房地产估价师考试理论与方法串讲

1、2011年房地产估价师考试理论与方法串讲第一章 房地产估价概论一、房地产估价的含义(熟悉)概括起来，专业估价与非专业估价主要有以下5点不同：(考点)由专业人员和专业机构完成专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的;是一种专业意见专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见;具有公信力专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受;实行有偿服务专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为;承担法律责任专业估价要对

2、估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。(二)房地产估价的概念房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产 在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。二、房地产估价的特点(本质)(掌握)(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“

3、发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。三、房地产估价的必

4、要性(熟悉)(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。四、房地产抵押的需要(掌握)房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房

5、地产为抵押房地产。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下6种：初次抵押估价再次抵押估价转抵押估价续贷抵押估价抵押期间估价处置抵押房地产估价五、房地产征收征用的需要(掌握)征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。宪法)第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。此外，物权法、土地管理法、

6、城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例等法律法规均对征收和征用过程中需要给予补偿做了规定。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。城市房屋拆迁管理条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实行货币补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据;实行房屋产权调换补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估，为结算房屋产权调换的差价提供依据，即：产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。六、房地产税收的需要(熟悉)中国现行

7、房地产税收有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税，与房地产相关的税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。七、房地产转让和租赁的需要(熟悉)房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。八、国有建设用地使用权出让的需要(掌握)国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。九、房地产分割的需要(熟悉)房地产通常是家庭财产的最主要部分，共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割。房地产分割一般不宜采取实物分

8、割的方法，一是房地产在实物上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会损害房地产的效用，减损房地产的价值，因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。十、房地产损害赔偿的需要(掌握)房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：(1)因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的。(2)因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值损失的。(3)因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值损失的。(4)因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失的。(5)因工程质量缺陷造成房地产价值损失或者给购房人造成损失的。(6)因未能履约

9、(如未按合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建，给他人造成损失的。(7)因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，给房地产权利人造成损失的。(8)因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。(9)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。(10)其他房地产损害赔偿。十一、房地产争议调处和司法鉴定的需要(掌握)十二、企业有关经济行为的需要(熟悉)十三、估价当事人(熟悉)估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、房地产估价机构和房地产估价师。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。委托人和估

10、价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。十四、估价目的(掌握)估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。为城市房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。十五、估价时点(熟悉)估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于同一宗房地产在不

11、同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。十六、估价对象(掌握)估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益

12、及相关其他财产。房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。估价对象的更具体种类，可见本书第二章第三节“房地产的种类”。十七、价值类型(掌握)价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值(市场价值以外的价值通称为非市场价值)。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。十八、估价依据(熟悉)估价依据是指一个估价项目中估价所依

13、据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，物权法、城市房地产管理法、土地管理法的有关规定，以及房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见、北京市房屋质量缺陷损失评估规程等。十九、估价假设(熟悉)二十、估价原则(熟悉)房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;估价时点原则;替代原则;谨慎原则。

14、其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。二十一、估价程序(熟悉)房地产估价的基本程序是：获取估价业务;受理估价委托;制定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象价值;

15、测算估价对象价值;判断估价对象价值;撰写估价报告;内部审核估价报告;交付估价报告;估价资料归档。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。二十二、估价方法(熟悉)二十三、估价结果(熟悉)二十四、房地产估价师的职业道德(掌握)房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面，实践上可概括为以下要求：诚实与正直;回避利益冲突;具备专业胜任能力;勤勉尽责;保守秘密;公平竞争;承担社会责任。其中最主要的内容如下：(1)应当诚实正直，依法独立、客观、公正地估价。(2)应当回避利害关系人或者有利害关系的房地产估价业务。(3)不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务。对于某项估价业务，如果

16、感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接;对于其中部分超出自己专业胜任能力的工作，应当主动聘请具有专业胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。(4)应当勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行全面、细致的实地查勘。(5)应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管估价委托人提供的资料。(6)应当维护估价师、估价机构和估价行业的声誉，不得以贬低其他估价师或者其他估价机构、低收费、商业贿赂的方式进行不正当竞争。(7)不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者

17、盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。(8)应当具有自豪感、责任感，不断努力学习专业知识，积累估价经验，提高专业胜任能力。1994年7月5日颁布的城市房地产管理法第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。二十五、中国房地产估价行业发展概况(熟悉)1、建立了房地产估价师执业资格制度2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是

18、内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。房地产估价行业组织坚持服务会员、服务行业、服务社会的宗旨，履行提供服务、反映诉求、规范行为的职能，在宣传行业积极作用、维护行业合法权益、加强行业自律管理、促进行业健康发展等方面发挥了重要作用。2、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件2006年12月25日建设部发布了注册房地产估价师管理办法(建设部令第151号)。2005年10月12日建设部发布了房地产估价机构管理办法(建设部令第142号)。为了进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价

19、机构的日常监管，2006年12月7日建设部发出了关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知(建住房2006294号)。另外，2002年8月20日建设部发出了关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知(建住房函2002192号)，决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。3、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)，内容包括总则、术语、估价原则、估价程序、估

20、价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。以此为基础，针对不同的估价目的，建设部出台或者会同有关主管部门出台了若干估价指导意见。例如，为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部印发了城市房屋拆迁估价指导意见(建住房2003234号)，对房屋拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定。为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了房地产抵押

21、估价指导意见(建住房20068号)。一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。例如，为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，2005年11月28日北京市建设委员会发布了北京市房屋质量缺陷损失评估规程。4、形成了较完善的房地产估价理论方法体系目前，市场法(市场比较法)、收益法(收益资本化法)、成本法和假设开发法(剩余法)是中国内地常用的四大估价方法，房地产估价的相关理念、观念、概念等也与国际上的基本一致。5、深化和拓展了房地产估价业务房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调

22、研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等相关房地产专业服务，拓宽了服务领域。6、形成了公平竞争的房地产估价市场2000年5月29日国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组提出了关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见，要求包括房地产估价机构在内的中介机构必须与挂靠的政府部门及其下属单位在人员、财务(包括资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面彻底脱钩。2000年7月14日，国务院办公厅转发了关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师个人出资设

23、立的有限责任公司或者合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的房地产估价机构管理办法第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”第二章 房地产及其描述一、房地产的定义（熟悉）通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等地上定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。如果综合以上方面给房地产下个完整的定义，那么它是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 二、房地产实物、权益和区位的含义（掌握）（一）房地产实物的含义房地产

24、实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。（二）房地产权益的含义房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和好处（benefits）。房地产权益以房地产权利为基础，包括：房地产的各种权利。受到其他房地产权利限制的房地产权利。受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。房地产的额外利益或收益。房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要

25、有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。中国现行的房地产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，中国土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有

26、人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建

27、设用地使用权可分为出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该

28、房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务

29、人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。注：此图为新教材增加内容。 三、房地产含义的总结(教材新增内容)对上述房地产含义的

30、内容进行归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”；对房地产的实物还可以从有形的实体、该实体的质量以及该实体综合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态；土地又是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。上述内容用框图表示，见图2-5。 （责任编辑：humin）四、房地产的特性（掌握）1.不可移动不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。房地产的不可

31、移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场。2.独一无二独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。3.寿命长久寿命长久特性也称为耐久性，对于土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。目前，建设用地使用权出让的最高年

32、限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。4.供给有限土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性、不增性。房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。5.价值较大6.用途多样用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。7.相互影响8.易受限制政府对房地产的限制一般

33、是通过下列4种特权来实现的：（1）管制权（police power）。（2）征收权（eminent domain）。（3）征税权（taxation）。（4）充公权（escheat）。9.难以变现难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性。该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的价值大小。该宗房地产的可分割转让性。该宗房地产的开发程度。该宗房地产的区位。该类房地产的市场状况。10.保值增值

34、60;五、房地产的种类1.按用途划分的种类（熟悉）按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、

35、购物中心、超级市场、批发市场等。（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。（8）农业房地产：是指供农业生产使用或

36、直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。（9）特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。 2.按实物形态划分的种类（掌握）按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：（1）土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼

37、等）。（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别

38、评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。3.按权益状

39、况划分的种类（掌握）按照房地产的权益状况，可把房地产分为下列20类：（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产。典型的是“干净”的商品房。这里所讲的“干净”，是指房屋所有权和建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等等，下同。（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。典型的是“干净”的以房改成本价购买的

40、公有住房、经济适用住房。（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。（4）共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有

41、人不具有连带债务关系。对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。（5）有限产权或部分产权的房地产。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。（6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产，也称为带租约的房地产、出租人权益。（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他

42、人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，物权法称之为“供役地”。（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”20

43、02年6月20日最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释（2002316号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。城市房屋拆迁管理条例第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，

44、不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。城市房地产抵押管理办法规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。（12）开发建设手续不齐全的房地产。例如，没有建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的房地产。（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。（14）临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。（15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。（16）房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有住宅。

45、（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或者公园的地下商场，地铁站内的地下商店。（20）房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。 六、房地产状况描述（掌握）（细参见教材）第三章 房地产价格和价值一、房地产需求（熟悉）1.决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多

46、因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平，消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。2.房地产需求曲线房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的需求量（Q），因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线（D）。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平

47、、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图3-1（b）所示，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，因为在相同的价格水平下需求量增加，所以整个需求曲线将由Do向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，因为在相同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由Do向左位移到D2。注：需求量的变动是由商品本身价格变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动；需求的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。 二、房地产供给（熟悉）

48、潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量 其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量1.决定房地产供给量的因素某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商和拥有者对未来的预期。2.房地产供给曲线房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给

49、曲线（S）。如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图3-2（b）所示，以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，则整个供给曲线将由S。向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，则整个供给曲线将由S0向右位移到S0在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。注：供给量的变动是由商品本身价格变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动；供给的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。三、房地产均衡价格（

50、熟悉）在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。图3-3是把图3-1（a）中的需求曲线和图3-2（a）中的供给曲线结合在一起所形成的。正点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正点所对应的价格P，被称为

51、均衡价格，所对应的数量Q被称为均衡数量。由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图3-3中，当价格上涨到P2时，供给量将由Qe增加到Q4，而需求量将由Qe减少到Q2，供给大于需求，出现过剩，过剩数量为（Q4Q2）。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到P1时，需求

52、量将由Qe增加到Q3，而供给量将由Qe减少到Q1，需求大于供给，出现短缺，短缺数量为（Q3Q1）。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe这种涨价的压力就会一直存在。均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供

53、给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。四、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握）1.成交价格买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价会偏向最高买价。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交

54、价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响；反之，则为非正常成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：公开市场。交易对象本身具备市场性。众多的买者和卖者。买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。理性且自私的经济行为。买者和卖者都具有完全信息。适当的期间完成交易。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）房地产的成交

55、价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。在目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标报价，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，中标人不一定是投标报价最高者，所以有一定的抑制地价的作用，但主要以投标报价高低确定中标人的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于“价高者得”，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式

56、，拍卖方式出让的地价最高。造成这种差异的原因，主要是三种出让方式的地价形成机制不同、地块位置的好坏不同，（拍卖、招标出让的地块一般位置较好）、缺乏经验、人为因素的干扰及管理体制约缺陷等。2.市场价格市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。3.理论价格理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格

57、而上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动），它们之间的关系可见图3-5。注：就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是房地产的市场价格。4.评估价值评估价值也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。例如，通常把市场法、收益法、成本法求得的价值分别称为比准价格收益价格和积算价格。从某种意义上讲，成本法测算出的价值倾向于最低卖价，收益法测算出的价值倾向于最高买价，市场法测算出的价值倾向于成交价格。此外，收益法测算出的价值趋向于理论价格，市场法测算出的价值趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法、收益法和成本法测算出的价值基本一致。在房地产价格存在泡沫的情况下，市场法测算出的价值会大大高于收益法测算出的价值。换句话说，如果市场法测算出的价值大大高于收益法测算出的价值，则说明房地产的价值被市场高估或者存在一定的泡沫。当成本法测算出的价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。 五