房地产成本科目与合约规划的关系

1、基于合约规划的动态本钱过程控制近年，随着国家宏观调控力度加大，房地产开发行业的竞争也日益加剧，对地产工程赢 利水平产生了严重影响。房地产企业要想保持正常的开发赢利水平，就必须从工程的本钱控制入 手。行业内普遍认为工程决策与规划设计阶段的本钱目标设定是实现企业既定收益目标的关键， 但在整个工程开发过程中如何进行有效管控，却是困难、复杂的工作。对于地产工程而言，所有 重大经济活动的实施均从合同会签开始，因此从某种意义上说“合同管好了，本钱自然可控。 下文我将试述如何使用“合约规划的思路进行目标本钱过程管控。一、如何编制合约规划？合约规划是指将目标本钱按照“自上而下、逐级分解的方式分解为合同大类，进

2、而指 导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划将本钱控 制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“工程动态本钱的有效管控。合约规划谁来编？这是我们必须首先弄清楚的问题。合约规划面向企业所有业务部门， 因此其编制应是一个全员参与的过程，主要由工程本钱经理牵头，组织各专业职能部门相关人员 对目标本钱进行分解。合约规划何时编？这主要根据企业管理的成熟度而定，如果企业的费项、合约规划体系 相对稳定，可以在工程启动阶段的目标本钱编制及审批后进行合约规划的编制。如果管理精细度 还没到达这一步，至少应在目标本钱最终确定后进行编制。对目标本钱进行合约分解的方法多为“价量原那

3、么和“经验值，同时结合工程情况和 投资收益指标，制定工程各控制费项可能发生的合约及预计金额，并推演岀每一个合约付款条件， 分解为合约的付款方案，进而形成工程的整体资金规划。另外，如果不能将目标本钱细化到具体的合同时，可以将目标本钱分解为“合同大类， 随着工程的推进，这些合同大类会逐步细化。这里强调的是，我们在做合约规划时，肯定有局部费用不明确，因此引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池，随着实际签订合同的变化而变化。规划余量的总额反响了目标本钱控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围， 便可作为后续工程本钱控制的根底。二、合约规划如何指导合同的签订和

4、执行？1、合同签订环节签订合同时，由专业部门根据工程实际情况拟定合同，明确合同金额、付款时间、付款 方式，进而形成工程本钱支付方案。同时，将合同付款与工程方案中的工作项或工作成果进行绑 定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，防止合同款项超付的问题。在合同签订审批环节，必须对照合约规划，并考察费项规划余量，通过预警、强控指标 进行对应管控，且不允许重复被其它合同选择，这样防止重复计算已发生本钱，解决已发生本钱 虚高的问题。合同签约审批时会存在两种情况：1合同金额 规划金额需经办部门针对金额差距阐述原因，并对差距金额后续使用方式做出判断： 合同费用节 约，相应金额进入费项规划余量，可调配给

5、同费项其余合同，并出具费用节约单；合同范围变更， 后续仍需签订额外合同，那么相应金额编制为另一个合约规划；合同金额压缩和风险躲避，后续合 同会产生相应变更，那么需要为合同编制预计变更。2合同金额 规划金额同样需经办部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：如果是合同范围变更， 就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；如果是原先预算缺乏或外部环境变化导致 的合同本钱增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，同时出具工程本钱超支 单。2、合同执行环节在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额设计变更、现场签证，并 与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内，

6、超出局部金额由规划余量划出。当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完成、实际完成的工程量，将变更金额 纳入工程本钱。最后，分析变更产生的原因及变更导致的本钱分布，即进行有效本钱与无效本钱的情况 分析。3、合同付款环节首先，根据工程形象进度，对“已完工局部的工程量进行审定，反映工程的实际完工 “产值，并作为制定付款申请的重要依据；其次，梳理代扣代付和其他扣款，为款项支付提供 依据；再次，根据合同付款条件及实际完工产值，修订付款方案，形成工程级付款方案；最后在 付款方案范围内完成付款申请，并完成款项支付。三、合约规划的动态监控1、合约规划周期性优化1合约规划的优化及调整针对尚未签订的合同，由于

7、实际业务的变化，可能导致工程合同未必按照原先规划的思 路进行签订，那么工程本钱经理需要定期对合约规划进行调整。此时工作情况主要有两种：将原先打包的大类合约规划分解为更明细的合约规划;由于工程实际情况发生变化，合约后续的范围将发生交叉，需要将多个合约规划进行 调整，重新明确每一个规划的金额及发生时间。2合同变更梳理随着合同执行的推移，合同可能会岀现一些“分供方已提岀变更及变更金额但我方尚未 确认，或分供方未提岀、我方预计要发生的合同金额增加情况。此时需要针对合同编制预估变 更，更好的反映工程动态本钱。2、工程动态本钱监控地产企业都期望“在工程进行过程中，能预测工程结束时的最终全本钱，以便对工程

8、基准收益指标进行过程监控"，一般由工程本钱经理完成?工程动态本钱汇总表?，编制?成 本动态回忆报告?，并与基准目标本钱进行比对，岀具分析报告，向公司管理层进行汇报。分析 时主要考察如下对象：1工程动态本钱反映工程本钱的状态，从总量上将动态本钱与目标本钱基准值进行比对，比对指标主要 使用公司级的“预警"、“强控"指标。引入合约规划思路后，工程的动态本钱将转换为如下公 式：鉀签妁螂4+恣备+2规划余量规划余量是工程本钱控制的蓄水池和“晴雨表"，通过其与费项级的“预警"、“强控"指标的比照可以反映本钱控制的效果和未来本钱使用的趋势。3本钱调

9、整通过工程本钱经理和专业职能部门对工程本钱构成的分析以及对后续工程推进情况的判 断后，将会发现： 局部费项“规戈卩余量"有盈余，多岀的规戈卩余量可以调配到其他费项下使用，称之 为“本钱结转"。此时仅涉及工程内部本钱调配，不影响工程总体本钱。 局部费项“规划余量"缺乏，导致后续该科目下合同无法签订，需要进行工程本钱 追加，此时影响工程总体本钱，必须重新走本钱追加审批流程。四、结语 房地产开发工程的本钱控制是一个全过程的控制，是集管理、经济、技术为一体的综合 管理学科。在房地产开发工程的各个阶段对本钱管理的要求不同，对于施工阶段的本钱管理，强 调的是控得住，需按照预定

10、目标采用适宜的方式进行本钱的控制，否那么很可能造成浪费和本钱增 加，导致工程收益无法到达预定指标。基于控制的本钱管理体系解析房地产的预算管理以工程本钱控制为根底，工程本钱控制历来都是地产企业关注的焦点，尤其是 在经历了最近一轮的金融危机洗礼后，企业的利润空间受到挤压，房地产企业不得不考虑如何加强本钱管 理，力图通过节约开支来维持或者增加利润。早在2003年，明源结合房地产企业的管理特点， 推岀了第一代本钱管理体系一一本钱管理四步法, 通过业内4000多家企业的深入实践与持续创新， 2007年，地产企业第二代本钱管理思想初具端倪。下面， 我们从工程全生命周期的本钱管理视角岀发，和大家一起分享基于

11、控制的地产企业第二代本钱管理体系。一、本钱的全生命周期管理目标本钱舍约规划贱本控制成I樓會齡削崽塞榔蓦从本钱管理的角度来看我们可以将本钱生命周期管理划分为前期的本钱测算阶段，过程中的本钱 控制阶段，后期的本钱核算阶段 如图1。动态本钱己爰生帚盪生台約规划題论匾晞甕踊目址附厭ISUlWittZlIEHlR mtv理膽凰图1本钱全生命周期管理1、本钱测算阶段在新工程开展、规划方案设计或扩初方案设计阶段，造价工程师根据测算模型测算岀整个工程造 价本钱，测算结果为工程目标本钱的形成提供数据根底，形成工程本钱控制的“上限。在测算本钱数据时一般将科目细分4-5级，然后逐一计算某一个细项的工作量、单价，进而

12、计算出该细项的本钱，这是一个“自下而上层层汇总的过程。2、本钱控制阶段工程立项后，企业根据确定的本钱管理目标，由本钱控制主体在职权范围内对过程中各种影响成 本的因素和条件采取一系列的预防和调节措施，以保证本钱管理目标的实现。此时应将目标本钱控制的科 目设定在 2-3 级即合同类别层级，在此根底上从总量进行控制，责任部门可以在控制科目下进行自行 调配。3. 本钱核算阶段此阶段的主要目的是得到最终的财务核算本钱，形成本钱指标数据库，为后续工程提供指引。此 时由造价工程师根据工程合同结算情况，采用与测算等同的科目树，详细核算各产品的各项指标。二、基于控制的本钱管理体系本钱管理的核心在本钱控制环节，本

13、钱测算、本钱核算是本钱控制的补充。基于控制的本钱管理 思想指：通过本钱测算得出整个工程的本钱，并重新归集形成工程目标本钱，将目标本钱落实到具体的责 任部门和责任人，并提前分解成预计要签的合同合约规划，以合约规划来指导业务的开展，使公司上 下达成一致意见形成全员本钱意识，在执行过程中采用周期性的本钱回忆不断细化合约规划，为目标本钱 的执行提供精确的指导，并通过动态本钱进行预警与控制，实现以目标本钱为根底动态过程控制。1、本钱科目树的建立为满足工程开发不同阶段对本钱管理精细度不一致的需要，我们需要构建两种不同级别的本钱科 目树：核算科目树、控制科目树。1) 、核算科目树的建立本钱核算主要是为了在工

14、程前期测算本钱，工程后期沉淀数据，所以其核算科目是按照“工程造 价测算的思想构建核算科目。本钱核算科目的建立原那么是要尽可能考虑对多种的产品业态进行覆盖 即建立“支持多业态产品的本钱科目的全集，并满足易于本钱测算、本钱核算的需要。2) 、控制科目树的建立本钱控制是以运营管理为导向，希望对预计要签订的合同进行事前控制，因此按照“合同分类 思想构建控制科目。本钱控制科目建立的原那么： 集团、各分公司的控制科目保持统一，各工程差异化通过合约规划来执行； 控制科目不宜太细，一般 2-3 级，科目树保持在 100 项以内； 本钱科目的设置与合同分类需要在一定程度上保持一致，以保证大多数的合同能够直接对应

15、 到一个本钱科目中，尽量防止合同跨科目的现象出现；本钱控制科目围绕工程开发的全生命周期建立，主要包含土地费用、开发前期准备费、主体建筑 工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费和工程后续本钱。2、目标本钱的形成及合约规划的分解 “目标本钱法是有效实施本钱管理的手段。其根本思想是：制定目标本钱，将目标本钱按预计要签的合同大类进行分解；同时将目标本钱落实到具体的责任部门把目标变成可执行的行动方案，并在执 行过程中把实际结果与目标进行比照分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。 目标本钱的形成在工程开发的不同阶段会渐进明晰，从土地投资论证到工程实施，会形成多 个版本。 如将目标

16、本钱划分为 土地版、启动版、方案版、执行版多个版本； 按控制科目树合同类别确定的目标本钱使集团统一管控的科目变少，工程团队通过提前 预估每一个控制科目下可能会发生的合同合约规划来指导合同签订，实现对本钱的控制转移到对合同 的控制，将本钱控制载体由对“明细费项的控制转为对“合约规划对应合同的控制； 合约规划的编制过程也是一个渐进明晰的过程，在前期做合约规划时，肯定有局部费用难于 明确，引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，随着工程的推移逐渐将规划余量转换为明确的 合约规划，并进一步明确为具体的合同，公司通过规划余量可以快速判断工程本钱是否超目标本钱。3、目标本钱的执行目标本钱的执行围绕合

17、同管理进行，使用合约规划对合同签订及变更做事前控制，并使用预警和 强控指标做出动态监控。1) 、合同签约金额与合约规划的关系根据合约规划，控制合同的签订，一个合约规划对应一份合同，一份合同可以同时包含多份合约 规划，如果合同金额超出合同规划局部从规划余量中扣除，而合同金额低于合约规划局部那么进入规划余量 中，到达合同签订“事前控制本钱的目标；需要对合同做预估变更处理，并从规划余量中划出相应金额对预估变更编制对应的“合约规划。2) 、变更管理的事前审批和事后确认事前审批： 确定该变更签证是否该做、值得做，需要评估该变更的预计金额，如果合同订立时预测了预估变更，在合同发生变更时需要确认此次变更是否

18、在预估变更范围内，如果没有做出预测，那么 需要考虑是否有对应的规划余量，可到达变更“事前控制本钱的目标；事后确认： 确定该变更签证的完成量及金额，以确认金额进工程本钱。3) 、工程本钱的预警和强控指标在目标本钱各控制级别上设定预警指标和强控指标。预警指标： 当该级别本钱超过预警指标时，需要向相关负责人比方工程本钱经理发出报警，但可以继续签订合同；强控指标： 当该级别本钱超过强控指标时，需要向相关负责人工程负责人发出报警，并且必须经过审批流程调整目标本钱后，方可许继续签订合同 4、动态本钱构成及月度本钱回忆引入本钱控制科目和合约规划体系后，工程的动态本钱计算公式转换为:通过每月进行本钱回忆的方式

19、对已签订的合同进行预估变更评估，并可以对待发生的合约规划进 行调整，将逐渐调整该科目的目标本钱。并需要每月的动态本钱变化情况进行比照分析及时发现问题并进 行解决。5、本钱核算及本钱指标库的形成工程竣工后需要对工程本钱进行核算，将实际发生的费用分摊如工程开发本钱中，以财务的角度 进行本钱核算，同时造价部门可以对该工程的各种本钱指标进行沉淀，为后续工程本钱测算提供依据。三、本钱管理的分级管控在新本钱管控方式下，通过分层授权的模式来实现对“目标本钱-合约规划-合同的分级管控,使管理层聚焦在目标本钱与动态本钱管理，业务人员聚焦在各自的专业领域，保证工程质量、提升工作效 率。具体责任人关注要点如以下图所

20、示：合同»理总之，第二代本钱管理体系强调将“本钱核算科目树和“本钱控制科目树进行别离，建立以“合约规划为中心的本钱控制体系，实现地产企业以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对本钱进行事前测定、日常控制和事后考核，使本钱由少数人核算到多数人管理。同时，将产品本钱由传统的事后算账开展到事前控制，为各部门控制本钱提岀了明确的目标，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的本钱体系。引入合约规划控制模型 启动鹏根本钱管理变革 文/集团ERP系统工程组、前言经历 2021年的楼市寒冬后， 房地产企业都清醒的认识到， 我国房地产市 场在逐渐成熟和局部出现过热后， 国家加强了对房地产市场

21、的宏观调控， 市场竞 争日趋剧烈，特别是过去普遍盛行的主要靠价格不断急剧上涨而取得超额利润的 粗放型经 ?营手法，已受到政府、客户及社会各界的强力遏制与强烈质疑，对地 产工程赢利水平产生了严重影响， 对地产工程赢利模式提出了严峻挑战。 我国房 地产市场微利时代已经来临， 房地产市场竞争的形态、 内涵、 方式也发生了深刻 的变革，“大洗牌、“大整合的局面已经开始。在这样的背景下，如何通过 科学先进的本钱管理提升工程盈利能力、 变革工程盈利模式、 提升工程产品品质， 使房地产企业的开发本钱控制成为在市场竞争中取得优势的重要法宝及重要的 核心竞争力，已成为房地产开发企业必须破解的重大课题。2021

22、年，行业将其定义为房地产企业的“本钱管理年，如何解决我们 目前本钱管理中存在的问题， 如何冲破我们管理中的瓶颈， 如何寻找我们合理的 价值导向，如何塑造我们新的核心竞争力，摆在了每一个“鹏基人的面前。二、思考与探索鹏基集团经过二十多年的地产开发历练， 管理经 ?验不断积累，管理理念 不断升华， 目前已根本形成了一套适应市场开展的具有鹏基特色的管理模式， 在 近年来的经营管理、 工程开发中取得了成功。 但随着地产开发主营业务规模的不 断扩张，特别是多地区、多工程的同步开发，在日常业务管理中，我们感受到， 现有的本钱管理方式已经不能适应集团主业开展和工程管理的需要， 在工程本钱 管理中不断暴露出一

23、些问题， 引起了我们深刻的反思。 如何才能满足我们在新的 开展模式下实行有效的管理， 如何才能适应我们未来开展的需要， 如何才能跟上 市场和标杆企业的水平对此，我们进行了深入的思考。1 、问题的剖析首先，我们对管理现状进行了系统的分析和总结， 梳理出我们在大规模、 跨地域、工程分期、分产品开发模式下本钱管理中存在的如下短板：一是前端测算时的目标本钱科目设置与后期实施中的财务口径、审计口 径、合同操作口径不对接，造成管理目标和管理线条不清晰；二是在分产品、分期同时开发的情况下未能及时建立以产品或者是分期 为核算对象的本钱管理体系， 本钱科目及合同的分拆工作难度大， 同时缺乏统一 的分拆标准，导致

24、目标本钱在工程实施过程中难以对应实现；三是由于目标本钱与合同之间没有必然的联系，导致合同执行过程中的 变化对于动态本钱的反响不及时， 无法形成快速应对市场的决策支持平台， 对产 品的售价底线、产品的本钱状况等经常要素还不能快速提供；四是工程开发数据没有得到沉淀和积累，不能指导新工程的本钱测算， 很多工作长期处在从零开始的状况；上述问题中的第一、二、四点可以通过加强根底管理的建设予以弥补， 而最难解决的、 也是对本钱管理各环节中最为重要的第三点， 是我们目前难以突 破的“瓶颈。2 、出路的探索 目前我们工程的本钱管理工作主要分为两个阶段，第一阶段是从“工程 可行性研究到施工图设计完成的本钱测算和

25、目标本钱确定的阶段； 第二阶段是 从“工程招标到工程竣工结算的工程实操和本钱变现的阶段。就第一阶段而 言，现有工程的本钱测算都是通过本钱科目的形式来反映的， 其管理语言是“成 本科目。 就第二阶段而言， 所有工程的实施都是以合同形式来实现的， 其管理 语言是“合同。 过去，我们花费大量精力测算和确定的本钱目标， 只能在事后 对工程进行本钱核算时才能作为比照数据使用， 测算的目标本钱的价值没有得到 充分的实现。 如何能让这两者有机地结合， 使第一阶段的工作成果， 在第二阶段 的实操中有效的得到指导和控制？这就是我们要探索和解决的核心。3 、模型的抉择 目前，业内众多优秀企业应用与探索的“战略本钱

26、管理、“合约规划 管理、“全生命周期管理、 “本钱分级管控等各种新型本钱管理理论与实 践百花齐放，究竟哪种本钱管理理论和模型才适合我们企业的实际？我们在深入 学习和研究万科、龙湖、沿海、首创、佳兆业集团等知名房地产企业本钱管理模 式的过程中，受到了深刻的启发，明确并提出了引入“合约规划本钱管理理论， 利用“合约规划为“本钱科目和“合同架起一座桥梁， 将第一阶段的“成 本测算与第二阶段的“本钱控制进行统一，使工程实施时能够统一管理语 言，统一管理目标， 实现本钱动态全过程的有效管理， 全面变革我们工程本钱管 理的模式，提高工程本钱控制能力。“合约规划是指导工程“从招投标到最终工程结算整个过程的合

27、同 签订及变更的一种目标性、 方案性很强的管理手段。 它的核心是： 当一个工程目 标本钱确定后， 结合工程特点和工程所在区域的具体情况， 对未来工程实施中可 能出现的合同费项进行预测，然后按照目标本钱科目对应进行“无缝隙合同范 围、费项和值的分解， 形成该工程的合同目录及合同目标金额。 “合约规划 理论模型下的本钱管理，具备三大优点：一是关注本钱的重点发生变化，从原来关注本钱核算点转变为关注会引 起本钱变化的每个业务节点，如合同、变更、结算、付款等，真正起到对引起成 本变化的业务流程进行实时把控；二是管理层下达本钱管理指标变得更加科学、容易、符合实际，一线业 务口的工作标准化程度提高，工作量减

28、少，操作简单，反响意见直接明晰，各个 业务口都能以“合同合约规划产生的信息流和管理流进行运作和管控， 让成 本管控措施有效落地；三是可以有效实现对各工程本钱的事前和过程控制，工程动态本钱实时 反映，动态清楚，一目了然。4 、升级与改造有了新的本钱管理理论模型后， 我们开始寻求一个适宜的载体， 使得“合 约规划管理模型可以指导我们的管理实践。 基于以上考量， 我们引进了明源成 本ERP管理系统，并依据我们的实际需要，和明源公司一起对他们原有的固定系 统进行升级和改造。ERP Enterprise Resource Planning是先进的信息技术和企业自身 独特的管理理念相结合的管理平台， 它以

29、提高企业资源效能为目的， 为企业提供 业务集成运行的操作、决策、管理管理平台。鹏基ERP本钱管理系统的管理核心 是“合约规划的管理手段，当基于“合约规划的本钱管理模式载入 ERP系统 运行后， 不单能为我们带来各种便捷的工作方式， 提高工作速度和工作效率， 如 可以与集团现有财务软件的完成对接、编制本钱报表、查询工程实时动态本钱、 检查工程或合同付款情况、 核对产品本钱状况、 进行本钱业务流网上审批等业务 等工作，同时，它还能统一各种文件表格、保存合同签订文本、实现招标文件及 合同的标准化、标准化管理等目的。更主要的是，在 ERP系统上，能将合同与合 约规划关联起来， 让操作层、 管理层、 决策层在系统上可以实时了解到各个合同 对整个工程的本钱带来了哪些影响，强化了工程本钱的过程管控。三、实践与进程经过近半年的思考和探索，建立鹏基“合约规划本钱控制理念的模型 业已成形，思路也逐渐完善与清晰， 2021年 8 月份，我们开始与明源公司进行 研究和沟通， 一起探讨解决本钱科目