土地出让金返还的税务处理

1、经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。第一

2、、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。根据营业税暂行条例实施细则第二十

3、条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还

4、应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。二、企业所得税本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分

5、返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财税201170号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作

6、为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。三、土地增值税1，返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。根据国税发2006187号：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知规定：“房地产开

7、发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1>.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2>.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。土地出让金返还协议

8、如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。根据土地增值税暂行条例实施细则第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发2006187号应视同销售房地产的土地增值

9、税收入确认的方法和顺序，属于土地增值税暂行条例第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及土地增值税暂行条例实施细则第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。四、契税根据中华人民共和国契税暂行条例第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者

10、纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。另：根据中华人民共和国契税暂行条例细则第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入 3000开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处

11、理（下）肖宏伟    四、土地出让金返还用于建设公共配套设施    公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场）是开发项目内发生的、独立的、非盈利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是开发商立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。   此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本-土地征用费及拆迁补偿费”。   

12、60;开发商将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。   案例：某开发商（乙方）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门（甲方）签订的出让合同价格为10000万元，乙方已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于乙方在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。   相关税务处理：    （

13、一）营业税    此业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对开发商而言，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税150万元（3000×5%）。    返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并交纳营业税。    （二）企业所得税

14、    国家税务总局制定的房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2009】31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。”    开发商取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。    （三）土地增值税&

15、#160;   开发商在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。   土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条明确，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为。    开发商取得的返还款3000万元，土地增值税清算时：    1.如可以认定为属于向

16、政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，应征收土地增值税。因此，收入应计算土地增值税清算收入。    2.如不能认定为属于向政府销售全部户部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。    （四）契税    开发商缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。    （五）会计处理   

17、60;土地出让金返还用于开发商在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。    收到返还款时：    如是补贴行为（单位：万元，下同）：    借：银行存款        3000        贷：开发成本      

18、0;   3000    或是购买行为：    借：银行存款        3000        贷：营业收入         3000   五、土地出让金返还给其他关联企业或个人    土地招拍挂

19、制运作过程中，出于各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等。    案例：某开发商（乙方）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门（甲方）签订的出让合同价格为10000万元，乙方已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙方补助3000万元，用于丙方招商引资奖励和生产经营财政补贴。    相关税务处理：    （一）营业税  营业税暂行条例实施细则第三条

20、规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”    本案例乙方未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。    丙方取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。    （二）企业所得税    本

21、案例乙方未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。    丙方取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定。   财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税【2008】151号规定，对企业取得由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，并在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。   财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税【2011】7

22、0号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，并在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”    本案例业务属于财税【2011】70号文所称的“不征税收入”所对应的财政性资金范畴。如符合文中的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据企业所得税法实施条例第二十八条的规定，上述不征税

23、收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。    如不符合财税【2011】70号文的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。    （三）土地增值税    乙方在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。    土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取

24、得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条明确，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为。    乙方未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。    丙方取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不应征收土地增值税。因此，此收入不应计算土地增值税清算收入。    （四）契税   

25、60;开发商缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。    （五）会计处理    乙方未取得返还款，会计上不作处理。    丙方取得3000万元政府奖励或财政补贴。    收到奖励或补贴款时：    借：银行存款        3000    

26、0;   贷：营业外收入          3000    六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助    在土地招拍挂制运作过程中，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。    案例：某开发商（乙方）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门（甲方）签订的出让合同价格为10000万元，乙方已缴

27、纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给乙方招商引资的奖励，未规定资金专项用途。    相关税务处理：    （一）营业税  营业税暂行条例实施细则第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”    本案例乙方取得政府奖励企业的3000万元，但

28、未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。    （二）企业所得税    本案例乙方取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定。   财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税【2008】151号规定，对企业取得由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，并在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 

29、60;  财税【2011】70号文对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及该资金发生的支出单独进行核算。”    在本案例业务中，由于土地出让协议未规定资金专项用途，不符合财税【2011】70号文所称的“不征税收入”的三个条件之一，因此不能作为不征税

30、收入处理。    应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。    （三）土地增值税    开发商在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。    根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。   土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付

31、的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用。    实物操作中，开发商收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对开发商的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与开发商的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。    因此，开发商取得的返还款3000万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中土地征用及拆迁补偿费。   注：本节有关内容参考了大连市地

32、税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大连地税函【2008】188号和青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发【2008】100号的有关规定。   （四）契税    开发商缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。    （五）会计处理    乙方取得3000万元政府奖励或财政补贴。    收到奖励或补贴款时：  

33、60; 借：银行存款        3000        贷：营业外收入          3000土地出让金返还款会计税务处理差异大2009年5月，国家税务总局发布关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)以来，全国各地陆续开始土地增值税的清算工作。在土地增值税清算过程中，对于“土地出让金的返还款”的处理引起了不少的争议。对于

34、土地出让金的返还或奖励，在账务处理上，似乎没有什么争议，那就是将其归属于政府补助性质，计入“营业外收入”，但税法要求冲减土地成本。这就导致处理上的巨大差异。会计规定为营业外收入根据营业外收入的核算原则，营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。依据此规定，土地出让金返还具有政府补助的性质。企业会计准则第16号 政府补助的第二章确认和计量中，有关土地出让金的规定有两条。第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。第八条规定：

35、与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。因此，房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是收益相关。按上述规定，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减“开发成本。从房地产公司支付土地出让金取得土地使用权这个特征看，土地出让金返还款具备与资产相关的政府补助特征，应确认为递延收益。但是该土地使用权的使用寿命如何界定呢?由于房地产企业的土地使用权的使用寿命随着房屋

36、的销售转移而终止，因此土地出让金返还款或奖励款应在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。会计科目和主要账务处理规定：确认的政府补助利得，借记“银行存款”等科目，贷记递延收益、营业外收入等科目。税法规定应直接冲减土地成本对土地出让金返还款或奖励款，税务机关的认定与财政部的有关规定相冲突，税务部门认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不适用企业会计准则第16号 政府补助(2006)(财会20063号)的规定，作为营业外收入进行处理。比如在2010年度以来的土地增值税清算过程中，根据发放的土地增值税清算手册的规定：纳税人取得的返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付的金额。

37、对应纳税所得额来说，根据财政部、国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知(财税2008151号文件)的规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收 入总额中减除。由于政府土地返还款，不符合此规定，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。但这并不意味着在年终所得税汇算时，因土地出让金返还形成的营业外收入要计入应纳税所得额计算应交所得税。也就是说，土地款返还业务，无论企业会计上如何处理，所得税征收管理上，可以直接冲减土地成本。(需要引起注意的是：如果计入营

38、业外收入，因企业所得税汇算纳税调整事项表中没有此类减项，则可能不得不交纳企业所得税。)同时还要注意：对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，且取得合法有效的票据。合法票据包括：如果属于转让土地的应取得税务局监制的发票;如果属于出让土地的应取得土地出让专用收据;对于军队转让土地 的行为，必须开具税务局监制的发票。所以，如果企业开发产品已经完工，应按实际成本原则，对完工产品分摊土地成本(扣减土地出让金返还款)，计算缴纳企业所得税。对于土地增值税处理来说根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。土地增值

39、税暂行条例实施细则第七条规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。由于税收征管遵循实际发生原则，故这里的支付的地价款，应为实际支付的价款，即土地增值税清算时的土地成本应该是扣除政府返还款之后的土地实际价款。政府返还土地款或奖励款，冲减土地成本，在各地税务机关具体文件解释中多有明确规定。比如：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知(大地税函2008188号)就规定：凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。再如：青岛地方

40、税务局青岛市土地增值税清算管理办法(青地税发2008100号)第二十二条规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。基层税务机关在进行土地增值税清算管理时，一般将土地出让金返还款直接冲减土地成本。会计税务处理差异带来巨大风险A房地产公司2006年2月支付20000万元取得一项国有土地使用权，按当地政府规定，土地出让金60%返还，2006年6月，A房地产公司收到财政部门返还的土地出让金12000万元，该块土地开发项目2006年当年没有形成销售，假设在20072011年5年内均匀开发并销售。(以下单位均为“万元”)企业利润表部分项目如表1。企业通行做法会计处理如下：2006年6月收到土地出让金返还款时一次性计入营业外收入。借：银行存款12000    贷：营业外收入12000税务处理如下：不冲减开发成本 取得土地使用权所支付的金额。1.所得税汇算企业收到的土地出让金返还款全部纳入2006年度应纳税所得额