房地产评估典型案例分析和操作实务

1、2022-2-181整理ppt12014年年10月月10日日房地产估价典型案例分析和操作实务房地产估价典型案例分析和操作实务房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt2不同类型房地产估价不同类型房地产估价 不同类型房地产估价不同类型房地产估价按照房地产用途，可分为如下类型：(1)居住房地产：包括普遍住宅、高档公寓和别墅等。(2)商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt3不同类型房地产估价不同类型房地产估价n(3)办公房地产：包括商务办公楼（专业写字楼），行政办公楼等。n(4

2、)旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt4不同类型房地产估价不同类型房地产估价n(5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。n(6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。n(7)工业房地产:包括厂房、仓库等。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt5不同类型房地产估价不同类型房地产估价n(8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。n(9)特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医院、学校、博

3、物馆、教堂、寺庙、墓地等。n(10)综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt6居住房地产估价居住房地产估价n居住房地产估价居住房地产估价n一方面，具有较强的相似性、可比性一方面，具有较强的相似性、可比性n另一方面，不同类型住房价格内涵差异明显另一方面，不同类型住房价格内涵差异明显n由于住房政策阶段性、导向性差异的原因，由于住房政策阶段性、导向性差异的原因，n存在着：存在着：n商品房、商品房、n房改房、房改房、n经济适用住房、经济适用住房、n廉租住房廉租住房n集资房等集资房等房地产评估典型案例分析志成评估志成评估

4、 志成评估志成评估 整理ppt7居住房地产估价居住房地产估价1 1、商品房、商品房n主要评估方法： 比较法、收益法n技术思路、难点 商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权土地使用权和地上建筑物的所有权; ; 类似房地产、租赁案例真实性 收益法主要用于出租型公寓等居住房地产收益法主要用于出租型公寓等居住房地产房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt8居住房地产估价居住房地产估价2 2、房改房、房改房n主要评估方法 市场法、成本法n技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，房改房

5、、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。应扣除出让金。n利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。n利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。下的房屋重新购建价格。 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt9居住房地产估价居住房地产估价3 3、经济适

6、用房、经济适用房n主要评估方法 市场法n技术思路、难点n房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，n还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。出让金。 只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的; ; 求商品房价格，扣除土地收益金或出让金房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt10居住房地产估价居住房地产估价4 4、

7、廉租房、廉租房n主要评估方法 成本法n技术思路、难点 廉租住房只拥有建筑物的使用权。廉租住房只拥有建筑物的使用权。 不能抵押、转让房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt11居住房地产估价居住房地产估价5 5、平房、平房n主要评估方法 成本法n技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt12居住房地产估价居住房地产估价6 6、独栋私房、独栋私房n主要评估方法 成本法、市场法n技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt13居住房地产

8、估价居住房地产估价7 7、自建商住综合楼、自建商住综合楼n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点 类似房屋成交案例房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt14居住房地产估价居住房地产估价8 8、老旧建筑、老旧建筑n主要评估方法 成本法n技术思路、难点 地价的求取房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt15居住房地产估价居住房地产估价9 9、住改非、住改非n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 合法原则、 最佳利用原则（法律上、技术上、经济上）房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt16居住房地产估价居住房

9、地产估价1010、房、地用途不一致、房、地用途不一致n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点 一般按房屋用途评估n最常见的有权证不齐最常见的有权证不齐; ;n权证所有权证所有( (使用使用) )权必名称与委托人现名称不符权必名称与委托人现名称不符; ;n权证上的法定用途和规划面积与实际不符权证上的法定用途和规划面积与实际不符; ;n出让合同的建筑面积与规划批准不符出让合同的建筑面积与规划批准不符; ;n已全部或部分设定抵押权，并未到期已全部或部分设定抵押权，并未到期; ;n有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明; ;n不可抵押的人防面积不清不可抵押的

10、人防面积不清; ;n房产证房产登记表上的违章临时建筑房产证房产登记表上的违章临时建筑; ;房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt17居住房地产估价居住房地产估价1111、房有证、地无证、房有证、地无证n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点 报告中特别说明无土地证、估价假设前提说明n房屋使用多年却无所有权证房屋使用多年却无所有权证; ;n分割出的抵押物不合理分割出的抵押物不合理( (缺少独立性缺少独立性) )等。等。n这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。解决办法。n但是，如果缺少土

11、地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明( (承诺函承诺函) )，房，房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。的只能不评。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理p

12、pt18居住房地产估价居住房地产估价1212、划拨地住宅、划拨地住宅n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金 土地的估价土地的估价( (包括房地产其中的划拨地和集体土地包括房地产其中的划拨地和集体土地) )不确定性不确定性也较大，尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村企也较大，尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价水平，业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价水平，防止高估。防止高估。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt19居住房地产估价居住房地产估

13、价1313、集资建房、集资建房n主要评估方法 成本法n技术思路、难点 产权权属问题、土地性质问题房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt20居住房地产估价居住房地产估价1414、集体土地上住宅、集体土地上住宅n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金n乡乡( (镇镇) )、村企业房地产、村企业房地产n以乡以乡( (镇镇) )、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，设用地使用权作为抵押物，n进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权进行评估时

14、应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。性质和土地用途。n在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，n估价方法可选用成本法、收益法或市场法。估价方法可选用成本法、收益法或市场法。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt21居住房地产估价居住房地产估价1515、地大房小、地大房小n主要评估方法 市场法、成本法n技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt22居住房地产估价居住房地产估价1616、二手房交易抵押评估、二手房交易抵押评估n主要评估方

15、法 市场法、收益法n技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt23居住房地产估价居住房地产估价1717、别墅、别墅n主要评估方法 市场法n技术思路、难点 类似地产、联排、独栋等 住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服用地； 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt24居住房地产估价居住房地产估价1818、超建部分住宅、超建部分住宅n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点 1、委托书、明确估价目的、房屋产权权属的确认 2、求商品房价

16、格，扣除应补缴的土地出让金房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt25居住房地产估价居住房地产估价1919、占用他人土地多建部分、占用他人土地多建部分n主要评估方法 成本法n技术思路、难点 委托书、明确估价目的、房屋产权权属的确认 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt26居住房地产估价居住房地产估价20、整幢或数幢商品房整幢或数幢商品房 在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。 成交个案很

17、少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，采用从个体到整体，即：合适的可比实例，采用从个体到整体，即：n选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，n选取与待估对象类似的成交实例，选取与待估对象类似的成交实例，n利用市场法修正测算出该套住宅的价格，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，n然后采用类比法，然后采用类比法，n经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等修正，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等修正，n得出各层、各幢商品住宅的价格。得出各层、各幢商品住宅的价格。 房地产评估典型案例分析志成评

18、估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt27居住房地产估价居住房地产估价n2121、在建工程房地产、在建工程房地产n主要评估方法 成本法、假设开发法n技术思路、难点n在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取

19、得的土地使用权连同在建工程进行抵押。工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明欠建筑工程价款的书面说明( (承诺函承诺函) )，存在拖欠建筑工程价，存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成款的要提供拖欠的具体数额。此时评估

20、只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。成本法和假设开发法。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt28居住房地产估价居住房地产估价n在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程难以准有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装

21、设备的实际进度、工程款支付状确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成本。本。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt29居住房地产估价居住房地产估价n2222、期房、期房n主要评估方法 市场法、假设开发法n技术思路、难点n对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素可较少或

22、不予考虑，如定的收益或升值因素可较少或不予考虑，如: :收益法中预期收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt30商业房地产估价商业房地产估价1、一面临路为第二楼，一面为临街一楼、一面临路为第二楼，一面为临街一楼n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n参照一楼房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt31商业房地产估价商业房地产估价2、住

23、改商、住改商n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n合法性n或是对将要转变用途的房地产进行估价时，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，1.1.也会用到成本法作为辅助方法。也会用到成本法作为辅助方法。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt32商业房地产估价商业房地产估价3、大型商铺、大型商铺n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易) )的交易价格平均低的交易价格平均低8%-15%8%-15%，估价人

24、员结合估价经，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为验，综合考虑取整层交易修正系数为15%15%，据此估，据此估算得出估价对象的价格。算得出估价对象的价格。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt33商业房地产估价商业房地产估价4、房为商业用途，地为住宅用途、房为商业用途，地为住宅用途n主要评估方法 收益法n技术思路、难点商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获比较实例，所以在商业房更是如此，因此较易获比较实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用方法地产估价时，市场法也可以是

25、一种常用方法房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt34商业房地产估价商业房地产估价5、进深较长、进深较长 层高较高层高较高n主要评估方法 市场法、收益法n技术思路、难点交易案例的选择和修正系数的确定是市场法评估商业房地产的交易案例的选择和修正系数的确定是市场法评估商业房地产的重要环节。重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易案例的现场查勘显得非常重要，因此对估价对象及交易案例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经

26、营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。方式等因素。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt35商业房地产估价商业房地产估价6、带租约的商铺、带租约的商铺n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。市场资料求取租金收益。n租金收益的测算要区分是否存在租金收益的测算要区分是否存在租约限制租约限制，有租约限制的，评，有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期

27、间应按合同租金确估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。市场租金。n但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt36商业房地产估价商业房地产估价7、旧楼商铺与新楼盘商铺、旧楼商铺与新楼盘商铺n主要评估方法 收益法、市场法n技术思路、

28、难点 新楼盘销售价格超预期，溢价出售 新楼盘的品质、物管、配套、前坪退让、层高 建筑质量、环境、心理预期、空间布局等 参照周边类似房地产评估 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt37商业房地产估价商业房地产估价8、临路状况、临路状况n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n 多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，高， 但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。利的

29、，因为这样将影响购物人流的出入。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt38商业房地产估价商业房地产估价9、前后台阶高度、前后台阶高度n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 受环境、人气、风水等影响，与道路齐平临衔的受环境、人气、风水等影响，与道路齐平临衔的商铺比略有凹入的商铺价值大不同商铺比略有凹入的商铺价值大不同 房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt39商业房地产估价商业房地产估价10、产权式返租商铺、产权式返租商铺n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n当前许多商业物业的销售采取了售后回租的形式，当前许多商业物业的销售采取了售后

30、回租的形式，n这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，体高多少，n取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。n类似的这种案例可比性基础比较弱，类似的这种案例可比性基础比较弱，n一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。的综合情况进行修正。n又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归的则没

31、有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任都对租赁属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任都对租赁价格有产生影响，所以要详细了解这些内容。价格有产生影响，所以要详细了解这些内容。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt40商业房地产估价商业房地产估价11、不能独立使用的商铺、不能独立使用的商铺n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果不同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易案例仔细了解具体坐落位置，简单括其

32、中临弄内小路的交易案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价的失误。用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价的失误。n这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单元这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分用的部分( (局部局部) )房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分部分( (局部局部) )房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注

33、意到土地的分摊和能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。市场法、收益法或成本法。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt41商业房地产估价商业房地产估价12、影剧院、影剧院n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。主要的工作是测算净租金和收益率。 顾客人流量、场次、票价收入、摊位收入、成本、顾客人流量、场次、票价收入、摊位收入、成本、人员工资、水电费、维修维护成本、税费等人员工资、水电费、维修维护成

34、本、税费等房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt42商业房地产估价商业房地产估价n13、自用或空置商业用房、自用或空置商业用房n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt43商业房地产估价商业房地产估价14、受交通管制的大型市场、受交通管制的大型市场n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n一批发市场，就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，一批发市场，就曾经由于市政府整顿

35、附近的交通秩序，n封住了大部分货物通道，导致商场价值大大下降。封住了大部分货物通道，导致商场价值大大下降。n道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人于商业房地产言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。群是否是有效的消费群体。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt44商业房地产估价商业房地产估价15、地铁口的大型商场、地铁口的大型商场n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，由于新建的地铁线

36、路的一个出口就在商场内，n虽然地铁直接给商场来了巨大的人流量，但这些虽然地铁直接给商场来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，物环境，n因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。商业物业。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt45商业房地产估价商业房地产估价16、不同楼层的商业地产价格、不同楼层的商业地产价格n通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房用房n一般来说，如

37、没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。小。n如根据一般的估价实践，未安装电梯的大型商业大厦二层的价如根据一般的估价实践，未安装电梯的大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的格可能是底层价格的50%-80%50%-80%，三层为底层的，三层为底层的40%-60%40%-60%，n然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50%35%-50%，可能相差可能相差50%-65

38、%50%-65%，二层与三层可能相差，二层与三层可能相差20%-30%20%-30%，n但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。格差距将大大缩小。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt46商业房地产估价商业房地产估价n17、出租型商业房地产、出租型商业房地产n出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，n这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区

39、商铺等。市场、社区商铺等。n出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。n租金收益的测算要区分是否存在租金收益的测算要区分是否存在租约限制租约限制n因此对出租型商业房地产测算租金收益时，因此对出租型商业房地产测算租金收益时，n应了解待估对象是否存在合约的限制。应了解待估对象是否存在合约的限制。n此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象象至少近三年的实际收入、至少近三年的实际收入、费用等情况。费用等情况。n利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类利

40、用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。n若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt47商业房地产估价商业房地产估价n18、商业运营型商业房地产、商业运营型商业房地产n商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。级市场、大型商场等。n这类商业房地产主要采用收益法评

41、估，在评估时可基于营业这类商业房地产主要采用收益法评估，在评估时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益为经营收入减去经营收入、营业费用测算净收益，即净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。及应归属于商服经营者的利润后的余额。n但在实际操作中，但在实际操作中，n如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理问题，理问题，n目前尚元较好的量化方法，目前尚元较好的量化方法，n主要是基于估价师对商业及房地产市场的验

42、判断，主要是基于估价师对商业及房地产市场的验判断，n一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房的净收益。业房的净收益。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt48商业房地产估价商业房地产估价n19、整幢商业房地产估价整幢商业房地产估价n在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对而言比较少。n对整幢商业房地产估价时，对整幢商业房地产估价时，n首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收首先应详细了解不同楼层的商业业态、

43、经营方式、类型、收入水平差异等，入水平差异等，n其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，素，n最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。一般可采用收益法、市场法。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt49商业房地产估价商业房地产估价n20、整层商业房地产评估整层商业房地产评估n一般可采用市场法或收益法进行，一

44、般可采用市场法或收益法进行，n但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，n因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，n而仅有单个商铺的成交实例时，而仅有单个商铺的成交实例时，n如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。往成为估价的难点。n虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，n二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销

45、售代理费二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，用、市场接受能力并不一致，n但是二者毕竟是但是二者毕竟是“全体全体”与与“个体个体”的关系，的关系，n对于某个具体的铺位价格而言，对于某个具体的铺位价格而言，n在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，n因此可通过细致的市场调查，因此可通过细致的市场调查，n确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt50商业房地产估价商业房地

46、产估价n21、同层商业房地产不同铺面估价、同层商业房地产不同铺面估价n对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，n可先评估出一个铺面的价格，可先评估出一个铺面的价格，n其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。果。n但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。和认识。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt51商业房地产估价商业房地产估价n22、空置、烂尾商

47、业房地产、空置、烂尾商业房地产在实际中有多种原因导致商业房地产空置，在实际中有多种原因导致商业房地产空置，n有些并不是房地产本身的原因。有些并不是房地产本身的原因。n在评估这类商业房地产时，在评估这类商业房地产时，n结合估价对象的具体情况，结合估价对象的具体情况，n对其进行最高最佳利用分析是十分必要的，对其进行最高最佳利用分析是十分必要的，n而这也是这类房地产评估的难点之一。而这也是这类房地产评估的难点之一。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt52商务办公房地产评估商务办公房地产评估n1 1、商住型写字楼、商住型写字楼n主要评估方法 收益法、市场法n技术思路、难

48、点n写字楼、住宅分开评估 市场法：案例 收益法：主要的工作是测算净租金和收益率。净收益法：主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。租金的测算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt53商务办公房地产评估商务办公房地产评估n2 2、老式办公楼、老式办公楼n主要评估方法 成本法、收益法n技术思路、难点 成本法：土地性质、用途界定，建筑物结构、成新。 收益法：主要的工作是测算净租金和收益率。收益法：主要的工作是测算净租金和收益率。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt54商务办公房地产评估商

49、务办公房地产评估n3 3、行政办公楼、行政办公楼n主要评估方法 成本法n技术思路、难点 成本法：土地性质、用途界定，建筑物结构、成新。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt55商务办公房地产评估商务办公房地产评估n4 4、偏远地区办公楼、偏远地区办公楼n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt56商务办公房地产评估商务办公房地产评估n5 5、住宅改办公楼、住宅改办公

50、楼n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt57商务办公房地产评估商务办公房地产评估n6 6、公寓式办公楼、公寓式办公楼n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt58商务办公房地产评估商务办公房地

51、产评估n7 7、有电梯与无电梯、有电梯与无电梯n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt59商务办公房地产评估商务办公房地产评估n8 8、商业用途办公楼、商业用途办公楼n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评

52、估 整理ppt60旅馆房地产估价旅馆房地产估价n1 1、大型酒店、大型酒店n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n星级酒店不同功能用房收益的测算星级酒店一般都具有多种功能，星级酒店不同功能用房收益的测算星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其益。据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其益。 由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固

53、着于酒店这一特定房地产上等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。，隐含在酒店房地产的价值之中。n此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。n因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。n当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。收益的计算中应考虑扣除

54、商业利润。n当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，算中除考虑扣除商业利润外，n而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt61旅馆房地产估价旅馆房地产估价n2、商务式宾馆（出租、自营）、商务式宾馆（出租、自营）n酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此资回收期较长的特点，其通用性、可

55、分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。n要根据不同类型、档次、功能而区别对待。要根据不同类型、档次、功能而区别对待。n主要评估方法 收益法、市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。算。 n技术思路、难点自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。测算客房数自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人员工资、水电等。量、收费标准、易耗品经营成本

56、、人员工资、水电等。 出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt62旅馆房地产估价旅馆房地产估价n3、旅游度假村、旅游度假村n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人员工资、水电等员工资、水电等 出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净出租的：主要的

57、工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。租金的测算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt63旅馆房地产估价旅馆房地产估价n4、客栈、客栈n要根据不同类型、档次、功能而区别对待。要根据不同类型、档次、功能而区别对待。n主要评估方法 收益法n技术思路、难点 自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人员工资、水电等员工资、水电等 出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净出租的：主要的工作是测算净

58、租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。租金的测算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt64旅馆房地产估价旅馆房地产估价n5、招待所、招待所n主要评估方法 收益法n技术思路、难点自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人员工资、水电等员工资、水电等 出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。租金的测算与出租型商业房地产类似。房地

59、产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt65旅馆房地产估价旅馆房地产估价n6、旅社、旅社n主要评估方法 收益法n技术思路、难点自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。自营的：主要的工作是测算净经营收入和收益率。测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人测算客房数量、收费标准、易耗品经营成本、人员工资、水电等员工资、水电等 出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净出租的：主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。租金的测算与出租型商业房地产类似。房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt66旅馆房地产估价旅馆房地产

60、估价n7、住宅改旅馆、住宅改旅馆n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n评估目的，产权依据、合法性，委托书评估目的，产权依据、合法性，委托书是否扣除土地变性费用？或土地增值收益？是否扣除土地变性费用？或土地增值收益？房地产评估典型案例分析志成评估志成评估 志成评估志成评估 整理ppt67旅馆房地产估价旅馆房地产估价n8、工业厂房改旅馆、工业厂房改旅馆n主要评估方法 收益法n技术思路、难点n评估目的，产权依据、合法性，委托书评估目的，产权依据、合法性，委托书 主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测主要的工作是测算净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。算与出租型商业房地产类似。