2009东城别墅地块初步测算报告

1、.东城别墅地块投资初步测算报告一、规划指标表1 用地及建筑指标序号项目面积（万m2）户数1总用地14.022容积率0.613计容总面积8.524拟建总面积9.854.1地上8.524.1.1独栋别墅5.912114.1.2双拼别墅0.56224.1.3洋房1.4984.1.4商铺0.514.1.5公馆会所0.124.2地下1.33二、项目总开发价值的确定1. 本项目开发周期为4年，分期开发，建设期3年，销售期3年，建设销售搭接进行。土地取得费的支付方式暂未明确，假设在开发周期开始时一次性投入。2. 本项目建安工程费用在项目开发的半年后均匀投入，利息按单利计算。3. 评估对象用途为住宅。4. 在

2、全部建成后1年内销售完毕。根据市场调查，其临近地区及商圈可比房地产开发项目的售价为表2 销售参照序号项目名称成交均价（元/平方米）1荷塘月色双拼别墅：16,000 洋房：9,5002旗峰天下洋房：10,0003御景台洋房：9,0004天骄峰景洋房：8,5005东莞峰景高尔夫别墅25000（二手）6东方威尼斯广场二期商铺商铺：200007中信慧坊商铺：195008东城十三碗商铺：280009一里洋场商铺：3000010平均值别墅：16000双拼/25000独栋洋房：9500 商铺：25000取上述案例销售均价的算术平均值作为本项目的参考售价，假设完全销售，忽略室外停车位和会所物业可能带来的收益，

3、则总开发价值为：25000 * 5.91 + 16000 + 0.56 + 9500 * 1.4 + 25000 * 0.51 = 182760 万元三、成本费用1. 前期费用：包括筹建开办、设计、勘察等，按建安费用的6.4%计取，为1100万元。2. 基础设施费：包括供水、供电、园建、道路、围墙等。约为7474万元。3. 建安及机电工程费用：按东莞市现行建筑工程概（预）算标准，结合本项目规划设计条件，按1991元/平方米计算，约16972万元。工程资金峰值大概发生在施工开始后的1.5年，此时建安、机电、园建等工程同时加速进行，预计工程资金峰值资金占工程总投资的10%-15%，取中值约为390

4、0万元。4. 其他费用：包括基础配套设施建设费、质安费、招标、监理等费用。其其他费用共1051万元。5. 不可预见费：按建安费用的5%，约849万元。6. 贷款利息：项目施工周期定为3年，土地取得费用一次性投入，建安费用与半年后均匀投入，利率取5.31%，按单利计，则：工程费用= 前期 + 基础设施 + 建安机电 + 其他 + 不可预见费 = 27445 万元贷款利息 = 27445 * 5.31% *（3 0.5）= 3643 万元故：本项目成本费用 = 工程费用 + 贷款利息 = 31088 万元工程建造成本 = 31088/85246 * 10000 = 3647 元/平方米项目的成本分

5、析具体见附表1。四、管销费用1. 销售代理费。考虑别墅项目需要较为强大的宣传广告等销售攻势，按销售收入的2%计取，约3655万元。2. 管理及专业人事费。按销售收入的1.5%计取，约2741万元。管销费用 = 3655 + 2741 = 6396 万元五、两税一费两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）按销售收入的5.5%计取，约10052万元。六、开发商利润受市场经济的制约和供求关系影响，开发商的投资风险增加，投资利润率降低。综合本项目的实际情况，确定该项目建造成本投资回报率为30%，则建造成本投资利润率为：31088 * 30% = 9326万元七、求项目开发余值项目开发余值 = 项

6、目总开发价值 - 成本费用 - 销售费用 - 开发商利润 = 135949万元八、求可接受熟地价（对应计划投资回报率30%）设地价为X，购地期望回报率取30%。利率同前。熟地总价格 X = 135949/（1+30% +5.31% * 3）= 93160 万元楼面熟地价 = 熟地总价/建筑面积 = 10928 元/平方米九、收益分析（经济极限分析）表3：收益分析（按所求熟地价）序号项目面积（m2）总价（万元）取费依据1销售收入预测852461827601.1独栋别墅59075147750按25000元/平方米1.2双屏别墅56388960按16000元/平方米1.3洋房1403313300按9

7、500元/平方米1.4商铺510012750按25000元/平方米2总成本130645按所求熟地价测算3两税一费10052按销售收入的5.5%4土地增值税5483按销售收入的3%5毛利润365806所得税9145税率25%7净利润274358净投资利润率21%净利润/总成本9单位成本15325单位：元/平方米由表3可知，当总成本在13亿元的上限以内，本项目经济上可行。现假设项目的总成本为10亿元，则经济指标大致如下：表4：效益分析（假设总成本为10亿元）序号项目面积（m2）总价（万元）取费依据1销售收入预测852461827601.1独栋别墅59075147750按25000元/平方米1.2双

8、屏别墅56388960按16000元/平方米1.3洋房1403313300按9500元/平方米1.4商铺510012750按25000元/平方米2总成本100707按所求熟地价测算3两税一费10052按销售收入的5.5%4土地增值税5483按销售收入的3%5毛利润665196所得税16630税率25%7净利润498898净投资利润率49.54%净利润/总成本9单位成本11813单位：元/平方米由表4可知，若总成本控制在10亿元，本项目大约获利5亿元（税后）。十、缺点指出及建议项目所处的优越位置已不需多说，短范围内周边均为富人生活区及公务员生活区，项目的区位优势明显；优质地段打造优质别墅项目也必

9、然提升集团的品牌魅力。但作为高尚住宅并以别墅为主的物业开发来看，本项目存在以下几方面缺点：1. 项目开发投入资金量巨大。项目总投入估算10.17亿元，分3期投入，平均每期投入3.4亿元，工程峰值资金达3900万元，开发资金投入巨大，挤压现金流。2. 项目用地不具备开发尊贵级大型别墅项目的占地条件。一般贵族别墅项目开发，需要足够用地面积支撑，以便于环境打造和增强居住舒适度，且具有地势地貌可供利用。本项目占地210亩，用地较为拥挤，地形无天然起伏波浪，地势虽有一定高差，但高差不大且较为单调，平地面积较大。因此，若开发别墅项目，以“城央别墅”的模式定位可能较为合适。目前东莞中心城区的城央别墅以光大的

10、景湖湾畔、宏远的江南第一城为代表，联排别墅为主，档次一般。本项目独栋和双拼为主的物业是区别于它们的主要卖点；而相对片区内的荷塘月色，独栋则是主要竞争力。因此，即便是城央别墅级别的别墅项目，本项目仍然有可发掘的优势，但需大资金投入极力打造。3. 项目位置被“富人”“包围”。本项目一面临城市主干道，另外三面均被大型高档、高层房地产项目（天骄峰景、荷塘月色、公务员住宅）环绕，形成包围的态势，一方面说明项目所在片区的高价值，但另一方面则暴露了缺乏视野纵深，主要因为周边项目均为高层房地产住宅，而本项目则为容积率较低的、最高的物业仅为多层物业的、以别墅为主的低矮住宅。从片区的宏观面看，片区天际线凹向本项目

11、，压抑感较强，难以提高别墅项目的档次。因此，本项目必须提高“围合造景”的质量，大力打造区内环境，通过优化规划设计尽量降低外部环境的不利影响，出色的园建设计费用很可能超过1000元/平方米。4. 项目具备山的“名”，缺乏水的“灵”。项目南面仅一路之隔即临旗峰山，掌握稀缺的不可复制的环境资源。但是一般高档别墅项目的开发，除了“背山”的需要外，“面水”也是不可忽略的一面。纵观项目周边及项目本身的地势、层高限制，要获得天然水景的卖点已不可能，有必要规划设计项目“明堂”前水的动线，为项目注入灵性之美。此外，从风水的角度来看，大多数有能力添置别墅物业的富人，对风水总有一定的要求。反观对项目价格的支撑，大风

12、水格局的形成也可作为项目去化的闪光点，但规划设计与专业人士费用可能需要大量投入。5. 项目操作存在客源不足风险。优越的地理位置决定了本项目难以走中档或以下路线；而项目自身的不足（以上几点）以及庞大的供应量（共331套别墅和洋房）也决定了难以走最高档的稀缺性路线。项目定位存在的矛盾，必然反映在客户定位上，中等收入客户望而却步，而高收入人群则会对定价较高的本项目把持“食之无味，弃之可惜”的鸡肋态度。从本地别墅市场的热点中可以看出，城央联排正是以其中档路线备受中高收入阶层青睐而迅速去化，本项目的客源市场细分较难找到数量庞大既能接受本项目的物业定价，又能接受本项目的环境缺陷的潜在客户群。此外，宏观经济

13、运行的不确定也将对本项目的运作带来不利影响，潜在客户对高消费物业的选择将考虑更为谨慎，更着重物业的多种稀缺资源。综上所述，本项目虽然经济上可行，但考虑到资金投入量巨大，尤其是土地费用的支付金额与支付方式暂未明确，项目自身缺陷也需刻意改善，潜在客源可能不足、房地产市场走势尚有待明确等风险，建议暂不考虑。二九年五月 附表：项目开发投资估算表项目数量单位单价（或费率）小计(万元)土地费用85246 7416 63222 土地出让金85246 M27200.0 61377 土地契税61377万元3.00%1841 土地登记费、土地证工本费等4 前期费用85246 129 1100 筹建开办、市场调查、

14、可研85246 M2543 规划及设计费85246 M292.51 789 临时设施85246 M225.00 213 水文、地质、勘查费85246 M26.50 55 基础设施费85246 877 7474 供电85246 M230.00 256 供水85246 M216.00 136 园林景观工程78512 M2650.00 5103 道路25797 M2400.00 1032 室外管沟及化粪池85246 M250.00 426 围墙85246 M215.00 128 路灯与监控85246 M236.00 307 其他配套85246 M210.00 85 建安及机电工程费85246 1991 16972 基础工程85246 M2400.00 3410 主体工程85246 M2830.00 7075 内装修工程85246 M215.00 128 外装修工程85246 M2500.00 4262 精装修85246 M20.00 0 安装工程85246 M2110.00 938 消防工程85246 M250.00 426 暖通工程费85246 M215.00 128 人防工程费85246 M225.00 213 煤气工程85246 M220.00 170 通讯工程费85246 M26.00 51 智能化系统85246 M220.00 170 其他费用85246 1