企业拿地如何与政府打交道：学会如何与政府打交道对于企业缩短谈判周期提升合作概率至关重要

1、企业拿地，如何与政府打交道？与一般的经营性用地招拍挂不同，产业地产拿地，核心是要政府点头同意。所以，学会如何与政府打交道，对于企业缩短谈判周期，提升合作概率至关重要。正文：和政府打交道不是写毕业论文，最重要的一点，就是把政府感兴趣的东西，用最精炼的语言表述出来。而不是递上一本砖头一样厚的报告，打开几百页的ppt，然后口沫横飞地讲上好几个小时.这里政府感兴趣的点，就包括三个方面。一、你是谁？拿地主体是谁，是政府首要关心的问题，直接决定了你有没有资格拿地。一般而言，政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否引入产业资源，以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发，对企业进行综合评

2、估。其中，政府最关心的就是企业能否引入产业资源、是否具有运营能力，这也是中兴通讯、科大讯飞、小米集团等一众科技公司更容易拿地的原因。因此，在介绍中，企业一定要着重体现自己的产业运营能力。这方面薄弱的，还需借助外部力量，与相关行业龙头企业等结成联合体，弥补产业运营的短板。比如万科与中兴、FF与恒大等合作共同开拓产业地产项目。二、你想做什么？你想做什么？我来猜一猜。首先，砍价是必须的，零地价最好；再配一些人（zhu）才（zhai）用房，比例越大越好，而且一定要能卖；然后商办部分自持比例尽可能少，最好除了自己用的，其他全能卖；另外，政策要好，至少在同区域内是最好的.有这个想法没错，但谈判是需要筹码的

3、。既然我们是从政府手里拿地，所以我们就要先想政府之所想，站在政府的角度考虑这个问题。政府需要什么？首先，地方政府的领导需要政绩。上面领导想做什么？近期的政府文件有哪些要求？第二，你这个项目能给当地带来多少税收？拉动多少产业？带动多少就业？引进多少人才？给当地带来多大的影响力？第三，你这个项目有没有风险？你以前有没有拿地骗补的劣迹？各项生产手续是否齐全？环保是否达标？最后，企业不能逼政府犯原则性错误，比如上级政府明令禁止住宅用地与产业项目用地捆绑，那就肯定是不能做的，与其和政府纠结这个，不如早点在其他条件上找补。三、你想怎么做？一份具有创新性、前瞻性、可操作性的开发方案自然是政府关注的重点，这要

4、求企业必须要对政府的需求有非常清晰的了解，是关注产业转型，还是关注产业创新？是关注怎样融入区域经济，还是关注怎样形成影响力？在此基础上拿出符合城市战略方向、符合多方利益的方案，才会得到政府的认同。一个产业地产开发项目的开发方案应对总体定位、产业体系、空间布局、引擎项目、开发分期、投资计划、营销推广、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的安排。为增加开发方案的亮点与吸引力，在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“招培一体”、“众包招商”、“创新驱动”等先进发展理念。许多企业聘请大牌规划策划机构编制开发方案，其实就是利用外脑的智慧，以缩短谈判周期，提升谈

5、判效率。政府关心的事情谈妥，接下来就轮到政府出东西了。一般而言，政府这边可以出两个东西。一、土地能出多少地？出哪块地？价格是多少？产业和住宅的配比是多少？这些在一定范围内是可以协商的。至于具体能谈成什么样，一个是看政府对你有多大兴趣，另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点。二、政策政策包括当地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策，比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等等；还有政府针对企业引才的奖励，比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等，以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等等。当然，

6、这些需要你找到当地相关的产业政策，对号入座。当然，如果你的投资项目比较重大，可以和政府一事一议，可以围绕着税收返还、资金补贴、注册资金返还等去谈，政府会给出相应的承诺。如果是特别重大的项目，还可以请专业人士去谈，他们说不定可以帮你谈出许多意想不到的条件。当然，和政府打交道也有风险，最常遇到的就是政府换届，新官不理旧账。这个新官不理旧账有两说，一种是有些政府官员为了博取政绩，无论合不合规，都先答应了再说；当然也有些是不懂相关法规，胡乱答应，后来发现根本执行不了。最常见的违规承诺就是零地价（零地价是指除支付农民的土地转让金和上缴省级财政的税金外，本级财政不再多收一分钱）、甚至裸地价（支付农民的土地

7、转让金也免了）。新官接手后，对前任的态度本就不会太友好，毕竟项目做好了功劳是前任的，做不好责任是现任的；接下来，新官又发现有很多违规的承诺，加上企业的发展也根本没有当初说得那么美好，那新官上来就肯定要“赖账”。这里建议企业和政府谈判的时候，处理成“先征后返”，即投资者先支付土地出让金，在要求地方政府通过其他补贴方式分期返还土地出让金。这样操作就合规了，就算换了领导，你也占理。此外，在与政府谈判的过程中，每次开会的会议纪要都要整理备案，并交政府参会人员签字；具体要落实的事情，要及时签订合同，这样，万一将来双方扯皮，我们也可以拿出有力的证据来。参考资料：“以产业之名”拿地，仍然是地产商战略拓展的核

8、心策略 作者：东滩顾问企业如何和当地政府打交道卫生管理制度1总则1.1为了加强公司的环境卫生管理，创造一个整洁、文明、温馨的购物、办公环境，根据公共场所卫生管理条例的要求，特制定本制度。1.2集团公司的卫生管理部门设在企管部，并负责将集团公司的卫生区域详细划分到各部室，各分公司所辖区域卫生由分公司客服部负责划分，确保无遗漏。2卫生标准2.1室内卫生标准2.1.1地面、墙面：无灰尘、无纸屑、无痰迹、无泡泡糖等粘合物、无积水，墙角无灰吊、无蜘蛛网。2.1.2门、窗、玻璃、镜子、柱子、电梯、楼梯、灯具等，做到明亮、无灰尘、无污迹、无粘合物，特别是玻璃，要求两面明亮。2.1.3柜台、货架：清洁干净，货

9、架、柜台底层及周围无乱堆乱放现象、无灰尘、无粘合物，货架顶部、背部和底部干净，不存放杂物和私人物品。2.1.4购物车（筐）、直接接触食品的售货工具（包括刀、叉等） ：做到内外洁净，无污垢和粘合物等。购物车（筐）要求每天营业前简单清理，周五全面清理消毒；售货工具要求每天消毒，并做好记录。2.1.5商品及包装：商品及外包装清洁无灰尘（外包装破损的或破旧的不得陈列）。2.1.6收款台、服务台、办公橱、存包柜：保持清洁、无灰尘，台面和侧面无灰尘、无灰吊和蜘蛛网。桌面上不得乱贴、乱画、乱堆放物品，用具摆放有序且干净，除当班的购物小票收款联外，其它单据不得存放在桌面上。2.1.7垃圾桶：桶内外干净，要求营业时间随时清理，不得溢出，每天下班前彻底清理，不得留有垃