于物业管理企业来说，条例将促使物业管理企业的经营管理更加规范。在市场准入、管理服务、市场竞争、服务业绩等方面，由于条例的颁布促使物业管理企业在经营型、专业化、社会化、市场化方面下大力气去提高自身的竞争力。解决实际问题还须细则配套从多年物业公