深圳市罗湖区东小街道独树村城市单元规划项目

1、01-项目背景02-上层次规划落实与衔接03-目标定位04-本次规划方案项目特点+技术指标+公共开放空间05-规划综述公共服务设施（类型面积位置）+市政交通项目背景概况：本项目属于城中村改造，位于罗湖 业聚集基地，区位优势明显。n 2012年12月，本更新单元列入2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划。片区，西临，北临围岭公园，毗邻罗湖黄金珠宝产n 2013年10月，获更新单元土地核查的复函（深一局函20131410号）。n 2014年2月，项目征求罗湖区并根据意见进行解释回复及修改完善。意见，n 2014年4月，项目通过市规划和国土资源委员会第一直属管理局初审，并已根据意见进行修改完善。

2、n 2016年，项目报罗湖区更新局审查。n 规划范围本次拆除用地范围直接沿用计划批准范围：Ø 拆除用地范围： 17016.5平方米序号项目拆除用地面积数量17016.5权属清晰用地面积10256.06760.51未见征转用地面积土地储备其中其中20%纳入1352.15408.480%交由继收进行城市更新合法手续完善用地15664.43000.0不少于15%用于土地贡献85%可用于开发建设212664.414366.04其中最大开发建设用地面积零星用地其中1701.7计划批准范围规划调整范围n 规划范围依照城市更新办法实施细则以及市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）的规定，城市更

3、新单元规划编制阶段可对计划申报阶段确定的“更新单元范围”进行深化。本次规划对更新单元范围做出如下调整：1.北部建设范围调整：调整法定图则北侧接驳规划支路，并调整其南侧线位，优化道路系统，考虑用地集约性，通过土地回购的方式，对零星用地（面积1701.7平方米）统筹规划、纳入更新单元建设范围，对1552.1平方米 用地通过腾挪的方式纳入建设范围。2.东侧建设范围调整：调整法定图则建议性道路南侧线位，并拓宽至12米，优化道路系统的同时减少零星边角地。3. 占用英达花园的238.2用地( 号用地），对该用地负有拆迁责任，但不参与贡献率计算。4. 拆除用地面积17016.5平方米，开发建设范围总面积14

4、366.0平方米。用于更法定图则道路调整示意图置换1552.1m2新的土地贡献共3000.0平方米，纳入退用地9263.3平方米。土地储备用地1352.1平方米，历史清Ø 更新单元用地面积： 27981.4平方米Ø 拆除用地面积： 17016.5平方米Ø 开发建设用地面积： 14366.0平方米1零星用地： 1701.7m2被置换用地：1008.0m2置换用地： 1008.0m2Ø 移交用地面积：13615.4平方米Ø 土地移交率：17.6%Ø 土地贡献率：25.6%序号项目数量17016.52拆除用地面积权属清晰用地面积被置换用地：

5、 544.1m2置换用地：544.1m2238.2m210256.06760.51未见征转用地面积土地储备其中其中20%纳入1352.15408.480%交由继收进行城市更新合法手续完善用地15664.43000.0不少于15%用于土地贡献85%可用于开发建设212664.414366.04土地用地宗地贡献示意图其中最大开发建设用地面积零星用地其中1701.7n 现状建设概况规划区内部为城中村居住，质量较差；现状土地功能主要为城中村建设用地。其中，商业用地仅为景园招待所。北侧S3用地由市草莆独树实业合作公司于2012年4月1日租给市客运服务用作长途客运站用途，2014年3月31日租赁期满，目前

6、合同终止已不再续租，故规划功能不必再沿用原S4功能。客运站复函S3、E7用地土地租赁合同北侧南侧现状用地分析图城市始发站发班时间终点站东湖汽车站（独树分站）08:30,13:00,13:20,14:00,14:10潮阳客运站东湖汽车站（独树分站）5:30电白汽车站东湖汽车站（独树分站）09:00,11:00,18:50,20:10,21:20福州汽车站东湖汽车站（独树分站）07:30-18:00 (每 30 分钟一班）海丰汽车站东湖汽车站（独树分站）06:2009:20 约 20 分钟一班惠州汽车站东湖汽车站（独树分站）09:00,11:00,11:30,12:00揭西客运站东湖汽车站（独树分

7、站）13:00,13:10,15:00连平汽车站东湖汽车站（独树分站）06:00,15:00,18:00,18:10,18:30,19:00梅州汽车站东湖汽车站（独树分站）10:10,10:30,11:20,20:10,21:20汽车站东湖汽车站（独树分站）10:00,13:00,13:30,14:00,15:00,15:30汕头汽车总站东湖汽车站（独树分站）08:00-19:00（每小时一班）霞洋客运站东湖汽车站（独树分站）10:20,12:50,21:20厦门汽车站东湖汽车站（独树分站）08:00,09:00,09:20,09:50,18:30,19:00,19:30,20:00,20:3

8、0,21:00兴宁客运站东湖汽车站（独树分站）08:20,13:00,19:00永春汽车站n 周边建设环境概况用地北侧周边现状功能总体以居住小区为主，南侧为中华自行车厂已批在建旧改项目，周边公共设施已经较为成熟。人口测算计算方式：居住区居住区人口以住宅100平方米/户，公寓100平方米/户，城中村60平方米/ 户，每户3.2人计算，项目自身计算人口3200，与村委出示实际人口3223人基本相符。得现状总人口21475人。经核算规划无新增人口，故学位及公共设额外配套，建议规划统筹考虑。现状人口统计表序号1居住区英达花园户数478人口153023中华花园大地花园5145521645176645维富

9、花园双御雅轩21614769147067鹿鸣园太阳新城3407581088242689雍翠华府松泉山庄138019744166301011松泉阁碧岭197132763042461213翠景山庄松泉公寓90515288164814独树村合计约1000户(现状面积60002.27)3200246756711现状-已批规划公共设施分布图本次汇报内容01-项目背景02-上层次规划落实与衔接03-目标定位04-本次规划方案项目特点+技术指标+公共开放空间05-规划综述公共服务设施（类型面积位置）+市政交通n 上层次规划市罗湖03-04号片区【Ø 片区的功能定位： “以居住为主、工业为辅、配套设

10、施齐备的综合生活区地区整体发展目标。地区】法定图则(2001年批）SITE市罗湖03-04号片区【地区】法定图则n 上层次规划落实与衔接Ø 道路的调整与落实1.北侧线位调整整体，改为接驳规划支路，南侧线位保持已有进行微调，但保持道路宽度为12米不作变更。2.连通太白路及规划支路线型微调，并拓宽道路宽度至12米。n 上层次规划落实与衔接1.北侧S3用地由市草莆独树实业合作公司于2012年4月1日租给Ø 道路的调整与落实市客运服务用作长途客运站用途，2014年3月31日租赁期满，目前合同终止已不再续租，故规划功能不必再沿用原S4功能。S3C2.商业用地为村里自建的景园招待所，与

11、周边地块合并为二类居住用地。n 上层次规划落实与衔接Ø 开发强度衔接1、法定图则要求现状保留2、用地贡献更新单元用地面积27981.4平方米，拆除用地面积17016.5平方米，移交用地共4352.1平方米，土地移交 率17.6%，土地贡献率25.6%。清退用地共9263.3平方米。5、平衡校核单元现状量共60002.27平方米，规划量共128500平方米，其中公共配套设施1750平方米， 保障性住房8300平方米，扣除公共利益用房后，净 拆建比：1:1.97。6、市政专项研究结论本项目按照12.85万平方米的过校核，均能满足规划需求。7、 交通专项研究结论总量，市政设施经3、基于因素

12、计算的容量计算更新单元开发建设总量为77448.01平方米，根据市城市交通规划设计研究中心提容积率为5.39。净拆建比仅为1.12，难以实现 衡。4、公共设施平供的交通专题研究报告，本项目按照12.85万平方米的量，在相关措施能满足的情况下，项目新增交通量对评价范围内交通系统影响在可接 受范围内。配置1500平方米的公共设施，其中社区管理用房300平方米、公交首末站1200平方米，社区体育活动场地场地面积200平方米，10KV开闭所及平方米。变压器房250综上，根据城市更新，考虑配建保障房的需求，以及项目测算，初步确定本项目总量12.85万平方米，开发地块净容积率8.9。本次汇报内容01-项目

13、背景02-上层次规划落实与衔接03-目标定位04-本次规划方案项目特点+技术指标+公共开放空间05-规划综述公共服务设施（类型面积位置）+市政交通n 功能定位发掘区域价值，回应区域配套服务诉求围岭公园SITE时尚消费配套服务区创意产业培育区黄金珠宝产业集聚区商贸发展区全笋岗国际时尚消费中心国性的珠宝时尚产业总部、设计中心及旅游购物目的地清水河国际创意门户n 功能定位功能策划导向打造宜居城市综合体打造为、笋岗清水河配置现代服务的、以居住为主的多功能综合社区。营造宜人的居住、购物环境，塑造景观形象。综合社区片区独特的城市融合居住、商业服务、商务公寓为一体的宜居城市综合体。功能定位及项目策划图市场价

14、值导向公共价值导向价值导向 “时尚型-生活服务示范项目” “人居品质示范区”完善片区完善地区购物设施，加强片区商业氛围提供片区独树村原居民的人居环境为务工提供安居空间对片区的地区生活品质低碳技术的应用的商务服务职能的配套服务设施公共服务补充配套娱乐休闲会所街头绿地广场体育设施透水率设计等公共配套设施保障性住房回迁住宅生活超市配套性商业商务公寓 先进办公理念“低碳示范项目”n 功能定位随着区域改造的推进，地区的发展将承接为发展笋岗国际时尚消费中心、清水河都市创意总部基地配套的诉求，大力发展配套居住、商业服务等功能。本项目位于地区的西南门户区位，在塑造丰富城市景观，为周边片区提供差异化功能与特色化

15、空间体验有其特定的使命。故本规划综合考虑片区城市定位，结合项目毗邻地铁的优势，对项目用地集约化整合，片区交通微循环，优化慢性系统，将其定位为：时尚消费配套服务区，宜居城市综合体功能住宅、办公、商业服务、商务公寓、娱乐。本次汇报内容01-项目背景02-上层次规划落实与衔接03-目标定位04-本次规划方案项目特点+技术指标+公共开放空间05-规划综述公共服务设施（类型面积位置）+市政交通n 现状特征小结Ø 问题一：片区地块分散，缺乏纵向支路，目前周边小区到达南侧地铁站需绕行n 现状特征小结Ø 问题二：公共空间缺乏n 现状特征小结 Ø问题二：公共空间缺乏n 现状特征小结

16、Ø 问题三：周边紧邻居住区及，旧改需考虑日照问题n 现状特征小结Ø 问题三：周边紧邻居住区及，旧改需考虑日照问题n 现状特征小结Ø 问题四：周边地形高差本更新单元整体呈现北高南低，东高西低的趋 势，规划应结合现状地形，考虑道路竖向及场地标高设计。现状坡向GIS分析图现状高程GIS分析图现状坡度GIS分析图n 项目特点Ø 特点1：打通规划支路，交通微循环的同时，完善社区慢行系统打通南北侧支路，对接景观步行主轴及导引地铁主要人流集散。SITE围岭公园SITEØ 特点1：打通规划支路，交通微循环的同时，完善社区慢行系统n 项目特点n 项目特点

17、6; 特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系通过公共空间的深化，完成对项目地块的设计，整体统筹项目、地铁及周边项目n 项目特点Ø 特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系n 项目特点Ø 特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系n 项目特点Ø 社区开放空间体系系n 项目特点Ø 社区开放空间体n 项目特点Ø 特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系通过公共空间的深化，完成对项目地块的设计，整体统筹项目、地铁及周边项目n 项目特点Ø 特点2：对接北侧居

18、民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系空中连廊系统与公共绿地无缝衔接n 项目特点Ø 特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系公共空间与周边广场的无缝衔接，并预留与南侧项目的对接口n 项目特点Ø 特点3：作为建立宜居环境的前提，周边居住及细致化日照敏感分析日照问题严峻，主要研究01-02、01-03地块可见塔楼及裙房范围n 项目特点Ø 特点3：作为建立宜居环境的前提，周边居住及细致化日照敏感分析基地周边原始场地日照分析此部分由第设计院专业测算。n 项目特点Ø 特点3：作为建立宜居环境的前提，规划日照分析周边居住及细致化日照敏感分

19、析此部分由第设计院专业测算。01-01地块日照分析图01-02、01-03地块日照分析图n 项目特点Ø 特点4：结合道路竖向及现状地形高差，细化场地设计n 项目特点Ø 特点4：结合道路竖向及现状地形高差，细化场地设计n 地块划分与指标开发建设用地技术指标一览表地块划分与指标图地块指标一览表地块编号性质代码用地性质用地面积（m2）容积率计容积率面积（m2）地下商业面积（m2）裙房覆盖率（%）塔楼覆盖率（%）绿化覆盖率（%）透水率（%）公共配套设施内容限高（m）停车位（个）备注住宅商业、办公及酒店商务公寓公共配套设施合计01-01R2+C1二类居住用地+商业用地8989.610

20、.4570002400011100150093600-65502010公交首末站1200， 社区管理用房300200740拆除重建01-02R2二类居住用地2879.46.61700020001900075040353510社区活动体育场地200（场地面积）150拆除重建01-03R2二类居住用地2497.06.414900（含保障性住房8300）75025015900-4035351010KV开闭所及变压器房250150-拆除重建合计14366.08.98890026750111001750128500750项目数量开发建设用地面积（m2）14366.0容积率8.9计容积率总面积（m2）12

21、8500其中住宅88900（含保障性住房8300）商业、办公及酒店26750商务公寓11100公共配套设施1750其中社区管理用房300公交首末站120010KV开闭所及变压器房250地下商业面积（m2）750备注:物业管理用房按照特区物业管理条例予以核定，不纳入公共配套设施。n 近期实施总平面考虑近期对接问题，提出空中连廊近期实施方案连接01-02地块及01-03地块局部空中连廊，待产权完全移交时联建。连廊及首层应满足市设计规则要求。近期实施总平面示意图n 规划总平面开发建设用地技术指标一览表近期实施布局示意图项目数量开发建设用地面积（m2）14366.0容积率8.9计容积率总面积（m2）1

22、28500其中住宅88900（含保障性住房8300）商业、办公及酒店26750商务公寓11100公共配套设施1750其中社区管理用房300公交首末站120010KV开闭所及变压器房250地下商业面积（m2）750备注:物业管理用房按照特区物业管理条例予以核定，不纳入公共配套设施。n 首层总平面首层平面布局示意图n 功能分布n 交通流线分析及消防流线组织n 地下空间组织地下商业面积750平方米。地下空间01-01、01-02整体联建，无缝衔接。其中，按照地面用地性质及出让类型分三种，分别为开发建设用地地下空间范围、贡献用地地下空间范围、清退用地地下空间范围。01-02地块与01-03地块之间地库

23、预留接驳口，待地面权属移交清晰后，通过招拍挂形式购买联建。地下公共通道宽度不得小于9米，其净高不小于5米，其位置可在下阶段设计微调。地下空间图n 建设用地空间1.周边退线：规划地块沿新增规划支路增加挑檐等遮蔽措施，同时兼顾改线与用地集约性，米。部零退线； 线9米；临24米以下部分退地块线3米，24米以上部分退地块线9与规划支路交界处由于已预留足够管道及绿地等相关距离，局24米以下部分退线退地块线3米，24米以上部分退地块一侧退15米且退地块线3米，其余地块均24米以上部分退地块线9米。24米以下部分退线退地块线6米，2.公共空间：公共开放空间：提供公共开放空间总规模750平方米，其中01-01

24、地块公共开放空间300平方米，01-02地块公共开放空间450平方米。规划为步行街形式，在规划支路设置沿街布置，建议与公共绿地联合建设。公共开放空间规模为投影覆盖面积大小，其面积大小不得减少，其边界及具体高程在下阶段设计可以微调。3.地块出：单元车行出共设置六个，道路车行开口应符合相关规范要求，其中01-03地块开口属紧急性消防车行出通道使用。，使用，紧急时可作为消防公交车车行出通过进入公交车行通道组织使用。4.空中连廊及首层层：连接01-02地块及01-03地块局部空中连廊，待产权完全移交时联建。连廊及首层应满足市设计规则要求。5.高度：结合地形影响，01-01地块塔楼高度在200米以内，南

25、侧01-02、01-03地块在150以内。覆盖率：覆盖率依深标核定。6.建设用地空间图本次汇报内容01-项目背景02-上层次规划落实与衔接03-目标定位04-本次规划方案项目特点+技术指标+公共开放空间05-规划综述公共服务设施（类型面积位置）+市政交通n 公共服务设施落实n 配套设施落实与衔接 图则为现状保留，无规划要求，客运站为临时场地目前租约已满，不再续租。 更新规划根据人口规模按照深标的要求,设置共1200平方米公交首末站（附建01-01地块首层）+300社区管理用房（附建01-01地块首层） +200体育活动场地（附建01-02地块层） 同时，因拆除原10KV开闭所及变压器房约200

26、平方米，现原地块重建，其面积为250平方米。1000米范围内的公共服务设施研究本次规划法定图则n 公共服务设施落实社区管理用房300平方米公交首末站1200平方米社区活动场地场地面积200平方米10KV开闭所及变压器房场地面积250平方米首层平面图n 交通影响评估措施n 轨道交通站配建公共自行车停车位p项目至站的慢行交通连续性pn 内部支路网络p 新建支路华阳路优化华阳路-交叉口设计p后前n 交通影响评估措施n 渠化太白路-翠竹路交叉口p 拓宽西进口，新增一条直行车道p 拓宽东进口，新增一条左转车道太白路-翠竹路交叉口渠化示意图n 渠化太白路-东昌路交叉口p 拓宽北进口，新增一条右转车道p 拓

27、宽西进口，新增一条左转车道太白路-东昌路交叉口渠化示意图n 交通影响评估措施取消01-03地块开口，更改为紧急性消防车行出出方案调整调整（华阳路至太白路）部分为单行线，简化交通组织，提升车辆集散效率单行示意n 交通影响评估措施n 改造太白路横断面，拓宽人行道并路面铺装n 配建自行车停车位499个太白路规划横断面图项目自行车停车位配建用地性质指标M2深标配建标准配建规模本项目建议规模住宅889000.3车位/户325325办公87000.30.5车位/百M2264426商业183000.40.6车位/百M273110110商务公寓111000.30.5车位/百M2335533公共配套1500/地

28、下商业7500.40.6车位/百M2355合计129250/499n 交通影响评估措施n 合理设置地库出p 依据城市道路交通规划设计规范（GB50220-95），设置地库出三处，其中进出双向组织一处，单进单出组织各一处。项目小汽车地库出及交通组织概念图n 交通影响评估措施效果n 与轨道交通之间接驳服务的可提高项目出行公交分担率n 支路网络的完善使得道路交通得倒有效疏解道路建设及交通节点的优化提高了道路的通行能力以及整个路网的运行效率nn 太白路-翠竹路交叉口服务水平由F级升至D级，太白路-东昌路服务水平由F级升至E级，拥堵现象得到措施实施后，新增交通量对评价范围内交通系统影响可接受n措施实施后2020年项目叠加后全交通运试n 市政工程设施规划n 给水工程规划保留太白路DN600给水现状管，沿及规划区东侧道路新建DN300规划给水管。仅考虑本片区的用水量，经核算对水厂及周边主要给水管影响不大，与周边规划或现状给水管相接，相互，保证供水安全。n 污规划为完善规划区污水排放系统保留太白路d400现状污水管及东侧d800现状污水管，沿及规划区东侧道路新建d400规划污水管。规划区规模调整后规划