被“放大”的二三线商业机遇

1、伴随着楼市新政的实施，房价上涨过快的一线城市已显示出挤出效应，大量资本将目光投向了二三线城市，其中以二三线城市的商业地产最受追捧。但在华高莱斯国际地产顾问（北京）公司副总经理公衍奎看来，二三线城市确实存在很大的商业机会，但其中也不乏被过度放大的成分。 中国房地产报：你认为这次调控新政未来将在市场上产生怎样的效果？ 公衍奎：现在宏观形势到底怎么样、调控影响如何、未来会怎么样，这是大家都很关心的问题。现在存在的争论很简单，就是现实的矛盾，温总理都说“两难”，承认在经济发展跟经济稳定以及社会的方方面面都存在着矛盾，甚至国内国际环境都存在着矛盾等。房地产这个行业没那么简单，不是说长了一个包把脓挤了就好

2、，这个太复杂，牵一发动全身，所以大家都会有争议，也造成了每个人都觉得自己的观念很有道理。在这种情况之下，这次调控之所以存在这么多矛盾，实际上是跟以往历年的几次调控都不一样的原因造成。 之前几次调控，中央政府实际上调的是总量，不是房价，房价是一个果不是因，中央当时关注的只是经济过热，是GDP的总量，因为房地产的总量影响了建材，带动了六七十个行业总量的上涨，只有房地产的总量下来了，其他方面才能下来。但问题是房价跟这个目标并不相关，所以当时很多人说房价怎么越调越高？实际上高不是病因，只是当时大家并没有关注房价发热，只盯着经济总体的发热。 到了这次调控，房价就是一个指标。为什么转换目标，跟去年房价上涨

3、的过程有关。2008年年底到2009年，房地产市场突然之间的反转大家有目共睹，房地产经济一下子起来了，但实体经济却并没有太大起色，所以资产和虚拟经济的价格就成了关键因素，因此调价格就能挤泡沫。 对于此次调控房价的效果，结果显现应该不会很快，因为所有的调控，包括政策都有一个周期。加上大家站的点不同，看到的问题不同，无论是地方政府、社会、经济、宏观环境等方方面面都要权衡，所以这个过程要慢慢适应和呈现，我认为未来房价还是会降的。 比如从去年北京买房人的构成变化来看，包括现在通州买房人的构成变化，本来都是小白领买，突然变成投资、投机的人，当然这其中政府也起到了推波助澜的作用，因为大量的拆迁款砸进去，自

4、己创造了需求。拆迁创造了需求，拆迁带来了资金，资金进入了楼市。这种状况之下，买房的惟一动力就变成了房价上涨。 只有涨才买，只有买才涨，这是自我实现的预期形成了这种循环。无论采取什么手段去把它打破，比如金融收紧、利率提高、政府调控、供应增加等，都会使这一循环发生转变。 而且这次的目标比较明确，让实体经济运转起来最重要的是钱得流动，但是钱在房地产里流动实际上是一种损耗，即使房价卖到了每平方米5万、10万元，土建成本依然就是2000元/平方米。等于这个泡沫消耗了大量资产，这些没有进入实体经济，而把楼市泡沫挤掉是有利的。 中国房地产报：近日，关于开征保有税的消息引起了业内的极大关注，你认为这将对市场产

5、生什么影响？ 公衍奎：中国的税收一直很重，现在大家讨论的问题是国家、企业和个人在国民财富收入中的比例，个人的比例是降低的，国家和企业是上升的。 所以在目前状况下，开征的不管是叫物业税还是房产保有税，对谁都不是好事。从大家的口袋里拿钱，经济学上有一个说法叫“税负分担”，不管它是从谁的手里拿的，整个社会财富都会被拿过去。 另外，税收是一个社会体系，是一项长远国策，不能把它当成现下一个治病的手段。虽然短期可能会有效果，但后续问题就好比是“高射炮打蚊子”。税收是一个社会体系问题，是老百姓跟国家之间的收益分配问题，是财富再分配问题，把这样一个重大的手段用来解决一个小小的市场问题，这对老百姓来说是不公平的

6、。用税收调整房价，这一刀砍得太广了，应该看得远一点。 中国房地产报：目前，很多投资客开始转战商业地产，一些开发商也面临业务转型的问题。作为商业地产方面的专家，你对此如何看待？ 公衍奎：现在很多人开始在二三线城市做商业地产，一是商业比住宅利润巨大，二是现在二三线城市的商业有机会，他们这几年的商业发展相对较慢，业种、业态都要升级，品牌也需要升级，建筑环境也要改变，这时候去做有较大的机会。而且从租售价格比来看，二三线城市也相对健康，投资的话出租回报还是比较合适的，而在一线城市基本上全得靠再转手销售才能把钱赚回来，所以相对来说，二三线城市的商业机遇很大。 但问题就在于，如今大家把二三线城市的商业机遇放

7、大了，很多人开始到二三线城市的新城区域做商业，那就非常不妙了。 跟一线城市发展规律不同，二三线城市的发展很长时间内都是单核心的，很长时间内老城的魅力是无法替代的。现在虽然很多二三线城市要建新城，政府甚至搬了出来，但问题是新城的人气起来需要很多年，就比如北京的望京也是发展了十多年才摘掉了睡城的帽子，而通州还在努力，这需要一个长时间的积累过程。 商业跟住宅的差距在于，住宅可以买预期，人们觉得未来会好，那我就提前买来住，但是商业不能买预期，必须今年消费力足够了，一些商业企业才可能在这里开店。所以在这种状况下，商业往一个新城发展，就必须先是住宅起来，人气足够了，消费力聚集，商业才能够解决。商业起来，城

8、市魅力也起来了，然后商务就会在周边跟着走。但现在很多二三线城市的做法往往是本末倒置，商业当然可以由政府去托，但是商业绝对要跟着消费力走，一定要走在消费后面。 因此现在住宅开发商转向商业地产，在一线城市因为人口稠密基本问题不大，但在二三线城市，如果是城市核心区风险也不会太大，但是只要跑偏、跑远，做商业风险就巨大了，不管是大开发商还是小开发商都有可能出问题。不过现在一些大开发商很难去小城市，因为小城市池塘太小，大鱼进不去。比如说一个小城市，一个商业占5万平方米已经很大了，一个小企业做虽然很累，但它能做三五年。而且小城市因为不能标准化，大企业的管理难度就加大，每个项目都有个性，那么类似于万科的标准化

9、生产就不适用。 中国房地产报：此轮调控的效力已开始逐步显现，你认为未来类似华高莱斯这样的以顾问为主的公司将受到怎样的挑战？如何应对？ 公衍奎：我们公司纯以顾问为主，不太涉及代理业务，所以影响并不是太大。相反之前房价涨得太快的时候，稍有影响。因为房价高了，对开发商来说没有任何技术问题，开发商想我拿到地就卖，就卖高价，不需要顾问，也不需要代理。我又不是不会卖房子，我卖的价格又不是低，干什么把1%的钱送给你呢？所以房价涨得太快，对顾问服务行业是没有大好处的。但是调控过于厉害，顾问服务行业也会受到影响，开发商不投资了，整个处于一种中间状态，大家都面临问题，只有发展，这个行业才能健康。就好比是医生看病人，大家都生病才找医生，如果人都死光了