我国台湾地区”最高法院”有关[按土地及其土地上之房屋推定在房

1、    我国台湾地区”最高法院”有关按土地及其土地上之房屋推定在房屋得使用期限内，有租赁关系民事判决一则                             裁判字号：93年台上字第1328号 案由摘要：返还不当得利 裁判日期：2004 年 07 月 08 日 资料来源：”司

2、法院” 相关法条：”民法” 第 425-1 条   参考法条：”民法” 第 425-1 条  (91.06.26)“最高法院”民事判决九十三年度台上字第一三二八号上诉人张孟信 诉讼代理人罗廷祥律师被 上诉 人张孟主 诉讼代理人王伊忱律师郑美玲律师陈景裕律师右当事人间请求返还不当得利事件，上诉人对于中华九十一年十月九日台湾高等法院高雄分院第二审判决（九十一年度上字第七二号），提起上诉，本院判决如下：    主  文上诉驳回。第三审诉讼费用由上诉人负担。    

3、;理  由本件上诉人主张：坐落高雄市新兴区新兴段四小段七四三地号土地（下称系争七四三 号土地，重测前为大港埔段二一三之一七地号）为两造及诉外人张馨云、张孟义、张 孟哲、张百见、张百玲、张百欣、张百川、李泰来、李权宪等（下称张馨云等九人） 共有，伊应有部分七分之一；同小段七四四地号土地（下称系争七四四号土地，重测 前为大港埔段二一三之一地号）为两造及诉外人郭淑芳、张馨云等九人共有，伊应有 部分十四分之一。坐落其上门牌高雄市新兴区中山一路二八五号房屋（下称系争房屋 ）系两造之父张水官（原名张水宫，七十七年三月十五日死亡）于四十余年间所 建，当时其尚非该屋坐落土地之所有权人。嗣张

4、水官于五十二年六月十八日取得系争 七四四号土地所有权人张戴月里所设定之地上权，并于五十三年六月二十日因继承而 于五十四年十二月十六日登记取得该土地应有部分二分之一所有权；复于五十五年一 月十日取得系争七四三号土地应有部分三分之二所有权，并于五十六年十二月六日取 得该土地应有部分三分之一所有权人罗邓丽花所设定之地上权，始于同日办毕建物所 有权登记为其所有。张水官生前虽将系争房屋单独赠与被上诉人，并已于七十七年二 月二十九日办毕所有权移转登记，惟张水官为系争房屋就系争七四三、七四四号土地 所取得之地上权，因分别与其于五十九年四月二十三日取得系争七四三号土地其余应 有部分三分之一所有权、于五十四年十

5、二月十六日取得系争七四四号土地应有部分二 分之一所有权混同而消灭该三分之一（七四三号）或二分之一（七四四号）之地 上权。纵认各该地上权并未消灭，亦仅存在于该土地应有部分三分之一或二分之一之 上，且因仍登记为张水官名义，即应由两造及张馨云等九人共同继承，故被上诉人所 有之系争房屋自无占用系争七四三、七四四号土地之合法权源。讵被上诉人竟自八十 三年十一月一日起至九十年六月三十日止，擅将系争房屋出租予金石堂实业股份有限 公司，每月收取租金新台币（下同）五十五万元，就逾越其应有部分之使用收益，乃 属不当得利，伊得依不当得利之法律关系，请求被上诉人返还该利益等情，求为命被 上诉人给付伊五百五十万六千二百

6、三十八元，及自起诉状缮本送达翌日（九十年六月 九日）起加付法定迟延利息，并自九十年七月一日起，按月给付伊五万二千六百零三 元之判决。嗣于原审追加依侵权行为之法律关系，为相同内容给付之赔偿请求。 被上诉人则以：系争房屋受赠于张水官，为伊单独所有，伊本于所有权将之出租他人 ，自无不当得利可言。又张水官就系争土地所取得无期限、无地租之地上权，系以建 筑系争房屋为目的，虽张水官嗣取得系争七四三号土地所有权全部及取得系争七四四 号土地所有权应有部分二分之一，然因另有抵押权存在，该地上权即不因混同而消灭 。纵张水官漏未将地上权一并赠与伊，衡之地上权之社会作用，在于调和土地与地上 物间之使用关系，解释上应认

7、伊受赠系争房屋时，已同时受赠地上权，该房屋自仍有 权占有使用系争土地。如认伊并未取得系争土地之地上权，该地上权即应由张水官之 全体继承人共同继承，该地上权又无支付地租之约定，上诉人所继承之地上权自不可 能受有任何租金权益之损害，其依不当得利及侵权行为之规定，请求伊给付，于法亦 属不合等语，资为抗辩。 原审斟酌全辩论意旨及调查证据之结果，以：按土地与房屋为各别之不动产，各得单 独为交易之标的，且房屋性质上不能与土地使用权分离而存在，亦即使用房屋必须使 用该房屋之地基，故土地及房屋同属一人，而将土地及房屋分开同时或先后出卖，其 间虽无地上权设定，然除有特别情事，可解释为当事人之真意，限于卖屋而无基

8、地之 使用外，均应推断土地承买人默许房屋承买人继续使用土地（本院四十八年台上字第 一四五七号判例参照）。经查系争七四三号土地之应有部分三分之一（其余应有部分 三分之二为张水官所有）所有权人罗邓丽花将其应有部分、系争七四四号土地原所有 权人张戴月里将其所有权全部，分别设定不定期限、无租金之地上权予张水官，其目 的系为张水官所有之系争房屋合法使用该二地号土地而设定。嗣张水官于五十七年三 月八日将系争七四三号土地其应有部分三分之二、其上地上权及系争房屋一并设定第 一顺位抵押权予他人后，虽取得该土地全部所有权，并再就同一标的物设定第二、三 顺位抵押权与他人，另就系争房屋及系争七四三号土地设定第四顺位抵

9、押权与他人， 而涂销第一、二、三顺位抵押权，惟不论其上地上权是否因混同而消灭，张水官所有 之系争房屋使用其所有之系争七四三号土地，均有正当权源。而张水官生前将系争房 屋赠与并移转所有权登记予被上诉人，并无特别情事，可解释为当事人之真意，限于 赠屋而无基地之使用，自应推断张水官默许被上诉人继续使用土地。张水官死亡后， 系争七四三号土地虽因继承、分割而分别由两造及张馨云等九人共有，依上开判例意 旨之同一法理，难谓被上诉人所有之系争房屋使用系争七四三号土地，无正当权源。 同理，张水官所有之系争房屋，使用其享有地上权之系争七四四号土地，亦有正当权 源，且不因其嗣后取得该土地应有部分二分之一所有权而有不

10、同。虽张水官生前赠与 系争房屋予被上诉人时，漏未将其上地上权一并移转登记予被上诉人，仍应认该房屋 有权使用系争七四四号土地。该土地应有部分及地上权于张水官死亡后，既由两造及 张馨云等九人共同继承（另应有部分二分之一则因继承、分割及转让而由郭淑芳取得 所有），各继承（受）人自应继受张水官默许系争房屋使用该土地之负担。上诉人即 不能主张被上诉人使用系争七四四号土地系无正当权源。综上，被上诉人所有之系争 房屋，既有使用系争七四三、七四四号土地之正当权源，其将之出租与他人收取租金 ，系本于其房屋所有权而为收益，并非无法律上原因受有利益，自无不当得利可言。 虽因系争房屋占用系争土地，致上诉人无法按其应有

11、部分之比例，对于共有之系争土 地全部行使权利而受有损害，然此占用既非无正当权源，即非无法律上之原因而使上 诉人受损害，亦无不法之侵权行为可言。从而，上诉人依不当得利及侵权行为之法律 关系，请求被上诉人给付五百五十万六千二百三十八元本息，及自九十年七月一日起 ，按月给付五万二千六百零三元，即非正当，不应准许。为原审心证之所由得，并说 明两造其余攻击防御方法不予逐一论述之理由，因而维持第一审所为上诉人败诉之判 决，驳回其上诉及追加之诉，经核于法洵无违误。 按土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或 将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人

12、间或房 屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。”民法”第四百二十 五条之一第一项前段定有明文。其立法理由谓：仅将土地或仅将房屋所有权让与他 人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，实务上见解，除有特别约定外，应 推断土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但应支付相当代价，故其法律关系之 性质，当属租赁。足见出让人将土地及房屋单独出让或出让与相异之人时，该房屋 所有权人即得于房屋得使用期限内，继续合法使用该房屋所坐落之土地。除别有 约定外，纵该房屋所有权人须支付相当之对价，非可当然无偿使用该土地，然仍 不影响其对于房屋坐落土地之有权使用，即无不当得利或侵权行为之可言。此

13、项 规定，于房屋所有权人原有合法使用坐落土地之所有权及地上权，而仅将房屋所有权 或仅将土地所有权或地上权之全部或一部让与他人，或将土地所有权或地上权及房屋 所有权同时或先后让与相异之人时，亦可类推适用。至该土地权利人得依租赁之法律 关系，请求房屋权利人给付租金，要属别一问题。本件系争房屋原为两造之父张水官 所有，张水官为使该房屋得以合法使用系争土地，先于五十二年六月十八日取得系争 七四四号土地所有权人张戴月里设定之无期限、无租金地上权，再于五十六年十二月 六日取得系争七四三号土地共有人罗邓丽花就其应有部分三分之一设定之无期限、无 租金地上权（另应有部分三分之二为张水官所有），系争房屋于五十六年

14、十二月六日 完成建物所有权登记为张水官所有时，即享有使用系争二笔土地之完整权利。嗣张水 官取得系争七四三号土地所有权时，因其已将该土地连同系争房屋及地上权设定抵押 权与第三人，为原审合法认定之事实，则该七四三号土地应有部分三分之一上所设定 之地上权，不论是否因混同而消灭，均不影响系争房屋合法使用系争七四三号土地之 权利。另张水官于五十四年十二月十六日取得系争七四四号土地应有部分二分之一， 虽使该土地上原设定之地上权，因混同而消灭二分之一，亦不影响系争房屋原得合法 使用系争七四四号土地之权利。张水官生前，将系争房屋所有权移转登记与被上诉人 ，固未将系争七四三号土地所有权、七四四号土地所有权应有部

15、分二分之一及地上权 一并移转，而于其死亡后由两造及张馨云等九人共同继承，为原审所认定，惟揆诸首 揭说明，被上诉人所有之系争房屋，自有继续使用系争土地之合法权源，尚非无法 律上之原因而受利益之不当得利，亦非属不法侵害他人权利之侵权行为。上诉 论旨，徒执前词就原审取舍证据、认定事实之职权行使及原判决赘述之理由，指摘原 判决为不当，声明废弃，非有理由。又上诉人于上诉本院后主张：张水官之全体继承 人已承受张水官对于系争房屋之不动产权作为营业出资，转化为全体继承人公共同有 之合伙事业，被上诉人仅有营业执行权（代表权），系争房屋即无无偿使用系争土地 之权源云云，核属新攻击方法，依民事诉讼法第四百七十六条第

16、一项规定，本院不得 予以斟酌，并此叙明。据上论结，本件上诉为无理由。依民事诉讼法第四百八十一条、第四百四十九条第一项、第七十八条，判决如主文。                              “最高法院”民事第六庭      &#

17、160;        审判长法官  苏  茂  秋                法官  朱  建  男            

18、    法官  苏  达  志                法官  陈  碧  玉                法官  沈  方  维