第三章2 地产抵押贷款-固定利率抵押贷款

1、 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学房地产金融与投资分析房地产金融与投资分析周天建周天建中国矿业大学土地资源管理系中国矿业大学土地资源管理系二一三年三月二一三年三月 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学1-1 房地产抵押贷款综述房地产抵押贷款综述

2、1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款Chp3 房地产抵押贷款房地产抵押贷款31-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、抵押贷款资金的供求、抵押贷款资金的供求 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定一、抵押贷款利率的确定 贷款利率贷款利率在资金市场上表现为在资金市场上表现为资金的价格。资金的价格。 资金价格的高低，

3、在市场经济国家里，除了受社会平均利润率资金价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。抵押贷款资金的供抵押贷款资金的供求关系如右图所示：求关系如右图所示：41-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、抵押贷款资金的供求、抵押贷款资金的供求 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定一、

4、抵押贷款利率的确定 从抵押贷款的供给一方来看，从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。 而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素，此抵

5、押贷款的需求又是一种其它社会经济因素，此抵押贷款的需求又是一种引致需求。引致需求。51-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、影响抵押贷款利率的因素、影响抵押贷款利率的因素 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定一、抵押贷款利率的确定 （1）预期的真实利率（）预期的真实利率（r） （2）预期的通货膨胀率（）预期的通货膨胀率（p） （3）贷款风险（）贷款风险（f） 住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：住

6、宅抵押贷款的风险主要有以下四类： 坏帐风险坏帐风险(default risk)，利率风险，利率风险(interest risk)，提前付款风险，提前付款风险(prepayment risk)；其他风险，如贷款或投资的；其他风险，如贷款或投资的 流动性（流动性（liquidity）或市场可售性（或市场可售性（marketability） 61-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款3、抵押贷款资金利率的因素、抵押贷款资金利率的因素 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mini

7、ng & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定一、抵押贷款利率的确定 抵押贷款利率受到抵押贷款利率受到预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：以用如下公式表示：irpf若贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。71-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、早期抵押贷款模式、早期抵押贷款模式 School of Environment Sciences & Spatial Informatic

8、s环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 一般要求借款人一般要求借款人支付相当大的首期付款额支付相当大的首期付款额。贷款比率一般不超。贷款比率一般不超过房价的过房价的50，贷款年限长短不一，但是最长不得超过，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。年。 贷款期内，借款人只付息，贷款期内，借款人只付息，不还款不还款。贷款到期之后，根据当时。贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。 在贷款续期时，

9、可能因为借款人在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加个人储蓄的增加，续期贷款总，续期贷款总额得以降低。额得以降低。 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款是指在整个抵押贷款合同所规定的是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期贷款期限限之内，之内，贷款利率贷款利率不随不随市场利率市场利率变化而改变的抵押贷款方式。变化而改变的抵押贷款方式。81-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mi

10、ning & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 每每月还款额月还款额由两部分组成：一部分是由两部分组成：一部分是每月清偿的本金每月清偿的本金，等于将，等于将贷款总额按月均摊，另一部分是贷款总额按月均摊，另一部分是当月应付的利息当月应付的利息，计算公式计如下：，计算公式计如下：12贷款年限贷款总额每月清偿的本金数额12年利率当月贷款余额每月支付的利息已还款期数每月清偿的本金数额贷款总额当月贷款余额 -91-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Enviro

11、nment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变1212年利率贷款年限贷款总额每月还款额递减速度每月支付的利息每月清偿的本金数额每月付款额每月所支付每月所支付利息减少额利息减少额每月清偿每月清偿本经数额本经数额月利率月利率101-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial

12、 Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变At= P/n+P-P/n （t-1）i 式中式中At第第t月的还款额；月的还款额； P贷款金额；贷款金额； n按月计算的贷款期限；按月计算的贷款期限； i月利率。月利率。简化计算公式为：简化计算公式为：1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利

13、率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 例题：贷款例题：贷款10万，万，30年，年利率年，年利率12%，按月等额本金偿还，请，按月等额本金偿还，请计算每月还款额？还款模式如下：计算每月还款额？还款模式如下：每月每月付款额付款额与贷款与贷款余额余额（等额（等额本金偿本金偿还方式）还方式）（1）月数月数（2）当月贷款当月贷款余额余额（3）利息利息（12%12）（4）每月偿每月偿还本金还本金（3）（）（4）每月付款每月付款额额（2）（）（4）月未贷款月未贷款余额余额1234.36010000099722.2299444.4499166.66.277.78000997.22994.4499

14、1.67.2.78277.78277.78277.78277.78.277.78277.78275.00272.22269.44.280.5699722.2299444.4499166.6698888.88.0121-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变贷款清偿与贷

15、款余额模贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）式（本金等额偿还）年份年份月付款（元）月付款（元）30年年0年份年份余额余额30年年01000001277.78131-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款3、等额本息偿还的抵押贷款、等额本息偿还的抵押贷款(CPM，最普遍，最普遍) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 所谓等额本息的抵押贷款所谓等额本息的抵押贷款(

16、constant payment mortgage，简称，简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同利率在贷款期间内固定不变，所不同的是的是每月付款每月付款（MP，A）是）是恒定的恒定的，计算公式为：计算公式为：n12-nn)12R1 (112RPMP 以以10万元、万元、30年期、利率为年期、利率为12%的抵押贷款的抵押贷款为例，每月还款额为为例，每月还款额为1028.7元，具体情况如下：元，具体情况如下：第第1年每月还款（年每月还款（1028.7）情况）情况月份月份贷款余额贷款余额偿还的本金偿还的本金偿还的利息偿还的利息199971.30

17、28.701000.00299942.3128.99999.71399913.0429.28999.42499883.4729.57999.13599853.6029.87998.83699823.4430.16998.54799792.9730.47998.23899762.1930.77997.93999731.1231.08997.621099699.7231.39997.311199668.0231.70997.001299636.0032.02996.68合计合计364.0011980.401-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款 School of Environment Scie

18、nces & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学(MP)P每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额每月付款额金额金额年份年份1028.6元元051015202530本金本金利息利息01028.6元元1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大

19、学贷款余额的变化趋势图（等额本息偿还方式）贷款余额的变化趋势图（等额本息偿还方式）余额余额年份年份100 000元元05101520253085 705.7元元46 241.3元元1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学171-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款4、等额利率对贷款清偿速度的影响、等额利率对贷款清偿速度的影响 School of Environment Science

20、s & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变利率与本金清偿百分比的关系（利率与本金清偿百分比的关系（30年期抵押贷款）年期抵押贷款）固定利率固定利率（%）第第5年年（%）第第10年年（%）第第15年年（%）第第20年年（%）第第25年年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7

21、249.15161.043.358.4719.8044.87结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！181-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算、贷款余额的计算 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每

22、月还款额的理论基础是理论基础是“贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金”。12R)12R1 (1MPMBnt -n12-n）（191-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算、贷款余额的计算 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 二是终值法。用二是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终已还款

23、年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率值的比率表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：因素贷款期限内的年金终值素还款年数的年金终值因元贷款的余额每11(MP)PRRAFVAn1)1 (201-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理

24、解） 通货膨胀的倾斜效应通货膨胀的倾斜效应0金金额额年份年份NPDRPNP952.3元元536.8元元102030 假定预期的真实利率假定预期的真实利率为为4%，风险补偿为，风险补偿为1%，贷款利率为贷款利率为5%。那么。那么10万元、万元、30年期的抵押贷款，年期的抵押贷款，每月付款额为每月付款额为536.8。（不考虑通胀时）（不考虑通胀时） 假定未来通胀率保持假定未来通胀率保持在在6%。211-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学

25、院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解） 为克服通货膨胀引起的倾斜效应对借款人造成的过高的还款压为克服通货膨胀引起的倾斜效应对借款人造成的过高的还款压力，根据人们收入水平和抵押房地产的市场价值都将力，根据人们收入水平和抵押房地产的市场价值都将稳步提高稳步提高的事的事实，实，适当降低现期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提适当降低现期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息的高，若干年之后再转化为等额本息的“标准标准”抵押贷款抵押贷款。这

26、种方式。这种方式称为分级付款的抵押贷款。称为分级付款的抵押贷款。221-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款、分级付款的抵押贷款的抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）300MP1PV231-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款 School of Environment Sciences &

27、 Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解） 分级付款分级付款抵押贷款抵押贷款还款示意还款示意图图241-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理

28、解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）分级付款的抵押贷款在不同利率条件下的还款情况分级付款的抵押贷款在不同利率条件下的还款情况 （10万元、万元、30年期、年期、5年分级、年递增率年分级、年递增率7.5%）年年10%11%12%13%14%1667.03728.27791.38856.18922.522717.06782.89850.73920.39991.713770.84841.61914.53989.421066.094828.65904.73983.131063.631146.045890.80972.581056.861143.401232.006-30957.611045.5311

29、36.131229.161324.40等额本息方式等额本息方式877.60952.301028.601106.201184.90251-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）分级付款的抵押贷款余额（负分期付款现象）分级付款的抵押贷款余额（负分期付款现象） （30年期、年期、12

30、%、10万元贷款）万元贷款）年年每月付款额每月付款额贷款余额贷款余额1791.38102645.782850.73104874.303914.53106576.524983.13107624.7351056.86107870.7761136.13107142.58261-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固定利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创

31、新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解） 1）飘浮式贷款）飘浮式贷款(balloon loan) 所谓飘浮式贷款是指所谓飘浮式贷款是指最后一次付款额比以前历次都大的最后一次付款额比以前历次都大的贷款贷款方式。方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款最后的一笔付款就称为飘浮式付款(balloon payment)。实际上。实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的早期的抵押贷款都是飘浮式的，所不同的，所不同的是最早的抵押贷款每月只付息，不还本，本金在贷款到期时是最早的抵押贷款每月只付息，不还本，本金在贷款到期时一次性清偿。一次性清偿。271-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固定利率抵押贷款方式

32、、其它固定利率抵押贷款方式 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解） 2）逆向年金抵押贷款）逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgages) 为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现生中实现大致均衡的消费水平大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅资产，人，盘活老年人的住宅资产

33、，人们设计了一种所谓逆向年金们设计了一种所谓逆向年金“抵押贷款抵押贷款”方式。这种抵押贷方式。这种抵押贷款方式实际上是款方式实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。（房子养老）老人提供生活费用。（房子养老）281-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固定利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款

34、的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解） 3）双周付款的抵押贷款）双周付款的抵押贷款 最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的抵押贷款抵押贷款(biweeklypayments)。传统方式是每月付款一次，。传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。（每年付款显的。（每年付款26次）次）291-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固

35、定利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解） 4）利率买低式抵押贷款（）利率买低式抵押贷款（Buydown Mortgage） 利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，

36、在贷款起始时向时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。301-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 1）概念：贷款的边际成本是）概念：贷款的边际成本

37、是评价不同贷款方案评价不同贷款方案的常用工具。的常用工具。 假设，一房产的购买价格为假设，一房产的购买价格为10万元，借款人面临两种贷款方万元，借款人面临两种贷款方案：方案一，贷款避开案：方案一，贷款避开80%，即贷款额度为，即贷款额度为8万元，贷款年限为万元，贷款年限为25年，年贷款利率为年，年贷款利率为12%；方案二，贷款比例为；方案二，贷款比例为90%，即贷款额，即贷款额为为9万元，贷款年限为万元，贷款年限为25年，年贷款利率为年，年贷款利率为13%。借款人该如何。借款人该如何评价此两方案？评价此两方案？311-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本 Sc

38、hool of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 计算计算多贷的这多贷的这1万所增加的成本万所增加的成本，即所谓的边际成本。，即所谓的边际成本。 二种方案下每月还款额的差别见下表：二种方案下每月还款额的差别见下表：贷款利率贷款利率贷款金额贷款金额贷款常数贷款常数月还款额月还款额方案二方案二13%90000 0.112784=1015.05方案一方案一12%80000 0.105322=84

39、2.58差额差额 10000（P）172.47(A)321-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 2）提前还款情况下的边际成本）提前还款情况下的边际成本 上例中，若上例中，若5年之后进行提前还款，上述两种方案的贷款余年之后进行提前还款，上述两种方案的贷款余额如下表：额如下表：贷款利率贷款利率贷款金额贷款

40、金额贷款常数贷款常数月还款额月还款额五年后贷款余额五年后贷款余额方案二方案二13%90000 0.112784=1015.0586639.88方案一方案一12%80000 0.105322=842.5876522.56差额差额10000172.4710117.32331-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资

41、分析 3）考虑贷款费率情况下的边际成本）考虑贷款费率情况下的边际成本 上例中，假设方案一的初始费率为上例中，假设方案一的初始费率为2%，方案二的初始费率，方案二的初始费率为为3%时，两种方案的每月还款额如下表所示：时，两种方案的每月还款额如下表所示：贷款贷款利率利率贷款贷款金额金额初始初始费用费用实际实际贷款额贷款额贷款贷款金额金额贷款贷款常数常数月还月还款额款额方案二方案二13%90000 -2700=8730090000 0.112784=1015.05方案一方案一12%80000 -1600=7840080000 0.105322=842.58差额差额8900172.47341-2 固定

42、利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 4）考虑不同贷款期限下的边际成本）考虑不同贷款期限下的边际成本 改变前例条件，假设方案三的贷款额度为改变前例条件，假设方案三的贷款额度为9万元，贷款期限万元，贷款期限30年，贷款利率年，贷款利率13%，则其与方案一的区别如下图所示：，则其与方案一的区别如下图所示：贷款利率贷

43、款利率贷款期限贷款期限贷款额贷款额1-25年每月年每月还款额还款额26-30年年每月还款额每月还款额方案二方案二13%3090000995.58995.58方案一方案一12%2580000842.580差别差别10000153.00995.58351-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 （1）利率下调时的再融

44、资利率下调时的再融资 再融资决策时，至少考虑以下三种因素之间的基本关系：再融资决策时，至少考虑以下三种因素之间的基本关系：1）原）原有贷款条款；有贷款条款；2）新贷款条款；）新贷款条款；3）还清原有贷款以及获得新贷款所）还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约金或申请新贷发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约金或申请新贷款的初始费用及手续费。款的初始费用及手续费。P57例题例题361-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环

45、境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 （1）利率下调时的再融资利率下调时的再融资 再融资成本再融资成本提前还款违约金：提前还款违约金：78976.52%=1580申请新贷款的初始费用申请新贷款的初始费用2500新贷款的相关手续费新贷款的相关手续费25合计合计4105一借款人一借款人5年前申请了一笔抵押年前申请了一笔抵押贷款，贷款金额为贷款，贷款金额为8万元，贷款万元，贷款利率为利率为15，贷款期限为，贷款期限为30年年(每每月还款月还款)。5年后贷款利率下调了，年后贷款利率下调

46、了，如果该借款人申请如果该借款人申请25年期的贷款，年期的贷款，利率只要要利率只要要14。为决定是否进。为决定是否进行再融资行再融资(即借新债还旧债即借新债还旧债)，需，需要分析进行再融资所发生的成本要分析进行再融资所发生的成本以及出于利率降低带来的利益。以及出于利率降低带来的利益。371-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房

47、抵押贷款融资分析 （1）利率下调时的再融资利率下调时的再融资原有贷款（原有贷款（8万元，万元，15%，30年）的年）的每月还款额每月还款额1011.56新贷款（新贷款（78976.5元，元，14%，25年）的年）的每月还款额每月还款额950.69减少金额减少金额60.87再融资后每月还款额的减少再融资后每月还款额的减少至少需要至少需要17.57%的回报率的回报率381-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mi

48、ning & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 假设借款人计划再融资后仅拥有物业假设借款人计划再融资后仅拥有物业10年，再融资是否还具有年，再融资是否还具有吸引力吸引力?在此种情况下，再融资成本不变，仍为在此种情况下，再融资成本不变，仍为410 5元，但相关收元，但相关收益会有变化，每月节省益会有变化，每月节省60.87元的情形仅维持元的情形仅维持10年。此外，由于再融年。此外，由于再融资所得的贷款会在资所得的贷款会在10年后还清，因此原有贷款和新贷款届时的余额年后还清，因此原有贷款和新贷款届时的余额将会不同（见下表）。将会不同（见下表）。2）

49、存在提前还款情况下的再融资）存在提前还款情况下的再融资 原有贷款原有贷款15年后的余额年后的余额72275 新贷款新贷款10年后的余额年后的余额71386 差别差别889需内部收益率需内部收益率14.21%，低于低于15%（方案一）（方案一）391-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 再融资后物业持有期限对回报率的影响再融资后物业持有期限对回报率的影响401-2 固定利率抵押贷款固

50、定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 3）再融资成本通过贷款解决再融资成本通过贷款解决（从借款人角度）（从借款人角度） 利率下降情况下，利率下降情况下，借款人为节省利息成本借款人为节省利息成本，可能会考虑支，可能会考虑支付额外的费用进行再融资。付额外的费用进行再融资。411-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再

51、融资 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 4）利率上升时银行引导下的提前还款利率上升时银行引导下的提前还款（从银行角度）（从银行角度） 但如果利率持续上升，但如果利率持续上升，借款人的原有贷款利率可能会低于借款人的原有贷款利率可能会低于市场利率市场利率。在这种情况下，贷款人（银行）为获取更多的利息。在这种情况下，贷款人（银行）为获取更多的利息收入，可能会愿意支付借款人一定的费用，让其进行提前还款。收入，可能会愿意支付借款人一定的费用，让其进行提前还款。通常做法是对于提前还掉低于现行市场利率贷款的借款人，通常做法是对于提前还掉低于现行市场利率贷款的借款人，给给与一定的折扣。与一定的折扣。School of Environment Sciences & Spatial Informati