土地估价师理论与方法

1、第四章 成本逼近法一、考试大纲要求：成本逼近法(一)考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。了解：成本逼近法的应用限制。(三)考试范围1成本逼近法概念2成本逼近法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3成本逼近法估价步骤(1)确定土地取得费(2)确定土地开发费(3)计算税费(4)计算利息(5)计算利润(6)确定土地增值(7)修正并确定土地价格4土地取得费的概念、构成及计算方法(1)土地取得费的概念(2)

2、土地取得费的构成及计算方法(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5土地开发费(1)土地开发费的概念(2)土地开发费的构成及计算方法(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法6利息(1)利息的概念(2)利息计息方式及其区别(3)单利与复利的计算方法7利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)利润的计算方法8土地增值(1)土地增值的概念(2)土地增值的计算方法(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法9土地价格修正与确定(1)修正的原则及要求(2)修正的因素及修正公式(3)根据估价对象条件修正的要求10成本逼近法适应范围二、本章知识汇总成本逼近法一、成本逼近法：根据城镇土地估价规程，

3、成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。二、基本公式成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成

4、土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。因此，成本逼近法的基本公式为：土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益三、成本逼近法估价步骤1判断待估土地是否适用成本逼近法；2收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；3通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4确定土地开发后较开发前的价值增加额；5按地价公式求取估价土地的土地价格；6对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。其中，确定各种有关成本费用的主要步骤是：确定土地取得费、确定土地开发费、计算税费、

5、计算利息、计算利润、确定土地增值，然后对各项进行修正，确定土地价格。四、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。（二）土地取得费的构成：分为两种情况：1、国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。按照规定，土地补偿费是与被征土地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。地上附着物和青苗补偿费是对被征土地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产

6、生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。另外，国家实行占用耕地补偿制度，按照“占多少，垦多少”的原则，非农建设占用耕地，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦耕地不符要求的，应缴纳耕地开垦费。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。3、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(注意：应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。(三)

7、不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。1征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：1)土地取得费：非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍；征用耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业

8、人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地

9、有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。2)相关税费A、占用耕地时的耕地占用税：以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。B、占用耕地时的耕地开垦费：应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。C、占用菜地的新菜地开发建设基金：收取标准按城市规模大小而有所不同。国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳700010000元；城市人口在50100万人的，缴纳50007000元；城市人口在50万人以下的，缴纳30005000元。各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。D、征地管理费：征地管理费

10、按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费总金额的1.4一2.1。E、政府规定的其他有关税费。29第四章 成本逼近法一、考试大纲要求：成本逼近法(一)考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。了解：成本逼近法的应用限制。(三)考试范围1成本逼近法概念2成本逼近法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3成本逼近法估价步骤(1)确定土地取得费(2)确定土地开发费(3)计算税费(

11、4)计算利息(5)计算利润(6)确定土地增值(7)修正并确定土地价格4土地取得费的概念、构成及计算方法(1)土地取得费的概念(2)土地取得费的构成及计算方法(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5土地开发费(1)土地开发费的概念(2)土地开发费的构成及计算方法(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法6利息(1)利息的概念(2)利息计息方式及其区别(3)单利与复利的计算方法7利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)利润的计算方法8土地增值(1)土地增值的概念(2)土地增值的计算方法(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法9土地价格修正与确定(1)修正的原则及要求(2)修正的因

12、素及修正公式(3)根据估价对象条件修正的要求10成本逼近法适应范围(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法2城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。1)拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准，或应当支付的客观费用来确定。拆迁安置补助应当依据当地政府的规定。2)相关税费A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。对于市内国有土地拆迁情况，关键是搞清当地拆迁费用项目和标准。由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，而

13、不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的，征地、拆迁等取得土地的费用材料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手进行计算。3从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。五、土地开发费(一)土地开发费：理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。(二)土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。1基础设施配套费。常常概

14、括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。作为工业用地“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常进行。因此，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。2公共事业建设配套费用。与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。此外，在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、

15、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。在实践中，确定土地开发程度，主要应注意如下问题：一是应准确区分宗地内和宗地外的开发程度。对于一般地区，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设，因此许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。二是宗地红线内外的开发程度不一致。在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象（比如独立工业区），例如，企业自建水井，而宗地所处区域又没有供水设施，属于红线外开发程

16、度比红线内低的情况，即宗地内有供水，宗地外无供水。六、税费税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。根据有关法律规定，在土地取得和开发过程中税费主要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等，耕地占用税只对占用耕地征收，新菜地开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治区还规定收取教育附加、南水北调费等等。在估价过程，税费项目和标准的确定，应依据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律和文件依据。七、利息(一)利息：是资金的时间价值。计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。资金的时间价值，简单的理解就是将资金存入银行，经过一段时间

17、会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环，最后产生利润。资金经过一段时间的周转产生了增值。这一增值就是资金的时间价值。确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。注：开发利润不能计算利息。(二)利息计息方式在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计人成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计入成本。成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。由于各部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费及

18、其税费在土地开发动工前即要全部付清，经历整个开发期，在开发完成销售后方能收回；土地开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方收回。因此各部分投入的时间价值也不同。目前常见做法是：土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。另外，如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前一次性支付，因此，这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率

19、可选用评估期日的银行贷款利息率。30八、利润(一)利润的计算依据投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时

20、间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑上述三方面因素适当确定。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。(二)利润的计算方法投资利润(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率九、土地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。根

21、据成本逼近法的计算公式，以上前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。土地增值的计算方法：土地增值收益(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) ×土地增值收益率十、土地价格修正与确定根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：1根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修

22、正。2成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：K=1-1/（1+r）n式中：K年期修正系数；r土地还原率；n土地使用权年期。是否进行年期修正要具体分析：(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。3如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和

23、公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：可出让土地的平均单价土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积4宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。十一、成本逼近法的特点和适用范围(一)成本逼近法的特点(1)成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；(2)成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应；(3)成本逼近法一般仅用于地产市场狭小

24、，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地；(4)成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制；(5)成本逼近法虽有缺陷和限制，但可做为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。(二)成本逼近法的适用范围成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较

25、适用。但由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于它的效用，并非是它所花的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际开发成本的增加，不一定带来高的土地价格，但对于社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相应的体现。所以，尽管成本逼近法在土地估价中的应用受一定限制，且有一定的争议，但仍不失为推算土地价格的方法之一。十二、应用成本逼近法应注意的问题(1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几

26、年前，甚至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。(2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一般情况下，各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，在评估过程中应首先依据这些规定标准进行计算；对于实行征地费用包干的地区，可通过全面调查各种类型的征地费用案例，采用比较的方式确定。而且不管采用什么方式确定，均要进行充分的分析。(3)成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，不是商品的成本，相反如果商品的成本受到不合理的增加，会由于其投

27、入成本过大而失去市场竞争力，最终导致其价格进一步下跌。因此，利用成本逼近法评估出的土地价格作为分析企业在开发和取得土地过程中的成本 支出是非常好的方法，而且企业并不是为了土地买卖交易，只是为了核定土地资产和进行账务处理，都可以直接应用其评估结果，但如果直接用其作为市场交易的成交价格，则必须要慎重，尽量补充进行充分的市场分析，甚至要采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。31剩余法一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现

28、法和传统方法的区别。了解：剩余法的应用领域。(三)考试范围1剩余法概念2剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算

29、要求及方法7利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显

30、然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式(包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等)；是否正确掌握了地产市场行情及供求关系；并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；是否正确地确定了土地开发费用和正常利润等。需要注意的是剩余法估价有以下几个假设和限制条件：(1)尽管不动产总价或租金的取得

31、以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨(下降)，各类开发成本也会上涨(下降)。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据作出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。(2)假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不

32、考虑物价上涨的影响。(3)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。以上这些假设条件在国外的剩余法估价中表现得更为明显。国内一些估价人员则往往混淆了估价与项目可行性分析的区别，因而往往忽视了这些假设与限制条件。三、剩余法的基本公式利用剩余法评估土地价格的基本公式是：VA(B+C)式中：V购置开发场地的价格；A总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；B整个开发项目的开发成本；C开发商合理利润。在实际估价工作中，常用的具体计算公式为：土地价格不动产的预期售价建筑总成本利润税费利息1生地价格公式：生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设

33、施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。(1)适用于在生地上建成房屋的公式：生地价格开发完成后的房地产价格由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费(2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。生地价格开发完后熟地价格由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费2求毛地价格的公式所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可

34、用于建筑的土地。(1)适用于在毛地上建成房屋的公式毛地价格开发完成后的房地产价格由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费(2)适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价格熟地价格由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费3求熟地价格的公式熟地价格=开发完成后的房地产价格由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费四、剩余法估价步骤1调查清楚待估宗地的基本情况；2最佳开发利用方式的确定；3估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；4开发成本的计算(包括建筑费、专业费、

35、税费、租售费用)；5利息的计算；6利润的计算；7土地价格的计算。五、查清待估宗地的基本情况1调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置、周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据；2查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据；3了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；4调查此地块的权利状况，包括弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。六、最佳开发利用方式在选择最佳的开发利用方式中，包括土地

36、用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓

37、为该地块的最佳用途。七、确定开发程度和投资进度安排开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程建设期(自开工建设至建设竣工)、空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。八、开发完成后不动产价值的测算(一)开发完成后不动产价值：开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者能折现的市场价值。(二)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法l对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工

38、业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值)。2对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。具体确定需要参考以下几个步骤：单位面积的月租金或年租金；不动产出租水平；不动产还原利率；可出租的净面积。注意事项：A、售价预测要合理：根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；B、销售时间预测要合理：如现行政策规定，商

39、品房要主体封顶后才能预售；C、销售情况预测要合理：要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”，特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积，计算开发成本时用总建筑面积。九、开发成本开发成本应区分地上有无建成房屋计算(一)地上无建成房屋的土地开发成本：1毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。2熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整等费用。(二)地上有建成房屋的开发建筑成本1开发成

40、本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。间接费：由规费、企业管理费组成。2开发建筑成本的计算要求及方法可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。十、确定开发建设周期，估算利息利息即开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。因此，这些费用在开发建

41、设过程中所占用的时间长短也各不相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。十一、利润(一)利润的计算依据开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。(二)计算利润的参数确定、计算方法比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同，要区别对待。十一、土地价格的计算计算公式为：地价不动产总价建筑开发费专业费不可预见费利息租售费用税金开发

42、商合理利润此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有 采用。需要指出的是：这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果

43、也应完全一致。十二、剩余法适用范围：从剩余法的计算公式和特点可以看出，剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。需指出的是，在第(4)种情况下，即在土地或建筑的价格依其他方法不能明确把握时，剩余法是有效的方法。例如，要对附有建筑物的土地进行估价时，虽然依买卖实例比较法可求得空地价格，但对于因附有建筑物而使

44、得土地价值降低的情况，究竟应该减价多少，这时仅依靠买卖实例比较法确实难以获得正确答案，而运用土地剩余法，则可求得附有建筑物的土地价格。不过，只有建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法；否则，运用这种方法也不定能保证求得适当价格。前面提到此法对于附有建筑物的土地评估也是有效的，这在理论上确实如此，但实务上多数情形却难以求得适当的价格。例如，在房屋建筑不久，且不是最有效使用时，以土地残余法求适当的土地价格是比较困难的；若建筑物已陈旧，且租金低廉时，归属于土地的纯收益已有偏差，则求取适当的土地收益价格也有困难。在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素，因此，不同的估价人员对于同一

45、宗地的估价结果有时相差很大。这便体现了经验与资料的重要性。就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。33路线价法一、考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试基本要求掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法。熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。(三)考试范围1路线价法的概念(1)路线价的概念(2)路线价法的概念(3)路线价法的基本原理2与路线价估价法有关的概念(1)标准深度(2)里地线(3)深度指数修正表(4)路线价

46、区段等3路线价估价法的操作步骤4路线价的深度修正方法(1)四三二一法则(2)苏慕斯法则(3)霍夫曼法则(4)哈柏法则等5其他宗地条件修正系数编制6路线价估价法的适用范围7路线价估价法的实际应用二、本章知识汇总路线价法一、概念：1路线价：是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。2路线价法：是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。3路线价法的基本原理路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此

47、估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地

48、价格的高低，随其离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。二、与路线价估价法有关的概念(1)标准宗地。城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。(2)标准深度。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。(3)里地线。标准深度

49、的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。(4)深度指数修正表。以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。(5)路线价区段。以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。三、路线价估价法的基本公式路线价估价法基本公式的表示形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在(例如属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等)，则除了依上列的普通计算公式计算地价外，还要进一步做加价或减

50、价修正，这种情况下的计算公式如下：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额或宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积四、路线价及其修正体系的建立1、路线价及其修正体系确定的基本程序按照路线价估价法的基本原理和估价要求，路线价及其修正体系建立的基本程度一般为：划分路线价调查区段；设定标准深度；收集交易案例；计算宗地价格；划分地价区段；计算区段地价；划分地价等级；编制深度修正系数表；编制其他因素修正系数表。2、路线价区段划分与标准深度设定一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，影响土地使用价值的

51、土地条件大致相同，即可及性相等的地段，应划为同一路线区段。原则上以地价有显著差异的地点为区段界，通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的地段为一个路线价区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。但对一些特别繁华，土地条件变化较大的街道，也可以分设路线价。某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道。另外在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可附设两种不同的路线价，这时在观念上视为两个路线价区段。设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应为16m。如此才能使宗地地价

52、的计算达到简化的地步。因为如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度百分率表将使以后多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。3、路线价的评估确定路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。通常在同一路线价区段内选择若干标准宗地，分别求其单位地价。求得样点宗地单位地价的方法是本书前面介绍过的收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。路线价评估确定的具体步骤为：1）地价实例调查地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调

53、查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。2）宗地地价计算宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算出其中的土地的价格。3）宗地数据检验对各种宗地价格，可根据各宗地同标准宗地条件的差异，进行宗地价格修正，然后用修正后的价格计算路线价。对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的科学性和合理性，使各种方法计算的宗地价格能同时用于路线价的估算中，其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。4）

54、确定地价区段根据调查结果，进行地价区段的划分。地价区段划分标准：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段；商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。区段划分方法主要有两条：一是以道路、沟渠或其他明显地物为界限；二是在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。5）计算区段地价计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。基本计算方法主要有三种：取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数；地价实例项数为偶数时，以中间两项的平均数为中位数。取众数。指地价实例中，取单价相同之项较多者为众数。取算术平

55、均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。6）划分地价等级根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。其计算步骤为：(1)计算各种用途土地在每个地价区段的价格；(2)按用途进行地价区段的归类；(3)同种用途的地价区段按区段地价高低排列；(4)把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级；(5)把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格。按各地区价段的实际划分情况，填写地价区段、地价等级表，绘制地价区段、地价等级分布图。34五、路线价估价法的操作步骤根据各样点地价所确定的路线价及其深度修正系数

56、表和其他因素修订系数表，是利用路线价估价法评估宗地地价的基准和比较标准。这样在需要对其他宗地估价时，评估者就可以对待估宗地的临街深度、宽度、年期等条件进行调查和具体分析，并对照深度修正系数表和其他条件修正系数表确定相应的修订系数，对路线价进行系数修订，从而快速方便地得到宗地的价格。路线价估价法的具体程序如下：1确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。2确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率)；查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。3确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正)；按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表