维修资金综合操作手册

1、物业维修基金管理系统操作手册序 言物业维修基金管理系统围绕着建设部关于维修资金管理办法，并融合了各城市的不同管理模式，满足维修资金管理办法的要求，包括维修资金从个人缴存、单位缴存到续缴、计息、审批使用、分摊、下账等在内的以房屋（业主）和楼栋（单位）为基本管理单位的软件，对所有房屋提供了到栋、到户的有效管理手段。软件功能设置合理，操作简单方便。物业维修基金管理系统经过与客户积极沟通，不断完善下的产品。无论在技术还是售后服务上都有着周全的解决方案。物业维修基金管理系统系统非常容易扩充，对于客户需要的任何业务，只要能说明要求，我们总是能快速满足您的需求。目 录序 言21、系统特点42、模块清单43、

2、操作流程54、界面风格65、主要模块简介85-1、地址代码（区域代码、乡镇街办代码、路村代码）85-2、单位代码（物业公司、开发商或售房单位、业委员会）85-3、小区管理（小区详情、楼栋详情、业主详情）9(1)小区资料9(2)楼栋资料9(3)房屋资料116、资金缴存131、个人缴存132、物业收益143、缴存查询164、缴存入账175、入账凭证18(1)小区账面19(2)楼栋账面19(3)房屋账面20(4)退伙记录20(5)过户记录207、资金管理21(1)个人使用申报21(2)资金分摊（主要用于房改房）24(3)利息结转24(4)资金退伙25(5)资金纠错268、系统设置28(1)用户管理2

3、8(2)群组管理29(3)利率设置29(4会计科目29(5)系统设置30(6)综合设置319、审批流程业务321、系统特点1、代码跟踪服务，减少手工输入，提高办事效率。2、各模块功能划分明确,操作简单明了。3、操作权限化，不同的操作员使用不同的模块，软件操作日志全程记录操作。4、审核式入账，确保账目精确。5、强大的查询、统计功能可以随时打印出客户需求的报表。2、模块清单主要模块 详 细 模 块1缴存资金个人缴存单位缴存缴存入账入账凭证凭证列表缴交导入墙改基金应急基金2管理资金使用申报利息结转退伙申报基金纠错银行对账基金催缴基金退款3 综合查询小区账面（缴交记录、使用记录、计息记录）楼栋账面（缴

4、交记录、使用记录、计息记录）个人账面（缴交记录、使用记录、计息记录）退伙记录过户记录纠错记录统计报表每日对账4房屋资料小区资料楼栋资料房屋资料过户申请楼 盘 图5基础资料开发单位售房单位业 委 会物业单位区域路村路街设置银行设置6系统设置用户管理群组管理利率设置会计科目系统设置维修项目7流程审批缴存审批墙改审批使用审批应急审批退伙审批纠错审批过户审批退款审批3、操作流程第一步：系统设置用户管理群组设置 利率设置、会计科目、系统设置、维修项目第二步：基础资料乡、镇（街办）区域路村 开发单位、售房单位、业委会、物管单位第三步：房屋资料楼栋资料（位置、开发商、类型）小区资料选择小区再加楼栋选择楼栋再

5、增加房屋（业主）信息 房屋（业主的建立）第四步：缴存资金入账（打印回单）个人缴存（导入）选择楼栋（房屋） 第五步：资金使用使用申报表房屋账面下账基金分摊到户审批 第六步：资金退伙个人退款审批退伙申请 第七步：计息规定时间计息结转利率设置平常支取、分摊自动结息4、界面风格系统主界面分为六个区域：系统工具条、业务功能导航区域、模块区和信息交换区及状态栏。4-1、工具条：主要放置常用的模块按钮。如图：4-2、业务功能导航区：归类放置大模块。如图：系统基础设置模块 基础资料模块房屋资料模块综合查询模块管理资金模块缴存资金模块 流程审批模块系统中心模块：4-3、数据筛选区:软件所有的操作都是在数据筛选区

6、通过一定的条件筛选出相应的数据后再选择数据后进行操作，如图：通过首拼音字母检索检索出小区或楼栋 如果无法记清名称 请输入“”4-4、信息交换区：最新待办业务。如图：5、主要模块简介5-1、地址代码（区域代码、乡镇街办代码、路村代码）由于整个软件都是以楼栋和房屋为资金管理单位，所以为了便于输入和查询，把区域名称和乡、镇（街办）名称及路村的名称预先输入软件，在办理业务和整理资料时直接选择即可，节省了输入时间。如图: 当预先设置了路村代码后选择此路村。点击了路村后的右边就会出现如下图，修改处则为修改名称，添加处为在此路村下面新增一个子路村，删除处直接删除此路村及以下所有路村。5-2、单位代码（物业公

7、司、开发商或售房单位、业委员会）单位代码也和地址代码一样是为楼栋和房屋的相关信息服务，为了统一单位的叫法（避免出现简化名称和全名同时存在）和减少手工输入而设置。开发单位是为商品房开发单位，售房单位是为房改房的开发单位。新增单位：点击保存 即可增加一个单位编辑单位：点击 查看 气泡图标点击编辑按钮切换的编辑界面编辑完成佳偶点保存即可删除单位：点删除按钮 如果确定 点确定 即可删除此单位开发单位，售房单位，业 委 会，物业单位都一样5-3、小区管理（小区资料、楼栋资料、业主资料） 小区管理是管理所有楼栋和房屋基本资料的重要模块，所有的业务都是围绕楼栋和房屋为基础的，所以楼栋和房屋资料的完整性非常重

8、要，比如资金分摊时就是按房屋面积为基数的。楼栋的楼层数也决定了单位在缴存维修资金的比例。(1)小区资料小区是整个资料中的最大单位，它是房屋最集中的群体，比根据街道更直观和快捷显示所有楼栋和房屋的基本资料。通过小区管理能更快的找到楼栋和房屋。首先在主界面下选择“房屋资料小区资料”启动如下图所示窗口。点击工具栏中的按钮即可对小区进行编辑。 增加小区：点击：按钮填入相应的信息后点保存即可添加一个小区编辑小区：点按钮点编辑按钮切换到编辑界面编辑后直接点保存即可删除小区：点删除按钮即可删除此小区注意：小区是维修资金中的重要环节。没有楼栋就不能增加房号及业主。小区、楼栋及业主是干、枝、叶的关系。(2)楼栋

9、资料在任何业务前先要检索小区，再通过小区确立楼栋资料是否建立了。系统要求所有楼栋都有唯一编号，楼栋中业主一次缴交维修资金要跟物业公司提供的一摸一样，否则计算出的应缴金额将跟物业提供的不一样。注意：如以系统管理员身份登陆，在删除楼栋时会将楼栋下的所有房屋、业主及业主缴款、入账等信息一并删除，必谨慎删除楼栋操作。而在“小区资料”中删除小区时，则必须先将该小区内的所有楼栋全部删除才可使用。新增楼栋：通过小区字母检索出相应的小区点按钮新增、编辑、删除按照小区的操作即可楼栋预售和办大证的应缴金额直接通过“实测金额”，“基准地价”，“容积率”，“建造成本”，“电梯费用”5项参数算出(3)房屋资料业主（即：

10、房屋）维修资金的个人账面，也是维修资金中的最小单位。房屋面积和业主姓名及缴交类型尤为重要，系统可根据缴交类型（一次，按月）判断业主应缴金额。 新增房屋：点新增、编辑、删除按照小区的操作即可 注意：业主情况中填入完整信息是非常必要的。其中建筑面积、业主姓名及缴交类型尤其重要。维修资金的缴存分摊时都有按建筑面积进行操作。进行快速、精确查询时则需用业主姓名进行操作。6、资金缴存1、个人缴存 主要指业主单独在缴款大厅进行缴交维修资金通过小区、楼栋或者业主代码找到需要缴交的房屋点击使之为红色查看缴交记录则点击最下面显示的缴交记录后面的气泡按钮缴交则按上传快照附件，通过系统提示的实缴金额，收钱即可如果此资

11、金收缴金额错误或者其他错误可以直接删除如果想批量导入资金可以使用以下模块一、初始建档的一种方式，可以通过物业公司提供的小区、楼栋、房屋的初始资料，以及房屋业主的缴交、使用、余额、应缴记录、缴交方式（一次缴交、按月缴交）按照小区进行直接导入，导入后可以全面检查错误，如有错误将无法导入，对数据导入有安全性的保护点选择即将导入的正确的新房屋数据点上传按钮如果导入的数据是错误的则无法提交如果全部正确则点即可如果导入的数据是错误的则无法提交如果全部正确则点即可3、缴存查询对个人缴存或开发单位楼栋缴交进行查询。一、个人缴存查询：在个人缴存模块中通过条件查找出需要查询业主的信息 点击使之变为红色最下面会显示

12、相应的缴存记录 点即可查看缴交详情二、开发单位楼栋缴交查询最下面会显示相应的缴存记录 点即可查看缴交详情4、缴存入账所有的缴交业务（个人缴存、历史导入、月缴导入、缴交导入、账号导入）发生后，进行确认下账，下账后所有缴交业主金额才可发生变化通过缴交类型和缴交日期来检索出将要入账的缴交信息通过全选或勾选的方式选中需要入账的缴交信息然后点按钮选择入账日期，点入账即可完成缴存入账，业主的金额将随之发生变化5、入账凭证会计对已入账的缴交单制作凭证存档通过条件筛选出已入账信息通过全选或勾选的方式选中需要入账制作凭证的缴交信息然后点按钮填入相应的内容 “保存凭证” 即可如需打印点击 “打印凭证” 按钮6、资

13、金查询(1)小区账面 根据小区统计各楼栋已缴存、未缴存、欠款业主及零散楼栋业主的基本情况及打印统计报表，并可导出到EXCEL表格。可分为首字母检索小区的方式或者 点查看所检索出的小区的基础统计信息，最下面为检索出的小区的统计汇总。如想查看小区内详细的信息点 弹出窗口通过卡片按钮的切换可以查看小区，业主账面和物业服务单位收益缴交，冲抵，退款，计息的信息(2)楼栋账面通过小区首字母检索 或者 楼栋首字母检索 或楼栋输入“”检索找出相应的楼栋上个人账面的统计如想查看小区楼栋内详细的信息点 弹出窗口(3)房屋账面通过小区、楼栋、业主代码、身份证号码、业主姓名等条件检索出业主的信息如想查看房屋详细的信息

14、点 弹出窗口通过卡片按钮切换可以查询出此房屋的综合账面、缴交记录、使用记录、结息记录(4)退伙记录通过申报状态来检索出退伙楼栋的记录。如想查看退伙详细的信息点 (5)过户记录通过过户时间、过户状态、业主姓名来检索出已经过户的记录。如想查看房屋过户详细的信息点 7、资金管理(1)使用申报使用申报是资金管理的重要环节。它可以用来查询和申报资金的使用。在维修资金使用时，先填写申报表。开始申报时直接点 开始申报 按钮1、通过小区和楼栋检索，系统会自动提取相关信息，其他信息，直接按照纸质申报表填写即可。2、选择维修项目如果准确无误则，检查无误点提交保存提交给下一环节的审批人。如果您拥有下一个环节的审批权

15、限会弹出上面的确认框点确定进去第二步此环节查账只需点弹出本楼栋业主的账面进行审批的第一步需要进行“预分摊”预分摊是为检查楼栋内业主分摊金额和小区公用账号分摊金额是否满足要求打印出来，公示给小区内业主，如果业主有欠款可以催缴欠款。本环节为使用申报流程的最后一个环节然后按进行最终的分摊此分摊领导审批过以后将直接从业主或小区公用账号上扣取资金。计算出楼栋业主每户分摊的金额，如某业主资金不够，系统可直接算出补交金额然后公用账户直接将业主补交的钱直接补给个人分摊总账上。检查确认无误点 注：如果划拨金额少于决算金额即有补交金额。分为两种形式：1、 补交金额由维修单位向业主直接收取维修款，补交金额不计入个人

16、维修基金2、 补交金额由楼栋上的开发单位缴交的垫付，等业主补齐后，直接从业主头上扣除补交部分，并返还给楼栋上的开发单位缴交。此时申报人员需要手工备案此业务如果操作人误申报，则按删除此申报表单即可如果材料没有提供完全单需要保存，则按如果准确无误，并且材料完全审批通过后则，检查无误点提交保存提交给下一环节的审批人。(3)利息结转到系统正常结息日时，可进行整体正常结息。（注：对于导入缴存可以直接进行缴存入账操作即可结算利息。）一般只需要银行按照银行的结息日进行整体结息即可点正常结息即可结息。如果查看结息的记录 点结息记录即可(4)资金退伙（退伙申报、退伙审批）因房屋拆迁或其它原因要退伙的楼栋和房屋在

17、填写申请表后可退款。第一步：填写申请表点开始申报通过小区、楼栋检索出相应的楼栋系统可直接提取相关信息点查看账面 按钮查看楼栋业主账面点关闭如果准确无误则，检查无误点提交保存提交给下一环节的审批人。第二步：计息退还个人维修资金。点如果上步操作人填写有误、则按打回上一个审批人即可如果上步操作人误申报，则按删除此申报表单即可切换初审卡片按钮如果准确无误则，检查无误点提交保存提交业主退款：点选中左边的业主 变红即可 右边显示业主信息点 系统即删除此业主和所有缴交记录，当删除最后一个业主后，此楼栋将从系统中删除，删除的业主会转移到已退伙列表备案，楼栋退伙结束。 (5)资金纠错指入账后的资金，如果系统入账资金比实际入账资金大的话，可直接填入实际入账资金进行系统扣款，如果系统入账资金比实际入账资金小的话，可直接进行个人缴存续缴通过入账日期或业主代码找到需要纠错的业主缴交单点在应缴处填入真实缴交金额。确认无误点申请纠错8、系统设置(1)用户管理设置系统登陆用户1、新增：点新增按钮确认无误点保存即可2、编辑点确认无误点保存即可3、删除点确认无误点确定即可(2)群组设置通过权限的不同区分登陆用户的业务1、新增填入名称和勾选拥有的权限点增加即可2、编辑在右边选择需要修改的群组名称修改相应设置 点修改按钮 即可