土地估价技术报告范文(完整版）

1、土地估价技术报告范文土地估价技术报告范文 项目名称:*土地使用权价格评估受托估价单位:*公司土地估价报告编号:*字第*号土地估价技术报告编号：*字第*号提交估价报告日期:二三年十二月二十三日土地估价技术报告第一部分总述 一、估价项目名称 *土地使用权价格评估二、委托估价方 委托单位：* 单位地址：* 法人代表：* 联系人：*联系电话：* 三、受托估价方 估价机构：*机构地址：*执业范围：*注册号：*法人代表：*联系人：*联系电话：* 邮政编码：* 四、估价目的为*所涉及的土地使用权价格进行评估，为委托方向政府交纳土地出让金及*提供客观、公正、合理的地价依据。五、估价依据（一）国家颁布的法律法规

2、1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、原国家土地管理局1998年第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定4、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发105号）（二）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知1、北京市国土资源和房屋管理局颁布的关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理的若干意见（京政办发77号）2、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发32号）3、关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出1121号）4、北京市土地利用总体规划5、北京市统计年鉴（三）有关技术标准1

3、、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（四）委托方提供的有关资料1、国有土地使用证*用地字第*号2、宗地基础设施设施状况表，待估宗地区域及个别条件调查表（五）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 六、估价基准日二三年十一月三十日七、估价日期二三年十一月二十五日至二三年十二月二十三日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察，评估基准日为2003年11月30日，待估宗地的土地登记用途为工业，评估设定用途为工业；设定土地使用年限为法定最高出让年限50年；土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内场地

4、平整。本次待估宗地的评估价格是指于评估基准日为2003年11月30日，用途为工业，开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内场地平整条件下，土地使用年限为50年的工业用地土地使用权价格。九、需要特殊说明的事项（一） 假设条件1、委托方合法取得土地使用权，权属清楚四邻无纠纷；2、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。3、待估宗地在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。4、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。5、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。6、任何

5、有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。7、委托方提供资料属实。8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为*政府交纳土地出让金，提供土地使用权价格依据。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土

6、地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区域条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理1、关于土地使用年期的设定：估价基准日待估宗地为划拨土地，此次评估按设定用途法定最高出让年限。2、此次评估待估宗地土地面积及权利状况以*区房屋土地管理局核发的国有土地使用证（*字第*号）为依据，如上述条件发生变化，则土地估价结果也应进行相应调整。3、待估宗地实际容积率小于1，根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发32

7、号），评估过程中采用区域平均容积率为1。由于待估宗地的容积率小于1，本次评估取宗地地面熟地价和地面毛地价。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告由估价机构负责解释。十、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名*十一、土地估价机构估价机构负责人签字：（机构公章）二三年十二月二十三日第二部分待估宗地描述及地价影响因素分析一、待估宗地描述（一）、土地登记状况待估宗地宗地名称、位置、用途、面积、土地级别、图号、地号等土地登记状况详见表2-1。表2-1待估宗地土地登记

8、状况一览表宗地名称 土地使用者 位置 用途 土地面积（平方米） 来源 土地权属性质 国有土地使用证编号 土地级别 图号 地号 （二）土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有。待估宗地是*公司以划拨方式取得的国有土地使用权，宗地来源合法、产权清楚；待估宗地的土地使用者、面积、国有土地使用证编号、他项权利状况等土地权利状况详见表2-2。表2-2待估宗地土地权利状况一览表宗地名称 土地使用者 面积（平方米） 用途 国有土地使用证编号 发证机关 发证时间 他项权利状况 备注 （三）土地利用状况待估宗地用途为工业，宗地形状较规则，根据委托方及土地使用者提供的资料，建筑物名称及其用途、建筑结构、建筑面积

9、、建造年代、建筑容积率等土地利用状况详见表2-3。表2-3待估宗地土地利用状况一览表宗地名称 建构筑物名称 建筑结构 建筑面积（平方米） 建造年代 建筑容积率 合计 二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况北京市位于北纬39°18-41°05,东经105°25-117°30,海拔43。71米，南北直线距离170公里，东西直线距离为160公里。北京市的东南部与天津市接壤，其余与河北省相邻，现辖东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山八个城区和门头沟区、房山区、昌平区、通州区、大兴区、顺义区、怀柔县、平谷县、密云县、延庆县十个郊区县。北京市

10、全市总人口约1000万人，流动人口常年保持在200万人左右。全市土地总面积为16807。8平方公里，其中平原面积为6408平方公里，约占全市总面积的38。12%；丘陵面积为1200平方公里，约占全市总面积的7。14%；山地面积为9200平方公里，约占全市总面积的54。74%。因此，北京市人口众多，可利用的土地资源少，也决定了房地产开发所需的后备土地资源不足，从长远的角度来看，北京市土地价格将会保持上升的趋势。地形、地势、地貌北京地处华北大平原西北部的边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山地以拒马河至南口一带总称西山，属太行山山脉。北部山地统称为军都山，属古老的燕山山脉。山势陡峭，具有中山山

11、貌，山峰一般在海拔10001500米。与山地交接的山地一般在海拔100500米，主要为低山丘陵。东南部平原，平坦开阔，与黄淮海平原连成片，海拔平均约2060米之间。气候、水文北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特征是：春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷晴燥。多年平均气温12，冬季平均气温4，绝对最低气温22。8；七月平均气温26。无霜期180200天。北京是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量640毫米左右。降水年内、年际不均衡。全市有潮白河、永定河、北运河、大清河、蓟运河五大水系，各水系都有一系列支流，古今河道纵横交错，河流冲积物类型复杂多样。2、房地产制度与房地产市

12、场状况根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知（京政办发33号），自2002年7月1日起，凡在本市范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此项规定的颁布，进一步加强了国有土地资产管理、改善投资环境，增强行政审批透明度，是北京市土地供应市场的一次重大改革。3、城市规划与发展目标北京城市规划区即北京市行政辖区，包括规划市区和远郊地区。其中规划市区的范围，东起

13、定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圆1040平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近300平方公里。北京市城市总布局的基本方针是：改变人口和产业过于集中在市区的状况，城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城市和地区的直辖市发展。北京城市规划区按照市区（即中心城市）、卫星城（含县城）、中心镇、一般建制镇四级体系布局。北京市的建设将从以新区开发为主转向旧区调整改造与新区开发并重。坚持“分散集团式”布局，加快旧城区的改造步伐，调整土地使用，改建危旧，房屋加强政治、文化中心功

14、能，大力发展第三产业，完善各项城市基础设施和公共服务设施，保护历史传统风貌，改善城市环境。新区开发的重点将从中心地区转移到各边缘集团。其中城市中心区的工厂不再增加用地，通过调整改造走内涵发展的道路。把不适合在中心地区发展的工厂、仓库和施工基地等设施有计划地迁移出去，腾出用地发展第三产业或其他公共设施。因此，从北京市城市规划和发展目标来看，北京市将进行用地结构的调整，使产业布局更加合理，提高土地集约利用，减少闲置土地，有利于显化土地资产的价值。由于城市规划区土地面积的有限性，从长远来看，北京市土地的供需矛盾会越来越突出，土地价格将上涨。4、城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实

15、力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）2002年北京经济运行的主要特点是：总量扩大，效益改善，结构优化，经济运行质量进一步提高。去年，全市实现国内生产总值3130亿元，按可比价格计算，比上年增长102。第一产业增加值95。5亿元，比上年增长5%，为1989年以来最高增速。第二产业实现增加值1114。4亿元，比上年增长8。8%。其中建筑业实现增加值244。4亿元，增速达到12%，比上年提高5。4个百分点。全年实现工业增加值870亿元，增长7。9%。第三产业对全市经济增长的贡献率超过60%。初步测算，2002年，全市实现第三产业增加值1920。1亿元，比上年增长11。4%，增幅超过预期目标2。4个百

16、分点；第三产业对全市经济增长的贡献率达到66%。此外，产业结构全面升级。2002年，第三产业在全市经济中的比重达到61。3%，比上年提高0。8个百分点，比5年前提高6。8个百分点。其中，房地产业、金融保险、旅游休闲、文化教育等现代服务业发展迅猛，对首都经济增长的贡献率进一步提高。工业领域，以振兴现代制造业为目标，在结构调整上迈出更大步伐。农业方面，养殖业、林业成为主导产业，农业生产体系逐步迈向现代化。所有制结构逐步完善，非公经济发展壮大。2002年，非公经济实现增加值占全市国内生产总值的比重达到46。5%，比5年前提高23。5个百分点。固定资产投资增势强劲。2002年完成全社会固定资产投资18

17、00亿元，比上年增长18%。投资的重点集中于住宅和基础设施两个方面。1-11月，全市完成住宅投资528。6亿元，比上年增长24。6%；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为37。1%，比上年同期提高1。7个百分点。2002年1至11月底，全市商品住宅的竣工面积为927。2万平方米，比去年同期增长60。6，全市累计销售商品住宅872。7万平方米，比上年同期增长57。6。全市房地产开发出现了近年来少有的竣工面积、销售面积增长速度同时超过50的大好局面。2002年1-11月完成基础设施投资330。6亿元，比上年同期增长19。7%；基础设施占全社会固定资产投资的比重为23。2%，比重提高0。2个百分点。

18、非国有单位投资是带动全市投资快速增长的主要力量。1-11月，非国有单位投资完成712亿元，增长25。9%，占全社会固定资产投资的比重达到58%，比上年提高3。5个百分点。投资领域初步改变了前几年过度依赖政府支持的局面，经济自主增长能力有所增强。2002年1-12月份本市累计新批设立外商投资企业1370家,同比增长19。4%。合同外资54。88亿美元，同比增长70。4，其中直接投资28。1亿美元，同比增长3。6。此外，农业结构调整效果明显，养殖业、林业成为主导产业，农业生产体系逐步迈向现代化。去年的消费需求也趋于活跃。全年实现社会消费品零售额1744。8亿元，增长9。5，扣除价格因素，实际增长1

19、1。3。出口增幅超过上年。全年地方企业出口总值达到58亿美元，比上年增长19。1%，增幅提高13。8个百分点。此外，人民生活水平进一步提高。2002年，全年城镇居民家庭人均可支配收入12454元，比上年增长13。4%，扣除价格因素，实际增长15。5%；与1997年相比，城镇居民人均可支配收入实际增长47。7%，年均增长8。1%。农民人均纯收入5880。1元，比上年增长11。5%，扣除价格因素，实际增长12。3%；5年间，农民人均纯收入年均实际增长8。4%。农民增收致富和扶贫开发成效显著，人均纯收入1500元以下的低收入村全部消除。2002年1-11月，郊区农民人均实际现金收入6132元，同比增

20、长14。9%。其中工资性收入达到3316元，比上年同期增加280元，增长9。2%，对农民收入增长的贡献率达到35。2%。农民人均家庭经营收入2031元，同比增加214元，增长11。8%，对农民现金收入贡献率达到26。9%。北京市持续的经济增长，对土地的有效需求将越来越大，从长期来看，必将带动土地价格的上涨。5、基础设施情况改革开放以来，北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施在建设规划、标准、速度、质量等方面成就突出，已初具现代化规模，综合功能和服务效能达到较高水平。目前，北京市四环路以内的区域基本达到“七通一平”的配套程度。供水全市现已建成自来水厂24个，供水能力达到330。3

21、万吨/日，其中市区供水能力达到266。0万吨/日，自来水普及率达100。除夏季用水高峰期，旧城区用水压力低外，基本可以满足全市生产和生活的用水需要。排水北京市的排水系统采用雨污分流的形式，市政排水管道长度达4645。6公里，其中雨水管长度达1346。5公里，污水管长度达1712。4公里，雨污合流管长度达1586。7公里。全市建有污水处理厂4座，处理能力为150万吨/日，污水处理率为43。通讯北京是全国的通讯枢纽，多条国家级干线光缆在此交汇，通讯线路四通八达。1999年底，全市交换机容量达743万门，全市电话普及率达62部/百人，其中市区电话普及率达69部/百人，年末移动电话用户达到116。7万

22、户。电力北京的用电主要通过华北电网和地方电网提供，可以满足北京市生产和生活用电需要。目前，北京市已不再对民用住宅拉闸限电。供暖目前北京市供暖面积已超过10万平方公里。供气北京市现已铺设燃气管道3676。8公里，供应量为12。2亿立方米，北京市市民管道燃气气化率已达50%。（二）区域因素1、区域概况朝阳区位于北京城区以东近郊，东临通州区，西靠海淀、西城、东城、崇文、丰台等区，南连大兴县，北接昌平、顺义两区。面积470。8平方公里，人口148万，汉族占95%。区人民政府驻日坛北街，下辖朝外、建外、望京等22个街道办事处，小红门、十八里店等19个乡政府。朝阳区内建有通惠河北、通惠南、垡头和酒仙桥工业

23、区。该区也是首都副食品生产供应基地。朝阳区还是首都重要的国际交往中心，建国门外和三里屯、亮马河一带建有三个外国使馆区，设有150多个国家和地区的驻华使、领管和办事机构，同时还有合资饭店外交公寓50多座，以及友谊商店、国际俱乐部等各类驻华机构人员活动场所。本区是新兴的文化、体育区，这里有举世瞩目的亚运村、北京工人体育场、国际展览中心、全国农业展览馆等著名设施。待估宗地所在区域为朝阳区高碑店乡，介于城市四环路和五环路之间，周边有学校，幼儿园、农贸市场。区域内产业结构以农业为主。因区域内有高碑店污水处理厂等工业企业，所以对空气质量有一定的污染。2、交通条件（1）公路区域内道路主要有四环路、五环路、广

24、渠路、高碑店路，高速公路有京沈路、京通路等城市主要道路，交通较便利。（2）铁路区域附近有百子湾火车站。3、基础设施（1）通上水区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高。（2）通下水区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。（3）通电区域内电网分为高压网和中压网，有供电保证。（4）通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，市话普及率70%，通讯线路畅通。（5）通热力各地区建立集中供暖点。（6）通燃气

25、大部分地区已铺设市政天然气管线，并接通天然气。（7）通路区域临高碑店路，广渠路东延。4、环境条件因区域内有高碑店污水处理厂和水泥构件厂等工业企业，所以对空气质量有一定的污染。5、区域土地利用类型高碑店乡周围大部分地区为耕地，产业主要以农业为主，区域内用地类型大部分为耕地、菜地，少部分地区为居民住宅用地。待估宗地所属区域土地利用类型为工业仓储用地并有部分农用地。6、区域产业集聚规模区域内有罗曼服装公司、道桥公司地下分公司、水泥构件厂，高碑店污水处理厂等工业企业，产业集聚规模较好。但产业关连性较差。7、规划限制区域内无规划限制 （三）个别因素1、 企业简介 2、宗地状况 待估宗地位于*，此次评估的

26、宗地面积为*平方米，土地登记用途为工业，建筑容积率为*，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内“六通一平”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及场地平整），本次评估设定的土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内场地平整。待估宗地评估设定的基础设施状况可见附表1-1。其它有关待估宗地的个别条件见表2-4。表2-4待估宗地个别因素说明表宗地名称 工业集聚程度 距北京站及市中心距离 距主干道距离 距公交站点距离 宗地基础设施条件 现状利用或规划利用 形状 环境质量 地质、地形条件

27、容积率 第三部分土地估价一、估价原则（1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和

28、自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3） 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4） 协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中

29、，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进

30、行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法与估价过程估价方法选择：根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师搜集的有关资料，考虑到当地房地产市场发育程度，选择评估方法。根据城镇土地估价规程，土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择应针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合待估宗地所在区域房地产市场的实际情况，选择适当的估价方法。估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据待估宗地的特点及实际利用和开发状况，选取基准地价系数修正法、市场比较法结合基础设施配套费，土地

31、开发费及其它费用作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是待估宗地位于北京市基准地价覆盖区域，且该区域有较健全的基准地价修正体系；二是待估宗地所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法结合基础设施配套费，土地开发费及其它费用评估；待估宗地根据基准地价系数修正法，市场比较法结合基础设施配套费、土地开发费及其它费用两种方法，分析确定最终的土地使用权价格（单位地面熟地价及出让金）。具体的评估测算过程如下：估价过程：待估宗地估价过程如下：（一）基准地价系数修正法1、基准地价成果介绍及内涵根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发32号，北京

32、市基准地价分商业、综合、居住、工业四种用途，不同用途的基准地价参见表3-3。北京市基准地价于2002年12月10日公布实施，其内涵为基准日于2002年1月1日，各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，某一用途的法定最高出让年期的完整土地使用权的平均价格。不同用途、不同级别基准地价设定的土地开发程度不同，详见表3-1：表3-1基准地价设定不同级别开发程度表用途级别 商业、综合、居住用地 工业用地一至六级 宗地外七

33、通宗地内平整 一至五级 宗地外七通宗地内平整七至十级 宗地外五通宗地内平整 六至九级 宗地外五通宗地内平整基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。不同用途，不同级别基准地价平均容积率详见表3-2：表3-2基准地价设定不同级别平均容积率表用途级别 商业、综合、居住用地 工业用地一至六级 2 1七至十级 1 1表3-3北京市基准地价表单位：元/平方米

34、土地用途 价格类型 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级商业 基准地价72109750 56807680 45306130 37205090 27204000 19702900 11501980 5301180 250540 140260 楼面毛地价 26604900 16803120 15002420 12401860 9701450 7201090 500740 360540 180380 90190综合 基准地价55408250 44406000 36204940 26503900 19602790 12902080 8801320 430-900 200

35、450 140260 楼面毛地价 16404500 14602200 11301690 8801320 660990 500-740 400600 250470 140260 90150居住 基准地价47407000 38005760 27304590 20903600 15002790 10601820 6301080 330650 180370 140260 楼面毛地价 17103000 9002100 5501300 400930 300680 190430 150350 120280 100220 90150工业 基准地价12001800 10001220 8501050 600900

36、 420680 310510 220330 150240 100170 楼面毛地价 420850 430530 340440 270360 195300 135225 100160 60100 2060 根据城镇土地估价规程与北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发32号），采用基准地价评估的宗地价格可分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价和地面毛地价等四种类型，此次评估取宗地地面熟地价和地面毛地价。并由毛地价求取出让金。根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发32号）规定，在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的60%征收

37、。则单位地面出让金单位地面毛地价×60。此次评估工业用地的地面熟地价、毛地价计算公式根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发32号）当宗地容积率1时：（1）宗地地面熟地价计算公式宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价） K1 K2 （1+K）（2）宗地地面毛地价计算公式宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价 K1 K2 （1+K）式中：K1期日修正系数K2年期修正系数K影响地价各种因素修正系数之和2、确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于朝阳区酒仙桥北路7号及朝阳区酒仙桥北路7号北侧，根据北京城区土地级别图，确定待估宗地所在土地级别为四级，其基准地价

38、详见表3-4，表3-4待估宗地基准地价表单位：元/建筑平方米宗地名称 设定用途 土地级别 基准地价规定楼面熟地价 楼面熟地价评估取值 基准地价规定楼面毛地价 楼面毛地价评估取值 备注待估宗地-1 工业 四级 600-900 750 270-360 270 待估宗地位置靠近五级工业用地地价区，因此毛地价取四级楼面毛地价低限待估宗地-1 工业 四级 600-900 750 270-360 270 待估宗地位置靠近五级工业用地地价区，因此毛地价取四级楼面毛地价低限3、确定期日修正系数（K1）北京市基准地价基准日为2002年1月1日，本次评估的估价基准日为2003年11月30日，此期间内北京市工业用地

39、地价水平基本稳定，确定期日修正系数K11。02。4、确定土地使用权年期修正系数（K2）由于北京市工业用地基准地价为50年期土地使用权价格，与本次评估设定待估宗地的土地使用年期一致，故土地使用年期修正系数K21。公式中：K2土地使用年期修正系数r土地还原率6n待估宗地设定使用年限m法定最高出让年限5、编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表根据北京市关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出1121号），工业用地地价影响因素修正系数表（见表3-5），按照待估宗地的因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（K）表（表3-6）。表3-5工业用地地

40、价因素修正系数表单位：%影响因素 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级产业集聚度 -2。02。0 -2。02。0 -2。02。0 -4。04。0 -4。84。8 -5。04。8 -4。04。0 -4。64。6 -5。25。2交通便捷度 -3。23。2 -3。23。2 -3。23。2 -6。46。4 -7。687。68 -8。07。68 -6。46。4 -7。367。36 -8。328。32区域土地利用方向 -1。01。0 -1。01。0 -1。01。0 -2。02。0 -2。42。4 -2。52。4 -2。02。0 -2。32。3 -2。62。6临路状况 -0。80。

41、8 -0。80。8 -0。80。8 -1。61。6 -1。921。92 -2。01。92 -1。61。6 -1。841。84 -2。082。08宗地形状及可利用程度 -1。21。2 -1。21。2 -1。21。2 -2。42。4 -2。882。88 -3。02。88 -2。42。4 -2。762。76 -3。123。12基础设施状况 -1。01。0 -1。01。0 -1。01。0 -2。02。0 -2。42。4 -2。52。4 -2。02。0 -2。32。3 -2。62。6环境状况 -0。80。8 -0。80。8 -0。80。8 -1。61。6 -1。921。92 -2。01。92 -1。61

42、。6 -1。841。84 -2。082。08注：1、产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。2、交通便捷度指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、道路体系等。3、区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。4、临路状况指临路类型、级别和交通管制。5、宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。6、基础设施状况指水、电、通讯等各种基础设施的配套完善程度。7、环境状况指污染物排放及治理情况、距危险设施或污染源的临近程度。表3-6待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表（四级工业）影响因素 条件说明 优劣度

43、修正系数（）产业集聚程度 所在区域工业类型较多，产业集聚程度较好，但关连性较差，所以取产业集聚程度影响因素为一般 较好 0交通便捷度 临次干道，距最近的公交车站5米，距火车站13公里 一般 0区域土地利用方向 工业 一般 0临路状况 三面临路 较好 0。8宗地形状及可利用程度 宗地形状较规则 较好 1。2基础设施状况 宗地红线外达到“七通” 优 2环境状况 宗地所在区域内无污染源 一般 0合计 3。46、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：单位地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价） K1 K2 （1+K）750

44、5;1。02×1×（1+3。4）791。0元/平方米单位地面毛地价=适用的楼面毛地价 K1 K2 （1+K）270 1。02×1×（1+3。4）284。8元/平方米单位地面出让金单位地面毛地价×60284。8×60170。9元/平方米7、计算待估宗地设定开发程度条件下的宗地地价由于此次评估设定待估宗地土地开发程度与其所处级别基准地价设定的开发程度一致，所以不做开发程度的修正。则：单位地面熟地价791。0元/平方米单位地面毛地价284。8元/平方米单位地面出让金170。9元/平方米（二） 采用市场比较法结合基础设施配套费和土地开发费及其

45、它费用的方法确定单位地面熟地价*首先采用市场比较法评估待估宗地出让金市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与较近时期内已发生交易的类似土地的交易实例进行对照比较，并依旧后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。选择案例原则如下（与待估宗地比较）：A、用途相同B、交易类型相同C、属于正常交易D、区域及个别因素相同E、交易期日接近F、统一价格基础1、比较实例选择通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个出让金交易案例，具体案例条件描述如下： 实例A：高碑店污水处理厂二期工程用地该地块位于北京市朝阳区高碑店乡甲1号,用

46、途为工业用地，用地面积345588。2平方米，容积率0。15,土地使用年期为50年，2003年3月5日经北京市国土资源和房屋土地管理局地价审核会审定的出让金为110元/平方米。实例B：北京第二制药厂用地该地块位于北京市朝阳区广渠路大郊亭，用途为工业用地，用地面积为65000平方米，容积率为0。45，土地使用年期为50年，2002年4月15日经北京市国土资源和房屋土地管理局地价审核会审定的出让金为100元/平方米。实例C：北京电子控股有限责任公司用地该地块位于朝阳区酒仙桥路2号、4号，用途为工业用地，用地面积为579433。93平方米，容积率为0。51。土地使用年期为50年，2001年11月9日

47、经北京市国土资源和房屋土地管理局地价审核会审定的出让金为105元/平方米。各交易案例的因素条件详见表4。2、比较因素选择根据待估宗地的用途及所处区域的地价影响因素，影响待估宗地价格的主要因素有A、交易时间：确定地价指数B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易C、区域因素：包括交通条件（道路类型、距区域主干道距离、距北京站距离、距市中心距离）、聚集效益、基础设施状况、环境质量优劣状况、区域土地利用限制等。D、个别因素：包括宗地形状、容积率、地质条件、自然灾害危害程度等。3、编制比较因素条件说明表待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表3-7。表3-7宗地比较因素条件说明表待估宗地及比较案

48、例比较因素 待估宗地-1 待估宗地-2 比较案例A 比较案例B 比较案例C位置 朝阳区酒仙桥北路* 朝阳区酒仙桥北路* 朝阳区高碑店村甲1号 朝阳区光渠路大郊亭 朝阳区酒仙桥路2号、4号土地用途 工业 工业 工业 工业 工业交易日期 2003/12/10 2003/12/10 2003/3/5 2002/4/15 2001/11/9出让金（元/平方米） 待估 待估 110 100 105交易情况 正常 正常 正常 正常 正常交易类型 资产重组 资产重组 资产重组 企业改制 企业改制土地使用年期（年） 50 50 50 50 50区域因素 交通条件 道路状况 路宽9米，路面状况一般 路宽9米，路

49、面状况一般 路宽20米，路面状况较好 路宽20米，路面状况较好 路宽16米，路面状况较好 距区域主干道距离 临区域主干道 临区域主干道 临区域主干道 临区域主干道 临区域主干道 距北京站距离 12km 12km 10km 8km 12km 距市中心距离 15km 15km 13km 11km 15km 聚集效益 产业聚集度较高 产业聚集度较高 产业聚集度较低 产业聚集度一般 产业聚集度较高 环境质量优劣状况 无污染 无污染 轻度污染 有一定污染 无污染 区域土地利用限制 无 无 无 无 无个别因素 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则 较规则 地形条件 平坦 平坦 平坦 平坦 平坦 容积率

50、 * * 0。196 0。15 0。51 地质条件 对行业布局无影响 对行业布局无影响 对行业布局无影响 对行业布局无影响 对行业布局无影响 自然灾害危害程度 无 无 无 无 无 目前规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制 无限制4、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各因素具体情况，编制比较因素条件指数表（见表5）。比较因素指数确定如下：（1）待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等条件均一致，交易类型类似，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。（2）交易期日修正调查朝阳区近年工业用地地价上涨情况，根据待估宗地所在区域的地价变化的实际情况，以2001年11月为基数，将2001年1

51、1月的地价指数定为100，则地价指数变化情况如下：表3-8朝阳区工业用地地价指数表年期 2001/11 2002/4 2002/12 2003/3地价指数（%） 100 100。5 101 101。5（3）使用年限修正指数土地使用年限修正指数公式为：11/（1+r）mK=11/（1+r）n式中：K使用年限修正系数r-土地还原率6m待估宗地土地使用年限n比较实例宗地土地使用年限（4）区域及个别因素条件指数、区域因素：A、道路状况指数：以待估宗地道路状况指数为100，分为路面状况差、一般、较好、好四个等级，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降2。0；路面宽度每增加或减少4米，指数相应再下降或上

52、升0。5；B、临路类型：将临道路类型分为区域主干道、区域次干道、支路及巷道，以待估宗地临路类型为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少1;C、距北京站距离指数：以待估宗地距北京站距离为100，每增加或减少2公里，指数相应减少或增加1。0;D、距市中心距离：以待估宗地距市中心天安门距离为100，每增加或减少2公里，指数下降或上升1。0；E、集聚效益指数：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地产业集聚度为100,每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降2；F、环境质量优劣状况指数；分为污染严重、污染较重、有一定污染、轻度污染、无污染五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级

53、，指数上升或下降0。5；G、区域土地利用限制：分为限制严格、有一定限制、无限制三个级别，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降0。5。、个别因素:A、宗地形状指数：分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地形状为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降0。5；B、地形条件：分为不平坦、部分平坦或阶梯性平坦、平坦三个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降0。5;C、容积率条件指数：根据京政发34号，参照容积率修正系数表（表4），采用内插法求取待估宗地及案例宗地的容积率修正系数。因待估宗地的容积率均小于1，故容积率修正系数均为1。00；D、地质条件

54、：分为不适宜工业布局、对工业布局有一定影响、对工业布局无影响三个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。0;E、自然灾害危害程度：分为十年一遇、五十年一遇、百年一遇、无四个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降0。5。F、目前规划限制指数：分为有较大限制、有一定限制、无限制三个等级，以待估宗地目前规划限制指数为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降1。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-9。5、编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3-10。表3-9宗地比较因素条件指数表

55、待估宗地及比较案例比较因素 待估宗地1 待估宗地2 案例A 案例B 案例C土地用途 100 100 100 100 100交易日期 101。5 101。5 101。5 100。5 100交易情况 100 100 100 100 100交易类型 100 100 100 100 100土地使用年期（年） 100 100 100 100 100区域因素 交通条件 道路状况 100 100 103。5 103。5 103 距区域主干道距离 100 100 100 100 100 距北京站距离 100 100 101 102 100 距市中心距离 100 100 101 102 100 聚集效益 100 100 96 98 100 环境质量优劣状况 100 100 99。5 99 100 区域土地利用限制 100 100 100 100 100个别因素 宗地形状 100 100 100 100 100 地形条件 100 100 100 100 100 容积率 100 100 100 100 100 地质条件 100 100 100 100 100 自然灾害危害程度 100 100 100 100 100 目前规划限制 100 100 100 100 100表3-10宗地因素比较修正系数表待估宗地